征收房產(chǎn)稅對房價影響的研究綜述

摘 要：基于當前房價投機需求高漲的背景，政府期望通過政策調(diào)控引導居民合理消費、消除房價虛高成分、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。本文對考察房產(chǎn)稅實施對房價影響的國內(nèi)外文獻進行了綜述，以期考察政策作用。國外相關(guān)研究已十分成熟，學者多從公共服務(wù)、房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁、資本定價和成本收益等三個視角進行論述。而國內(nèi)研究相對較少，多基于我國實際情況從不同角度分析房產(chǎn)稅對房價的影響力度。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 房價 住房供求 資本成本

一、引言

近年來，中國高房價問題引起了各界重視，高收入人群擁有多套房產(chǎn)，而工薪階層買房難，住房市場兩極分化，庫存嚴重。對此，政府嘗試推行多種住房調(diào)控政策來平抑房價，開征房產(chǎn)稅是其中重要的一種。2010年5月，國務(wù)院確立推行房產(chǎn)稅改革，并于2011年1月在重慶和上海嘗試實行。房產(chǎn)稅作為對住房持有環(huán)節(jié)所征收稅費會對房價產(chǎn)生怎樣的影響？本文將針對該問題對國內(nèi)外相關(guān)文獻進行綜述，以期為后續(xù)研究打下基礎(chǔ)。

二、已有理論理論基礎(chǔ)

西方房地產(chǎn)市場已發(fā)展到成熟階段，房產(chǎn)稅起征時間早，稅收體制完善。自20世紀五六十年代以來，就有大量國外學者對房產(chǎn)稅問題進行深入研究。根據(jù)稅負歸宿不同，主要存在以下三個基本觀點：早期的傳統(tǒng)觀點、中期的受益論及近期的非中性觀點。

1.傳統(tǒng)觀點。早期觀點假設(shè)資本自由流動且收益不變，在該條件下房產(chǎn)稅會轉(zhuǎn)嫁給消費者，形成高房價。最早提出該觀點的是Simon（1943），他通過構(gòu)建住房流量模型對上述傳導路徑進行了實證分析。后來Netzer（1966）對其進行了拓展。傳統(tǒng)觀點的不足在于：假設(shè)條件過于嚴苛，研究視角相對狹窄。許多學者在后續(xù)研究中開始考慮消費者行為和地區(qū)間競爭，逐步形成了受益理論。

2.受益論觀點。受益論觀點主要從稅收資本化和地方公共服務(wù)的角度進行研究，認為房產(chǎn)稅是居民消費公共服務(wù)時發(fā)生的使用費，地方政府為私人財產(chǎn)提供保護服務(wù)，財產(chǎn)所有者就應(yīng)為此付出相應(yīng)報酬。因此，開征房產(chǎn)稅不會造成社會資源錯配，是“中性”稅收。Tiebout（1956）假設(shè)地方政府會用人頭稅的方式向居民征稅，并通過Tiebout模型證明居民會通過地區(qū)稅負水平和公共服務(wù)來選擇自己的居住地，該研究成為受益觀點的基礎(chǔ)。Hamilton（1975）完善了Tiebout模型，在模型中加入財產(chǎn)稅融資并引入房產(chǎn)稅變量，發(fā)現(xiàn)公共服務(wù)的供給與房價之間存在相關(guān)性，只有當政府征收的房產(chǎn)稅可以彌補其提供公共服務(wù)付出的成本時，房產(chǎn)稅才稱得上是一種受益稅。該觀點不足之處在于沒有考慮住房市場的供需彈性和住房市場結(jié)構(gòu)對房價的影響。

3.非中性觀點。隨著研究的深入，更多學者從資本稅角度出發(fā)，認為房產(chǎn)稅是“非中性”的。Mieszkowshi（1972）在一般均衡分析框架下假設(shè)資本轉(zhuǎn)移需要征收物業(yè)稅，資本可以在不同區(qū)域間自由流動，因此房產(chǎn)稅被完全資本化并由資本供給方承擔。資本從高稅率社區(qū)流向低稅率社區(qū)，造成高稅率社區(qū)的資本供給不足，低稅率社區(qū)過量，扭曲了地方政府的財政決策和房地產(chǎn)市場的供求狀況，最終導致全國資本配置的無效率。Mieszkowshi和Zodrow（1986）進一步將非中性觀點和受益觀點結(jié)合起來考察了開征房產(chǎn)稅對資源配置的影響，認為不同地區(qū)間房產(chǎn)稅的差異導致資本錯配，并產(chǎn)生“利潤稅效應(yīng)”與“流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)”。該觀點的不足在于：房產(chǎn)稅是對住房征收的資本稅，但在研究中卻將其作為流動資本稅，同時在使用住房流量模型時同樣未考慮市場結(jié)構(gòu)對房產(chǎn)稅的影響。

