基于公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢的操作分析

朱鴻峰

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢是一種傳遞物權(quán)信息的方式，而不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力是該信息可被信賴的基礎(chǔ)。本文從維護(hù)交易安全與節(jié)省交易費(fèi)用兩方面闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢制度對(duì)于我國(guó)建立穩(wěn)定、高效的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的必要性；之后指出不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)視查詢?nèi)瞬煌扇》旨?jí)公開的方式；最后對(duì)建立網(wǎng)絡(luò)化查詢方式的重要性進(jìn)行了分析，并討論了查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息收費(fèi)的合理性。本文認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢有助于保障交易安全、提高交易效率、保護(hù)產(chǎn)權(quán)，是維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的重要措施。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記 公開查詢 交易安全 分級(jí)查詢

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是登記機(jī)關(guān)依法定程序?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利記載于登記簿上的制度，旨在通過(guò)加強(qiáng)政府的管理保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益；通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全與效率，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的有序進(jìn)行。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)與登記規(guī)則，完善了不動(dòng)產(chǎn)的登記信息。作為一種公示方式，不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開查詢不僅能夠明晰產(chǎn)權(quán)，為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供便利；而且通過(guò)減少交易欺詐獲利的機(jī)會(huì)，降低了交易成本；還可以作為司法機(jī)關(guān)獲取當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)信息的可靠渠道。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢制度的建立有益于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)保護(hù)、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展以及我國(guó)的司法公正。

一、登記的公信力是登記信息可信的基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)設(shè)立與保護(hù)的重要組成部分，在《物權(quán)法》第二章中明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力是通過(guò)公示權(quán)屬信息讓他人產(chǎn)生合理信賴的效力，它既關(guān)系到公民參與登記及主動(dòng)登記的意愿，也直接影響不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)秩序。

1登記公信力的功能

一是，保障交易和財(cái)產(chǎn)安全。不動(dòng)產(chǎn)交易中通常涉及大量數(shù)額的金錢，購(gòu)買者最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性與完整性，公信力使不動(dòng)產(chǎn)登記簿所公示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬可以被信賴；在不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的產(chǎn)權(quán)信息與真實(shí)情況不符的情況下，公信力的存在保護(hù)了信賴登記的善意第三人的利益。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，公信力不僅為交易的安全提供了保障，而且促使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人如實(shí)登記自己的權(quán)利，避免因自己的錯(cuò)誤導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失。二是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力具有重要的政治、社會(huì)意義。登記的公信力使得公眾相信個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受到政府的保護(hù)，使公眾形成了對(duì)政府的信賴，使產(chǎn)權(quán)人擁有對(duì)個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)的安全感，提升了人們擁有不動(dòng)產(chǎn)的意愿，促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展；并且，借由登記的公信力，政府在引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)提升了威信。

2登記公信力的表征方式

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅可為產(chǎn)權(quán)人提供了產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，也為購(gòu)買者提供了一種可靠的產(chǎn)權(quán)查詢方式，減少了購(gòu)買者在交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)安全、保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。不動(dòng)產(chǎn)登記由國(guó)家機(jī)關(guān)組織實(shí)施，并以國(guó)家信用為基礎(chǔ)，其公信力體現(xiàn)在三個(gè)方面：不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)的善意取得和登記錯(cuò)誤的賠償。

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿

不動(dòng)產(chǎn)登記是一種物權(quán)的登記，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，可以說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記起到了公示物權(quán)的作用，而這也是不動(dòng)產(chǎn)登記的核心功用。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是一種由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所管理的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的官方記錄，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效果的基礎(chǔ)體現(xiàn)在此?！段餀?quán)法》第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！边@也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載了不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況和曾經(jīng)的轉(zhuǎn)讓記錄等其它事項(xiàng)，清晰的公示了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，維護(hù)了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)安全。

