房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響研究
——基于安徽省時(shí)間序列數(shù)據(jù)

楊 鵬，于志慧

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，安徽 蚌埠233030）

房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響研究
——基于安徽省時(shí)間序列數(shù)據(jù)

楊 鵬，于志慧

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，安徽 蚌埠233030）

選取2000—2015年安徽省房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和誤差修正模型方法研究2000—2015年安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。研究結(jié)果表明：安徽省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資二者之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，且房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格蘭杰原因。政府應(yīng)當(dāng)全面正確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，健全房地產(chǎn)金融體系，通過(guò)加快城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)發(fā)揮房地產(chǎn)投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。

房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；實(shí)證分析；安徽省

一、引 言

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān),在我國(guó)當(dāng)前階段房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有推動(dòng)作用。以理論分析為基礎(chǔ)，實(shí)證分析為主要側(cè)重點(diǎn)。首先確定房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的概念界定，然后總結(jié)國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)這方面研究的成果，接著在理論分析的基礎(chǔ)上結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行建模、實(shí)證分析，最終得出房地產(chǎn)投資與安徽省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)二者之間的關(guān)系。

（一）相關(guān)概念界定

房地產(chǎn)投資是指金融資本通過(guò)直接、間接的方式流入房地產(chǎn)業(yè)，并試圖在這種投資中得到收益的一種行為。房地產(chǎn)投資具有投資成本高、回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大及保值、增值作用等特點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義是產(chǎn)量的增加[1]11，產(chǎn)量有兩種表示式，一種為經(jīng)濟(jì)的總產(chǎn)量 （GDP總量），另一種是人均產(chǎn)量（人均GDP）。這里經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)采用GDP總量的形式。

（二）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響機(jī)理

房地產(chǎn)投資涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多，可以通過(guò)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展間接促進(jìn)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與消費(fèi)，增加就業(yè)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢或停滯不前時(shí)，國(guó)家往往通過(guò)房地產(chǎn)投資來(lái)促進(jìn)投資與需求的增長(zhǎng)，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)；當(dāng)出現(xiàn)通貨膨脹時(shí)，國(guó)家也可以通過(guò)抑制房地產(chǎn)投資的手段來(lái)緩解通脹壓力，為經(jīng)濟(jì)降溫。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系研究由來(lái)已久，許多研究表明：房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān),我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有推動(dòng)作用。

Green利用美國(guó)50年代到90年代的時(shí)間序列數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行研究，經(jīng)過(guò)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)前者是后者的格蘭杰原因，但是后者并不是前者的格蘭杰原因。[2]2-5William Miles（2009）通過(guò)建立VAR模型，研究住宅投資與美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的長(zhǎng)期關(guān)系，結(jié)果顯示房地產(chǎn)投資對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展起到了舉足輕重的作用。[3]329-348黃忠華等（2008）采用1997—2006年我國(guó)31個(gè)省（直轄市、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，對(duì)全國(guó)和區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響進(jìn)行研究，得出了房地產(chǎn)投資不僅在全國(guó)層面，而且在區(qū)域?qū)用妫伎梢砸鸾?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。[4]56-60祝運(yùn)海（2011）利用ECM模型研究我國(guó)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)關(guān)系，實(shí)證結(jié)果得出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)整，且兩者互為格蘭杰原因。[5]44張洪等（2014）利用1998—2010年我國(guó)30個(gè)省市區(qū)的70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用空間動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)的方法，實(shí)證分析了房地產(chǎn)投資的地區(qū)影響效果，結(jié)果發(fā)現(xiàn)某一地區(qū)房地產(chǎn)投資不僅促進(jìn)和提升本地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)也帶動(dòng)其他地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。[6]42，58

由上述結(jié)果可以看出，國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究對(duì)象多以房地產(chǎn)投資與本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系為主。而我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也多以房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)閷?duì)象。安徽省房地產(chǎn)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系如何？是否與全國(guó)樣本有相同的特征？這個(gè)問(wèn)題關(guān)系到安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展與調(diào)控方向，因此具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。選取安徽省2000—2015年間的時(shí)間序列數(shù)據(jù)[7]30-35，[8]20-28，利用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整、誤差修正模型和Granger因果性檢驗(yàn)的方法，對(duì)房地產(chǎn)投資與安徽省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)和分析。

