老舊小區(qū)整改的調(diào)查與思考

葛潤(rùn)霞

老舊小區(qū)整治改造一直是保障民生工作的重要內(nèi)容。本文介紹了山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)在推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理過程中的主要做法和經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)下一步全面推進(jìn)老舊住宅小區(qū)的整治改造從資金投入、居民工作和工程推進(jìn)過程中統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的三個(gè)方面提出建議。

山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)是山東省煙臺(tái)市的中心城區(qū)，老舊住宅小區(qū)居民達(dá)到15.4萬(wàn)戶，占全區(qū)總戶數(shù)的50%，成為城市管理和發(fā)展的一個(gè)突出短板。開展老舊小區(qū)整治改造，切實(shí)改善居民群眾的居住環(huán)境是社會(huì)治理和城市發(fā)展的必然要求，也是落實(shí)黨和政府為民辦實(shí)事的重要工作。2014年，芝罘區(qū)選定了7個(gè)試點(diǎn)社區(qū)，開始對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行整治改造，同時(shí)引入物業(yè)管理，提升老舊住宅小區(qū)的功能和形象，贏得了居民群眾的廣泛認(rèn)可。

一、政府推動(dòng) 政策先行

2015年9月，芝罘區(qū)印發(fā)了《芝罘區(qū)推進(jìn)老舊住宅區(qū)整治改造和社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》，將老舊住宅小區(qū)整治改造和引入物業(yè)管理作為今后幾年最大的民生工程，并寫入《政府工作報(bào)告》，力爭(zhēng)通過有效的探索和實(shí)踐，打造具有“芝罘特色”的整改新模式。為確保整改工作的有序推進(jìn)，政府部門制定了具體的工作目標(biāo)、實(shí)施步驟和政策措施，在具體的推進(jìn)過程中主要有以下三個(gè)方面做法：

（一）強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)制，構(gòu)筑科學(xué)規(guī)范的長(zhǎng)效治理體系

一是建立健全三級(jí)管理體制。區(qū)級(jí)層面成立了“推行社區(qū)物業(yè)管理”領(lǐng)導(dǎo)小組，分管副區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)；街道（園區(qū)）層面成立了社區(qū)物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)具體工作的組織實(shí)施，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)管、考核；社區(qū)層面成立了物業(yè)服務(wù)站，負(fù)責(zé)接收、處理居民群眾投訴，及時(shí)解決居民群眾反映的物業(yè)管理問題。二是建立街（居）兩級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度，解決整治改造和物業(yè)管理中出現(xiàn)的難點(diǎn)。同時(shí)，強(qiáng)化街道、社區(qū)的主體管理責(zé)任，全面實(shí)行街道、社區(qū)兩級(jí)整治改造和物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度。街道層面聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處組織召集，區(qū)有關(guān)行政主管部門、居委會(huì)、物管公司以及業(yè)主代表參加，主要協(xié)調(diào)解決整治改造和物業(yè)管理的重大問題；社區(qū)層面聯(lián)席會(huì)議由社區(qū)居委會(huì)組織召集，社區(qū)主任、人民調(diào)解員、城管隊(duì)員、派出所民警、安監(jiān)隊(duì)員、業(yè)主代表等人員參加。規(guī)定每月至少召開一次專題會(huì)議，研究解決整治改造和物業(yè)管理出現(xiàn)的具體問題[1]。

（二）尊重民意，匯聚民智，探索具有“芝罘特色”的整改新模式

在整治改造過程中，芝罘區(qū)按照“政府主導(dǎo)、居民參與、企業(yè)介入”的指導(dǎo)思路，充分發(fā)揮居民群眾的力量和智慧，探索形成既符合區(qū)情實(shí)際又切合居民群眾需求的整改模式。

一是廣泛征求居民群眾的意見建議，制定科學(xué)合理的改造方案。老舊住宅小區(qū)整治改造是一項(xiàng)系統(tǒng)的民生工程，如何制定科學(xué)合理的整改方案，贏得居民群眾的理解和支持至關(guān)重要。為此，在整治開展之前充分發(fā)揮輿論的宣傳引導(dǎo)作用，通過采取新聞報(bào)道、張貼宣傳單、入戶走訪等形式，為居民群眾答疑解惑，引導(dǎo)居民群眾參與整改工作。同時(shí)，通過各街道、社區(qū)走訪調(diào)研，深入開展摸底調(diào)查，收集整理居民群眾的意見建議，為整治改造工作提供決策依據(jù)。在環(huán)境整治、綠地規(guī)劃、引入物業(yè)等工作中注意傾聽居民群眾的意見建議，確保居民群眾的知情權(quán)和選擇權(quán)。