（2）不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得是對(duì)信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿上錯(cuò)誤產(chǎn)權(quán)信息的善意受讓人的保護(hù)，也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的維護(hù)?！段餀?quán)法》第106條對(duì)善意取得作了規(guī)定，受讓人滿足三個(gè)條件即可善意取得不動(dòng)產(chǎn)，即善意、支付合理價(jià)格、完成登記或交付。對(duì)于采登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，“善意”需要滿足兩個(gè)前提條件，其一是登記簿上記載的權(quán)利與真實(shí)狀況不符，其二是受讓人對(duì)該登記錯(cuò)誤情況不知情。明知登記簿錯(cuò)誤而進(jìn)行交易的購(gòu)買者，則不受法律的保護(hù)。《物權(quán)法》第127條、第129條和第158條規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立不需登記，但不登記不得對(duì)抗善意第三人。對(duì)于采登記對(duì)抗主義的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，若權(quán)利未登記則“善意”的達(dá)成需要受讓人采用實(shí)地調(diào)查、走訪等方式對(duì)真實(shí)的權(quán)利情況進(jìn)行核實(shí)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償

《物權(quán)法》第21條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任。導(dǎo)致登記錯(cuò)誤出現(xiàn)的原因主要有三點(diǎn)：一是，申請(qǐng)人提供虛假材料而登記機(jī)構(gòu)工作人員未作詳細(xì)審查；二是，登記機(jī)構(gòu)工作人員的意外失誤；三是，登記機(jī)構(gòu)工作人員與他人串通違法。這三點(diǎn)都與登記工作人員的失職有關(guān)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記錯(cuò)誤造成的損失應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任，或承擔(dān)全部賠償責(zé)任后向過(guò)錯(cuò)責(zé)任人追償。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的作用

1維護(hù)交易安全

交易可視為財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，通過(guò)合法交易取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到國(guó)家的保護(hù)。交易雙方具有相互依賴的特點(diǎn)，既謀求合作，又有利益沖突。就不動(dòng)產(chǎn)而言，其交易通常涉及大量的金錢，交易的安全性也就顯得尤為重要。不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢將政府加入到不動(dòng)產(chǎn)交易中起到監(jiān)督的作用，這削弱了交易雙方的信息不對(duì)稱，減少了交易當(dāng)事人因利益沖突而采取不道德行為的機(jī)會(huì)，維護(hù)了交易的公平。

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢是一種傳遞物權(quán)信息的方式

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬與變動(dòng)借由一個(gè)公開的平臺(tái)被外界所識(shí)別，公示的方式是不動(dòng)產(chǎn)登記?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”這說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，并通過(guò)登記來(lái)進(jìn)行公示，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀奈餀?quán)變動(dòng)若未登記則變動(dòng)不生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，具有推定力；公眾通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記資料可得知不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況與權(quán)利狀況。不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開查詢強(qiáng)化了不動(dòng)產(chǎn)登記的公示作用，為物權(quán)信息提供了一個(gè)便捷的“出口”，提高了不動(dòng)產(chǎn)交易的效率與安全性。

（2）信息對(duì)稱與交易安全

交易的安全性是市場(chǎng)有序發(fā)展的重要基礎(chǔ)，而產(chǎn)權(quán)的不清晰增加了交易的風(fēng)險(xiǎn)，阻礙交易的順利完成。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，賣方通常知曉買方所不清楚的或者難于查證的有關(guān)產(chǎn)權(quán)瑕疵的信息。在交易中，賣方對(duì)產(chǎn)權(quán)瑕疵的隱瞞與對(duì)買方的欺騙等機(jī)會(huì)主義行為降低了交易效率，增加了其不當(dāng)獲利的機(jī)會(huì)，會(huì)間接導(dǎo)致買方遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記向外界公示了不動(dòng)產(chǎn)合法有效的物權(quán)信息，不動(dòng)產(chǎn)的潛在買家通過(guò)查詢登記信息可獲取物權(quán)歸屬以及影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的最直接的信息，進(jìn)而做出交易與否的決定。這在一定程度上改善了買方的信息弱勢(shì)地位，促進(jìn)了交易雙方的信息對(duì)稱，避免了買方因賣方的機(jī)會(huì)主義行為而造成的損失。

