我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解發(fā)展現(xiàn)狀概述（上）

康俊亮

為貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善矛盾糾紛多元化解機(jī)制的意見》提出的“中央有關(guān)部門指導(dǎo)和支持成立行業(yè)調(diào)解組織，推動(dòng)有條件的商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、民辦非企業(yè)單位、商事仲裁機(jī)構(gòu)等設(shè)立商事調(diào)解組織，鼓勵(lì)設(shè)立具有獨(dú)立法人地位的商事調(diào)解組織，充分發(fā)揮商事調(diào)解組織專業(yè)化、職業(yè)化的優(yōu)勢(shì)”，以更好地化解糾紛的有關(guān)精神，2015年9月20日，經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第七屆第三次會(huì)員代表大會(huì)審議，通過了成立“中房協(xié)調(diào)解中心”（簡(jiǎn)稱調(diào)解中心）的決議。中辦文件的發(fā)布確立了行業(yè)調(diào)解在我國(guó)糾紛解決體系中的定位，指明了今后行業(yè)調(diào)解的發(fā)展方向，而調(diào)解中心的成立使得房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解有了推行主體，上述舉措對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的發(fā)展意義重大。

但行業(yè)調(diào)解無論在我國(guó)糾紛解決體系中，還是對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)來說，都是新事物，還存在一些不同認(rèn)識(shí)。本文是以我國(guó)現(xiàn)行關(guān)于行業(yè)調(diào)解的制度規(guī)定為基礎(chǔ)，結(jié)合調(diào)解中心一年多的運(yùn)行，闡述房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的基本制度，以期統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，保障房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。

一、概念及特征

（一）概念

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解是在糾紛當(dāng)事人各方均同意的前提下，調(diào)解中心作為中立第三方，在調(diào)解員主持或主導(dǎo)下，快速、高效、公正解決糾紛的一種機(jī)制。

（二）特征

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解具有如下特征：

1.房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解是未來我國(guó)糾紛解決體系的重要組成部分。在我國(guó)以往的糾紛解決體系中，訴訟、仲裁以及法院調(diào)解為社會(huì)熟知，而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解區(qū)別于法院調(diào)解，本質(zhì)上屬于商事調(diào)解，因此行業(yè)調(diào)解也不同于傳統(tǒng)意義上的“民間調(diào)解”，切不可將行業(yè)調(diào)解定位于“娘舅”“和事老”，這些樸素的認(rèn)識(shí)與司法改革背景下推行的行業(yè)調(diào)解已經(jīng)嚴(yán)重背離。結(jié)合處理案件的數(shù)量，我們可以對(duì)行業(yè)調(diào)解在未來糾紛解決體系中的重要性有更直觀的認(rèn)識(shí)，如果將案件數(shù)量比作金字塔，法院現(xiàn)在處于金字塔的低端，絕大部分的案件都通過法院解決；仲裁處于中端，雖然重要性越來越突出，但解決的案件數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與法院相比；行業(yè)調(diào)解位于頂端，處于起步階段，解決的案件數(shù)量目前可以忽略不計(jì)。但從中央司法改革的方向看，是將行業(yè)調(diào)解定位于金字塔的低端，著重發(fā)揮行業(yè)調(diào)解專業(yè)化、職業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，將行業(yè)調(diào)解作為本行業(yè)糾紛化解的第一道防線，而法院則把主要精力用于重大、疑難案件的處理上，使法院逐漸向糾紛解決的最后一道防線回歸。

2.調(diào)解中心作為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的平臺(tái)，其主要職責(zé)是提供調(diào)解服務(wù)。調(diào)解中心作為平臺(tái)與糾紛雙方及調(diào)解員不存在管理與被管理關(guān)系，在調(diào)解中心工作人員作為具體案件的調(diào)解員時(shí)亦然，其主要職責(zé)是提供調(diào)解服務(wù)。服務(wù)對(duì)象是糾紛各方當(dāng)事人及調(diào)解員，服務(wù)內(nèi)容是推進(jìn)糾紛解決的程序性事項(xiàng)，如案件的受理、開庭、司法確認(rèn)等。原則上未經(jīng)糾紛各方同意，調(diào)解中心不得介入案件爭(zhēng)議實(shí)體事項(xiàng)的解決。

