限購背景下的房地產財務風險分析

摘 要：我國的房地產行業(yè)具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，涉及內容多等特點，再加上，我國目前正處于不斷變化的外部環(huán)境下，從而導致了房地產行業(yè)中財務風險隨著增加。鑒于這種情況，本文將以限購背景下房地產行業(yè)作為研究對象，主要對目前房地產行業(yè)面臨的財務風險進行詳細研究。

關鍵詞：房地產 風險防范 管理工作 途徑

一、引言

有關部門對房地產行業(yè)相關工作進行了宏觀調控，在行業(yè)外部環(huán)境不斷變化的情況下，使得相關工作面臨著嚴峻的形勢和壓力。為了有效避免房地產行業(yè)中財務風險的發(fā)生，有關的工作人員不斷提升自身的專業(yè)水平的風險防范意識，加強對財務風險的深入分析和研究，從而最大限度的降低了財務風險的發(fā)生概率。

二、企業(yè)財務風險管理工作中存在的問題

1.風險防范機制不完善。有關工作人員為了提高自身的風險防范意識，在日常工作中不斷學習，總結經驗，加強對風險防范能力的不斷提升，但是目前在我國某些房地產企業(yè)還存在工作人員不重視企業(yè)財務風險管理工作的情況，例如我國某一地區(qū)的房地產企業(yè)工作人員在日常工作中表現(xiàn)的較為散慢，工作被動，缺乏積極性，不能自覺的遵守相關的風險管理制度，從而不僅自身的工作效率低，還對整個房地產企業(yè)管理水平的有效提升起到了制約的影響。出現(xiàn)這種情況主要是由于企業(yè)的風險防范制度不夠完善，從而導致人員的工作職責不明確，影響到財務風險管理能力的進一步提升。

2.缺乏預警財務風險制度。現(xiàn)階段在我國的某些房地產企業(yè)存在這種情況，企業(yè)內部并沒有建立財務風險預警制度，使得有關人員的風險預警意識較為低下，不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)可能存在的風險問題，由于員工的風險預警水平低，因此對企業(yè)的財務風險管理相關工作不夠重視，不但導致了風險問題的發(fā)現(xiàn)，還給企業(yè)帶來了巨大的經濟損失。

3.企業(yè)投資階段管理力度缺乏。房地產企業(yè)的某些人員存在重發(fā)展，輕管理的思想，由于這些人員過于重視發(fā)展速度從而忽略了投資階段的管理工作，造成投資工作有關人員缺乏積極性、主動性，例如對投資立項以及審批工作相關操作環(huán)節(jié)不夠關注，對相關內容的檢查不認真，導致了資源浪費，也影響到了整個企業(yè)經濟效益的最大發(fā)揮。

4.資金管理工作落實不到位。資金管理是財務管理有關人員的重要任務，同時它還對企業(yè)的利益起到了決定性的影響作用。由此看來，管理人員必須積極強化資金管理工作，實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的最大化，可是目前在我國某一房地產企業(yè)，出現(xiàn)資金管理工作落實不到位的情況，例如某些管理人員盡管已經制定了《房地產資金管理規(guī)范》相關制度，可是融資的方式過于單一，渠道小，從而導致了資金緊張，影響到部分項目的順利進行。

三、提升有關人員風險防范水平的途徑

1.構建財務風險防范機制。對房地產行業(yè)來說，財務戰(zhàn)略必須積極服從于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，同時也對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起到決定性的影響。因此有關人員要正確認識財務戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略之間的利益關系，作為管理人員一定要積極配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相關工作任務，例如積極制定科學合理的《企業(yè)財務風險防范措施》，《安全隱患排查標準》等，從而通過戰(zhàn)略規(guī)劃來促進企業(yè)的更好發(fā)展，只有這樣做才可以促進房地產行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標，我國某一房地產行業(yè)中的的管理人員根據現(xiàn)階段國內房地產的發(fā)展狀況以及市場環(huán)境，從而對企業(yè)的實際情況進行更為深入的研究，并依據企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)外部環(huán)境，同時結合企業(yè)內部的財務戰(zhàn)略理論，制定出了合理、詳細的企業(yè)內部財務戰(zhàn)略，及時建立了財務風險防范措施，將財務風險的發(fā)生概率降到最低。

