新型城鎮(zhèn)化與中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化之間有著密不可分的關(guān)系，新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，所以我們必須要正視新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利因素，促進(jìn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。本文則主要從新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響入手，分析了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展

一、新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

1.為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。我國頒布和實(shí)施的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提出了發(fā)展城市集群的戰(zhàn)略，在加快中小城市發(fā)展的同時(shí)，重視小城鎮(zhèn)的發(fā)展，使得我國造2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%。而相關(guān)研究表明，每當(dāng)我國城鎮(zhèn)化率提升1%的時(shí)候，人均住宅的建筑面積就要相應(yīng)的增長1.4%，與此同時(shí)也會有許多的農(nóng)業(yè)人口邁入到城鎮(zhèn)人口的行列中去。這樣一來，不僅會刺激我國生產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)以及休閑等的發(fā)展，還將會啟動我國最大住房“剛需”，從而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資的高超，最終將帶動整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

此外，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》還提出了建設(shè)綠色城市、人文城市以及智慧城市的要求，這些都會在一定程度上提高房地產(chǎn)業(yè)的整體建設(shè)水平，使得房地產(chǎn)業(yè)積極的研究和使用新技術(shù)、新材料等，并在城鎮(zhèn)化建設(shè)中大力推行綠色建筑產(chǎn)品，從而減少對環(huán)境的污染。還可以通過創(chuàng)新的方式，在新城鎮(zhèn)的建設(shè)中，融入一些傳統(tǒng)文化元素，并注重自然人文特征與城市的可協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的發(fā)展空間。

2.有利于促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)要為農(nóng)村轉(zhuǎn)入人口提供醫(yī)療教育、消費(fèi)娛樂、養(yǎng)老等多方面的服務(wù)，這是一個(gè)復(fù)雜而龐大的工程，這就需要社會力量的積極支持與參與。而作為新型城鎮(zhèn)化的主要載體，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨著一些列的改革和轉(zhuǎn)變，這就必然后導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

第一，保障性住房。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中要求房地產(chǎn)業(yè)開啟保障性住房市場，從而為農(nóng)村轉(zhuǎn)入人口提供廉價(jià)房以及公共租賃用房等保障性的住房，這樣就能夠有效的解決進(jìn)程農(nóng)村人員的住房問題。此外，部分開發(fā)商還應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)型為保障性住房的開發(fā)商，并賺取政府給予的合理利潤。

第二，開發(fā)和持續(xù)經(jīng)營的綜合運(yùn)營商?，F(xiàn)階段，隨著我國城市的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，集休閑、娛樂、購物以及綜合服務(wù)為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)的多樣化。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到可持續(xù)的發(fā)展，就應(yīng)該從開發(fā)某種單一業(yè)態(tài)的開發(fā)模式轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)等多種產(chǎn)品系列綜合開發(fā)與持續(xù)經(jīng)營的綜合運(yùn)營商。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展中存在的問題

1.房地產(chǎn)市場的壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)商為了提高其經(jīng)濟(jì)效益而抬高房地產(chǎn)價(jià)格水平，這樣就使得房地產(chǎn)的有效供給減少，從而降低了資源的配置效率和損害了消費(fèi)者的切身利益，最終也阻礙了市場機(jī)制調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。此外，還有一些地區(qū)的房地產(chǎn)商會利用自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢和社會資源來取得對地產(chǎn)的壟斷購買權(quán)和房產(chǎn)的壟斷銷售權(quán)，再加上受購買者需求剛性的影響和制約，使得房地產(chǎn)市場不能形成有效的競爭體制。

2.住房需求中的結(jié)構(gòu)性矛盾嚴(yán)重的損害了群眾的利益。現(xiàn)階段人們購買住房不僅是為了居住，同時(shí)也是為了投資賺錢，從而實(shí)現(xiàn)收益的最大化。而在市場機(jī)制的作用下，居住需求與投資需求之間的相互作用則在一定程度上推動了放假的畸形增長。這樣一來，一些高收入的群眾則可通過自籌或者貸款的方式來購買多套住房；中收入的群眾則只能借助幾代人的積蓄或者通過貸款的方式來購買住房，最終淪為“房奴”；而低收入的群眾則沒有能力買房。此外，受房地產(chǎn)開放商追求經(jīng)濟(jì)利益以及政府部門對逐利性追求等因素的影響，經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等保障性住房的開發(fā)數(shù)量較少，其不能很好的而滿足中低收入群體的住房需求，這就對社會的穩(wěn)定造成了一定的威脅。