3.調(diào)解員是推動(dòng)調(diào)解的核心。調(diào)解在調(diào)解員的主持或主導(dǎo)下，通過充分運(yùn)用專業(yè)及法律知識(shí)，綜合與當(dāng)事人各方溝通的情況，促成當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，定紛止?fàn)?。調(diào)解員參與調(diào)解的程度最深，對(duì)雙方糾紛的信息了解的最全面，同時(shí)雙方能否最終達(dá)成和解協(xié)議也考驗(yàn)調(diào)解員的智慧，因此調(diào)解員是推動(dòng)調(diào)解的核心。最高法等有關(guān)部門正在研究有關(guān)調(diào)解員的準(zhǔn)入、退出及行為規(guī)范等方面的制度，可以預(yù)見，調(diào)解員今后會(huì)逐漸成為一種職業(yè)，對(duì)調(diào)解員的資格要求也會(huì)越來越高。

4.當(dāng)事人自愿及不違法是調(diào)解的基礎(chǔ)與根本。自愿主要表現(xiàn)在是否同意調(diào)解以及是否同意達(dá)成調(diào)解協(xié)議兩個(gè)方面，自愿原則是調(diào)解與訴訟及仲裁最主要的區(qū)別。訴訟及仲裁程序一旦啟動(dòng)，除非原告或申請(qǐng)人撤銷訴訟或仲裁，否則程序需繼續(xù)推進(jìn)，而且做出何種判決或裁決主導(dǎo)權(quán)在法官及仲裁員，與當(dāng)事人的意思無關(guān)。我們認(rèn)為，與自愿原則相比，不違法原則更主要強(qiáng)調(diào)的是調(diào)解的靈活性，不違法與合法相比有更大的空間，只要在不違法的前提下，調(diào)解的程序及調(diào)解結(jié)果都應(yīng)當(dāng)具有合法性，同時(shí)調(diào)解協(xié)議申請(qǐng)司法確認(rèn)，法院審查時(shí)也應(yīng)當(dāng)遵循這一原則。

5.快速、高效地解決糾紛是調(diào)解追求的目標(biāo)。訴訟不以追求效率為目的，一個(gè)完整的訴訟程序包括一審、二審、再審、執(zhí)行等環(huán)節(jié)，時(shí)間長(zhǎng)，而且一些糾紛久拖不決，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)會(huì)有比較大的影響；仲裁追求高效，一裁終決；調(diào)解更應(yīng)當(dāng)考慮如何提高糾紛解決的效率，這是調(diào)解作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)延續(xù)或企業(yè)非正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)矯正機(jī)制的必然要求。

二、性質(zhì)

要完整地理解與推行房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解，必須準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的性質(zhì)及調(diào)解組織（調(diào)解中心）的性質(zhì)，只有準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的性質(zhì)才能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解在糾紛解決體系中的定性及定位，只有準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)調(diào)解組織的性質(zhì)才能制定符合實(shí)際的推行行業(yè)調(diào)解的工作策略。

1.房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的性質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的對(duì)象是房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛，雖然房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛既有企業(yè)與企業(yè)的糾紛，又有企業(yè)與個(gè)人的糾紛，但從行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起行業(yè)調(diào)解這個(gè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的主導(dǎo)方向應(yīng)當(dāng)是企業(yè)對(duì)企業(yè)的糾紛，是企業(yè)與企業(yè)之間因商事交易產(chǎn)生的糾紛，因此房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解的性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)性。進(jìn)一步講，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解可以理解為，當(dāng)事人之間因商事交易產(chǎn)生糾紛，為解決糾紛進(jìn)行的再次商事談判，本質(zhì)上也是一種交易，是在原交易基礎(chǔ)上的延伸。

