新形勢下房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制探析

康利娟

[摘要]在房產(chǎn)企業(yè)運營過程中，成本控制是十分重要的環(huán)節(jié)。成本控制不僅體現(xiàn)了房產(chǎn)企業(yè)的管理水平、競爭能力，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位與實力。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展瓶頸期，一方面，行業(yè)競爭逐漸趨于白熱化；另一方面，經(jīng)濟下行對行業(yè)發(fā)展帶來了一定阻力。在這種背景下，房產(chǎn)企業(yè)所面臨壓力愈來愈大，整體盈利能力受到了一定程度的影響。房產(chǎn)企業(yè)若要保持穩(wěn)定的運營狀態(tài)，必然要增強自身的適應能力，運營成本控制則是關鍵點之一?；诖耍恼聦π滦蝿菹路慨a(chǎn)企業(yè)運營成本控制進行了分析，并提出了相關策略，以供參考。

[關鍵詞]房產(chǎn)企業(yè)；市場；成本；控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711150

1房產(chǎn)企業(yè)成本控制概述

對于房產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制發(fā)生于整個經(jīng)營過程當中。特別是在房產(chǎn)企業(yè)盈利能力不斷下降的情況下，做好運營成本控制對于房產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。在房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制具體實施過程中，要注重成本效益原則。成本控制的核心目標需要保證經(jīng)濟利潤為正值，只有達成該目標，才能讓房產(chǎn)企業(yè)不斷累積資本。[1]同時，要結合不同類型的問題進行針對性分析，不能“以偏概全”，要做到“對癥下藥”。運營成本控制需要獨立于財務單獨設計。另外，房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制要注重全員參與原則。一方面，房產(chǎn)企業(yè)領導自身要重視成本控制，發(fā)揮帶頭作用，充分貫徹成本控制理念；另一方面，要動員所有員工參與到成本控制當中，通過相互之間的配合，形成良好的成本控制氛圍，將成本控制效應充分發(fā)揮出來。

2房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制過程分析

項目是房產(chǎn)企業(yè)獲利的直接來源，也是支撐房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要基礎。項目成本控制是房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制的重要構成部分。在項目開發(fā)之前，要先對項目進行充分論證、策劃，包括項目市場定位、產(chǎn)品定位等。通過細致、深入的調查分析，對市場進行預測。根據(jù)市場供求及價格發(fā)展情況，合理定位產(chǎn)品，盡可能讓項目能夠在短時間內出售，以此來增加上漲資本利用率。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，土地價格比例會逐漸上升。若要保證項目獲得預期效益，就需要在決策階段做好土地成本控制。[2]決策階段當中，土地的使用權方式已經(jīng)被確定，相關報建手續(xù)費用則是由政府統(tǒng)一規(guī)定的。因此，項目開發(fā)階段成本控制的核心為設計成本控制。對于房地產(chǎn)項目而言，設計階段成本控制的成效將會對項目整體成本產(chǎn)生直接影響。很多房產(chǎn)企業(yè)對設計階段的成本控制并不重視，往往會出現(xiàn)投資失控的情況。盡管設計費用僅占項目總成本的3%不到，但對于工程造價的影響卻超過75%。[3]通過優(yōu)化設計，能夠有效降低造價成本，有利于提升項目綜合效益。通過實施設計招投標，以競爭的方式篩選出科學、合理、經(jīng)濟的設計方案，以此來降低設計成本。同時，要實施限額設計，實現(xiàn)成本事先控制。通過確定設計限額，并構建相應的獎懲機制，能夠督促設計人員對設計方案進行持續(xù)性優(yōu)化，從而將造價成本控制在合理范圍內。項目實施過程中即建設階段的成本控制是十分復雜的。在該階段，一方面，要加強合同管理，并做好施工現(xiàn)場管理工作，保證建材、設備質量符合要求。合同制定過程中，要指派專人對合同措辭進行嚴格審查，以保證合同的嚴謹性，盡可能避免合同糾紛，以此來降低工程索賠概率。另一方面，要對工程設計變更進行嚴格監(jiān)督，要求工程造價管理人員及工程監(jiān)理人員進行跟蹤監(jiān)督，確認準確的設計變更工程量，并做好變更記錄，保證變更文檔的完整性。此外，房產(chǎn)企業(yè)還要做好稅務籌劃工作。企業(yè)內部要設立專項稅務籌劃部門組織，通過分散收入、降低交易次數(shù)、將銷售轉變?yōu)楣蓹噢D讓等方式來實施稅務籌劃，進一步控制稅收成本，為企業(yè)贏得更多的效益。