二是打造“1+5+X”整改新模式。在整改過程中，按照“問題導(dǎo)向、因地制宜、治管并舉”的指導(dǎo)思想，探索形成了“1+5+X”的老舊住宅小區(qū)整改模式。

“1”是指為每個(gè)老舊住宅小區(qū)招標(biāo)配備1個(gè)專業(yè)物管公司，由街道或社區(qū)與物業(yè)企業(yè)簽訂合作協(xié)議，配套安保、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，開展衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)、門衛(wèi)執(zhí)勤等物業(yè)服務(wù)，在此基礎(chǔ)上配合街道、社區(qū)進(jìn)行整改。整治改造完成后，物業(yè)企業(yè)全面接管小區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化管理。在物管企業(yè)招標(biāo)的過程中，嚴(yán)把企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查管理資質(zhì)，審慎引入業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、服務(wù)意識(shí)高的優(yōu)質(zhì)物管公司，并做好后備企業(yè)庫(kù)資源管理入選儲(chǔ)備。目前已圈定10家優(yōu)質(zhì)骨干物管企業(yè)進(jìn)入后備企業(yè)庫(kù)，其中具有二級(jí)資質(zhì)以上的企業(yè)7家。

“5”是指所有整治改造的老舊住宅小區(qū)都要將治安防控設(shè)施、環(huán)衛(wèi)消防設(shè)施、社區(qū)環(huán)境設(shè)施、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、文化宣傳和健身設(shè)施等5項(xiàng)內(nèi)容列為整改工作的必改項(xiàng)，重點(diǎn)解決居民群眾關(guān)心的居住環(huán)境安全、停車難、行車難、場(chǎng)地破損等問題，滿足居民群眾最基本的居住環(huán)境需求。目前已在先期啟動(dòng)的11個(gè)社區(qū)進(jìn)行了一系列專項(xiàng)整治，包括清理衛(wèi)生死角、樓道亂堆雜物、升級(jí)改造社區(qū)綠地、疏通或擴(kuò)建消防通道、安裝電子監(jiān)控設(shè)施、劃定停車位等。通過推行視頻監(jiān)控全覆蓋，實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理與“天網(wǎng)”工程、“數(shù)字化城市管理”合網(wǎng)并行。

“X”是指確保在實(shí)施上述5項(xiàng)“剛性”指標(biāo)的基礎(chǔ)上，結(jié)合不同條件和居民群眾的需求，制定“特色化”的整改方案，使其改造項(xiàng)目更具靈活性和針對(duì)性。比如，在金溝寨、翡翠兩個(gè)環(huán)境條件比較好的小區(qū)，按照省級(jí)示范小區(qū)的考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施綠化、美化、亮化工程；在鳳凰臺(tái)小區(qū)，針對(duì)中青年居多、需求現(xiàn)代信息技術(shù)服務(wù)設(shè)施的特點(diǎn)，通過物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算，搭建綜合服務(wù)信息平臺(tái)，打造“智慧社區(qū)”，受到中青年群體的歡迎。

（三）強(qiáng)化監(jiān)管，嚴(yán)格考核，打造規(guī)范務(wù)實(shí)的民心工程

為了確保整改工作的長(zhǎng)期實(shí)效，打造規(guī)范務(wù)實(shí)的民心工程，在整改過程中以監(jiān)管、考核為抓手，確保整改實(shí)效。

一是在整治工程質(zhì)量方面，建立了由居民群眾代表和城管、住建、財(cái)政等部門，以及街道、園區(qū)組成的質(zhì)量監(jiān)審組，聯(lián)合監(jiān)理公司，全程參與整改，重點(diǎn)檢查施工方案是否科學(xué)、施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，及時(shí)將居民群眾的意見建議反饋給施工方。二是在后續(xù)管理上推行網(wǎng)格化管理，以社區(qū)為單位劃分網(wǎng)格，設(shè)置城管、公安、安監(jiān)等相關(guān)部門的執(zhí)法人員，實(shí)行定崗、定責(zé)、定時(shí)、包效果“三定一包”的區(qū)域監(jiān)管責(zé)任制，加強(qiáng)責(zé)任制考核[2]，加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)整改、物業(yè)管理日常巡查督導(dǎo)，打擊私搭亂建、占道經(jīng)營(yíng)、損壞公共設(shè)施等破壞小區(qū)整體環(huán)境的違法行為。三是對(duì)物業(yè)公司的考核，出臺(tái)了《芝罘區(qū)社區(qū)物業(yè)管理考核辦法》，建立“三考一評(píng)”工作機(jī)制。區(qū)城管局負(fù)責(zé)考核各街道（園區(qū)）的城市綜合管理質(zhì)量，考核結(jié)果納入全區(qū)崗位目標(biāo)責(zé)任制考評(píng)體系；區(qū)住建局負(fù)責(zé)健全物管公司的信用評(píng)定體系，監(jiān)管考核物管公司運(yùn)行；街道（園區(qū)）組織實(shí)施物管公司日?？?jī)效考核，考核結(jié)果與資金撥付掛鉤；居委會(huì)定期組織樓門（片）長(zhǎng)、居民群眾代表，對(duì)居民群眾的滿意度進(jìn)行測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)結(jié)果上報(bào)街道（園區(qū)）備案，作為對(duì)物管公司的考評(píng)依據(jù)[1]。