2.調(diào)解組織的性質(zhì)。訴訟由法院主導(dǎo)，法院是司法機(jī)關(guān)，代表的是國(guó)家公權(quán)力；仲裁依托的是仲裁機(jī)構(gòu)，在我國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)為政府部門的事業(yè)單位；調(diào)解組織由行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，但調(diào)解組織顯然不是行業(yè)協(xié)會(huì)，二者在成立目的、主體資格、是否有會(huì)員、內(nèi)部組織架構(gòu)等方面存在明顯的區(qū)別。結(jié)合行業(yè)調(diào)解的性質(zhì)，我們認(rèn)為現(xiàn)階段將調(diào)解組織定性為司法類的民辦非企業(yè)法人較為恰當(dāng)，今后可以隨著發(fā)展逐步倡導(dǎo)將調(diào)解組織注冊(cè)為司法類的公司，這也符合當(dāng)今國(guó)際上調(diào)解的發(fā)展趨勢(shì)。

二、調(diào)解的基本原則

目前中央司法改革的有關(guān)文件，確立了行業(yè)調(diào)解發(fā)展的方向及框架，但必須考慮到包括房地產(chǎn)在內(nèi)的行業(yè)調(diào)解目前在我國(guó)處于起步階段，相關(guān)的立法及配套措施還需要逐步完善，在這種情況下，基本原則的確定尤為重要，可以彌補(bǔ)立法不足帶來的缺憾，同時(shí)有利于引導(dǎo)行業(yè)調(diào)解沿著正確的方向發(fā)展，以免偏離正軌。

結(jié)合行業(yè)調(diào)解在我國(guó)糾紛體系中的定性及定位，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)解應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則包括：自愿原則、公正原則、高效原則、不違法原則及遵循行業(yè)慣例。其中自愿原則、高效及不違法原則上文已經(jīng)闡述，此處不再贅述。

1.獨(dú)立原則。獨(dú)立原則包括以下含義：第一，調(diào)解中心及調(diào)解程序獨(dú)立。調(diào)解組織獨(dú)立關(guān)注的不是調(diào)解組織是否具有獨(dú)立的法律人格，而是指在從事案件調(diào)解過程中，調(diào)解組織不受任何第三方干涉；調(diào)解程序獨(dú)立是指其獨(dú)立于訴訟及仲裁程序，并非訴訟及仲裁程序的組成部分。第二，調(diào)解員獨(dú)立。調(diào)解員獨(dú)立是指，在具體案件調(diào)解過程中，調(diào)解員按照調(diào)解規(guī)則的要求獨(dú)立進(jìn)行調(diào)解，不受任何第三方的干涉。獨(dú)立性還體現(xiàn)在調(diào)解組織及調(diào)解員在具體案件調(diào)解過程中，不得與任何一方當(dāng)事人存在明顯或潛在的利益關(guān)系。

2.公正原則。公正原則是獨(dú)立原則的延伸，獨(dú)立原則的目的就是為了實(shí)現(xiàn)公正服務(wù)。具體來說，第一，實(shí)施調(diào)解的調(diào)解組織及調(diào)解員應(yīng)當(dāng)辦事公道、為人正派。第二，指調(diào)解員在具體案件調(diào)解過程中，應(yīng)秉持公平、公正的態(tài)度和立場(chǎng)，合理調(diào)處糾紛當(dāng)事各方的利益糾紛。

3.保密原則。正如前文所述，調(diào)解實(shí)質(zhì)上為商事交易的二次談判，這就必然要求調(diào)解遵循保密原則。具體來說：第一，具體案件的調(diào)解原則上以不公開的方式進(jìn)行；第二，參與案件調(diào)解的任何人員，不得將其知悉的案件信息公開；第三，如果調(diào)解不成功，當(dāng)事人不得在此后的訴訟或仲裁程序中援引調(diào)解過程中的相關(guān)信息或內(nèi)容。

4.遵循行業(yè)慣例。每個(gè)行業(yè)都有慣例，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，特別是在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行立法很大程度上已經(jīng)滯后于行業(yè)發(fā)展的背景下，我們認(rèn)為有必要在不違反法律基本原則的前提下，在糾紛解決中充分發(fā)揮行業(yè)慣例的作用。由此，既可以彌補(bǔ)立法的不足，也因行業(yè)慣例貼近商業(yè)交易的實(shí)際情況而更利于各方當(dāng)事人接受。

