論公平視角下的“兇宅”買賣

摘 要 隨著房屋交易市場的發(fā)展，兇宅買賣逐漸增多，購房者在未知房屋為兇宅的情況下購入房屋而導(dǎo)致糾紛的情況也愈發(fā)頻繁。司法界、學(xué)界對該糾紛的處理及理由持不同見解。本文主張以顯失公平為由認定房屋買賣合同為可撤銷合同，賦予兇宅買受人合同撤銷權(quán)，從而充分維護其合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞 “兇宅”買賣 顯失公平 可撤銷合同

作者簡介：陳安然，山東大學(xué)法學(xué)院法學(xué)本科生。

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.316

房屋買賣是當代人生活中的一項重大事宜。在房屋買賣過程中，購房者在未知的情況下購入“兇宅”，無疑會造成買賣雙方的糾紛。該類糾紛的解決及其理由在司法實踐和學(xué)術(shù)方面均存在一定的爭議，故本文通過相關(guān)案例及學(xué)術(shù)爭議之比較，分析房屋買賣合同的效力，從而探求兇宅買賣合適的處理方式及理由。

一、兇宅買賣之案例及學(xué)術(shù)爭議

（一）兇宅買賣之相關(guān)案例

在兇宅買賣糾紛中，未知所購房屋為兇宅的買受人多作為原告訴請撤銷房屋買賣合同。對于買受人的訴訟請求，法院判決呈現(xiàn)兩種不同的態(tài)度：駁回原告撤銷合同的訴訟請求和支持原告訴訟請求。

駁回原告訴訟請求的判決理由主要是出賣人沒有主動披露房屋是否為兇宅的義務(wù)。房屋一般使用時間較長，人在房屋中生老病死屬正?，F(xiàn)象，故房屋是否為兇宅不是決定締約與否的決定性因素。若雙方并未約定出賣人有披露房屋是否為兇宅的義務(wù)，則出賣人不需要主動告知買受人房屋為兇宅。在買受人不能證明其對房屋是否為兇宅的事項已詢問出賣人而出賣人未予以告知的情況下，不能認定出賣人故意隱瞞。且為鼓勵交易，維護交易安全，故駁回原告撤銷合同的訴訟請求。①

支持買受人撤銷買賣合同的判決理由則不盡相同，主要體現(xiàn)為以下兩種：

第一，出賣人對房屋是否為兇宅負有披露義務(wù)，出賣人不對此進行披露違反誠信原則，造成重大誤解，故合同為可撤銷合同。房屋內(nèi)發(fā)生過“非自然死亡”事件屬于對合同的訂立產(chǎn)生重大影響的信息，故出賣人對此負有披露義務(wù)，出賣人未告知買受人造成重大誤解，故適用《合同法》第54條第1款第1項，因重大誤解訂立的合同而可撤銷。②

第二，出賣人未盡告知義務(wù)，構(gòu)成欺詐，買受人基于錯誤認識而購買兇宅，故合同可撤銷。在合同訂立之前出賣人即負有告知相關(guān)事項的附隨義務(wù)，出賣人行為屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，買受人在違背真實意思的情況下訂立買賣合同，故根據(jù)《合同法》第42條第2項以及第54條第2款撤銷該合同。③

（二）兇宅買賣之學(xué)術(shù)爭議

關(guān)于兇宅買賣問題，學(xué)界多認為被告存在過錯，但對于糾紛解決方式的認定及理由則存在不同，主要有以下幾種觀點：

第一，兇宅的買受人可選擇主張撤銷權(quán)救濟或違約救濟。通過撤銷權(quán)救濟時，根據(jù)《合同法》第54條第2款有關(guān)欺詐之規(guī)定，可認定出賣人故意隱瞞兇宅的事實，從而判決撤銷合同。通過違約救濟時，買受人可根據(jù)《合同法》第111條“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任”的規(guī)定，主張出賣人降低房屋價款，或根據(jù)《合同法》第94條第4款之規(guī)定，當事人一方因違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的對方，當事人可解除可同，兇宅買受人據(jù)此解除合同。

