我國(guó)利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響研究

高相龍

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)，也是關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定和民生建設(shè)的重要議題。近些年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，各個(gè)大中城市房?jī)r(jià)也在不斷攀升，政府出臺(tái)了很多政策抑制房?jī)r(jià)上漲，但是沒(méi)有起到很好的效果，利率調(diào)控這一舉措讓廣大民眾不是非常滿意。本文首先分析我國(guó)理論政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場(chǎng)基本發(fā)展?fàn)顩r，在此基礎(chǔ)上分析我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的效果，最后提出一些調(diào)整利率穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)策，希望促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 利率政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 價(jià)格變動(dòng) 影響機(jī)制

一、我國(guó)利率政策調(diào)整及房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況

（一）利率政策調(diào)整情況分析

一般來(lái)說(shuō)利率是國(guó)家央行來(lái)控制的，根據(jù)通貨膨脹和通貨緊縮的不同情況進(jìn)行不一樣的調(diào)整，這幾乎是所有國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一個(gè)重要舉措。近些年來(lái)，我國(guó)利率市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國(guó)基準(zhǔn)利率也在不斷進(jìn)行調(diào)整，基準(zhǔn)利率是中國(guó)人民銀行公布的指導(dǎo)性的利率標(biāo)準(zhǔn)，很多商業(yè)銀行存貸款等業(yè)務(wù)都是以此作為參考標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)利率是一個(gè)客觀的參考標(biāo)準(zhǔn)，具有市場(chǎng)化、傳遞性和基礎(chǔ)性三個(gè)特點(diǎn)。

對(duì)于我國(guó)政府宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)，利率政策不僅僅是貨幣政策的重要組成部分，也是貨幣政策實(shí)施落地的重要手段，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整具有非常重要的意義。目前中國(guó)人民銀行采用的利率工具一般包括：央行基準(zhǔn)利率、金融機(jī)構(gòu)法定存款利率、金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)范圍以及各類利率結(jié)構(gòu)和檔次的調(diào)整。隨著金融市場(chǎng)體系不斷完善，利率調(diào)控方式更加靈活多樣，而且調(diào)控機(jī)制非常完善，現(xiàn)行的利率政策慢慢從直接調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接調(diào)控，利率的調(diào)整作為最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控具有不可替代的作用。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀分析

從1978年改革開(kāi)放至今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，人均收入水平也有大幅度增長(zhǎng)，這也給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的30多年時(shí)間里面大概經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一，1978年到1991年的起步階段，這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緊密伴隨我國(guó)住房制度的改革發(fā)展進(jìn)行，通過(guò)制度改革將我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正式推向了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌道當(dāng)中，開(kāi)辟了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新篇章；第二，1992年到1998年的探索階段，這一階段伴隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)不斷完善，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度業(yè)進(jìn)一步深化改革，這在很大程度上刺激我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，使得越來(lái)越多的資源流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，這一時(shí)期是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速增長(zhǎng)的時(shí)期，甚至導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題；第三，1998年到2003年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段，我國(guó)政府面對(duì)東南亞金融危機(jī)沖擊，果斷采取寬松貨幣政策刺激我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，這一階段房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本處于協(xié)調(diào)同步發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好；第四，宏觀調(diào)控階段，從2004年開(kāi)始我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)又開(kāi)始出現(xiàn)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象，引起了政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)重要性以及價(jià)格上漲過(guò)快危害性的重視，把握和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，需要大力改善和調(diào)整住房提供結(jié)構(gòu)，控制投機(jī)需求，抑制房?jī)r(jià)快速上漲。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐年在擴(kuò)張，投資增長(zhǎng)速度非常快，占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的比重也在不斷增加，這使得很多大中城市的房?jī)r(jià)不斷攀升，讓廣大老百姓談房色變，很多工薪階層一輩子的積蓄都買不起一套適合居住的房子，目前政府部門正在通過(guò)各種手段進(jìn)行宏觀調(diào)整，希望可以能夠抑制住房?jī)r(jià)的不健康上漲，使得合理住房需求得到滿足。

