房市健康需要長效機制

胡安東

房地產(chǎn)調(diào)控短期政策的暴風驟雨，遠不及長效機制的綿里藏針。

近期，雄縣等地出現(xiàn)的“炒房風”雖然被地方政府迅速制止，但還是使新誕生的雄安新區(qū)陷入了尷尬境地。“千年大計”被矮化，“國家大事”被兒戲。這不得不讓我們對抑制樓市“短炒”的“長效機制”盡快出臺又多了幾份期待和緊迫感。

中國是居住大國，住房一直非單純的經(jīng)濟問題，而是民生問題。從改革開放以來我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展變遷看，只有在深入調(diào)研基礎(chǔ)上建立長效制度，才能確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。反之，一些短期調(diào)控政策雖然可解燃眉之急，但收效甚微。

我們不妨翻看一下住房制度改革以來長效機制所發(fā)揮的作用：1991年創(chuàng)建的住房公積金制度，通過互助方式，解決了國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體和民營企業(yè)職工的個人住房貸款，改善了百姓的居住條件。2002年出臺的土地招拍掛制度，創(chuàng)新了土地岀讓方式，防止了土地批租領(lǐng)域的腐敗，激活了房地產(chǎn)的市場活力。

短期政策的暴風驟雨，遠不及長效機制的綿里藏針。

房地產(chǎn)要保持平穩(wěn)健康發(fā)展，可從以下幾方面建立長效機制：

一是加快出臺房地產(chǎn)稅，特別是加快出臺針對持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。堅持“自住免收，投機高稅”的原則，保護多數(shù)人的居住權(quán)。房地產(chǎn)稅出臺既能抑制房地產(chǎn)投機，改變優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu)，又可鼓勵自住租賃，避免大漲大跌波動。

二是出臺土地多元化供應制度，降低住房土地成本，提高土地利用效率；完善推廣限價出讓，增加配建保障房比例，圍繞“住有所居”，確保老百姓居住的土地供應。當前唯價高者得的土地招拍掛模式，易抬高房價，不利于中低收入老百姓，制約了房地產(chǎn)多業(yè)態(tài)發(fā)展，影響了實體經(jīng)濟。同時應試點農(nóng)村集體用地正常流轉(zhuǎn)，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和旅游休閑地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)提供用地。

三是要制定減少金融工具對房地產(chǎn)干預的長期穩(wěn)定政策，厘清金融杠杠與金融創(chuàng)新的之間的區(qū)別。過度使用金融工具，容易過熱時火上澆油、過冷時釜底抽薪，不利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

四是要在雄安新區(qū)探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮既承接又疏解的作用。一些條件好的大城市，要借助城市群、都市圈的軌道交通，加快城市副中心、衛(wèi)星城房地產(chǎn)發(fā)展，做好配套服務(wù)，輻射帶動中小城市，幫助部分三四線城市去庫存。

五是用長效機制維護市場環(huán)境和秩序，特別是對房地產(chǎn)中介人員采取高門檻、嚴準入的職業(yè)考核制度，防止房地產(chǎn)中介市場的良莠不齊，并警惕一些自媒體充當房價過快上漲的推手，形成人為控制房價的因素。

六是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房。同時，培育新型房地產(chǎn)、跨界房地產(chǎn)、不動產(chǎn)服務(wù)業(yè)，開發(fā)新的投資增長點，滿足不同層次需求。發(fā)展裝配式建筑等新型建造方式，加快住宅產(chǎn)業(yè)化、科技化、標準化、集成化，建立長壽命、好性能、綠色低碳“好房子”的發(fā)展理念和設(shè)計生產(chǎn)服務(wù)體系，為老百姓提供優(yōu)質(zhì)、性價比高的“好房子”。

當前，房價過高已成社會突出問題。但房地產(chǎn)過熱并非完全是貨幣總供給問題，而是房地產(chǎn)投資屬性過強。醫(yī)療、教育也是短缺產(chǎn)業(yè)，為什么沒有這樣多的投資？

建立長效機制是保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。發(fā)展房地產(chǎn)目標，既要堅持市場化方向，也要發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用，二者關(guān)系如何處理，必須在長效機制建立過程中加以明確。加快長效機制的出臺，市場預期方能保持穩(wěn)定。