房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對營改增政策的探討

王夢源

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。如何抓住這次“營改增”機(jī)會(huì)而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，是企業(yè)面臨的首要問題之一。

房地產(chǎn)企業(yè)營改增進(jìn)項(xiàng)稅抵扣

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”背景

黨的十八界三中全會(huì)中，會(huì)議明確提出了財(cái)政是國家治理的基礎(chǔ)和重要支柱。對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“營改增”，消除房地產(chǎn)行業(yè)中存在的重復(fù)征稅，有利于完善我國稅收體系，是全面深化財(cái)稅改革的要求。當(dāng)下我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持在低中速的發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展所追求的目標(biāo)，也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的要求。再者，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的營業(yè)稅稅目眾多，在其施工和銷售環(huán)節(jié)都存在重復(fù)納稅的問題。推行“營改增”政策能很好地改善我國當(dāng)前的稅收環(huán)境，有利于稅收公平的實(shí)現(xiàn)。

（二）國家政府政策的支持和實(shí)施

自2011年10月以來，國務(wù)院決定開展“營改增”試點(diǎn)，逐步征收營業(yè)稅改為增值稅。并于2012年率先在上海實(shí)施了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點(diǎn)。取得初步成效后相繼擴(kuò)大試點(diǎn)城市和行業(yè)范圍。并于2016年5月1日起全面實(shí)施“營改增”，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。

（三）“營改增”中房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅負(fù)環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)鏈較長，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，其與策劃設(shè)計(jì)、建筑材料、交通運(yùn)輸及市場銷售等行業(yè)息息相關(guān)?！盃I改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)操作，會(huì)計(jì)核算流程相對與之前增加了很多，變得更為繁瑣。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理控制成本的開支，提高財(cái)務(wù)管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)就無法達(dá)到有效降低的效果；相反，可能會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額的增加。

二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析

自2016年5月起房地產(chǎn)也納入了“營改增”范圍內(nèi)，并確定房地產(chǎn)企業(yè)適用于11%的增值稅稅率。而“營改增”前需要繳納營業(yè)稅稅率為5%。

（一）從會(huì)計(jì)處理看房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)

假設(shè)某企業(yè)銷售商品房的銷售收入1500萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)的稅率分別為7%，3%，2%。根據(jù)營業(yè)稅和增值稅所適用的不同稅率，對房地產(chǎn)企業(yè)作出以下相關(guān)會(huì)計(jì)處理：

通過以上例子可以看出，繳納增值稅時(shí)企業(yè)確認(rèn)收入為1351.35萬元，而繳營業(yè)稅時(shí)則為1500萬元，銷售收入有所下降。不考慮營業(yè)成本，兩種情況下對利潤總額的影響為：

繳增值稅時(shí)=1351.35-17.84=133.51（萬元）

繳營業(yè)稅時(shí)=1500-75-9=1416（萬元）

由此可見，在不考慮營業(yè)成本的情況下“營改增”會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤有所下降。但考慮到營業(yè)成本，可以得出可抵扣成本在“營改增”的過程中起著決定性的作用。其占應(yīng)稅收入的大小直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的減少或增加。若能在房地產(chǎn)上游企業(yè)建安企業(yè)中依法進(jìn)行相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，使房地產(chǎn)行業(yè)徹底向消費(fèi)者的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，則有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)中重復(fù)征稅的問題，減輕房地產(chǎn)稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的稅額抵扣困境

可以看出，若房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的越多，則其繳納越少的增值稅。但根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定，建筑施工之中存在一些不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。根規(guī)定，納稅人不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等?！盃I改增”政策推行過程中還有很多不利因素：大量的政府規(guī)費(fèi)令大多數(shù)地產(chǎn)商頭疼；房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行零星的采購時(shí)也無法開出相應(yīng)的可以抵扣的增值稅專用發(fā)票。

三、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）明確相關(guān)政策，合理處理房產(chǎn)存量

政府所頒布的相關(guān)政策是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)規(guī)范。只有在明確相關(guān)的政策后才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利營運(yùn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確政府方面各種能進(jìn)行抵扣的政策，達(dá)到在控制成本的同時(shí)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。在“營改增”過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)自身政策推行效果向相關(guān)政府部門反應(yīng)，建議有關(guān)部門制定相應(yīng)的政策來減輕企業(yè)稅負(fù)。

同時(shí)，2016年房地產(chǎn)市場有一定程度上的回暖。企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，在明確相關(guān)政策的前提下制定正確的銷售方案，去商品房庫存，減少不必要的稅收開支。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身提高對企業(yè)可抵扣成本的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予房地產(chǎn)中可抵扣成本中相關(guān)項(xiàng)目足夠重視。在選擇材料供應(yīng)商以及施工企業(yè)時(shí)要充分考慮企業(yè)資本實(shí)力及報(bào)價(jià)、產(chǎn)品質(zhì)量等。也就是對房地產(chǎn)上下游強(qiáng)企業(yè)的聯(lián)系，慎重選擇，盡可能選擇一般納稅人作為合作伙伴，取得增值稅發(fā)票。

（三）提升企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)以及納稅意識(shí)

“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。無論是領(lǐng)導(dǎo)還是基層員工，都要對“營改增”樹立起足夠的重視。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)進(jìn)行“營改增”后的納稅籌劃。同時(shí)對企業(yè)員工定期培訓(xùn)，提高專業(yè)素質(zhì)，避免員工在工作過程中因不了解“營改增”政策造成一些不必要的失誤。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策的實(shí)施在一定程度上能夠減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，但也要注意進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題。為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康持續(xù)地發(fā)展，對優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃，同時(shí)就改革中遇到的問題與相關(guān)政府部門合理建議，推動(dòng)我國稅制改革的進(jìn)一步完善。

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基金項(xiàng)目：重慶工商大學(xué)學(xué)生科技創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目（162038）。