單位制老舊住宅區(qū)物業(yè)管理模式研究

陳瑩++周俊

摘要：單位制住宅區(qū)物業(yè)管理是單位社區(qū)治理轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。以武漢市某高校社區(qū)為實證研究對象，通過訪談與問卷，了解住戶社區(qū)管理認(rèn)知情況和居民物業(yè)管理意愿，比較分析武漢市現(xiàn)行物業(yè)化、半自治和自治管理三種物業(yè)管理模式并總結(jié)其適應(yīng)性。

關(guān)鍵詞：單位制，老舊住宅區(qū)，社區(qū)治理，物業(yè)管理

中圖分類號：F299.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2017）04-0065-72 收稿日期：2017-03-02

單位制老舊住宅小區(qū)治理是城市管理領(lǐng)域的熱點問題，吸引了諸多學(xué)者的關(guān)注，各地政府城市管理部門也在實踐上取得了相當(dāng)成果。物業(yè)管理服務(wù)是社區(qū)公共服務(wù)體系的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)供給方是社區(qū)治理的重要主體，單位老住宅區(qū)物業(yè)管理的探索關(guān)系到單位制老舊社區(qū)乃至城市社區(qū)治理的大局。本文跟蹤國內(nèi)單位制老住宅區(qū)物業(yè)管理研究的動態(tài)，通過梳理該問題歷史來源和物業(yè)管理模式的理論研究及政策實踐，以期尋求理論總結(jié)和創(chuàng)新；另外通過武漢市單位制社區(qū)實證研究，總結(jié)現(xiàn)行治理模式并提供借鑒。

1 我國住房改革及單位制社區(qū)物業(yè)管理問題由來

計劃經(jīng)濟時代，城市的一切人口和財產(chǎn)都是單位的附庸，單位是城市居民生產(chǎn)和生活的場所，單位制度是中國社會經(jīng)濟生活中的基本制度。出于職住接近的便利原則，政府機關(guān)、企業(yè)、科研院所、學(xué)校、醫(yī)院諸多單位都選擇建設(shè)自己的單位小區(qū)，居住空間與工作場所臨近，單位內(nèi)部自給自足，單位大院之間互相獨立。住房屬于福利性供給物，住宅區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)由政府和單位承擔(dān)，單位社區(qū)具有內(nèi)部同質(zhì)性強、封閉程度高、公共服務(wù)自給等特點。改革開放以后，政府實施了一系列公房租售改革措施，確立了市場化改革方向，福利分房和市場交易并存的雙軌制仍然存在了一段時間，直到1998年國務(wù)院實施了徹底的城鎮(zhèn)住房制度改革，實行住房分配貨幣化、社區(qū)服務(wù)市場化政策。隨著改革的逐步深化，房地產(chǎn)業(yè)成長為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，單位實物福利分房被取消。但是強大的制度慣性和集體經(jīng)濟的影響并沒有使單位制社區(qū)走向消亡。由于單位制社區(qū)依附的經(jīng)濟社會組織仍然存在，在一定程度上為單位職工提供各種福利，且職住區(qū)域一體，單位對廣大職工具有較強的向心力，單位制住宅小區(qū)仍然在城市廣泛存在，尤其是國有企事業(yè)單位下屬的集中大型住宅小區(qū)不在少數(shù)，原有單位制小區(qū)并未解體，有的甚至越發(fā)壯大。

隨著住房改革的深入，大量的老舊單位制住宅區(qū)面臨著環(huán)境劇變和原有管理體制不適應(yīng)新形勢的情況。在產(chǎn)權(quán)改革中，公有住房面向單位職工出售產(chǎn)權(quán)，按照房改政策規(guī)定比例留用的周轉(zhuǎn)房面向單位內(nèi)部職工出租，導(dǎo)致單位制住宅區(qū)出現(xiàn)了住房產(chǎn)權(quán)多元化局面；在傳統(tǒng)單位社區(qū)向現(xiàn)代城市社區(qū)轉(zhuǎn)變的過程中，單位大院逐步打開，外來人口涌入，出現(xiàn)了不同程度的人口來源多元化；單位制住宅區(qū)社區(qū)治理的主體開始去單位化，單位組織開始逐漸退出社區(qū)管理與服務(wù)，然而不同單位掌握的資源不一，治理模式重構(gòu)也受單位制殘留因素影響，政府、社區(qū)、市場協(xié)調(diào)的治理結(jié)構(gòu)未能很好的建立起來，治理主體的空缺導(dǎo)致很多單位制社區(qū)治理水平低下、居住環(huán)境惡化。政府鼓勵住宅區(qū)引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，在商品房小區(qū)基本能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司化、專業(yè)化、市場化。然而，在廣大單位制社區(qū)中，受計劃經(jīng)濟影響，住戶仍有嚴(yán)重的福利依賴思想，思維難以轉(zhuǎn)變；住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，物業(yè)服務(wù)成本過高；缺乏專業(yè)化物業(yè)服務(wù)隊伍，居民滿意度不高。單位社區(qū)物業(yè)管理市場化改革之路依然面臨巨大壓力。