2節(jié)省交易費(fèi)用

可轉(zhuǎn)讓性是產(chǎn)權(quán)的一個(gè)重要屬性，它促使產(chǎn)權(quán)向能更好的利用該財(cái)產(chǎn)的使用者轉(zhuǎn)移。如果存在過(guò)高的交易費(fèi)用抑制交易，則產(chǎn)權(quán)難以進(jìn)行優(yōu)化配置。因此，需存在有效的制度來(lái)明晰、保護(hù)產(chǎn)權(quán)，降低額外的交易費(fèi)用，提高產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓效率。一次完整的不動(dòng)產(chǎn)交易包括兩個(gè)階段：簽訂契約與完成登記?！昂炗喥跫s”表明交易雙方達(dá)成共識(shí)，在這個(gè)過(guò)程中交易雙方需花費(fèi)成本進(jìn)行信息收集、談判、決策及履約。其中信息的獲取起著重要作用，甚至可以說(shuō)是整個(gè)交易的核心部分，獲取信息的成本即為一種交易費(fèi)用。為使不動(dòng)產(chǎn)交易能夠進(jìn)行，有受讓意愿的一方需要對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)有基本的認(rèn)識(shí)，這使得不動(dòng)產(chǎn)登記信息的傳遞工作—不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢—在不動(dòng)產(chǎn)交易中發(fā)揮重要作用。對(duì)于被傳遞的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，最重要的就是準(zhǔn)確性，準(zhǔn)確性使交易雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有一個(gè)合理的預(yù)期，減少了信息的不確定性所造成的損失。此外，登記信息的查詢服務(wù)應(yīng)具有簡(jiǎn)便、快捷的特點(diǎn)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開程度

從國(guó)際上看，不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開程度分為兩類：完全公開和有限公開。完全公開原則是指任何人均可查閱不動(dòng)產(chǎn)登記信息，但并非意味著與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的信息均是公開的。以英國(guó)為例，與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的登記信息是可被公眾查閱的，而像不動(dòng)產(chǎn)的交易信息這種一旦被他人知曉有可能損害權(quán)利人利益的信息是不可查閱的。有限公開原則對(duì)查詢?nèi)俗隽讼薅?，不向所有人公開，僅向有利害關(guān)系的人公開。采有限公開原則的國(guó)家包括德國(guó)、瑞士等。我國(guó)《物權(quán)法》第18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”這為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢提供了法律基礎(chǔ)，同時(shí)也意味著登記資料是有限公開的。除此之外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第97條也對(duì)登記資料的查詢做出了相關(guān)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記信息涉及不動(dòng)產(chǎn)的自然、權(quán)利信息與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人信息等等，各種信息公開與否不能一概而論，應(yīng)是有限度、有條件的公開，同時(shí)限定查詢主體的范圍與信息公開的程度，兼顧公示效果與權(quán)利人的隱私安全。