2.制定科學的財務風險預警制度。建立財務風險預警制度，就是管理人員通過設置一些敏感性的財務指標，從而實現(xiàn)對企業(yè)償債能力，營運能力，盈利能力，成長能力等重要目標作出重點分析與探討，并利用金融，財務，企業(yè)管理，市場營銷等多種理論知識，同時采用數(shù)學模型，比例分析等定量方法，及時發(fā)現(xiàn)財務風險的存在，以便于及時采取相應的措施，這種制度是對企業(yè)可能會面臨的風險進行的一種預報、預測等工作，主要是為了避免財務風險發(fā)生而對企業(yè)造成損失。例如我國某一房地產企業(yè)的管理人員及時制定了《財務風險預警機制》和《房地產企業(yè)預警風險系統(tǒng)》，在制度的約束下有關工作人員的積極性很高，也加強了對企業(yè)財務風險管理工作的高度重視，工作熱情更高了，效率也大大提升了。

3.加大投資管理力度。由于房地產行業(yè)的投資較大，周期長，而且投資活動容易受到外部環(huán)境不良影響從而產生一定的波動，所以，有關管理人員必須加大對相關投資活動的管理力度，強化投資風險的控制工作，從而確保企業(yè)的經濟效益得到最大的發(fā)揮。作為房地產企業(yè)的管理人員尤其是要加強投資立項，投資審批，運營管理，施工監(jiān)控，工程驗收，檔案管理等環(huán)節(jié)的管理，強化投資階段管理工作，最大限度的降低企業(yè)發(fā)展中的投資風險。

加強企業(yè)投資前期的風險預測。在限購背景下，房地產企業(yè)的財務風險成為有關工作人員最為關注的問題，由于企業(yè)的投資活動主要是由企業(yè)主要用途以及所處地理位置共同決定的，因此在房地產相關項目開發(fā)之前，有關的工作人員必須積極的做好項目開發(fā)的準備工作，例如某些工作人員以科學嚴謹?shù)呢攧展ぷ鲬B(tài)度，從而對相關內容進行詳細的計算，努力做好企業(yè)開發(fā)項目的風險評估以及設計規(guī)劃工作，最大限度的降低了企業(yè)投資風險的發(fā)生率。在投資分析階段，必須根據我國現(xiàn)階段的經濟發(fā)展狀況，房地產行業(yè)的市場變化以及國家有關部門對行業(yè)提出的調控政策，在充分掌握市場最新動態(tài)和政策不斷變動的前提條件下，有效減少企業(yè)投資風險。

4.強化企業(yè)的資金管理工作。資金管理是企業(yè)發(fā)展中的核心任務，同時也是企業(yè)進行財務風險防范工作的重要保障。由于房地產企業(yè)作為我國經濟發(fā)展的支柱力量，對我國經濟的快速發(fā)展起到了積極的推動作用。因此有關的管理人員必須加強對融資模式的不斷創(chuàng)新，例如采取開拓融資渠道的方式，實現(xiàn)多元化的融資方式，同時還要將自身的資金得到合理的利用，比如說采用銷售回款，經營性欠款等方式，打破傳統(tǒng)的單一融資方式，并積極拓展基金機構資金，企業(yè)債券，行業(yè)合作資金等多種渠道，有效的擴展房地產企業(yè)的融資平臺。

5.強化企業(yè)內部體系建設。為了加強對企業(yè)財務風險的管理，有關的工作人員應該結合企業(yè)自身的發(fā)展特點以及目標，從而制定出符合企業(yè)發(fā)展的風險控制體系，并加強對相關制度的不斷完善，例如某一房地產企業(yè)的管理人員指定人員來進行監(jiān)督工作，從而科學的設計監(jiān)督機構相關人員的職能范圍，使得人員能夠積極對業(yè)務的流程進行梳理，從而實現(xiàn)企業(yè)財務管理工作的系統(tǒng)化和程序化；在管理系統(tǒng)改進過程中，需要及時加強對工作人員的專業(yè)培訓，例如采用聘請培訓師的方式，并在培訓活動進行前積極制定合理、詳細的房地產企業(yè)專業(yè)培訓計劃，從而確保企業(yè)培訓活動的有序進行，要求工作人員在培訓中多進行小組討論，在互相學習的過程中，做到共同進步，并在培訓活動結束后，組織人員進行考核，對于考核成績不合格的人員，管理人員先對他們進行思想教育，然后要求他們進行補考，直到考核成績通過；反之，對某些考核成績優(yōu)異，在培訓活動中積極表現(xiàn)的人員進行表揚和獎勵，采用這種方式有效提高工作人員的積極性，激發(fā)他們的工作熱情，使員工掌握更多的專業(yè)知識，有效提高人員的綜合素質和技能水平。

四、結語

人員素質和專業(yè)技術的提升是房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎，因此為了有效提高有關人員的綜合素質和專業(yè)水平，必須強化員工培訓工作，并加強對相關規(guī)章制度的不斷完善，從而促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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