2 物業(yè)管理模式理論與實踐研究

城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)是對小區(qū)內(nèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的系列管理活動，按照標(biāo)準(zhǔn)化模式可以分為綠化、衛(wèi)生、環(huán)境、安全及維修等模塊。我國物業(yè)管理已經(jīng)走在法制化、規(guī)范化、專業(yè)化的軌道上，但由于各地區(qū)各類型住宅區(qū)實際情況復(fù)雜多樣，物業(yè)服務(wù)供求存在結(jié)構(gòu)性失衡，物業(yè)服務(wù)主體水平差異較大，目前的物業(yè)服務(wù)市場仍然存在一些問題，市場各方主體對于改進物業(yè)市場都有所期待。物業(yè)服務(wù)涉及到社區(qū)公共服務(wù)的供給，同時也關(guān)系到社區(qū)能否實現(xiàn)高效和諧的治理。物業(yè)管理模式主要指社區(qū)物業(yè)服務(wù)供給方式和社區(qū)治理框架構(gòu)建及其運行。本文從我國學(xué)者的理論研究和城市政府的政策實踐兩方面來介紹物業(yè)管理模式。

2.1 我國物業(yè)管理模式的理論研究

張農(nóng)科從法律層面進行分析，物業(yè)管理領(lǐng)域的上位法《物權(quán)法》提供了三種可行模式，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，即業(yè)主自治、業(yè)主委托物業(yè)公司管理和業(yè)主委托他人管理。而《物業(yè)管理條例》概念界定則相對狹隘，僅認(rèn)可物業(yè)企業(yè)管理方式，不符合物業(yè)管理實踐，也不能滿足住戶對社區(qū)管理多樣化的需求。后者作為國務(wù)院制定的行政法規(guī)，與上位法發(fā)生了沖突，而且物業(yè)管理的實踐早已突破了《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的單一主體框架，亟需修訂和發(fā)展。

在我國建筑物區(qū)分所有權(quán)體系下，張金娟將我國目前工作實踐中的物業(yè)模式總結(jié)為業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)共同管理型、物業(yè)企業(yè)單獨管理型和業(yè)主自治型。其中物業(yè)企業(yè)單獨管理型是在小區(qū)無業(yè)主委員會的情況下，由政府部門、建設(shè)單位或其他管理單位作物業(yè)管理的委托方；而業(yè)主自治型是指業(yè)主委員會統(tǒng)籌管理社區(qū)公共事務(wù)，聘請專業(yè)物業(yè)經(jīng)理人員提供基本的物業(yè)服務(wù)。朱新貴、黃永安將《物權(quán)法》所規(guī)定的三種模式具體解釋為業(yè)主選聘委托物業(yè)企業(yè)管理、業(yè)主自行組織管理和業(yè)主委托職業(yè)經(jīng)理人管理。

基于現(xiàn)行市場化物業(yè)管理模式的缺陷，朱光喜和朱燕從集體行動能力和經(jīng)濟承受能力兩個維度創(chuàng)建了物業(yè)管理模式多樣化選擇模型，包括政府替代型、自我管理型、行政干預(yù)型和契約均衡型。政府替代型指政府部門供給物業(yè)服務(wù)的運行模式，主要適用于低收入住戶聚集的的老居民區(qū)，住戶成分復(fù)雜，社區(qū)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)發(fā)育不樂觀，對物業(yè)服務(wù)要求較低。自我管理型指業(yè)主委員會或居民自治組織的自我管理，他們多屬于改制后的單位制住宅區(qū)，社區(qū)共同體意識培育尚好，集體行動能力強，但業(yè)主支付能力不強。行政干預(yù)型指街道辦和居委會為代表的行政力量參與下的社區(qū)治理框架，適用于新建的住宅小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，業(yè)主支付意愿較強，但社區(qū)集體意識培育不夠。契約均衡型是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的完全市場化關(guān)系，小區(qū)業(yè)主經(jīng)濟水平高，談判議價能力強，社區(qū)參與意識和熱情非其他類型所能比。