第二，認定兇宅屬于瑕疵物，隱瞞房屋為兇宅進行交易，應(yīng)承擔(dān)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)《合同法》第153、154、155條之規(guī)定，兇宅不符合居住安寧的使用目的，存在效用瑕疵，故出賣人應(yīng)當承擔(dān)該違約責(zé)任。

第三，將房屋為兇宅的告知義務(wù)認定為合同的附隨義務(wù)，兇宅出賣人違反該義務(wù)而應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。

第四，認定隱瞞事實出售兇宅屬于侵權(quán)行為，即當事人雙方買賣合同有效，若買受人因居住兇宅而造成精神上的損害，出賣人應(yīng)當對買受人承擔(dān)精神損失賠償。

二、兇宅買賣糾紛之各觀點的評析

關(guān)于兇宅買賣之糾紛，司法界和學(xué)界的觀點分為兩類：支持出賣人與支持買受人，且理由各不相同，但這些觀點難免存在一些不足，以下則分別就此闡述。

對于支持出賣人，認定出賣人不負有告知買受人房屋為兇宅之義務(wù)的觀點，其忽視了房屋實際貶值的事實。雖然法律沒有明文規(guī)定房屋買賣過程中的兇宅告知義務(wù)，但不代表出賣人在房屋買賣過程中就不負該告知義務(wù)。盡管房屋為兇宅這一事實存在一定迷信的因素，但該事實實際影響房屋市場價值。買受人以一般房屋價格購入實際價值低于該價格的兇宅，若以出賣人不負有告知義務(wù)而支持出賣人，明顯不利于公平地維護交易雙方的合法權(quán)益。

支持兇宅買受人的觀點則各不相同，主要體現(xiàn)為以下四種觀點：

第一，該買賣合同存在出賣人欺詐的行為，故根據(jù)《合同法》第54條第2款之規(guī)定為可撤銷合同，出賣人可主張撤銷權(quán)?！睹裢ㄒ庖姟返?8條對欺詐作出如下定義：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為?！比粌凑詫儆诠δ芙∪课?，其使用價值并未減損，“欺詐”中故意隱瞞的真實情況應(yīng)是與合同目的有密切關(guān)聯(lián)之事項，故隱瞞并出賣兇宅難以認定為欺詐。

第二，認為應(yīng)當適用《合同法》第54條第1款第1項有關(guān)“重大誤解”之規(guī)定，認定買受人對房屋產(chǎn)生重大誤解，故合同可撤銷。但“重大誤解”是買受人作出的，這將合同撤銷的責(zé)任歸咎于買受人，其未突出出賣人隱瞞兇宅之事實的過錯，將不利于撤銷合同后雙方責(zé)任的認定以及損失的承擔(dān)。

第三，認定兇宅為瑕疵物，出賣人應(yīng)當就此承擔(dān)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！逗贤ā返?53、154條規(guī)定，出賣人應(yīng)當按照約定質(zhì)量要求交付標的物，未約定或約定不明的，適用本法第61條仍不能確定的，適用本法第62條第1款的規(guī)定。兇宅買賣糾紛中，出賣人和買受人并未就房屋是否為兇宅之事項進行約定，買受人所取得的房屋符合合同中對于房屋的質(zhì)量約定。兇宅并未直接影響房屋的基本功能與使用價值，難以認定其屬于瑕疵物，故難以使出賣人根據(jù)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)違約責(zé)任。

第四，認定出售兇宅屬于侵權(quán)行為。兇宅買賣為雙方自愿達成合意之行為，買受人并沒有法定權(quán)利受到侵害。且將兇宅買賣認定為侵權(quán)行為則只能讓出賣人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)方式主要為停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、賠禮道歉、消除影響、恢復(fù)名譽，其難以完備地維護買受人的合法權(quán)益，如難以滿足買受人退房之請求。認定出售兇宅屬侵權(quán)行為，無論是對此承擔(dān)物質(zhì)損害賠償還是精神損害賠償，均將兇宅認定為一種不適合交易之物，此有悖于公眾習(xí)慣和經(jīng)濟原則。

