探討房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的有序銜接

朱玉梅

摘 要：2013年，中央編辦下發(fā)了《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，《通知》要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理，國土資源部門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。為確保這項(xiàng)工作落到實(shí)處，我縣政府高度重視，多次召開建部門和國土部門等相關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)舉辦專題會議進(jìn)行了討論和研究。根據(jù)我縣的實(shí)際情況，進(jìn)行了多次協(xié)商論證，進(jìn)一步明確了具體的銜接時(shí)限、銜接規(guī)范等相關(guān)工作，為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)使此項(xiàng)工作真正達(dá)到便民、利民，確保了房屋交易、房屋登記安全可靠，做到不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋登記的有序銜接。

關(guān)鍵詞：房屋交易 不動(dòng)產(chǎn)登記 銜接

1.房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實(shí)際測繪、檔案資料的管理和利用等。

1.2不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。

1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個(gè)環(huán)節(jié)

交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國上世紀(jì)80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時(shí)交易機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，申請人要跑兩個(gè)部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機(jī)構(gòu)一體化，經(jīng)過10年不懈努力，全國基本實(shí)現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實(shí)現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請，一個(gè)窗口受理，一個(gè)窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。

2.加強(qiáng)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理

2.1直管公房、落實(shí)政策

公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權(quán)利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產(chǎn)管理部門所有的或直接經(jīng)營管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規(guī)定》，公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度，公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。但該辦法第二十一條同時(shí)規(guī)定：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發(fā)證、部分登記不發(fā)證的情形。在“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發(fā)證的狀況。

當(dāng)這些房屋因?yàn)楣凶》砍鍪?、落?shí)私房政策發(fā)還以后，必然出現(xiàn)未經(jīng)初始（首次）登記而申請轉(zhuǎn)移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續(xù)登記原則。所謂連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動(dòng)產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。對此，宜在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定相關(guān)操作方案，作為轉(zhuǎn)移登記的特殊情形去對待，以保證相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益不受影響。

2.2以委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”

由于房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記、相應(yīng)的稅務(wù)申報(bào)、房產(chǎn)查詢具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，彼此往往是互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分的。因此，在當(dāng)前實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來設(shè)置受理窗口。具體思路為：由當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委托房屋交易管理機(jī)構(gòu)代為受理，將房產(chǎn)交易受理窗口增掛“不動(dòng)產(chǎn)登記窗口”，同時(shí)將稅務(wù)窗口及房產(chǎn)查檔窗口也納入其中，實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口受理。申請人可向窗口一次性提請房屋交易審批、確權(quán)、房屋查檔、納稅和不動(dòng)產(chǎn)登記申請，并在申請事項(xiàng)中同意在完成房屋交易審批、房屋確權(quán)后自動(dòng)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)登記申請，從而實(shí)現(xiàn)“一口受理”，避免群眾在多個(gè)部門中來回跑。

第一，通過委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的一個(gè)重要目的在于方便群眾，進(jìn)一步保護(hù)群眾的個(gè)人權(quán)利。如果在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷。而受理窗口的設(shè)置，直接關(guān)系到群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實(shí)行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動(dòng)產(chǎn)登記材料時(shí)少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能更好地獲得群眾的支持。

第二，由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設(shè)置受理窗口，其花費(fèi)的人力、物力及精力將會非常大，而原房產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理房屋登記多年，在窗口的建設(shè)上具有積累優(yōu)勢。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎(chǔ)上，增掛“不動(dòng)產(chǎn)登記窗口”，并將相關(guān)業(yè)務(wù)窗口也納入其中，將更有利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資源的優(yōu)勢整合，促進(jìn)登記工作地快速與平穩(wěn)開展。

第三，通過委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個(gè)窗口交納材料，同時(shí)也有利于房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理部門與不動(dòng)產(chǎn)登記部門的工作銜接。因?yàn)椋瑹o論是相關(guān)資料在不動(dòng)產(chǎn)部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯(lián)系“，一口受理”的方式更容易實(shí)現(xiàn)銜接，從而確保房屋交易、確權(quán)與登記工作之間地順暢，這無論是對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作平穩(wěn)開展，還是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦結(jié)時(shí)限上地提速都有積極的意義。

2.3房屋已經(jīng)竣工的材料

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。通常講合法，應(yīng)包括程序合法及結(jié)果合法。對建造房屋這一事實(shí)而言，程序合法即建造過程合法，如領(lǐng)有施工許可證等；結(jié)果合法即通過規(guī)劃、國土等部門驗(yàn)收合格。雖然說建造的程序和建造的結(jié)果都應(yīng)該合法，并不因?yàn)槠溥^程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因?yàn)槲崔k理施工許可或竣工驗(yàn)收備案而導(dǎo)致建筑物成為違法建筑，但相關(guān)主體應(yīng)該受到行政機(jī)關(guān)的處罰。由此可見，建設(shè)主體并不因是否辦理竣工驗(yàn)收備案而影響其物權(quán)。

結(jié)束語：

本文就房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記有序管理進(jìn)行了探討，希望本文的提出能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作人員提供一定的參考價(jià)值。

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