3.房價(jià)的持續(xù)上升嚴(yán)重的阻礙了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的自由轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的價(jià)格包括土地價(jià)格、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及建筑過程中所耗費(fèi)的安裝成本等。在這其中，土地價(jià)格和房地產(chǎn)稅費(fèi)所占的份額較大，這與我國房價(jià)持續(xù)上升有著密切的關(guān)系。而隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的進(jìn)一步加快，城鎮(zhèn)規(guī)模也在不斷的擴(kuò)張中，對此，人們的居住需求也將呈現(xiàn)出一種不斷增長的剛性特征，這就在一定程度上增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)和投資者抬高房價(jià)的動機(jī)。對于高收入群體來說，房價(jià)的不斷上升有利于其進(jìn)行投資行為，但是對于中低收入的群體來說，則可能無力承受，這樣一來，就會使其對城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)生排斥的心理，最終不利于城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動和發(fā)展。

4.房地產(chǎn)業(yè)沒有與城鎮(zhèn)功能進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合。新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)應(yīng)該建立在與國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，而房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，其不僅具有資源整合能力，還能夠?yàn)槌擎?zhèn)化的發(fā)展提供必要的服務(wù)。但是，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)處于“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展境況中，缺乏必要的產(chǎn)業(yè)支撐，其在發(fā)展的過程中也不能很好的與城鎮(zhèn)功能進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，這樣就嚴(yán)重的損害了城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性，從而不利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)發(fā)展的措施

1.政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度。首先，政府部門要制定一個(gè)整體的土地利用規(guī)劃方案以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，通過“法”的要求來控制房地產(chǎn)業(yè)的一些不規(guī)范行為。此外，正度還應(yīng)該利用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及必要的行政手段，來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其次，政府應(yīng)該積極的引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走市場化的發(fā)展道路，并以市場化手段為主要的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)變短期的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，使其朝著可持續(xù)發(fā)展長效機(jī)制構(gòu)建的方向發(fā)展。

2.采取有效措施滿足人們的住房需求。首先，要想滿足人們不同的住房需求，就應(yīng)該實(shí)行土地和住房的雙軌制管理。如對于基本居住需求來說，應(yīng)該實(shí)行土地劃撥制度以及保障性住房制度，來為一些進(jìn)城農(nóng)民以及剛?cè)肼毚髮W(xué)生解決暫時(shí)的住房困難。而對居住有較高要求的人群來說，則應(yīng)該繼續(xù)實(shí)行土地招拍制度和商品房制度。對此，在新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的情況下，政府部門還應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣碚{(diào)控保障性住房的建設(shè)力度，并適當(dāng)?shù)馁徺I一些商品房來作為保障房，最大限度的滿足中低收入人員對住房的要求，從而推動城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。

其次，政府部門還應(yīng)該從商品房的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓以及保有等環(huán)節(jié)中獲得稅費(fèi)收入，并將這些收入投入到保障房的建設(shè)中去，實(shí)現(xiàn)商品房反哺保障房建設(shè)的良性循環(huán)。此外，政府部門也可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，通過市場買賣的方式來實(shí)現(xiàn)保障性住房與商品性住房的自由轉(zhuǎn)換，從而滿足不同人群對住房的需求。

3.加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。首先，要大力推行房屋的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。在施工之前，國家應(yīng)該制定一些建筑標(biāo)準(zhǔn)，施工單位在施工的過程中，則應(yīng)該按照工業(yè)化的思路在一些生產(chǎn)車間中生產(chǎn)和加工符合標(biāo)準(zhǔn)的墻體、門窗、底板等建筑構(gòu)件，再由施工單位將其吊裝組合成住房、廠房以及倉庫等建設(shè)中所需的構(gòu)建。

其次，還應(yīng)該使用低碳環(huán)保的建筑材料以及施工技術(shù)。施工單位在施工的過程中，要積極的利用綠色建筑技術(shù)和使用節(jié)能環(huán)保的材料，對土地進(jìn)行集約化的使用，從而有效的推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

總結(jié)：新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上具有積極的推動作用，所以房地產(chǎn)業(yè)要抓住這一歷史機(jī)遇，并根據(jù)政府相關(guān)部門政策法規(guī)的要求，來不斷調(diào)整自己的行業(yè)結(jié)構(gòu)，完成企業(yè)的轉(zhuǎn)型，從而有效的促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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