三、以顯失公平為由解決兇宅買賣糾紛的合理性

《合同法》第54條第1款規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)變更或撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的?！薄睹裢ㄒ庖姟返?2條則對顯失公平做出定義：“一方當事人利用優(yōu)勢或者對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。”兇宅買賣糾紛中，出賣人隱瞞房屋為兇宅的事實將房屋出售給買受人，買受人給付的對價明顯高于兇宅之市場價值，而出賣人所獲得的價款明顯高于其房屋的市場價值，買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)不均衡，導(dǎo)致不公。兇宅買賣糾紛滿足“顯失公平”的適用情形，以顯失公平為由撤銷房屋買賣合同具有合理性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，訂立合同時，賣方對于所售房屋存在信息優(yōu)勢，該信息不平等是交易不公的根本原因。兇宅糾紛中，賣方對于房屋的了解程度明顯高于買方，其在交易中始終處于較為優(yōu)勢的地位，而買方因信息劣勢購入兇宅，從而引起糾紛。該糾紛中，賣方對標的物的信息掌握程度滿足《民通意見》第72條對于“顯失公平”的“一方當事人利用優(yōu)勢或者對方?jīng)]有經(jīng)驗”的定義。

第二，買賣雙方的給付與對待給付義務(wù)不相稱，違反公平、等價有償原則。物的市場價值主要受到供求關(guān)系影響，但同時也受到物的客觀質(zhì)量和人的主觀因素的約束。大部分人對于兇宅存有一定的畏懼心理，不愿購買和居住兇宅，雖然其存在一定的封建因素，不應(yīng)得到推崇，但人的主觀心理確實使兇宅的市場價值產(chǎn)生了一定程度的減損。故雖然兇宅在客觀方面基本功能齊全，仍然能夠作為正常房屋居住和使用，但其市場價格確因其兇宅性質(zhì)而受到影響。兇宅買賣糾紛中，買方在不知房屋為兇宅的情況下與賣方達成合意，以一般房屋的價款購入兇宅，其所得房屋的實際價格低于其所支付的對價，而賣方所得價款高于其轉(zhuǎn)讓的房屋的價格，故導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不對等，違反公平、等價有償原則。

第三，兇宅買賣糾紛所導(dǎo)致的不公滿足顯失公平的程度要求。大部分人認為兇宅會帶來不安感而不愿購買和居住兇宅，故兇宅的市場價值受到人的主觀心理的影響較大，價格也因此減損嚴重。買受人以一般房屋價格購入實際價格減損嚴重的兇宅，其支付價款明顯高于所獲標的物市場價值，而出賣人則所得價款明顯高于兇宅市場價格，故屬于顯失公平。

另外，以顯失公平為由賦予兇宅買受人撤銷權(quán)有利于充分維護買受人與出賣人的合法權(quán)益，且能夠避免一些其他處理方法之弊端。以顯失公平為由賦予買受人撤銷權(quán)，買受人可選擇是否撤銷合同，撤銷合同可收回全部房款，充分維護買受人的合法權(quán)益。對于房屋買賣的其他相關(guān)費用，可根據(jù)雙方的過錯予以分攤，而非認定出賣人欺詐時傾向于出賣人承擔(dān)過錯責(zé)任。且以顯失公平為由認定買受人的撤銷權(quán)，只需以兇宅市場價格低于雙方交易價格這一客觀事實進行判斷，而無需認定出賣人是否構(gòu)成欺詐，即不需要解決告知房屋為兇宅是否為出賣人的義務(wù)這一爭議問題，也無需解決該糾紛是否為買受人主觀上的重大誤解所致及基本功能健全的兇宅能否認定為瑕疵物的問題。

綜上所述，買受人在不知情的情況下以一般房屋的價格買入市場價格低于其支付價款的兇宅，而出賣人則獲得比房屋市場價值更高的價款，這是締約時就存在的一種顯失公平的情形。依顯失公平的理由裁判撤銷兇宅買賣合同，較之于以欺詐、重大誤解、標的物瑕疵為由撤銷或者解除兇宅買賣合同，或者認定出賣人侵權(quán)，都更為合理。

注釋：

①浙江省金華市中級人民法院（2014）浙金民終字第847號民事判決書。

②廣東省佛山市中級人民法院（2015）佛中法民三終字第999號民事判決書。

③浙江省紹興市中級人民法院（2016）浙06民終3325號民事判決書。

參考文獻：

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[4]葉鋒.兇宅、物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任.中國房地產(chǎn).2014（8）.