在老舊住宅區(qū)方面，劉承水、劉玲玲等認(rèn)為其存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣、業(yè)主缺乏物業(yè)管理意識、人際信任缺失等問題，其轉(zhuǎn)型治理的有效途徑在于創(chuàng)新物業(yè)管理模式。對于條件稍好的小區(qū)，可以成立業(yè)主委員會，引入物業(yè)管理；對于條件稍差的小區(qū)，可以結(jié)合服務(wù)外包與自我管理，或者先期實行居民自治和單位管理，條件成熟后再實施物業(yè)化管理。陳淑云和彭銀針對保障房后期管理，提出三種物業(yè)管理模式：優(yōu)化市場主導(dǎo)型物業(yè)管理、聘請職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和依靠社區(qū)托管的物業(yè)管理模式。第一種模式適用于物業(yè)在管面積較大的規(guī)?；鐓^(qū)。第二種模式主要是適應(yīng)規(guī)模偏小的中小型社區(qū)。第三種則是針對物業(yè)面積較小、支付能力較弱、物業(yè)設(shè)施較差的老舊社區(qū)。

2.2 物業(yè)管理模式的政策實踐

單位制老舊社區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)受到政府關(guān)注，在政策層面地方政府有專門條款予以規(guī)劃和管理。本文選取幾個政策案例加以介紹，其物業(yè)管理模式和政策情況如表1所示。

武漢市《關(guān)于加強住宅小區(qū)綜合管理的實施意見》提出，要行政執(zhí)法進老住宅小區(qū)，按照“先整治改造、后規(guī)范管理”的思路進行街區(qū)更新工作，按照“全面排查、逐步消化”的原則逐步解決老舊住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)歷史遺留問題，再實現(xiàn)專業(yè)化和社區(qū)化的物業(yè)管理。武漢市采取的是政府投入改造資金兜底、行政執(zhí)法進小區(qū)作保障、逐步推開物業(yè)化的治理方式。對于改造后規(guī)模大、硬件好、符合物業(yè)進入條件的要盡早實施市場化物業(yè)管理；對于規(guī)模小、硬件差的老住宅區(qū)，由街道辦、居委會組織居民自我管理、自我服務(wù)。

杭州市在市區(qū)范圍內(nèi)專門實施了老舊住宅區(qū)物業(yè)改善工程?！逗贾菔袇^(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案》從改善老舊落后的硬件配套設(shè)施做起，劃定物管區(qū)域，堅持屬地管理，充分征求居民意見，根據(jù)改造后情況分別實施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)模式和專業(yè)化物業(yè)管理模式。前者著力引入社會力量和社區(qū)組織，依托社區(qū)公共服務(wù)工作站，委托物業(yè)企業(yè)或聘請物業(yè)管理人員提供物業(yè)服務(wù)，或者小區(qū)居民自己提供基本服務(wù)。而專業(yè)化模式則是通過業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同來實現(xiàn)的。最終目的是建立起“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理體制。

上海市在物業(yè)服務(wù)實踐中已經(jīng)摸索出豐富的經(jīng)驗。該市制定的《上海市加強住宅小區(qū)綜合治理三年行動計劃（2015-2017年）》中認(rèn)可了市場化的物業(yè)企業(yè)管理模式、業(yè)主自我管理和物業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理模式，將工作突破點放在優(yōu)化業(yè)主自我管理模式，并著重提出老舊住宅區(qū)綜合整治與改制單位公房管理，力求構(gòu)建與社會經(jīng)濟水平相適應(yīng)的物業(yè)管理模式。針對單位制小區(qū)售后公房，上海市推出“菜單式”物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)服務(wù)各模塊內(nèi)容細(xì)化、量化，以滿足不同小區(qū)、不同住戶群體的不同需求。