二、推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治改造的思考與建議

第一，在資金投入方面，以財(cái)政投入為基本保障，探索運(yùn)用市場(chǎng)化手段，多渠道籌集改造資金。資金是整治改造老舊住宅小區(qū)的關(guān)鍵，要在確保財(cái)政支持力度不變的情況下，鼓勵(lì)物業(yè)通過市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)拓展資金來(lái)源，降低運(yùn)營(yíng)成本。一是特許經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布權(quán)、便民服務(wù)設(shè)施設(shè)置，以及經(jīng)營(yíng)權(quán)、停車收費(fèi)權(quán)、快件職能存儲(chǔ)柜（物流自提設(shè)施）、場(chǎng)地租賃收費(fèi)權(quán)等賦予物業(yè)，統(tǒng)一對(duì)外招標(biāo)經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足[2]；二是拓展經(jīng)營(yíng)。在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，圍繞物業(yè)服務(wù)，自主開展家政、維修、安裝、代買、老人陪護(hù)、小飯桌等便民服務(wù)。深圳市的彩生活物業(yè)服務(wù)公司通過社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，推出“零物業(yè)費(fèi)”概念。通過“彩之云”服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)居民提供衣、食、住、行、娛、購(gòu)、游等方面的信息和服務(wù)。居民通過服務(wù)平臺(tái)各取所需，消費(fèi)可以獲得相應(yīng)積分，積分可以折合物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等，既滿足了居民群眾的需求又增加了物業(yè)收入，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

第二，通過拓寬服務(wù)和溝通渠道，增加居民群眾的認(rèn)同感和歸屬感，提高居民群眾的責(zé)任意識(shí)。居民群眾滿意是整改工作的重要前提和最終目標(biāo)，要在整改前和整改過程中時(shí)刻注意傾聽居民群眾的意見建議，才能確保整改工作的順利推進(jìn)。實(shí)踐表明，前期的摸底調(diào)查只是基礎(chǔ)，在具體實(shí)施的過程中會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問題，這些問題只有及時(shí)得到解決才能贏得居民群眾對(duì)整改工作的支持和配合。此外，整改后的管理和服務(wù)要發(fā)揮居委會(huì)和物業(yè)的主導(dǎo)作用。只有為居民群眾提供滿意周到的服務(wù)，才能得到居民群眾的配合。在“政府+物業(yè)+居民”三方的通力配合下，社區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感才會(huì)傳遞感染每一個(gè)人，從而自發(fā)形成參與社區(qū)建設(shè)和管理的責(zé)任意識(shí)，就會(huì)鞏固整改成果。

第三，在工程推進(jìn)的過程中要把牢統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立上下聯(lián)動(dòng)配合的工作機(jī)制。老舊住宅小區(qū)整治改造是一項(xiàng)復(fù)雜、持續(xù)的系統(tǒng)工程，需要住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)、供電、通信、廣電、供排水、燃?xì)?、熱力等部門和單位的支持配合。政府部門作為第一責(zé)任人，一定要發(fā)揮好督導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，對(duì)單一部門或單位不能解決的問題必須進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度，力避各自為政、推諉扯皮、浪費(fèi)資源。

參考文獻(xiàn)

[1]膠東在線.煙臺(tái)芝罘區(qū)出臺(tái)老舊小區(qū)改造細(xì)則推行物業(yè)管理[EB/OL].http：//www.jiaodong.net/news/system/2015/10/26/012938046.shtml.2015，10-26.

[2]山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳.關(guān)于推進(jìn)全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見[EB/OL].http：//www.sdjs.gov.cn/art/2015/7/23/art_5_46900.html.2015，7-23.

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（責(zé)任編輯：林菲）