三、調(diào)解案件的范圍及來源

（一）案件來源

調(diào)解中心受理的案件包括兩類：1.當(dāng)事人未經(jīng)法院，自行來調(diào)解中心申請(qǐng)調(diào)解的案件；2.法院委派或委托調(diào)解中心調(diào)解的案件。

糾紛發(fā)生以后，當(dāng)事人一般都會(huì)按照合同中約定的糾紛解決方式解決糾紛，如果合同約定了由調(diào)解中心調(diào)解，當(dāng)事人可以不經(jīng)過法院或仲裁機(jī)構(gòu)直接來調(diào)解中心調(diào)解；如果合同沒有約定調(diào)解中心調(diào)解，但各方當(dāng)事人都同意來調(diào)解中心調(diào)解的，調(diào)解中心也可以受理，但各方當(dāng)事人中有一方不同意的情況下，調(diào)解中心不得受理，此時(shí)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的糾紛解決方式解決糾紛。

糾紛發(fā)生以后，如果合同約定的糾紛解決方式是訴訟，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院進(jìn)一步深化多元化糾紛解決機(jī)制改革的意見》（法發(fā)〔2016〕14號(hào)第28條）的規(guī)定，人民法院也可以委派或委托給調(diào)解中心調(diào)解。委派調(diào)解是指，對(duì)當(dāng)事人起訴到人民法院的適宜調(diào)解的案件，登記立案前，人民法院可以委派特邀調(diào)解組織、特邀調(diào)解員進(jìn)行調(diào)解。委派調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)司法確認(rèn)。當(dāng)事人明確拒絕調(diào)解的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法登記立案。委托調(diào)解是指，登記立案后或者在審理過程中，人民法院認(rèn)為適宜調(diào)解的案件，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以委托給特邀調(diào)解組織、特邀調(diào)解員或者由人民法院專職調(diào)解員進(jìn)行調(diào)解。委托調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，經(jīng)法官審查后依法出具調(diào)解書。

綜上，無論當(dāng)事人是否在合同中約定了由調(diào)解中心調(diào)解，糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人各方均同意的，調(diào)解中心可以受理調(diào)解；如果合同中沒有約定調(diào)解中心調(diào)解，或糾紛發(fā)生后當(dāng)事人沒有達(dá)成由調(diào)解中心調(diào)解的一致意見而直接起訴的，法院在立案前經(jīng)當(dāng)事人同意可以將案件委派給調(diào)解中心調(diào)解，立案后經(jīng)當(dāng)事人同意可以將案件委托給調(diào)解中心調(diào)解。

（二）案件范圍

我們可以從行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度及法院立案案由兩個(gè)層面確定調(diào)解中心可以受理的案件范圍，但無論從哪個(gè)層面，調(diào)解中心受理的案件僅限于民事案件，行政案件及涉及刑事的案件都不在調(diào)解中心受理范圍之內(nèi)。

從行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，調(diào)解中心可以受理的案件包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從獲得土地使用權(quán)至房屋銷售完畢整個(gè)環(huán)節(jié)的所有糾紛，包括股權(quán)收購(gòu)兼并、聯(lián)合開發(fā)、建設(shè)工程、商品房買賣及融資類糾紛。

從民事案由的角度看，調(diào)解中心可以受理的案件包括：1.建設(shè)用地使用權(quán)糾紛；2.建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛；3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛；4.建設(shè)工程合同糾紛；5.房屋買賣合同糾紛；6.抵押權(quán)糾紛；7.抵押合同糾紛；8.建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛；9.房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛；10.租賃合同糾紛，包括土地租賃合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建筑設(shè)備租賃合同糾紛；11.行紀(jì)合同糾紛；12.居間合同糾紛；13.服務(wù)合同糾紛，包括房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛；14.與公司有關(guān)的糾紛等。

（三）案件管轄

在我國(guó)法院對(duì)案件有級(jí)別管轄及地域管轄的要求；仲裁則不受管轄的限制；調(diào)解與仲裁相同，也沒有級(jí)別管轄及地域管轄的限制。因此，調(diào)解中心可以受理全國(guó)范圍內(nèi)的案件。（未完待續(xù)）

王春敏/責(zé)任編輯