三、實(shí)證分析

（一）模型選取與數(shù)據(jù)處理

房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別采用安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（記為X）和安徽省歷年經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值（記為Y）來(lái)表示，以歷年的安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒中采集的2000—2015年時(shí)間序列數(shù)據(jù)作樣本，對(duì)安徽省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系進(jìn)行研究。同時(shí)為保證數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，對(duì)所有數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)，處理后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額X和生產(chǎn)總值Y分別用lnX、lnY表示。

（二）模型的檢驗(yàn)與修正

（1）數(shù)據(jù)相關(guān)性分析

通過(guò)二者的散點(diǎn)圖可以直觀反映lnX與lnY的關(guān)系，從圖1中可以看出：安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的變動(dòng)方向是相同的，存在著正相關(guān)關(guān)系。

圖1 2000—2015年時(shí)間序列l(wèi)nX與lnY的散點(diǎn)圖

（2）單位根檢驗(yàn)

在現(xiàn)實(shí)研究中，由于經(jīng)濟(jì)分析中時(shí)間序列數(shù)據(jù)大多是非平穩(wěn)的，若不經(jīng)過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)就直接將非平穩(wěn)時(shí)間序列進(jìn)行回歸分析，就易出現(xiàn)“偽回歸”問(wèn)題。通常使用單位根檢驗(yàn)對(duì)時(shí)間序列的平穩(wěn)性做檢驗(yàn)。下表是對(duì)序列 lnX、lnY、DlnX、DlnY、D2lnX、D2lnY做的ADF檢驗(yàn)結(jié)果。

表1 序列l(wèi)nX、lnY、DlnX、DlnY、D2lnX、D2lnY的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

其中，DlnX、DlnY均為原序列的一階差分序列，D2lnX、D2lnY均為原序列的二階差分序列。（C，T，N）分別表示單位根檢驗(yàn)中的截距項(xiàng)，時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)和滯后階數(shù)。滯后長(zhǎng)度N以AIC最小為標(biāo)準(zhǔn)。

從表1觀察得知，變量lnX、lnY、DlnX、DlnY的 ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量分別為 0.925194、-0.943944和-1.028118、-1.917329。其中，lnX的ADF統(tǒng)計(jì)量大于其在ADF檢驗(yàn)中1%、5%和10%情況下的臨界值，lnY、DlnX、DlnY的ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值均小于其在ADF檢驗(yàn)中1%、5%和10%情況下的臨界值的絕對(duì)值，這表明它們均存在單位根，所以lnX、lnY、DlnX、DlnY都為不平穩(wěn)時(shí)間序列。而D2lnX、D2lnY的ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量分別小于ADF檢驗(yàn)的臨界值，說(shuō)明D2lnX和D2lnY是平穩(wěn)時(shí)間序列，且為二階平穩(wěn)時(shí)間序列。

（3）協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整是指即使有很多非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量，但是它們組合而成的某種線性組合仍可以平穩(wěn)。只有證明了變量間存在協(xié)整關(guān)系，我們才可以進(jìn)一步做誤差修正模型，從而得到較完美的模型。

協(xié)整性檢驗(yàn)有兩種方法，我們通常使用EG兩步法來(lái)做關(guān)于兩個(gè)變量的協(xié)整檢驗(yàn)。方法如下：

首先，建立模型：假設(shè)二者之間關(guān)系的模型為：

然后，進(jìn)行回歸分析：通過(guò)OLS法得到模型如下：

由上述可見(jiàn)，模型的擬合優(yōu)度良好，且t檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)均通過(guò)，經(jīng)濟(jì)意義合理，可以認(rèn)為上述模型是理想模型。

之后得到殘差序列如下：

殘差序列曲線圖如下：

圖2 殘差序列曲線圖

最后對(duì)殘差序列做單位根檢驗(yàn)，觀察表2可得，殘差通過(guò)了5%水平的單位根檢驗(yàn)，即在5%的顯著性水平下可以拒絕原假設(shè)，殘差序列是平穩(wěn)的。

