封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素分析

葉劍鋒+徐昆侖

摘要：以全國城市工作會議提出的街區(qū)制推諉行為背景，在系統(tǒng)梳理街區(qū)制研究現(xiàn)狀的基礎上綜合分析了封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理企業(yè)需要應對的問題。從公共秩序管理、環(huán)境管理、設施設備管理、前期物業(yè)管理等四個方面分析封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。通過對一線物業(yè)管理企業(yè)的工作人員訪談、問卷調(diào)查進一步總結、提煉，最終選取提出15項封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。

關鍵詞：街區(qū)制；物業(yè)管理；環(huán)境管理

中圖分類號：F27文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.06.032

1封閉小區(qū)街區(qū)制化背景

中央城市工作會議提出中國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。街區(qū)制以美國為典型，其公寓、排屋、別墅出了門就是馬路。街區(qū)制可以激發(fā)小區(qū)活力：拆除各小區(qū)的圍墻可以使原來分散的小區(qū)配套整合成整個區(qū)域的配套，實現(xiàn)商業(yè)、娛樂和教育資源共享，進而實現(xiàn)社區(qū)共榮；街區(qū)制拆遷各種圍墻后，可以把原圍墻空間讓給綠化植物和行人，街區(qū)視線更加開闊，增進不同小區(qū)居民之間的交流；拆除圍墻可以清除城市交通路網(wǎng)栓塞，暢通最末端的城市道路交通，使城市路網(wǎng)稠密，緩解城市交通壓力，提升城市交通效率。

本文聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制化為開放式小區(qū)，從物業(yè)管理的角度，從公共秩序管理、環(huán)境管理、設施設備管理、前期物業(yè)管理等四個方面分析封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。在初步提出的障礙性因素基礎上，通過對物業(yè)管理企業(yè)一線員工、管理人員以及物業(yè)管理行業(yè)專家進行訪談和問卷調(diào)研，以最終確定封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。

2障礙性影響因素

2.1公共秩序管理

公共秩序管理是物業(yè)服務管理的一項重要內(nèi)容，其內(nèi)容為在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助政府有關部門進行公共安全防范和公共秩序維護等管理服務活動。公共安全防范的內(nèi)容主要有出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護和管理，消防管理，施工現(xiàn)場的管理，配合政府開展社區(qū)管理等。公共秩序維護主要有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通管理與車輛停放服務等。封閉小區(qū)街區(qū)制化對物業(yè)服務管理的公共秩序管理帶來較大的挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)成為障礙性因素，主要有人員出入管理，物品出入管理，巡邏、門崗服務，治安防范服務管理，車輛出入管理等幾個方面。

（1）人員出入管理。封閉小區(qū)四周有圍墻，人員出入小區(qū)都有影像記錄，且非小區(qū)居住人員及車輛出入要求登記，這樣可以有效地實現(xiàn)人員出入管理。而街區(qū)制后，小區(qū)是開放式的，人員是隨意出入小區(qū)的。人員出入管理服務這項服務內(nèi)容在街區(qū)制下無法實現(xiàn)。物品出入管理，為物業(yè)管理對出入小區(qū)的大件物品進行登記管理，可以防止大件物品失竊，也可以提前防止違規(guī)裝修材料進入小區(qū)。（2）門崗、巡邏服務，門崗對于封閉式小區(qū)是一個門一個門崗，而開放式街區(qū)制后是否還需要設門崗值得思考。巡邏服務的范圍與封閉小區(qū)相比，應該會不同。（3）治安防范服務管理為物業(yè)需要有效管理封閉小區(qū)范圍內(nèi)的治安問題，而成為街區(qū)制后需要區(qū)分城市管理、治安部門與物業(yè)管理的責任界限，小區(qū)內(nèi)部的開放式空間歸誰負責。（4）車輛出入管理。街區(qū)制下小區(qū)內(nèi)部道路對外開放，物業(yè)服務的車輛出入管理內(nèi)容是否需要進行調(diào)整。開放的小區(qū)道路是否需要設智能道閘系統(tǒng)實現(xiàn)智能管理，設備的錢誰來承擔？物業(yè)管理是否該管這塊車輛出入，大眾享受著便利，額外的物業(yè)管理成本由誰買單。非小區(qū)車輛穿越小區(qū)也會給小區(qū)居民帶來各自不便、噪音、尾氣以及不安全等。

2.2環(huán)境管理

物業(yè)環(huán)境管理主要指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施和各場地提供的清潔衛(wèi)生管理、園林綠化管理和衛(wèi)生蟲害防治等服務管理，是日常物業(yè)服務管理的重要內(nèi)容。封閉小區(qū)街區(qū)制化，把原本封閉小區(qū)內(nèi)的諸多共用部位、共用設施和場地對外開放，那么對于這些部位、設施和場地是否要繼續(xù)進行物業(yè)服務管理，相應的成本與物業(yè)管理費由誰來承擔。歸納來看，物業(yè)環(huán)境管理部分的障礙性因素主要有：室外公共區(qū)域的清潔、綠化日常管理、綠化翻新改造、衛(wèi)生蟲害防治等。