北京市由于國家企事業(yè)單位集中，單位制老舊住宅區(qū)體量居全國前列。北京市政府發(fā)布的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》要求著力解決老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等問題，為物業(yè)管理鋪平道路。計劃先期改造1990年以前建設(shè)的老舊小區(qū)，對房屋建筑本體和住宅區(qū)公共部分進行改造修繕，對于達(dá)到物業(yè)化條件的實施社會化物業(yè)管理模式，暫不具備的由街道辦實施社區(qū)介入管理模式。

長春市地處東北老工業(yè)基地，全市遍布大型國企老住宅區(qū)，大量單位制社區(qū)面臨設(shè)施老化、管理失序的困境。長春市發(fā)布《關(guān)于加強“老、舊、散”住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，依據(jù)“立足社區(qū)、分類實施”的原則，從建立長效物業(yè)管理機制出發(fā)，根據(jù)物業(yè)區(qū)域的房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施和產(chǎn)權(quán)狀況，居民的承受能力，服務(wù)需求以及消費意愿等實際情況，確定具體管理模式。對于管理區(qū)域較大、房屋比較集中、配套設(shè)施相對較好的老舊區(qū)，實行市場化、專業(yè)化物業(yè)管理模式；對于單體住宅樓或房屋建筑面積較小的物業(yè)區(qū)域，可由業(yè)主成立自治組織，自行提供簡易的物業(yè)服務(wù)；對產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的住宅區(qū)，由社區(qū)負(fù)責(zé)召集房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位、直管公有住房單位、業(yè)主及使用人代表組成聯(lián)席會議，共同協(xié)商，確定一家物業(yè)管理服務(wù)單位，在社區(qū)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對住宅區(qū)進行統(tǒng)一管理服務(wù)。

物業(yè)管理作為居民房產(chǎn)保值增值的重要手段，是我國不動產(chǎn)管理實務(wù)中的熱點研究方向，但其理論研究總體上還有待開拓。在我國30多年的物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理的內(nèi)涵和界定大致已經(jīng)成型。現(xiàn)行物業(yè)管理模式可以總結(jié)為市場化運作的物業(yè)公司管理模式，行政力量支持下的居民自治模式，以及業(yè)主決策和自我管理為主、聘請物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人或部分物業(yè)服務(wù)外包模式。根據(jù)決策主體、治理機制、物業(yè)服務(wù)提供方式等標(biāo)準(zhǔn)，本文將目前我國現(xiàn)存的物業(yè)管理模式定義為專業(yè)公司化、居民自治化和半自治半物業(yè)化管理模式。

3 實證研究

本文對武漢市H高校老舊住宅區(qū)進行實地調(diào)研與考察，通過與相關(guān)管理部門訪談方式獲取相關(guān)數(shù)據(jù)資料，了解校園社區(qū)管理情況以及存在的問題。同時對校內(nèi)教職工進行問卷調(diào)查，并進行數(shù)理統(tǒng)計分析，明確教職工對老住宅區(qū)社區(qū)管理的需求狀況和未來發(fā)展的期望。采用定性與定量相結(jié)合的研究方法進行研究。

3.1 H高校住宅區(qū)概況

武漢市H高校是教育部直屬重點高校，學(xué)校歷史悠久，分布有大量老住宅區(qū)。學(xué)校老住宅區(qū)舊房體量大，設(shè)施老化嚴(yán)重，經(jīng)歷校區(qū)多次擴張和學(xué)校重組合并，累積了大量老住宅區(qū)問題。學(xué)?，F(xiàn)存老住宅區(qū)中，房屋普遍存在建成年代久遠(yuǎn)，其中最近一批落成時間也是上個世紀(jì)80-90年代，其規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)不能完全適應(yīng)現(xiàn)在的居民居住和生活需要。小區(qū)住戶以教職工居民為主，住戶成分日趨多元化，二房東和校外人員不在少數(shù)。學(xué)校老住宅區(qū)現(xiàn)有學(xué)校公有住房、教職工自有產(chǎn)權(quán)住房、教職工遺屬自有產(chǎn)權(quán)住房及其他產(chǎn)權(quán)人自有產(chǎn)權(quán)住房。高校校內(nèi)的住宅區(qū)由于其位于學(xué)校內(nèi)部，其產(chǎn)權(quán)由學(xué)?；蚪搪毠づc學(xué)校共有產(chǎn)權(quán)，學(xué)校承擔(dān)著住宅區(qū)的社區(qū)管理職責(zé)，這是單位制社區(qū)尤其是公有制單位的典型模式。學(xué)校老住宅區(qū)作為開放式高校和單位制舊社區(qū)，社區(qū)管理目前處于多頭管理、職能分散的特征。學(xué)校老住宅區(qū)社區(qū)管理仍由學(xué)校各部門共同承擔(dān)，社區(qū)物業(yè)管理也未進行市場化改革。社區(qū)公共服務(wù)仍以福利性供給為主，物業(yè)服務(wù)意識淡薄。在社區(qū)治理中行政管理為主，居民自治缺位。學(xué)校面臨維修難度大，維修基金難以啟動，維修經(jīng)費短缺的困境。