表2 殘差的單位根結(jié)果

綜上所述，序列l(wèi)nX和lnY之間存在協(xié)整關(guān)系，即2000—2015年安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在一種長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。

（4）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中，經(jīng)常要判斷經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系。所謂格蘭杰因果關(guān)系，是指對(duì)于時(shí)間序列變量X和Y，如果X是Y變化的原因，則X的變化應(yīng)該發(fā)生在Y變化之前，而且X的過(guò)去值應(yīng)該有助于預(yù)測(cè)Y的未來(lái)值，但Y的過(guò)去值不應(yīng)該能預(yù)測(cè)X的未來(lái)值。

為了檢驗(yàn)lnX和lnY是否相互存在格蘭杰原因，進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。

從表3可知，在采用AIC準(zhǔn)則確定最優(yōu)滯后期數(shù)為2階的前提下，可以得到至少在5%的顯著性水平下，lnY不是lnX的格蘭杰原因，lnX是lnY的格蘭杰原因的結(jié)論，即安徽省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資的關(guān)系中，前者不是后者的格蘭杰原因，后者才是前者的格蘭杰原因，二者存在由房地產(chǎn)投資到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的單向因果關(guān)系。

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

（5）誤差修正模型

通過(guò)協(xié)整方程（3-1）我們得知變量lnX與lnY之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。但是在短期內(nèi)考慮到很多隨機(jī)因素對(duì)經(jīng)濟(jì)的干擾，lnX與lnY之間的關(guān)系可能存在非均衡誤差關(guān)系。為了確定變量的長(zhǎng)期關(guān)系，還需要研究變量之間的短期動(dòng)態(tài)關(guān)系，此時(shí)可以利用誤差修正模型的方法進(jìn)行研究。

通過(guò)回歸可得數(shù)據(jù)如表4所示：

表4 回歸分析結(jié)果

經(jīng)過(guò)上面的檢驗(yàn)和修正，最終得到的誤差修正模型為：

四、結(jié)論及政策建議

（一）結(jié)論

（1）變量lnX和lnY具有協(xié)整關(guān)系，即安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系，由協(xié)整檢驗(yàn)得出的模型（3-1）可知，房地產(chǎn)投資每增加1%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)相應(yīng)被推動(dòng)增長(zhǎng)0.88%。由此可見(jiàn)，安徽省房地產(chǎn)投資能較為明顯地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（2）在5%的顯著性水平下，對(duì)于房地產(chǎn)投資和安徽省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，前者是后者的格蘭杰原因，而后者并不是前者的格蘭杰原因，二者是一種單向促進(jìn)關(guān)系。說(shuō)明在過(guò)去的16年里，房地產(chǎn)投資可以有效地拉動(dòng)安徽省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（3）由誤差修正模型可以看出，短時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率每增加1個(gè)單位，安徽省經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值就隨之增長(zhǎng)0.407575個(gè)單位；而從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)投資額每增長(zhǎng)1%，安徽省經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值便隨之增加0.88%。因此，長(zhǎng)期的安徽省房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)效果比短期的效果更加明顯。最后，模型顯示此經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)具有良好的自我調(diào)節(jié)功能，即使短期波動(dòng)偶然偏離了長(zhǎng)期均衡，但是并不會(huì)持續(xù)偏離和加劇，該經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)發(fā)揮其收斂機(jī)制，以每個(gè)周期0.425280的調(diào)整力度不斷回調(diào)偏離，可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)均衡。