二、我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響效果分析

（一）利率市場(chǎng)化改革不完善

我國(guó)利率市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是國(guó)家將利率決策的權(quán)力交還給市場(chǎng)，交還給金融機(jī)構(gòu)，按照中央銀行基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定存貸款利率的市場(chǎng)體系，通過(guò)根據(jù)金融市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化來(lái)判斷整體利率水平。利率市場(chǎng)化主要影響的是股票市場(chǎng)、證券市場(chǎng)等，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也在不斷加劇，而且利率市場(chǎng)化對(duì)于金融資產(chǎn)分配以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行提供指導(dǎo)，并且對(duì)于加強(qiáng)銀行業(yè)存貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展都作出巨大的貢獻(xiàn)。但是我國(guó)利率市場(chǎng)化改革依舊不完善，存在一些問(wèn)題：第一，利率政策的制定存在一定的滯后性，沒(méi)有及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展調(diào)整利率政策，有些受到管制的利率調(diào)整根本無(wú)法將經(jīng)濟(jì)信號(hào)傳遞到其他利率當(dāng)中，起不到利率的杠桿作用；第二，缺少高水平利率監(jiān)管體系。我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)利率監(jiān)管比較少，利率風(fēng)險(xiǎn)不斷增大的現(xiàn)實(shí)對(duì)我國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)是非常重要的考驗(yàn)；第三，整體金融環(huán)境缺少穩(wěn)定性。我國(guó)資本市場(chǎng)以及貨幣市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，沒(méi)有充分形成一個(gè)有效的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，須以利率市場(chǎng)化來(lái)反映資金風(fēng)險(xiǎn)和供求關(guān)系，但是這就需要一個(gè)穩(wěn)定完善的金融市場(chǎng)。我國(guó)資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)一體化程度不高，這就導(dǎo)致兩者之間的收益存在很明顯的區(qū)別，所以這兩個(gè)市場(chǎng)之間就缺少足夠的協(xié)同聯(lián)動(dòng)的能力，影響了我國(guó)利率市場(chǎng)化發(fā)展的整體水平，不能夠很好地反映出資金供求的關(guān)系。

（二）利率傳導(dǎo)機(jī)制不健全

在我國(guó)的利率傳導(dǎo)體系當(dāng)中，央行制定的基準(zhǔn)利率是非常重要的參照基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)利率以及其他金融市場(chǎng)的價(jià)格變化都是根據(jù)這個(gè)基準(zhǔn)利率來(lái)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，而且前文已經(jīng)提到基準(zhǔn)利率一個(gè)非常重要的特點(diǎn)就是傳遞性，通過(guò)這樣的利率傳遞性可以很好的反映市場(chǎng)需求，但是目前我國(guó)利率傳導(dǎo)機(jī)制不健全，整個(gè)傳導(dǎo)順序發(fā)生很大的變化，所以由貨幣供應(yīng)量向利率傳導(dǎo)的機(jī)制發(fā)生了很深刻的變化，這就和很多發(fā)達(dá)國(guó)家的利率傳導(dǎo)機(jī)制出現(xiàn)了背離的現(xiàn)象。

我國(guó)各個(gè)金融子市場(chǎng)發(fā)展存在很嚴(yán)重的不均衡，沒(méi)有一個(gè)完整的金融體系正常運(yùn)行那就會(huì)導(dǎo)致交易市場(chǎng)發(fā)展程度不高，而且交易的產(chǎn)品種類比較少，參與市場(chǎng)交易的人數(shù)和產(chǎn)品數(shù)目出現(xiàn)鮮明的對(duì)比，比如股票市場(chǎng)的主板市場(chǎng)和二板市場(chǎng)以及中小企業(yè)板之間存在鮮明的對(duì)比，主板市場(chǎng)關(guān)注人數(shù)非常多，但是中小企業(yè)板塊和二板市場(chǎng)基本就是無(wú)人問(wèn)津，這就導(dǎo)致利率在各個(gè)金融市場(chǎng)沒(méi)有辦法很好的傳遞。這樣嚴(yán)重的市場(chǎng)分割現(xiàn)象就會(huì)影響資金在不同市場(chǎng)之間進(jìn)行配置，所以無(wú)論是資金的供給者還是需求者都需要在這些不同的子市場(chǎng)進(jìn)行交易，只有這兩個(gè)市場(chǎng)高度統(tǒng)一，才可以保證利率政策合理的調(diào)控資金，使其在不同市場(chǎng)之間自由地流動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不到位