在實地考察和走訪調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)住戶對于老舊住宅區(qū)存在的擔(dān)憂包含社區(qū)治理、治安狀況、設(shè)施設(shè)備、鄰里關(guān)系等方方面面，主要的不滿在于設(shè)施設(shè)備老化和管理無序。正是由于物業(yè)管理的缺位，在原有單位行政力量管制不及時或服務(wù)供給不充分的情況下，容易導(dǎo)致社區(qū)居民滿意度低和生活幸福感不高。而對社區(qū)管理中則存在有安全、維修、秩序、環(huán)衛(wèi)、配套服務(wù)和社區(qū)參與等方面的問題。而這些問題所在正好是現(xiàn)代物業(yè)管理所能提供的服務(wù)板塊能夠覆蓋的內(nèi)容。對老舊住宅區(qū)進行物業(yè)化探索，不僅是市場經(jīng)濟的大勢所趨，也是現(xiàn)代小區(qū)治理的燃眉之急。在復(fù)雜的社區(qū)環(huán)境中，物業(yè)模式多元化選擇有其必然性。

3.2 問卷樣本

課題組對學(xué)校老住宅區(qū)的居民進行問卷抽樣調(diào)查。在學(xué)校住房條件稍差、規(guī)劃建設(shè)時期較早的部分住宅區(qū)采取入戶發(fā)放問卷的方式，輔以線上電子問卷和其他渠道，共計回收有效問卷358份。調(diào)查對象中房改房住戶98戶，占比27.37%，周轉(zhuǎn)房住戶207戶，占比達(dá)57.82%，以這兩種房屋類型為主。在這一高校社區(qū)中，居住年限10年以下的有273戶，占比76.25%。樣本對象中學(xué)校在職教職工311戶，占比高達(dá)86.87%，住戶與單位之間仍有較強的依附關(guān)系。

3.3 居民意愿及模式選擇

課題組走訪調(diào)研了武漢市幾所高校和科研院所，總結(jié)武漢市單位制社區(qū)現(xiàn)行三種典型的物業(yè)管理模式，見表2。一是物業(yè)管理模式。引入專業(yè)的物業(yè)管理公司，收費標(biāo)準(zhǔn)按照市場化計價原則，職工物業(yè)補貼進入工資賬戶，小區(qū)決策由業(yè)主委員會和物業(yè)方共同進行。物業(yè)公司全委托制，居民繳納物業(yè)費，物業(yè)公司提供全部物業(yè)服務(wù)，雙方簽訂物業(yè)合同。二是半自治化管理模式。即由物業(yè)公司下派專業(yè)管理人員，指導(dǎo)業(yè)主和承擔(dān)部分物業(yè)服務(wù)，樓棟居民僅需支付物業(yè)公司下派人員工資。業(yè)主委員會擁有決策權(quán)，聘請職業(yè)經(jīng)理人，物業(yè)費由居委會監(jiān)督使用。三是自治管理。即由樓棟內(nèi)居民自己承擔(dān)全部事務(wù)，全體居民輪流出力，擔(dān)負(fù)安保和清潔職責(zé)。