（二）政策建議

（1）政府要全面正確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。一方面，政府要合理引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資，合理規(guī)劃土地利用，合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，保證房地產(chǎn)投資在投資結(jié)構(gòu)中占據(jù)合理比例。另一方面，政府要認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)其他行業(yè)發(fā)展存在擠出效應(yīng)，這就要求政府發(fā)展多元化的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，科學(xué)的建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。據(jù)《安徽日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2015年安徽省城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.5%。這表明安徽省城鎮(zhèn)正處于快速增長(zhǎng)階段，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口存在巨大的住房需求。政府可以通過(guò)加快戶籍制度的改革，放開(kāi)農(nóng)民工城市戶口政策，推進(jìn)醫(yī)療、教育等基本公共服務(wù)均等化，放開(kāi)隨遷農(nóng)民工子女就近入學(xué)政策，健全養(yǎng)老、醫(yī)療各項(xiàng)保障制度等政策，進(jìn)一步推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)又快又好發(fā)展。

（3）加強(qiáng)普通中低檔住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。2016年以來(lái)安徽省房?jī)r(jià)普遍集體上漲，高昂的房?jī)r(jià)成為薪資階層的負(fù)擔(dān)，一些弱勢(shì)群體更是望房興嘆。因此，政府要注重民生，一方面大力加強(qiáng)保障房建設(shè)，增加該類(lèi)住房的供應(yīng)，加大對(duì)該類(lèi)住房的補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)真正的惠及群眾。另一方面，政府要全面建設(shè)社會(huì)保障體系，保障低收入群體的基本生活需求。

（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融市場(chǎng)監(jiān)管力度，合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模。房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)具有密切相關(guān)的聯(lián)系，房地產(chǎn)投資中大部分資金來(lái)源于銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款，因此房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿行業(yè)。政府可以對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控，發(fā)揮金融杠桿的調(diào)節(jié)作用，通過(guò)完善商業(yè)銀行貸款審核制度、調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)、促進(jìn)多層次房地產(chǎn)投融資建設(shè)等方法，建立全面的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。

[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].5版.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社, 2011.

[2]N．Edward Coulson, Myeong-Soo Kim. Residential Investment,Non-residential Investment and GDP.[J]．Real Estate Economics,2000(28).

[3]William Miles,Housing Investment and the US Economy: How Have the Relationships Changed[J].The Journal of Real Estate Research,2009(3).

[4]黃忠華,吳次芳，等.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)——全國(guó)及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2008（8）.

[5]祝運(yùn)海.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)關(guān)系研究——基于ECM的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2011（1）.

[6]張洪,金杰,全詩(shī)凡.房地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與空間效應(yīng)——基于70個(gè)大中城市的空間面板數(shù)據(jù)實(shí)證研究[J].南開(kāi)經(jīng)濟(jì)研究，2014（1）.

[7]陳淑吉，付振奇．城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系分析——以湖北省1990—2009年時(shí)間序列數(shù)據(jù)為例[J]．經(jīng)濟(jì)體制改革，2012（2）.

[8]張可.房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)——基于山東省的時(shí)間序列數(shù)據(jù)[D].臨汾：山西師范大學(xué)碩士論文，2015.

責(zé)任編輯：曲曉紅

Research into the Impact of Real Estate Investment on Regional Economic Growth——Based on Time Series Data of Anhui Province

Yang Peng,Yu Zhihui
(Anhui University of Finance and Economics,Bengbu233030,China)

The paper,selecting the time series data of real estate investment and GDP in Anhui Province from 2000 to 2015,studies the relationship between Anhui Province real estate investment and economic growth during the five years using unit root test,co-integration,Granger causality test and error correction model.The results show that there is a long-term equilibrium relationship between the economic growth of Anhui Province and the real estate investment,and investment in real estate is the Grainger reason of economic growth.The government should have a comprehensive and correct understanding of the role real estate investment plays in economic growth,improve the financial system of the real estate,and bring the role ofrealestate investmentin promoting economy into fullplay through accelerating urbanization and low-income housing construction.

real estate investment;economic growth;empirical analysis;Anhui Province

F127

A

1672-447X（2017）02-0042-005

2016-11-18

安徽高校人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地項(xiàng)目（SK2014A002）

楊 鵬（1996—），安徽合肥人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院投資專(zhuān)業(yè)本科生，研究方向?yàn)橥顿Y經(jīng)濟(jì)學(xué)；于志慧（1973—），內(nèi)蒙古赤峰人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院副教授，研究方向?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)。