第一，供求處于不均衡的狀態(tài)當(dāng)中。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都是潛在需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，這樣就會(huì)導(dǎo)致供求總量出現(xiàn)不均衡的現(xiàn)象。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中使得居民收入水平大幅度增長(zhǎng)，大家對(duì)于房地產(chǎn)商品的潛在需求不斷提升，但是更多的還是將購(gòu)買類型鎖定在小戶型以及商品房這種房子當(dāng)中，但是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得更高的利潤(rùn)，大量的精力投入到高檔別墅、高檔大戶型商品房當(dāng)中，這樣就會(huì)導(dǎo)致供需存在不均衡。

第二，保障性住房機(jī)制不到位。我國(guó)區(qū)域間的發(fā)展差距很大，居民收入分配不均導(dǎo)致生活水平存在很大差異，對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)，沒(méi)有足夠信用擔(dān)保獲取銀行貸款，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房成為唯一改善住房條件的途徑，但是我國(guó)保障性住房的建設(shè)力度一直不夠，很難解決中低收入家庭住房困難的問(wèn)題，這樣一來(lái)長(zhǎng)久下去就會(huì)影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

三、調(diào)整利率穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)策分析

（一）穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程

第一，健全完善利率監(jiān)管體系。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，以中央銀行為核心構(gòu)建一個(gè)高效的監(jiān)管體系，確保金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)操作的透明度，保障信息披露的真實(shí)性，與此同時(shí)也要通過(guò)合理利率政策確保貨幣政策及時(shí)反映市場(chǎng)需求。

第二，營(yíng)造穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)過(guò)2012年的兩次調(diào)息存貸款市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)中有升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居世界第二位，我國(guó)商業(yè)銀行整體擁有較大的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。政府部門需要盡可能保障宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行，保持銀行和企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)，從而為利率市場(chǎng)化提供有力保障。

（二）健全利率傳導(dǎo)機(jī)制

第一，提高利率政策靈活性。中央銀行放松利率管制之后，還需要根據(jù)利率的彈性來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣供應(yīng)情況進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，增強(qiáng)利率政策的靈活性，與此同時(shí)可以按照先貸后存的方式開(kāi)放利率管制體系，增強(qiáng)利率政策的靈活性，縮短利率政策對(duì)于房?jī)r(jià)影響的滯后效應(yīng)，使得利率政策更加流暢的傳導(dǎo)。

第二，開(kāi)發(fā)更多與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的利率化產(chǎn)品。通過(guò)開(kāi)發(fā)多樣化的利率化產(chǎn)品給房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售和融資帶來(lái)更多的選擇，與此同時(shí)也有利于房?jī)r(jià)的調(diào)控，有效提升資金的利用效率同時(shí)緩解社會(huì)的資金壓力，促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的同步健康發(fā)展。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

第一，完善住房保障制度。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在供求不均衡的問(wèn)題，所以需要在供給側(cè)進(jìn)行調(diào)整，嘗試推出多層次化的供給服務(wù)，更多的滿足中低收入群體的剛性住房需求，避免供求矛盾的進(jìn)一步惡化。政府部門需要加大政策性住房投資力度，建立住房管理體系制度，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不合理的投資開(kāi)發(fā)行為，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地開(kāi)發(fā)比例，真正讓有住房困難的人早日擁有自己的房子，促進(jìn)社會(huì)整體和諧穩(wěn)定的發(fā)展。

第二，積極引導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期，加強(qiáng)政府監(jiān)管。購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的理性預(yù)期取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明程度，因此需要加強(qiáng)政府的監(jiān)管力度，透明房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息發(fā)布，使得房地產(chǎn)信息更加公開(kāi)透明，從而使得購(gòu)房者可以根據(jù)利率變化以及當(dāng)前市場(chǎng)整體環(huán)境來(lái)做出正確的選擇。通過(guò)政府部門的宏觀監(jiān)管調(diào)控，防止其他領(lǐng)域剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)預(yù)警機(jī)制，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控國(guó)際國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，盡可能使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝向健康可持續(xù)發(fā)展的方向邁進(jìn)，這對(duì)于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定具有非常重要的意義和作用。

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