2017年3月全國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

易居

一、成交：成交規(guī)模創(chuàng)近年新低，溢價(jià)率升至高位

3月，CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交244幅，環(huán)比下降16%；成交建面2318萬(wàn)平方米，同、環(huán)比跌幅都接近20%；成交總價(jià)1447億元，環(huán)比減少6%，同比仍增長(zhǎng)54%；土地價(jià)格上行趨勢(shì)未改，成交樓板價(jià)進(jìn)一步提升至6244元/平方米，環(huán)比上漲17%，同比上漲90%。

土地平均溢價(jià)率升至50.3%，環(huán)比增加19.5個(gè)百分點(diǎn)。各線城市土地溢價(jià)率全面回升，一線城市增長(zhǎng)尤為迅速，溢價(jià)率環(huán)比增加33.5個(gè)百分點(diǎn)至45.9%；二線城市溢價(jià)率43.8%，環(huán)比增加11.6個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市土拍溢價(jià)率升至高位，達(dá)80.6%，環(huán)比增加20.8個(gè)百分點(diǎn)。一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪密集調(diào)控期，限購(gòu)、限貸城市持續(xù)擴(kuò)容，新增青島、石家莊、中山等多市，北京、杭州、廈門(mén)等市更是升級(jí)限購(gòu)、限貸，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策。不過(guò)，熱點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)高溫難降，以南京為例，月底南京迎限購(gòu)升級(jí)后首場(chǎng)土拍，6宗限價(jià)地塊全部競(jìng)拍到最高限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。祿口片區(qū)4宗地成交樓板價(jià)都在1.2萬(wàn)元/平方米以上，刷新祿口片區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄，土地市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

二、分布：各線城市成交規(guī)模漲跌互現(xiàn)，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)異常高熱

受上月較低基數(shù)影響，一線以及三四線城市土地成交規(guī)模有所回升，一線城市土地成交建面207萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20%，同比大增229%；三、四線城市土地成交建面563萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，同比仍下降37%。二線城市土地成交規(guī)模持續(xù)走低，成交建面降至1546萬(wàn)平方米，同、環(huán)比明顯回落，跌幅分別為19%和29%。

具體來(lái)看，一線城市土地成交建面207萬(wàn)平方米，環(huán)比上升20%。月底，廣州迎限購(gòu)、限貸升級(jí)后首場(chǎng)大型土拍，8宗地合計(jì)收金190億元。除黃埔區(qū)一宗商業(yè)用地底價(jià)成交之外，白云區(qū)、海珠區(qū)、增城區(qū)7宗純宅地引發(fā)房企激烈爭(zhēng)奪，增城區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄頻遭刷新。海珠區(qū)廣紙輕工地塊因占據(jù)城市的核心地段，并有一線江景資源，吸引24家品牌房企積極競(jìng)價(jià)。最終，時(shí)代地產(chǎn)總價(jià)20.4億元，并競(jìng)配建4.41萬(wàn)平方米奪下，剔除配建面積，可售面積樓板價(jià)多達(dá)5.54萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造廣州新的單價(jià)“地王”。

二線城市土地成交建面1546萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%。西安、濟(jì)南土地成交明顯放量，成交規(guī)模明顯高于其他二線城市。不過(guò)，西安、濟(jì)南土拍競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，新晉出讓地塊近乎全部底價(jià)成交。熱點(diǎn)二線城市土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，合肥新站區(qū)、瑤海區(qū)、肥東縣等多個(gè)區(qū)域頻出高溢價(jià)地塊，平均溢價(jià)率多達(dá)127%。杭州蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)兩宗商住用地成交樓板價(jià)一舉突破3萬(wàn)元/平方米，大幅刷新蕭山區(qū)單價(jià)“地王”紀(jì)錄，地價(jià)近乎與錢(qián)江新城、申花等核心地段齊平。為了給土地市場(chǎng)降溫，杭州市政府連夜發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到70%，不再向上競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持面積比例。原定出讓的杭州良渚街道儲(chǔ)運(yùn)路東商住地塊被緊急叫停，疑是調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，全面接軌土地新政。

三、四線城市土地成交建面564萬(wàn)平方米，環(huán)比增加10%。佛山、無(wú)錫和漳州土地成交異?；钴S，成交建面都在100萬(wàn)平方米左右，暫居三、四線城市前列。核心城市周邊的三、四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，佛山、漳州、嘉興和惠州土拍溢價(jià)率均超100%。舟山、太倉(cāng)、金華等多個(gè)三、四線城市土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，溢價(jià)率都在50%以上。太倉(cāng)今年首場(chǎng)大型土拍吸引50余家房企參與競(jìng)價(jià)，7宗地全部高溢價(jià)成交，港區(qū)、科教新城、沙溪鎮(zhèn)等區(qū)域單價(jià)“地王”頻遭刷新。

我們認(rèn)為當(dāng)下土地市場(chǎng)極低的成交規(guī)模并非市場(chǎng)常態(tài)，隨著土地供應(yīng)量明顯增多，尤其是熱點(diǎn)二線城市已明確表示要增加土地供應(yīng)，二季度土地成交規(guī)模將穩(wěn)步回升至正常水平。熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，合肥、南京、佛山等多市頻出高溢價(jià)地塊，調(diào)控似乎陷入“越限越漲”的窠臼。以太倉(cāng)、金華為代表的多個(gè)三、四線城市土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，太倉(cāng)更是多區(qū)域頻出“地王”。