房屋工程合同管理問題分析

杜楚源+肖靖+季凱

摘要：在現(xiàn)階段的房屋建設(shè)工程項目中，單位往往注重項目的管理，而忽略了對于項目的管理，也就是對項目合同的管理。房屋建筑工程的建設(shè)周期通常持續(xù)的時間比較長，政治、經(jīng)濟、社會、自然、技術(shù)等各個因素這些因素都會對建筑工程的實施有不同程度地影響，各個風險因素又都會產(chǎn)生很多不同種類的風險事件。因此，研究并探討風險的對策，即風險管理的技術(shù)就變得十分的必要，我們對于風險最基本的控制就是對合同的管理。本文就針對房屋建設(shè)工程中的合同管理問題做了簡要的分析。

關(guān)鍵詞：房屋建設(shè)；合同管理；項目工程；風險

在合同訂立之后，合同的主體要按照合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，還有相關(guān)的全部的條款進行實施，也就是全面的履行自己的義務(wù)，這樣才能達到合同的客體所提出的目標。所以，在合同簽訂之后，合同的主體中的任何一方都應(yīng)該在合同實施的過程中對其他方進行交底、糾正、檢查、監(jiān)督實施、總結(jié)等工作。我們把對合同的內(nèi)容進行談判、交底、合同簽訂、履行、糾編、監(jiān)督檢查、結(jié)束總結(jié)等合同實施過程中的全部的環(huán)節(jié)的系統(tǒng)管理稱為對合同的管理。在對合同進行管理的過程中，合同的主體中的任何一方都對合同中的內(nèi)容負有管理以及監(jiān)督履行義務(wù)的責任，并同時享有合同約定的權(quán)利。

一、合同管理的主要內(nèi)容

1、合同的主要內(nèi)容。一個完備的有效的合同必須包含三個要素：合同的主體、合同的客體、合同的內(nèi)容。合同的主體應(yīng)該要表明企業(yè)的全稱以及地址、企業(yè)的法人代表、聯(lián)系方式等等能夠說明企業(yè)的真實的情況。合同的客體就是指合同的雙方都要達到的一個目標，包括很多方面，例如：對于時間的要求、質(zhì)量的要求以及費用的要求等等。對于房屋建設(shè)工程施工的合同來說，合同的客體主要就是指合同中約定的雙方為了同一棟房屋的完成。合同的內(nèi)容要說明雙方的義務(wù)和權(quán)力，主要是人員的安排以及簽訂合同的雙方如果違約應(yīng)該承擔的責任、合同開始生效的時間、條件以及地點等。

房屋建設(shè)工程所涉及的合同的種類特別多，包括土地轉(zhuǎn)讓合同、地址勘察合同、項目咨詢合同、設(shè)計合同、建設(shè)工程合同、委托監(jiān)理合同、材料供應(yīng)合同、委托檢驗合同、設(shè)備購買合同等等一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的開始，就是由這些不同種類的合同的簽訂和管理的開始；當這些合同完結(jié)的時候，也就是這個工程結(jié)束的時候。所以房屋建設(shè)工程的合同管理是一個非常復(fù)雜的過程，在整個過程中，要把全部的過程都記錄下來，這樣可以方便以后的查詢和總結(jié)的工作。

2、了解相關(guān)的情況以及重要性。對于相關(guān)材料的了解，我們通常是以收集資料為主要的方式，以房屋建設(shè)工程項目為例，我們應(yīng)該特別注意從以下幾個方面進行考慮。

（1）對合作對方的了解。這個主要是對即將合作的對方的規(guī)模、近年來的營業(yè)額、管理的模式和水平、施工的技術(shù)、施工的設(shè)備以及機具等各個方面的了解。從以上方面可以客觀的評價一個施工單位的信譽、經(jīng)濟實力、企業(yè)發(fā)展的前景以及履行約定的能力。對于一些信譽好，履行能力強，合作系數(shù)比較高的合作企業(yè)，對日后實現(xiàn)合同的目標可以奠定堅實的基礎(chǔ)。

（2）了解合作方的財務(wù)狀況。合作方的財務(wù)是非常重要的一個因素。因為合作方的財務(wù)情況能夠直接的反映出這個企業(yè)的真實的經(jīng)營情況以及綜合的實力，這是對于簽訂合同并履行約定的一個有力的后盾的支持。

（3）了解后期的服務(wù)。了解合作方的后期服務(wù)的質(zhì)量對于合同的履行也是不能缺少的一個重要的內(nèi)容。所謂后期的服務(wù)主要是指保修、維修以及是否及時等會直接的影響其在社會中的信譽的一些因素，還包括后期的服務(wù)態(tài)度、產(chǎn)品質(zhì)量的好壞等等。這些都是對于一個企業(yè)的信譽的客觀體現(xiàn)。

（4）合同風險的分析。在了解以上的相關(guān)信息之后，我們就要根據(jù)一些以往的經(jīng)驗以及對未來的一個預(yù)測來對簽訂的合同所能產(chǎn)生的風險進行一個量化的分析，尤其是對質(zhì)量、安全、人和國家的法律、地方的法規(guī)等各個可能會對合同的執(zhí)行所產(chǎn)生的風險的評估，然后根據(jù)具體的分類來確定哪些是可以回避的風險。

二、合同管理的主要依據(jù)

1、以合同條款為根本的依據(jù)。主要是說把合同的談判、訂立、執(zhí)行以及檢查等各個環(huán)節(jié)都做到位，只有這樣才能在項目的全過程中做到真正的有效的控制。從房屋建設(shè)的項目實施開始，就要開始合作方的情況作全面的了解，只有這樣才能正確的選擇合作的伙伴，也就能保證后期合同的履行。

2、關(guān)注法律法規(guī)以及市場的變化。這是合同管理中另一個比較重要的依據(jù)。在合同簽訂以后，要及時的發(fā)現(xiàn)一些變化，這樣就可以對一些風險進行預(yù)控。

三、結(jié)語

為了適應(yīng)經(jīng)濟快速的經(jīng)濟發(fā)展，近年來我國的房建工程建設(shè)也有了很大的進步?，F(xiàn)在人們對項目的管理越來越重視，但往往忽略項目管理中最基礎(chǔ)的合同管理。合同是一個項目進行的依據(jù)，只有嚴格的按照合同來執(zhí)行，才能保證企業(yè)的根本利益。所以我們必須對合同的管理給予足夠的重視。本文就合同管理的內(nèi)容以及依據(jù)做了簡要的論述。希望項目管理人員可以在原有的管理體系的基礎(chǔ)之上加強對合同的管理，以確保企業(yè)的經(jīng)濟效益，進而推動我國房建工程的發(fā)展。