課題組為住宅區(qū)居民提供了物業(yè)管理、半自治模式、居民自治、維持原狀四種選擇。問卷結(jié)果顯示，選擇居民自治模式的住戶有21戶（5.87%），選擇物業(yè)公司管理模式的住戶有144戶（40.22%），選擇半自治模式的住戶有165戶（46.09%），選擇維持現(xiàn)狀的住戶有28戶（7.82%）。其中主流選擇是物業(yè)公司管理模式和半自治化管理模式，可見專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)及市場化的供需交換模式仍為大多數(shù)業(yè)主所青睞。將數(shù)據(jù)反饋結(jié)果和住宅實際情況比較，管理模式的選擇呈現(xiàn)區(qū)域性差異。選擇自治模式的區(qū)域以周轉(zhuǎn)房住戶為主，分布較為零散，多為上世紀(jì)60-70年代建造的三層磚混結(jié)構(gòu)或六層老式獨棟建筑，設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，租住戶、外來戶較多，且以老年住戶居多。選擇物業(yè)公司管理的區(qū)域以房改房住戶為主，房屋多為上世紀(jì)80年代建造，建筑條件較好，公共設(shè)施和部位修繕情況較好，各樓棟分布較為集中，居民以中青年教職工家庭居多。選擇半自治模式的區(qū)域建筑條件中等，仍有較大改善空間，多為經(jīng)過學(xué)校修繕公共部位的六層獨棟公寓，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和人口來源較為多元。這與前文所梳理的學(xué)界理論研究和各地政策實踐是一致的。

在選擇居民自治模式的住戶中，關(guān)于社區(qū)事務(wù)管理上，4人（19.05%）選擇全體業(yè)主討論決定，9人（42.86%）選擇各樓棟居民討論決定，2人（9.52%）選擇樓棟長管理和協(xié)商，6人（28.57%）選擇成立業(yè)主委員會管理。在參與社區(qū)自治的態(tài)度上，12人（57.14%）選擇積極主動參與，3人（14.29%）選擇居委會要求就參與，1人（4.76%）選擇能不參與就不參與，5人（23.81%）選擇基本不參與。采取居民自治，關(guān)于需要注意的問題，13人（61.9%）選擇提高居民參與積極性，11人（52.38%）選擇建立完善的居民自治組織，8人（38.1%）選擇建立學(xué)校與居委會的協(xié)調(diào)機制。居民對于社區(qū)公共事務(wù)的決策傾向于協(xié)商解決，區(qū)別在于群體決策的方式和決策成員的構(gòu)成上。社區(qū)居民自治最大的障礙將是居民參與意識不強，這會直接影響到各社區(qū)居民團體之間的談判能力和議價能力。出路在于成立居民自治組織，加強社區(qū)成員的交流和溝通，培養(yǎng)社區(qū)公共意識。

在選擇物業(yè)公司專業(yè)化管理的居民中，64名（44.44%）住戶認(rèn)為要對小區(qū)實施封閉隔離；76名（52.78%）住戶認(rèn)為應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會；129名（89.58%）住戶選擇修繕房屋和道路；105名（72.92%）住戶認(rèn)為需要加強對租住人員的管理；1名（0.69%）住戶認(rèn)為有其他地方。在城市更新的大背景下，各級政府對于老舊小區(qū)改造已經(jīng)給予了足夠的關(guān)注，對單位制老舊小區(qū)先采取綜合整治，由政府配套專項資金，改善設(shè)施設(shè)備水平，再根據(jù)社區(qū)狀況和居民意愿選擇治理模式。

在選擇半自治的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理人模式的住戶中，9人（5.45%）選擇物業(yè)公司對居民提供技能培訓(xùn)，居民自己負(fù)責(zé)；87人（52.72%）選擇物業(yè)公司提供部分服務(wù)，并指導(dǎo)居民負(fù)責(zé)部分服務(wù)；68人（41.22%）選擇物業(yè)公司提供全部服務(wù)，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督和考核；1人（0.61%）選擇其他方法。業(yè)主通過居民自治組織或業(yè)主法團，形成勞務(wù)合同的甲方，與物業(yè)公司簽訂勞務(wù)合同。由物業(yè)公司選派的物業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)供給，服務(wù)的具體提供方式和范圍可由雙方協(xié)商決定。

3.4 結(jié)果分析

結(jié)合前文的理論總結(jié)與政策實踐情況，在H高校老住宅區(qū)居民物業(yè)管理模式意愿調(diào)查的基礎(chǔ)上，對三種模式作比較分析，情況如表2所示。