3影響房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制的相關因素

在房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制過程中，存在諸多因素對成本控制產(chǎn)生影響，主要表現(xiàn)為以下三點：[4]一是供應鏈成本控制能力欠缺。一方面，房產(chǎn)企業(yè)缺乏整體供應鏈成本效益意識，片面追求降低成本，但卻忽視了市場因素。即便降低了成本開支，但卻容易造成產(chǎn)品定位與市場需求不符，影響了產(chǎn)品的競爭力；另一方面，缺乏全員成本控制意識。在供應鏈成本控制過程中，未能將相關部門有效串聯(lián)起來，約束了成本控制的效能。同時，成本控制方法過于被動，缺乏主動出擊市場的積極性與動力，未能將成本控制的潛能充分發(fā)揮出來。二是材料價格風險管控能力不足。在房產(chǎn)項目建設過程中，材料成本費用在整體成本費用當中占據(jù)了較大比重。材料價格往往會受到市場波動影響而出現(xiàn)變化，這種變化也導致了材料價格風險。由于房產(chǎn)企業(yè)無法及時應對材料市場變化，只能被動接受風險，并給予承包商材料差價補償，使得材料成本增加不少。三是成本核算問題。成本核算是房產(chǎn)企業(yè)運營過程中重要的職能之一，在成本控制當中發(fā)揮了重要的作用。部分房產(chǎn)企業(yè)盡管構建了成本核算體系，但在核算科目規(guī)劃方面缺乏科學性，對實際操作產(chǎn)生了影響。部分成本經(jīng)辦人員對成本科目缺乏統(tǒng)一認識，隨意性較為嚴重，給橫向、縱向成本對比決策帶來了一定阻礙。另外，存在成本核算對象不夠明確的現(xiàn)象。

4加強房產(chǎn)企業(yè)運營成本控制的有效策略

41加強供應鏈成本管理

對于競爭實力較強的房產(chǎn)企業(yè)，可通過縱向一體化運營的方式，增強供應鏈整合能力，提高供應鏈資源整合效率，以此來控制供應鏈成本。對于實力相對較弱的中小型房產(chǎn)企業(yè)，可采取合作方式，與供應鏈上、下游企業(yè)形成陣營，共同發(fā)揮合力來獲得成本效益。有能力的房產(chǎn)企業(yè)還應該適當發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟或采取集團采購的方式來發(fā)揮規(guī)模效應，以此來降低整體開發(fā)成本。[5]借助規(guī)模效應，還能讓項目開發(fā)形成一套統(tǒng)一化的操作流程，從而獲得更為穩(wěn)定的服務與技術支持。另外，房產(chǎn)企業(yè)要重視與各類供應商之間的合作，通過細化供應商合作流程來提升供應鏈管理效率，增強自身的供應鏈整合能力，進一步壓縮供應鏈成本。

42加強材料風險控制

從客觀上來看，材料價格波動是無法避免的，也就是說材料價格風險是客觀存在的。要加強材料風險控制，首先，要加強市場調研，以此來提升材料價格預測的準確度，為材料風險管控方案的制訂提供可靠參考。房產(chǎn)企業(yè)要安排專人關注建材市場各類材料價格走勢。在項目招投標階段，根據(jù)市場調研合理評估材料價格，并作出有效風險評估，進行綜合評標。[6]其次，在項目招投標期間要明確建材價格漲價調整方案。例如，可在合同當中約定一個固定百分比，即便材料價格出現(xiàn)波動，但只要在這個百分比范圍內，相關風險則由承包商來承擔。若價格波動超出百分比范圍，則由房產(chǎn)企業(yè)來承擔風險，并根據(jù)合同中規(guī)定的調價方法來補償差價。以這種方式來分攤材料價格風險，可使雙方達成共贏。最后，要善于利用套期保值來抵消部分材料上漲損失。這樣能夠有效轉嫁部分風險，避免因材料漲價所導致的高額賠償。

43實現(xiàn)精細化成本考核

由房產(chǎn)企業(yè)專項考核小組負責成本考核工作，包括目標制定、過程管理等。通過成本考核，對成本目標實現(xiàn)情況、管理工作成效進行有效評價，并將相關結果上報于考核委員會進行審核，保證考核工作的有效性。同時，專項考核小組要結合考核結果，制訂出合理的獎懲方案，以此來發(fā)揮激勵及督促作用。成本管理模式可選擇股權激勵模式，在項目轉變?yōu)橥顿Y中心的過程中，可借助股權激勵來督促項目公司管理者。以股權激勵作為誘因，能夠激發(fā)項目管理團隊的運營能力，進一步提升資產(chǎn)收益率。這樣不僅能夠降低整體運營風險，也能夠讓項目公司獲得可觀的投資效益，進而實現(xiàn)收益最大化。

5結論

總體而言，房產(chǎn)企業(yè)成本控制是一個系統(tǒng)化、綜合化的過程，涉及因素較多，需要做到精細化管控、多環(huán)節(jié)把控，才能讓成本控制真正意義上發(fā)揮作用，從而為房產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益與社會效益。

參考文獻：

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[6]駱成東基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的研究[J].商，2012（17）：96-98