住房公積金個人住房貸款額度分析與建議

摘 要：關于住房公積金個人住房貸款額度的確定，全國各地住房公積金管理中心主要有兩種計算方式：一種是以還貸能力為關鍵因素，另一種是以繳存貢獻為關鍵因素。其中，以還貸能力為關鍵因素確定貸款額度是主流方式，這主要從貸款資金的安全性出發(fā)，但未充分體現(xiàn)職工對公積金制度的貢獻度，公平性相對較差。本文以天津市為例，探討以還貸能力為關鍵因素確定貸款額度存在的問題，并從分析新加坡和德國保障房貸款標準入手，提出由繳存貢獻、還貸能力、互助性和貸款歷史等因素綜合確定貸款額度。

關鍵詞：住房公積金 貸款額度 繳存貢獻 還貸能力

一、基于還貸能力確定貸款額度存在的問題

天津市住房公積金管理中心貸款額度計算公式：公積金貸款額度=[（月工資總額+所在單位住房公積金月繳存額） ×還貸能力系數(shù)（40%）-現(xiàn)有貸款月應還款額]×借款期數(shù)（月）。

從上述計算公式可知，公積金貸款額度是由月收入總額、還貸能力系數(shù)和貸款年限三個變量確定。無論是月收入總額還是貸款期限，都與還貸能力相關，著眼點均是公積金貸款的資金安全，因而還貸能力是該計算公式的關鍵因素。這種以還貸能力為關鍵因素確定貸款額度，綜合分析主要存在3個問題：

1.基本忽略了職工對公積金制度的貢獻。職工對公積金的貢獻主要通過繳存余額和繳存時間來體現(xiàn)。上述公式?jīng)Q定職工貸款額度的只是職工當前月份的工資總額，對于職工過往的繳存余額和繳存時間則未予考慮，這種計算方式顯然公平性較差。以職工A和職工B為例，這兩個職工均無住房貸款，月繳存比例均為11%，貸款期限均為240月。職工A月工資總額8000元，公積金賬戶繳存余額10000元，累計繳存時間1年；職工B 月工資總額2500元，公積金賬戶繳存余額120000元，累計繳存時間10年。根據(jù)上述公式，職工A的貸款額度為852480元，職工B的繳存額度僅為266400元。很顯然職工B對公積金的貢獻顯然大于職工A，但其的貸款額度僅為職工A的1/3。

2.未追溯既往已結清的公積金貸款。上述貸款額度計算公式，首套房公積金貸款額度使用該公式計算，二套、三套及以上住房也使用該公式。因而，只要公積金貸款政策不限定購房套數(shù)，且職工也有足夠的經(jīng)濟能力結清上套公積金貸款且不斷買房，就能一直享受公積金貸款最高額度。對于這部分職工來說。低利率的公積金貸款降低了他們的購房成本，讓他們持續(xù)的受惠于公積金制度，并且占用了絕大部分公積金可貸資金。這顯然是有悖于公積金制度互助性的，對購買能力較弱的中低收入繳存職工也是不公平的。

3.未充分體現(xiàn)公積金制度的互助性?；ブ允恰蹲》抗e金管理條例》賦予公積金制度的基本屬性之一。所謂互助性，指高、中、低三個收入階層的職工互相幫助，實現(xiàn)互利多贏。上述貸款額度計算公式，主要是從職工月收入出發(fā)，收入越高，貸款額度就越高。對于中低收入職工，一般月收入較低，因而通過此公式計算出的貸款額度就較低。因而，公積金貸款額度應適當向中低收入職工傾斜，讓中低收入職工通過公積金貸款能滿足基本的住房需求。

二、新加坡和德國保障房貸款標準及啟示

1.新加坡公積金貸款標準。新加坡公積金貸款主要執(zhí)行“低存低貸”的政策（新加坡住房優(yōu)惠貸款利率十分優(yōu)惠，僅比公積金普通賬戶的存款利率高0.1%），貸款標準可以概括為以下三個方面：

1.1最高貸款額度為購房款的90%。即首付的比例為10%，剩余資金均可申請公積金貸款。新加坡的住房優(yōu)惠貸款由建屋發(fā)展局發(fā)放，貸款資金來自發(fā)行記名債券的融資以及政府提供的低息貸款。由于有政府資金托底，新加坡住房優(yōu)惠貸款資金充裕，能充分滿足購房者的貸款融資需要，住房優(yōu)惠貸款比例與首付比例能緊密銜接。

1.2購房的月供不得超過家庭月收入的40%，貸款期限最長可達30年。新加坡的公積金貸款也考慮了職工的還貸能力，家庭月收入的多少決定了職工的貸款額度。

1.3中低收入職工的貸款額度與職工購房面積掛鉤。一方面，充分保證中低收入者能通過貸款購買住房，另一方面要求居民所購住房與經(jīng)濟能力相稱。新加坡限定了不同收入層次的居民可購的保障房面積。一般來說，低收入者所允許購買的保障房面積較小，收入較高者所允許購買的保障房面積較大。

