房地產(chǎn)發(fā)展需趨利避害

周舞舞

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到舉足輕重的作用，如何使房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是當(dāng)前社會需要不斷研究探索的重要課題。對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行研究，通過各種方法協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行有著重要的現(xiàn)實意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展 【中圖分類號】F29 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展不僅推進(jìn)了我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也帶動了諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)及就業(yè)崗位。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動50多個生產(chǎn)部門、20多個大類、將近2000種產(chǎn)品的發(fā)展，其健康發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。雖然在一定程度上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但從美國、日本等國家的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)如果不能與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，將產(chǎn)生一定的負(fù)面效應(yīng)，甚至?xí)蚍康禺a(chǎn)泡沫引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)長期存在“供給過量”“未與實際需求契合”等矛盾，我國也已經(jīng)發(fā)布了一些政策來改進(jìn)這一狀況，例如，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中對于房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存”政策。雖然這些政策在發(fā)布后取得了一定的成效，但從整體來看，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并使之與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是一項需要長期執(zhí)行的任務(wù)。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相互影響

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相互影響、相互促進(jìn)的，房地產(chǎn)業(yè)既能影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時又受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能夠促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時，也觸發(fā)了相關(guān)就業(yè)崗位的出現(xiàn)。一是促進(jìn)國內(nèi)生產(chǎn)總值的提升。隨著改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年壯大并穩(wěn)步發(fā)展，對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)程度逐年上升。另外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資不斷增加，帶動了社會固定資產(chǎn)投資的同步增加，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點。二是解決了社會就業(yè)難題。就業(yè)問題不僅涉及到社會民眾的生存狀況，還影響到國家的穩(wěn)定與社會的和諧。如果某個經(jīng)濟(jì)體發(fā)展處于持續(xù)低迷的狀態(tài)，將會造成大量的失業(yè)現(xiàn)象。而我國房地產(chǎn)業(yè)在近年來得到快速發(fā)展，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，例如建材、設(shè)備、電子儀表、化工、五金、燃料動力、社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為社會創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會，提高了人們的生活滿意度。

然而，如果房地產(chǎn)業(yè)不能與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，不僅不能發(fā)揮兩者之間的相互促進(jìn)作用，反而會擾亂市場，制約國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)不能協(xié)調(diào)發(fā)展，最常見的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，這種現(xiàn)象極易引發(fā)大范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。一方面，一些房地產(chǎn)投機(jī)商利用房地產(chǎn)市場存在的牟利機(jī)會，將手中的資金投資到房地產(chǎn)市場，在供求關(guān)系的市場機(jī)制影響下，拉高房地產(chǎn)價格，造成房地產(chǎn)價格虛高，從而逐漸形成房地產(chǎn)泡沫。另一方面，一些房地產(chǎn)投機(jī)商則是通過抬高土地價格獲取高額利益，低價買入，高額賣出，通過這一利潤的剪刀差，攫取了大量投機(jī)利潤，但是由于他們的土地供給并不是直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，而是一種攫取利潤的投機(jī)活動，所以并不能形成有效供給，因此進(jìn)一步造成了房地產(chǎn)泡沫的形成。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)將會影響房地產(chǎn)業(yè)總體供需結(jié)構(gòu)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的失衡。由于大量的資金都涌入到房地產(chǎn)業(yè)，對其他行業(yè)的資金供給不足，這在一定程度上影響了其他行業(yè)的發(fā)展，不利于我國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”力度，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序

從以上分析可知，我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)既相互促進(jìn)，又相互影響，維持兩者的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，對于提高我國民眾的生活水平、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，都有十分重要的意義。

“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，通過“去庫存”可以釋放合理的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。就目前而言，擁有少量社會財富的中低收入者是購房的主體，但是由于居民收入水平較低和房價水平較高等原因，這些有購房欲望的消費(fèi)群體卻難以購買房產(chǎn)。因此，為了滿足中低收入者的住房需求，進(jìn)一步加大有效需求，政府應(yīng)積極采取各種保障措施，如加大保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等）建設(shè)力度，為低收入者提供購房補(bǔ)貼、為中低收入者購房提供擔(dān)保等措施，來促進(jìn)社會群體的有效需求。

在“去庫存”的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該在“供給側(cè)”做出結(jié)構(gòu)性的改革，認(rèn)真做好市場調(diào)研，把握好高端精品型需求、中端改善型需求和基本居住型需求等不同層次的住房需求，然后進(jìn)行精準(zhǔn)供應(yīng)，而不是盲目開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極利用國家政策，參照經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的建設(shè)模式，重點開發(fā)成本低、實用性強(qiáng)的商品住宅項目。一方面，滿足民眾對住房的實際需求；另一方面，通過薄利多銷可以加快資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

此外，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)市場秩序的規(guī)范。首先，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要良好健康的市場秩序提供保障，各省應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善相關(guān)法規(guī)政策，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行秩序。其次，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，防止房地產(chǎn)開發(fā)投資“過熱”。再次，規(guī)范土地出讓行為和房地產(chǎn)開發(fā)行為，不斷完善房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制。最后，建立完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，加強(qiáng)商品住房銷售的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度，加大房地產(chǎn)市場秩序整頓力度，依法查處違法行為。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

首先，由以往主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)增長的模式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛傻谝?、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式，大力推進(jìn)新型工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)更新改造和基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度。通過充分發(fā)揮新型工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展帶動作用，平衡當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展與其他行業(yè)發(fā)展差距大的現(xiàn)狀，既能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，也能為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造健康積極的發(fā)展環(huán)境。

其次，政府應(yīng)發(fā)揮引導(dǎo)作用。政府可以通過加大對房地產(chǎn)業(yè)的管控力度，強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳教育及信息引導(dǎo)，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)稅率等方法，引導(dǎo)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局相協(xié)調(diào)，以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。政府在制定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略時，需要因地制宜，結(jié)合各地區(qū)實際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，并準(zhǔn)確把握本地房地產(chǎn)業(yè)與本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度，制定差異化的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。對于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府要加大支持與引導(dǎo)的力度，以當(dāng)?shù)孛癖妼Ψ康禺a(chǎn)的實際需求為依據(jù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)符合當(dāng)?shù)孛癖娦枨蟮姆康禺a(chǎn)項目。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)，政府要著重引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)帶動作用，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場化與商品化進(jìn)程，并大力提升房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)項目質(zhì)量與經(jīng)營管理水平。此外，政府應(yīng)針對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點與現(xiàn)狀，制定科學(xué)合理的長期發(fā)展規(guī)劃，從宏觀角度對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度等制定整體發(fā)展規(guī)劃。

總之，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)必不可缺的組成部分，其快速發(fā)展為我國國民財富的增長做出了巨大貢獻(xiàn)，帶動了其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，解決了大量人口的就業(yè)問題。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如果不能與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，將帶來一定的負(fù)面影響。對此，我國可采取加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”力度、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及政府發(fā)揮引導(dǎo)作用等措施，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行有效的調(diào)控管理，使其能與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：武漢大學(xué)）

【參考文獻(xiàn)】

①翟曉康：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究》，《工程技術(shù)（全文版）》，2017年第1期。