室外公共區(qū)域的清潔，主要是指室外道路清潔、室外游樂場等公共設施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。封閉小區(qū)的室外公共區(qū)域?qū)儆谖飿I(yè)清潔衛(wèi)生管理的內(nèi)容，然而成為街區(qū)制后，這些部位對外開放。繼續(xù)納入物業(yè)清潔衛(wèi)生管理區(qū)域則物業(yè)管理費誰來承擔，如不納入則如何保證這些區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。綠化翻新改造內(nèi)容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。綠化的日常管理與翻新改造的區(qū)域為全體小區(qū)業(yè)主共有區(qū)域的共有綠化植被、草坪等。街區(qū)制下，這些共有綠化植被、草坪是否還屬于全體業(yè)主共有，或者變更納入市政園林綠化的范圍。綠化的日常管理與翻新改造為封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。衛(wèi)生蟲害防治就是消滅各種有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子等，保證小區(qū)環(huán)境的清潔，保障業(yè)主及物業(yè)使用人的身體健康。街區(qū)制后，開發(fā)空間部分的衛(wèi)生蟲害防治由誰來負責，費用由誰來承擔。衛(wèi)生蟲害防治會構成封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。

2.3設施設備管理

物業(yè)設施設備管理指物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及設施設備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高完好率，延長使用壽命。居住小區(qū)內(nèi)部按照類別不同存在強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等多種設施設備系統(tǒng)。這些系統(tǒng)有些在建筑內(nèi)部，而有些在居住小區(qū)的公共部位。街區(qū)制后，公共部位的設施設備的管理就存在較大影響。歸納來看，設施設備管理部分的障礙性因素主要有：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、公共照明設備保養(yǎng)及維修等。

閉路監(jiān)控系統(tǒng)指在居住小區(qū)中運用傳感技術、監(jiān)控攝像技術、通訊技術和計算機技術，組成一個多功能全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)，以實現(xiàn)對居住小區(qū)必要位置的監(jiān)控。街區(qū)制后，哪些區(qū)域要繼續(xù)監(jiān)控，或者將原來的小區(qū)業(yè)主公共區(qū)域納入城市管理的監(jiān)控范圍。這需要進一步探討和時間，是街區(qū)制推行的障礙性因素?，F(xiàn)行居住小區(qū)的門禁系統(tǒng)多采用小區(qū)、組團、單元等多道門禁系統(tǒng)，而街區(qū)制后，最明顯的小區(qū)這層的門禁系統(tǒng)不再需要或者要相應調(diào)整。對現(xiàn)行的門禁系統(tǒng)進行更新改造是一個很大的工程量，并要考慮加強組團或單元這層的功能。紅外報警系統(tǒng)目前通常為居住小區(qū)圍墻一圈設紅外線，當有人不通過正常渠道進入小區(qū)，該系統(tǒng)就會報警警示。街區(qū)制后，現(xiàn)行紅外報警系統(tǒng)肯定要進行調(diào)整，如何設立該系統(tǒng)既能實現(xiàn)原來的功能和效用，又能適應街區(qū)制開放式街區(qū)的要求。公共照明設備保養(yǎng)及維修指現(xiàn)行居住小區(qū)內(nèi)部的道路及公共部位的路燈等公共照明設備的日常消耗、保養(yǎng)與損壞后的維修更換?，F(xiàn)行居住小區(qū)內(nèi)的公共照明設備屬于全體業(yè)主共有，公共照明設備保養(yǎng)及維修則由物業(yè)管理企業(yè)在實施，從物業(yè)管理費中開支。街區(qū)制推行，是否將公共照明設備納入市政照明，并向全體業(yè)主支付設備購買費用。公共照明設備保養(yǎng)及維修，是否納入市政照明，或者繼續(xù)由物業(yè)管理企業(yè)實施，相應的費用從物業(yè)管理費支出還是市政支出。

2.4前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理為物業(yè)管理早期介入之后，業(yè)主大會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》且生效之前的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的時間不確定，有些居住小區(qū)業(yè)主大會成立晚，所以前期物業(yè)管理涵蓋了常規(guī)物業(yè)管理階段的內(nèi)容，該部分已經(jīng)在上述討論，本部分主要討論前期物業(yè)管理階段的承接查驗、工程質(zhì)量保修和裝修管理。

前期物業(yè)管理階段的承接查驗為開發(fā)商將居住小區(qū)的共有部位、設施設備移交的全體業(yè)主，由物業(yè)管理企業(yè)實施。街區(qū)制推行，共有部位、設施設備的范圍需要探討確定，哪些屬于全體業(yè)主共有，哪些屬于國有，而物業(yè)管理的范圍為哪些。工程質(zhì)量保修現(xiàn)行由開發(fā)商、施工單位按照相關規(guī)定實行，開放式街區(qū)制后，共有部位、設施設備的使用頻率將大幅增加，增加的損耗由誰來承擔。裝修管理物業(yè)管理企業(yè)需要做到對業(yè)主物業(yè)裝修過程的管理、服務和控制，規(guī)范業(yè)主，要協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正。開放式街區(qū)制后，封閉小區(qū)的整體感會下降，對于業(yè)主公約或共同達成的裝修原則將存在裝修管理難度，且難以在進出口對進出小區(qū)的違規(guī)裝修材料進行控制。

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