2.德國住房儲蓄貸款標準。德國的住房優(yōu)惠貸款，主要通過住房互助儲蓄銀行來實現(xiàn)。住房互助儲蓄銀行在貸款發(fā)放中，執(zhí)行一套嚴格的貸款標準，主要體現(xiàn)在以下四個方面：

2.1先存后貸。存儲要求貸款者必須按照儲貸合同定期儲蓄，只有儲蓄達到所需貸款額的40%-50%并參加儲蓄兩年以上者，才有資格獲得貸款。

2.2貸款額度控制。住房儲蓄銀行按1：1的比例確定貸款額度，即最高貸款額度=儲蓄賬戶余額×2。

2.3放貸資格與發(fā)放順序與貢獻度掛鉤?；ブ鷥π钽y行每月對儲蓄者的資金積累狀況及其對住房互助儲蓄的貢獻進行評估，并以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的順序，以保證每個儲戶都能得到公正平等的貸款機會。

2.4貸款額度嚴格控制，不足部分由商業(yè)銀行配貸。德國家庭需自備30%至50%的購房首付款，住房互助儲蓄銀行只提供合同約定的與個人互助儲蓄額固定比例的住房貸款，剩下的通過儲蓄銀行或抵押銀行貸款解決。

3.主要啟示。新加坡和德國是住房公積金制度發(fā)展較為完善的兩個國家，通過上述對這2個國家住房優(yōu)惠貸款標準的介紹，我們可以得出以下三點啟示：

一是公積金貸款標準的制定需以公平為基本準則和依據(jù)。所謂公平，即充分體現(xiàn)職工對公積金制度的貢獻度，根據(jù)貢獻度的大小來確定貸款額度的多少。因而，公積金貸款標準的構建，繳存余額和繳存時間是不可忽視的關鍵因素。

二是公積金貸款標準的制定應能體現(xiàn)公積金制度的互助性。新加坡政府建設并推出了針對不對收入階層的住房，并為他們制定了相同的貸款比例、相同的月供收入比例以滿足所有職工都有權利參與到公積金制度。我們在設計貸款標準時可以借鑒新加坡的經(jīng)驗，即對中低收入職工根據(jù)自身經(jīng)濟能力和住房需求，購買戶型較小、總價較低的住房應給予支持，從而充分體現(xiàn)公積金制度的互助性，擴大公積金貸款的覆蓋面。

三是貸款標準具有持續(xù)的穩(wěn)定性。新加坡住房優(yōu)惠貸款和德國住房互助儲蓄貸款都擁有穩(wěn)定的貸款標準，不會因時間和市場環(huán)境變化而隨意改變。新加坡和德國貸款標準的長期穩(wěn)定有利于使貸款制度保持中立，從而使國民享受到公平的貸款權益。當然，這種穩(wěn)定性是建立在標準設計科學、合理、具有可持續(xù)性的基礎之上的。

三、改進建議

1.繳存貢獻額度。繳存貢獻應以公積金賬戶余額為基礎，綜合考慮職工對公積金制度的貢獻度，通過連續(xù)繳存時間和月繳存基數(shù)綜合確定繳存貢獻系數(shù)。計算公式為：繳存貢獻額度=公積金賬戶余額×繳存貢獻系數(shù)A。

2.還貸能力額度。以職工的月繳存基數(shù)為基礎，通過貸款期限的長短確定還貸能力系數(shù)，一般貸款期限越長，還貸能力系數(shù)越高。計算公式為：還貸能力額度=借款職工月繳存基數(shù)×還貸能力系數(shù)B×至法定退休月數(shù)。

3.互助性調整額度?；ブ哉{整額度主要是針對中低收入職工購買住房設計互助性調整額度=（繳存貢獻額度+還貸能力額度）×互助性系數(shù)C?；ブ韵禂?shù)可根據(jù)總房款調整系數(shù)和收入調整系數(shù)綜合確定，一般總房款越低、月收入越少，互助性系數(shù)就越高。

4.累計已使用額度。累計已使用額度是指職工已經(jīng)發(fā)生的公積金貸款額度，職工以前發(fā)生過幾筆公積金貸款，將每筆貸款額度相加即得出累計已使用額度，在計算新發(fā)放貸款額度時，需將累計已使用額度扣除。

綜上所述，貸款額度=繳存貢獻額度+還貸能力額度+互助性調整額度-累計已使用額度，代入各自計算公式可得：貸款額度=（繳存貢獻額度+還貸能力額度）×（1+互助性系數(shù)C）—累計已使用額度。