4 結(jié)論

物業(yè)管理模式的核心是社區(qū)公共事務(wù)的決策機制，而決策機制的關(guān)鍵在于哪些主體參與決策。物業(yè)管理模式引入物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，負(fù)責(zé)住宅區(qū)公共空間的管理，業(yè)主委員會和物業(yè)公司協(xié)商決策。半自治模式下的決策核心僅是業(yè)主委員會，職業(yè)物業(yè)經(jīng)理人由業(yè)主委員會選聘并負(fù)責(zé)監(jiān)督開展工作，但在成熟條件下可在物業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理方面對業(yè)主進行指導(dǎo)；自治模式中物業(yè)服務(wù)和社區(qū)決策均由社區(qū)住戶集體承擔(dān)。三種物業(yè)管理模式因其決策機制和治理架構(gòu)不同，在適應(yīng)性上有不同范圍和對象。

物業(yè)管理模式因其規(guī)范化、專業(yè)化特征而成為最廣泛的模式，具有協(xié)商成本低、集體行動能力高的優(yōu)勢，能夠提供供求均衡、質(zhì)量上乘的物業(yè)服務(wù)。這需要住戶有較強的支付意愿和能力。因此這一模式適用于基礎(chǔ)設(shè)施較好、封閉性強、住戶和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)濟承受能力強、居民社區(qū)意識較強、市場觀念濃厚、住戶相對同質(zhì)的社區(qū)。

半自治模式由業(yè)主委員會發(fā)揮主導(dǎo)作用，職業(yè)經(jīng)理人提供專門服務(wù)。其協(xié)商成本較低、經(jīng)濟壓力較小，物業(yè)服務(wù)水平居于中等層次，同時選聘優(yōu)秀職業(yè)管理人也是必須面對的難題。這種模式適應(yīng)于硬件條件較好、住戶成分復(fù)雜、經(jīng)濟承受能力一般、住戶具備市場觀念、住宅區(qū)規(guī)劃不統(tǒng)一、住戶人數(shù)較多的社區(qū)，適合以樓棟為單位。

自治模式?jīng)Q策機制簡單，物業(yè)服務(wù)由住戶自給自足。需要業(yè)主擁有較高的責(zé)任心和一定的物業(yè)服務(wù)專業(yè)素養(yǎng)。其各項成本最低，投入的主要是住戶的人力資源成本，其他管理過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟支出由業(yè)主共同負(fù)擔(dān)解決。但享受的服務(wù)質(zhì)量最差，專業(yè)化程度最低，可能覆蓋的服務(wù)類型不齊全，適用于傳統(tǒng)單位制福利依賴思想較強、基礎(chǔ)設(shè)施落后、經(jīng)濟承受能力差、住戶人數(shù)較少的社區(qū)。

市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式是我國城市社區(qū)治理所鼓勵的改革方向，但我國現(xiàn)存大量的單位制老舊住宅區(qū)因其基本情況、歷史沿革、社區(qū)人文環(huán)境等條件各異，在城市住宅小區(qū)不能單純推行市場化物業(yè)管理模式。面對多樣化的住區(qū)條件，應(yīng)該嘗試采取多元化的物業(yè)管理模式。而提高業(yè)主集體行動能力和自治水平、提升業(yè)主物業(yè)意識和市場購買服務(wù)觀念是共同的要求。

參考文獻(xiàn)：

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2.陳艷萍 趙民.我國城鎮(zhèn)住房制度改革及政策調(diào)控回顧與思考——基于經(jīng)濟、社會、空間發(fā)展的綜合視角.城市規(guī)劃.2012.12

3.毛子丹 柴彥威.中國城市單位社區(qū)治理模式轉(zhuǎn)型路徑及其未來趨勢——以北京市毛紡南社區(qū)為例.城市發(fā)展研究.2013.03

作者簡介：

陳瑩，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，研究方向為土地經(jīng)濟與土地政策、社區(qū)治理。

周俊，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，研究方向為社區(qū)治理。

基金項目：

國家自然科學(xué)基金青年科學(xué)基金項目“基于羅爾斯正義論視角下農(nóng)民征地補償及增值收益分享機制研究”（項目編號：71603089）。華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新基金“問計于民”項目“學(xué)校老住宅區(qū)的社區(qū)管理問題”。