三、國外的研究進展

基于上述理論基礎(chǔ)，國外學者對房產(chǎn)稅如何影響房價進行了大量的實證檢驗，主要包括如下三個視角。

1.公共服務(wù)視角。房產(chǎn)稅是提高地方政府收入的重要稅收，征收房產(chǎn)稅有利于地方政府提供更好的公共服務(wù)，而良好的環(huán)境會吸引購房者，住房需求增加，帶動房價上漲。Oates（1969）采用紐約城市內(nèi)的區(qū)域數(shù)據(jù)實證檢驗了房產(chǎn)稅、地方公共支出和房價的關(guān)系，認為征收房產(chǎn)稅會拉動地方公共支出，從而推動房價；另一方面，高房產(chǎn)稅也會對房價的快速上漲產(chǎn)生平抑作用。

2.房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁視角。部分學者認為房產(chǎn)稅具有轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，其轉(zhuǎn)嫁能力及房地產(chǎn)市場的供需彈性共同決定房價的變動。從供給角度來看，Benjamin（1993）對1988年費城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅增加對住宅物業(yè)價格的影響進行了研究，發(fā)現(xiàn)房價隨稅率上升而下降，且下降幅度遠大于資本市場的預(yù)期，說明稅負轉(zhuǎn)嫁及增稅為賣方市場帶來的預(yù)期會造成供給不足，使得房價下降。從需求角度來看，Wood（2006）研究了房價、財富和借貸約束三個因素對消費者住房選擇的影響，發(fā)現(xiàn)借款的限制會使得家庭大量住房需求無法被滿足，影響家庭住房選擇，從而影響房價。

3.資本定價和成本收益視角。最早的住房流量模型證明了住房需求取決于住房的實際價格、租賃替代成本和用戶成本等變量，隨著理論發(fā)展，預(yù)期資本利得和稅收被納入用戶成本。Poterba（1984）分析了瑞典1983-1985年稅制改革對房價的影響，認為當稅率下降時，家庭對房屋的需求增加，尤其是中小戶型的總需求將增加，而大戶型需求會急劇下降。Madsen（2011）發(fā)現(xiàn)，在短期房產(chǎn)稅會對房價產(chǎn)生正向影響；在長期房價由土地價格、增值稅、印花稅和建筑成本共同決定，房地產(chǎn)稅通過成本渠道對房價產(chǎn)生正向影響。

四、國內(nèi)對房產(chǎn)稅與房價關(guān)系的研究進展

我國學者對于房地產(chǎn)稅的相關(guān)研究還較為有限。早期研究僅限于從供求角度探索房產(chǎn)稅對房價的作用。陳多長、蹤家峰（2004）假設(shè)房產(chǎn)稅是對房租收益的課稅，在短期，征收房產(chǎn)稅增加了住房擁有者的成本，使租房市場供給減少，房租上漲；在長期，對房租進行收稅會降低各期收益，使得由房屋收益決定的房價下降。李彬（2010）認為短期內(nèi)征稅會使閑置房屋持有者成本增加，為降低這部分成本，投資者會將閑置房屋投放到租賃市場，增加住房供給，房租下降，此舉還會降低投資者預(yù)期，投機消費下降，導致房價降低。類似的觀點還有朱孔來、張琳娜（2011）。

此后，部分學者通過實證檢驗進行了研究。況偉大等人（2012）在區(qū)分消費性需求和投資性需求的基礎(chǔ)上，使用1980-2009年23個OECD國家的住房數(shù)據(jù)，考察房產(chǎn)稅對房價的影響。實證表明，房產(chǎn)稅可以有效抑制房價上漲，但其作用具有局限性，原因在于高稅率會遭到民眾反對，政府較難通過提高房地產(chǎn)稅率來降低房價。駱永民、伍文中（2012）構(gòu)建了DSGE模型探討房產(chǎn)稅對房價的宏觀影響，認為房產(chǎn)稅不僅可以有效降低房價，還會平抑高房價對宏觀經(jīng)濟的沖擊。

五、結(jié)語

通過以上梳理可知，房產(chǎn)稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工具。近年來，國內(nèi)外學者對房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系進行了深入的研究。由于國外已開征房產(chǎn)稅，學者對本問題的研究也較為深入，形成的觀點較為系統(tǒng)完善，使用的實證方法多種多樣。國內(nèi)已有的成果尚未形成系統(tǒng)的結(jié)論，但大部分學者都認為實行房產(chǎn)稅會降低房價，有利于保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻：

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[5]況偉大，朱勇，劉江濤. 房產(chǎn)稅對房價的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù)[J]. 財貿(mào)經(jīng)濟，2012，05：121-129.

作者簡介：趙楊（1984—）。吉林長春人。吉林大學東北亞研究院副教授。博士。研究方向：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與計量分析。王一帆（1993—）。山西大同人。吉林大學東北亞研究院碩士研究生。

※基金項目：本文受國家自然科學青年基金項目（71403099）和吉林省社會科學基金博士扶持項目（2014BS21）的資助.