三四線樓市的“火”起來(lái)與“活”起來(lái)

張宏偉

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控精神，環(huán)北京、環(huán)上海等成交漸熱的強(qiáng)三四線衛(wèi)星城市相繼出臺(tái)調(diào)控加碼措施。

比如，3月13日，嘉善在2016年12月21日實(shí)施部分區(qū)域限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)實(shí)施范圍。自2017年3月14日起在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶(hù)籍居民家庭出售二手住房。換言之，在嘉善已有一套房的外地人將沒(méi)有資格再買(mǎi)一二手房。

此外，3月12日，安徽省滁州市也出臺(tái)了新政，規(guī)定居民購(gòu)買(mǎi)二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

筆者認(rèn)為，從調(diào)控政策走向來(lái)看，因城施策仍然是趨勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)，這不僅僅反應(yīng)在一二線城市與三四線城市之間調(diào)控政策的差異，也反應(yīng)在三四線城市間的不同。

第一，從總體上來(lái)看，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)，但今年樓市政策及市場(chǎng)亮點(diǎn)有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來(lái)？在核心一二線樓市從嚴(yán)調(diào)控的前提下，如何讓三四線城市成為全國(guó)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器成為今年的重點(diǎn)工作，這也是不同類(lèi)別城市因城施策的重點(diǎn)表現(xiàn)。

因此，過(guò)去1-2年，大部分三四線城市地方政府開(kāi)始采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，這些措施包括暫?；蚍啪?fù)恋毓?yīng)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房、買(mǎi)房落戶(hù)等諸多方面“救市”措施。筆者相信，在2017年，這些措施仍然會(huì)在大部分城市實(shí)施，以解決這些城市的樓市庫(kù)存壓力。

第二，即使是三四線城市樓市，也要因城施策，市場(chǎng)“火”的三四線城市也要調(diào)控。

從現(xiàn)在政策面走勢(shì)來(lái)看，不是所有三四線城市都存在去庫(kù)存的壓力。當(dāng)全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求已經(jīng)開(kāi)始外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市（比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市），區(qū)域中心城市周邊的三四線城市（比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四線城市）。

此外，早在兩三年前上述部分三四線城市已經(jīng)開(kāi)始著手通過(guò)暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫(kù)存”的問(wèn)題，比如常州、常熟等；近日又有地級(jí)市明確暫?；蚍啪徆┑赜?jì)劃，比如安徽省除省會(huì)外的各地級(jí)市、嘉興市等。筆者認(rèn)為，這并非個(gè)案，如果大部分三四線城市著手通過(guò)暫停供地或放緩供地來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，那么未來(lái)1-2年三四線城市的供求關(guān)系將得到改善，屆時(shí)，起碼一部分三四線城市將不存在去庫(kù)存的壓力，樓市將迎來(lái)新一輪的上漲的機(jī)會(huì)。

另?yè)?jù)同策咨詢(xún)監(jiān)測(cè)的江蘇16個(gè)三四線城市商品住宅來(lái)看，截至2016年年底，平均存銷(xiāo)比為6.79個(gè)月，表現(xiàn)已經(jīng)無(wú)去庫(kù)存壓力。在2016年尤為寬松的政策環(huán)境下，外加“寧鎮(zhèn)揚(yáng)”一體化，環(huán)南京都市圈的鎮(zhèn)江成為投資客新寵。鎮(zhèn)江住宅產(chǎn)品去化周期逐步縮減為8.6個(gè)月，達(dá)到歷史最低，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的上行周期，市場(chǎng)也開(kāi)始“火”起來(lái)。

但是，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市（比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市）以及區(qū)域中心城市周邊的三四線城市（比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四線城市）已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“火”的狀況，為此，環(huán)北京、環(huán)上海周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市也開(kāi)始出臺(tái)措施調(diào)控樓市。

從調(diào)控的目的來(lái)看，首先當(dāng)然是保護(hù)本地的首套自住需求及改善型需求，其次，對(duì)于外來(lái)需求來(lái)講，主要是為了進(jìn)一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資投機(jī)性需求，為過(guò)熱的三四線城市降降火；同時(shí)也是為了防止類(lèi)似北京、上海這樣的特大城市繼續(xù)沿著地理的邊界“大餅”式擴(kuò)張，防止今后由于人口集聚在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”（因?yàn)槿穗m然買(mǎi)房到環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域并在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力并沒(méi)有減低，反而大城市因?yàn)榻煌ǖ谋憷斐筛嗟某鞘兄卫韱?wèn)題）。

第三，有去庫(kù)存壓力的三四線城市樓市，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策的去庫(kù)存措施，部分還沒(méi)有調(diào)控的城市一旦“活”起來(lái)，對(duì)于企業(yè)布局來(lái)講也是機(jī)會(huì)。比如，中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

通過(guò)上述分析可知，對(duì)于品牌房企來(lái)講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市雖然長(zhǎng)期看好，但是短期內(nèi)因種種政策壁壘而導(dǎo)致需求無(wú)法繼續(xù)正常釋放，此時(shí)，也不妨多關(guān)注一下中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。對(duì)于上述三四線城市來(lái)講，可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)研究部總監(jiān)