淺談建筑施工企業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的差異性

胡巧榮

摘 要：筆者日常接觸企業(yè)中，有不少?gòu)慕ㄖ┕て髽I(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型。這些企業(yè)的管理者認(rèn)為房產(chǎn)開發(fā)公司無非是建設(shè)房子，然后銷售。在拿到土地后，按對(duì)施工業(yè)務(wù)管理方式，管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。等到房子賣完，開始清算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)，才發(fā)現(xiàn)稅款占到利潤(rùn)的大半。后悔前期不關(guān)心建筑施工企業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的差異。確實(shí)，建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目建設(shè)管理上存在優(yōu)勢(shì)。但若不了解兩個(gè)行業(yè)差異，則會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 差異性

一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設(shè)中，按客戶（建設(shè)單位）的施工圖紙實(shí)施建設(shè)。不承擔(dān)設(shè)計(jì)不合理的責(zé)任，也不面對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)品。

與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，多出設(shè)計(jì)、銷售兩個(gè)部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

舉個(gè)例子：收入水平不同的消費(fèi)群體，在面對(duì)高層、洋房、別墅這三個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，其購(gòu)買能力及購(gòu)買意愿有著質(zhì)的區(qū)別。

項(xiàng)目產(chǎn)品定位決定了項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會(huì)較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復(fù)雜。

為了做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細(xì)致地開展項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，力求使項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求相吻合，做到項(xiàng)目成本與售價(jià)相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場(chǎng)。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務(wù)公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設(shè)單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設(shè)備供應(yīng)商，下游企業(yè)有營(yíng)銷策劃公司、銷售代理公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化，下游關(guān)系日趨完善。在整個(gè)投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。資源整合包括內(nèi)外兩個(gè)方面。對(duì)外，企業(yè)在融資、拿地、建設(shè)、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個(gè)部門、各類供應(yīng)商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設(shè)置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對(duì)土地供應(yīng)、貸款利率、各種稅費(fèi)、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。

而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點(diǎn)，靠自有工人、設(shè)備、按進(jìn)度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務(wù)、提升自身技術(shù)實(shí)力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動(dòng)性大、施工生產(chǎn)分散、地點(diǎn)不固定等特點(diǎn)。在“營(yíng)改增“前，國(guó)家征管營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)是建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。對(duì)于簡(jiǎn)易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時(shí)，需開具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點(diǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個(gè)人所得稅等。這讓長(zhǎng)期從事建筑施工行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，在納稅中認(rèn)為稅收主體是“項(xiàng)目”，日常工作中更關(guān)注“項(xiàng)目”的開票金額、收入、回款。

在“營(yíng)改增”后，由于增值稅的特點(diǎn)，國(guó)家征管增值稅的納稅地點(diǎn)是個(gè)‘混合體，即按照一定比例的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務(wù)局為了完成地方稅收任務(wù)，往往要求在土地所在地成立房產(chǎn)開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當(dāng)?shù)乩U納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報(bào)中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)，是專門針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)，是針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項(xiàng)文件。這兩個(gè)稅收文件與國(guó)家其他稅收文件有很大差異。

而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國(guó)家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負(fù)

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個(gè)土地增值稅。

土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認(rèn)可的）成本的比例，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項(xiàng)目利潤(rùn)。

兩個(gè)行業(yè)在國(guó)家稅收稅種上的差異，以及高稅負(fù)的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導(dǎo)致兩個(gè)行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負(fù)上有著很大差異。

七、稅務(wù)籌劃的作用

稅務(wù)籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對(duì)納稅主體經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)的涉稅事項(xiàng)，進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達(dá)到減輕稅負(fù)目的的活動(dòng)。

由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負(fù)不高。對(duì)于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務(wù)管理部門批準(zhǔn)，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計(jì)算上，在（稅法準(zhǔn)予的）扣除項(xiàng)目金額上，有專項(xiàng)規(guī)定，加之實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)間距較大，再加上前期毛利率較高，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。

在關(guān)注時(shí)間上，往往在項(xiàng)目拿地之前，就結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)各稅種進(jìn)行測(cè)算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點(diǎn)。

八、經(jīng)濟(jì)合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)上是與業(yè)主簽訂的合同，對(duì)下是建筑勞務(wù)施工合同、分包合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同， 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設(shè)計(jì)合同、（甲供材/設(shè)備）采購(gòu)合同、建筑施工合同、營(yíng)銷合同、商品房銷售（預(yù)售）合同、物業(yè)服務(wù)合同、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理合同、融資合同、咨詢服務(wù)合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務(wù)界定上，涉及不同的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)管理要求。

九、營(yíng)銷推廣費(fèi)用

在建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)賬面，較少看到有大額營(yíng)銷費(fèi)用。當(dāng)然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項(xiàng)目的“關(guān)系人”分享了項(xiàng)目收益。

而房產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷推廣費(fèi)用可以說是金額大，種類全。隨著房產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分工細(xì)化，形式日趨多樣，營(yíng)銷費(fèi)用的構(gòu)成越加豐富。對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的規(guī)劃、監(jiān)督、費(fèi)效評(píng)估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個(gè)重要組成部分。

十、財(cái)務(wù)核算方面

（一）財(cái)務(wù)核算的集中程度

由于施工企業(yè)的流動(dòng)性大，地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，為了讓會(huì)計(jì)核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效果，多采用分級(jí)核算、分級(jí)管理的辦法。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預(yù)繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。

（二）成本的計(jì)劃與控制方式

建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計(jì)算法”，單獨(dú)核算每項(xiàng)工程的成本，形成預(yù)算成本。在成本控制中，將實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比、分析、考核。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來建項(xiàng)目，往往項(xiàng)目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用 “項(xiàng)目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，對(duì)各構(gòu)成要素進(jìn)行分析，要素?cái)?shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當(dāng)某一項(xiàng)成本要素發(fā)生變化時(shí)，需要系統(tǒng)、全面地對(duì)其他成本要素進(jìn)行測(cè)算。比如：項(xiàng)目搶工產(chǎn)生的搶工費(fèi)會(huì)加大項(xiàng)目的工程成本，此時(shí)應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目提前銷售對(duì)降低財(cái)務(wù)成本的有利影響；項(xiàng)目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點(diǎn)附近時(shí)，要測(cè)算稅負(fù)與售價(jià)的敏感性。

（三）經(jīng)營(yíng)成果的確認(rèn)方式

由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長(zhǎng)，為正確反映各項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)成果，核實(shí)墊付資金，要分階段進(jìn)行工程成本核算、工程價(jià)款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認(rèn)成本、收入、利潤(rùn)，并與建設(shè)單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，大多與國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)保持一致，依據(jù)2009年第多少號(hào)文件，在簽訂《商品房預(yù)售合同》后，按取得的預(yù)售收入，繳納增值稅、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達(dá)到“完工條件”時(shí)，確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)GCS——項(xiàng)目全成本管理手冊(cè)

[2]深圳誠(chéng)則成企業(yè)管理咨詢公司文件——管理體系審核知識(shí)培訓(xùn)

[3]新疆北新路橋集團(tuán)股份有限公司內(nèi)部管理文件