國內(nèi)房地產(chǎn)信托融資模式分析

摘 要：長期以來，銀行貸款是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資手段。但銀行貸款門檻高、成本高及貸款規(guī)模受限等多重限制，迫使房地產(chǎn)融資必須尋找新的出路。近年來，房地產(chǎn)信托融資逐步發(fā)展并成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條重要渠道。本文通過對房地產(chǎn)信托融資方式進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢及限制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 信托融資 REITs

一、三種國內(nèi)常見的房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式

1.貸款型信托融資。貸款型信托融資是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托信托公司針對自有房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)立信托計劃。信托公司以信托合同的形式向不特定投資者募集資金，其后以貸款的形式將資金發(fā)放給開發(fā)商。開發(fā)商定期向信托公司支付利息并于信托計劃期滿時償還本金。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，貸款型信托融資的融資額度及期限靈活，開發(fā)商可以根據(jù)需要與信托公司協(xié)商融資額度及期限。其次，房地產(chǎn)開放商可以將支付的利息計入開發(fā)成本，在一定程度上進(jìn)行納稅抵扣。但是與銀行貸款相比較，貸款型信托融資成本高于同期銀行貸款利率，并且對申請融資的房地產(chǎn)開放商資質(zhì)及盈利能力具有較高的要求，同時房地產(chǎn)開放商需要提供相應(yīng)的資產(chǎn)作為抵押。從本質(zhì)上來講貸款型信托融資與銀行貸款都屬于債務(wù)融資，債權(quán)人由銀行變成了信托公司。

2.股權(quán)型信托融資。自2014年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)信托由貸款型信托向股權(quán)型轉(zhuǎn)型。股權(quán)型信托融資是指信托公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式向委托人募集資金，通過股權(quán)購買的方式向房地產(chǎn)開發(fā)商注資，委托人通過紅利的方式取得收益。同時，開發(fā)商承諾在一定期限后溢價回購信托公司所持有的股權(quán)。 股權(quán)型信托融資的主要優(yōu)勢在于可以有效的增加地產(chǎn)公司資本金，使地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件，適用于自有資金不足的地產(chǎn)公司后續(xù)向銀行申請貸款。其次，信托公司所認(rèn)購的股權(quán)性質(zhì)類似優(yōu)先股，不影響房地產(chǎn)開放商的經(jīng)營管理。對比銀行貸款及貸款型信托融資，股權(quán)型信托融資嘗試吸引信托公司進(jìn)行股權(quán)投資的方式進(jìn)行融資。但由于信托公司進(jìn)行資金注入的同時會要求地產(chǎn)開放商附加回購協(xié)議，如不附加回購協(xié)議則信托公司要求的超額回報會影響地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，從會計處理上來講，股權(quán)型信托融資仍然被認(rèn)定為債權(quán)型融資。

3.財產(chǎn)受益型信托。財產(chǎn)收益型信托以房地產(chǎn)開發(fā)商將其所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)或項目的收益為基礎(chǔ)，開發(fā)商將其委托給信托公司，由信托公司通過向投資者發(fā)行受益權(quán)憑證募集資金，其后將資金讓渡給房地產(chǎn)開發(fā)商；在信托到期后，如投資者的受益權(quán)未得到足額清償，信托公司有權(quán)處置該資產(chǎn)以補足投資者的利益。財產(chǎn)受益型信托融資在不失去資產(chǎn)所有權(quán)的前提下實現(xiàn)了融資，通過讓渡受益權(quán)換取流動資金，增加了資金的流動性。在融資規(guī)模和融資期限上具有較高的彈性和空間。但此種模式下的發(fā)行的受益權(quán)憑證需要獲得投資者的認(rèn)可，不但房地產(chǎn)開放商需要有較高的信用，其信托財產(chǎn)也必須得到準(zhǔn)確的評估，因此其發(fā)行手續(xù)復(fù)雜并且存在發(fā)行費用。

二、REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即“房地產(chǎn)信托投資基金”，是一種向不特定投資者公開發(fā)行受益憑證募集資金，專門投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)或項目，并將投資受益按照比例分配給投資者的一種信托基金。其收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，收益穩(wěn)定。REITs由專業(yè)管理團(tuán)隊進(jìn)行資金運作，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，專業(yè)團(tuán)隊所具備的專業(yè)人士及設(shè)備相較于個人投資者來說優(yōu)勢明顯；在進(jìn)行投資的時候，專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行組合投資，分散風(fēng)險。REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，具有較高的流動性，有利于集中中小投資者手里的閑散資金形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，實現(xiàn)了投資者和資金需求方的雙贏。不同于國內(nèi)信托的私募性質(zhì)，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，絕大多數(shù)屬于公募。 REITs能夠在證券交易所上市流通，也可以封閉式運行。從REITs的特點及運作方式可以看出，REITs是受益型信托融資方式的標(biāo)準(zhǔn)化，是資產(chǎn)證券化的一種方式。目前，REITs在國外已經(jīng)很穩(wěn)定，尤其是美國，具有完善的體系。

根據(jù)資金投向的不同，REITs分為三類，權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REITs直接投資并擁有房地產(chǎn)（購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)），其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。抵押型REITs主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款。其收入主要來源于發(fā)放貸款所收取的手續(xù)費和利息以及所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益?；旌闲蚏EITs結(jié)合權(quán)益投資和抵押貸款兩種形式，模式雖較為復(fù)雜，但對投資人來說，風(fēng)險更小，回報更穩(wěn)定。

三、我國房地產(chǎn)信托融資的限制

近年來，我國房地產(chǎn)信托融資趨于收緊模式，相關(guān)監(jiān)管部門不斷完善關(guān)于信托融資方面的相關(guān)法律法規(guī)。2010年2月12日，銀監(jiān)會頒布《關(guān)于加強(qiáng)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》加強(qiáng)了對貸款型信托融資中房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)及開發(fā)項目的管控，凡申請貸款型信托融資的房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備二級資質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須“四證”齊全，項目自有資本金達(dá)到35%等條件。銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量較大的信托公司實行“窗口指導(dǎo)”直接導(dǎo)致部分信托公司調(diào)整其資金投資運作方向甚至?xí)和７康禺a(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)。其主要原因在于過高的貸款型信托融資比例了提高了房地產(chǎn)開放商的負(fù)債率，其較高的融資成本導(dǎo)致融資企業(yè)的資金鏈日趨緊張進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)。相關(guān)監(jiān)管部門通過政策及規(guī)范性引導(dǎo)信托融資模式進(jìn)行改革，由貸款型信托融資向權(quán)益型信托融資過度，進(jìn)而向受益型信托融資發(fā)展。

此外，上文中提到的REITs，由于其具有流動性高、風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定、進(jìn)入門檻較低等特點，一直是我國房地產(chǎn)信托融資備受關(guān)注的模式，但自2015年我國第一只REITs在我國落地到現(xiàn)在，仍然處于叫好不叫座的局面。

四、結(jié)語

隨著作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)融資模式不再呈現(xiàn)銀行信貸一家獨大的局面，其發(fā)展必將日益多元化。在眾多的融資渠道中，房地產(chǎn)信托融資，尤其是REITs，不論從風(fēng)險、收益和流動性上考慮，還是從投資者和融資者的角度考慮，都是較理想的融資模式。未來我國房地產(chǎn)信托融資將在國家相關(guān)信托法律法規(guī)的逐步完善下日益發(fā)展，從資金鏈的角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：任每思（1987—）女。民族：漢。籍貫：四川廣元。單位：四川大學(xué)錦城學(xué)院。研究方向：金融、財務(wù)。