四、網(wǎng)絡(luò)化的查詢方式與查詢要求

隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的愈發(fā)活躍，不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢需求會(huì)越來(lái)越大，僅靠登記機(jī)構(gòu)的工作人員的人工服務(wù)，難以應(yīng)對(duì)大量的查詢申請(qǐng)。建立互聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)既滿足了公眾對(duì)于登記信息的查詢需求，也減輕了登記機(jī)構(gòu)的工作壓力和行政成本。借助互聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢不僅擴(kuò)大了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的物權(quán)公示效果，而且強(qiáng)化了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力并節(jié)省查詢?nèi)说臅r(shí)間花費(fèi)。互聯(lián)網(wǎng)查詢應(yīng)采用不動(dòng)產(chǎn)登記信息分級(jí)查詢的方式，有的信息視為公眾有權(quán)知曉的對(duì)象，有的信息則需待申請(qǐng)通過(guò)后才能查詢。公眾可直接查詢的信息是一些基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，如土地權(quán)屬、用途、使用期限、房屋結(jié)構(gòu)等，查詢?nèi)丝赏ㄟ^(guò)在網(wǎng)頁(yè)中輸入不動(dòng)產(chǎn)的位置信息來(lái)獲取它們。此外，在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，買方可通過(guò)網(wǎng)頁(yè)輸入賣方提供的不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼來(lái)直接獲取待交易不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息。網(wǎng)絡(luò)化查詢最明顯的優(yōu)勢(shì)就是具有全天候的特點(diǎn)，查詢?nèi)丝稍谌我鈺r(shí)間查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，擺脫了登記機(jī)構(gòu)的工作時(shí)間對(duì)查詢?nèi)说南拗?。此外，網(wǎng)絡(luò)化的查詢方式消除了地域限制，實(shí)現(xiàn)了異地共享信息，不僅為當(dāng)事人異地查詢提供了便利，而且有助于公安機(jī)關(guān)打擊違法行為、法院處理與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的訴訟，還為國(guó)土資源管理、國(guó)家稅收提供便利的信息渠道。

五、查詢收費(fèi)

公眾需要國(guó)家提供具備公信力的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息來(lái)提高不動(dòng)產(chǎn)交易的安全與效率。國(guó)家在收集、整理不動(dòng)產(chǎn)登記信息后，向查詢?nèi)颂峁┻@些信息需要花費(fèi)一些成本，比如機(jī)構(gòu)的行政成本、打印查詢結(jié)果的耗材成本等。“查詢登記信息收費(fèi)”可視為對(duì)所花費(fèi)成本的一種補(bǔ)償。查詢?nèi)嗽讷@取了真實(shí)性由國(guó)家提供保證的不動(dòng)產(chǎn)信息后再做出交易與否的決策，其獲取信息的費(fèi)用，即查詢登記信息的花費(fèi)，是一種交易費(fèi)用，也可以當(dāng)作是一種規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的成本。當(dāng)查詢費(fèi)用低于能從不動(dòng)產(chǎn)交易中獲得的收益時(shí)，人們就愿意使用該查詢服務(wù)。

查詢費(fèi)用的制定需考慮不動(dòng)產(chǎn)所在地的經(jīng)濟(jì)狀況，過(guò)低的查詢費(fèi)用會(huì)導(dǎo)致查詢服務(wù)的過(guò)度使用，增加登記機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的成本，加重查詢系統(tǒng)的負(fù)擔(dān)；而查詢費(fèi)用過(guò)高則會(huì)抑制公眾使用查詢服務(wù)的積極性，降低不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示效果。此外，還應(yīng)對(duì)收費(fèi)信息的種類做出區(qū)分。若查詢的是可向公眾公開的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，如不動(dòng)產(chǎn)的位置、面積、建筑年代等基本屬性，應(yīng)免于收取費(fèi)用；若查詢的是不動(dòng)產(chǎn)的交易信息、權(quán)利人個(gè)人信息和原始資料，則除了查詢申請(qǐng)需得到批準(zhǔn)，查詢?nèi)诉€需交納查詢費(fèi)用。不動(dòng)產(chǎn)的潛在受讓人在尋找其滿意的不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中可能會(huì)多次使用不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢服務(wù)，合理的收費(fèi)模式既可以提高登記信息查詢的服務(wù)質(zhì)量，也有利于減輕當(dāng)事人參與不動(dòng)產(chǎn)交易的負(fù)擔(dān)。

六、總結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開查詢是是聯(lián)結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿與查詢?nèi)酥g的橋梁，也是強(qiáng)化物權(quán)公示效果的重要途徑，它強(qiáng)調(diào)查詢獲取的不動(dòng)產(chǎn)信息的可信賴性，以及自身所應(yīng)具備的服務(wù)功能。

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