購建不動產(chǎn)有關(guān)增值稅的處理

張漢連

購置和建造不動產(chǎn)，在企業(yè)日常經(jīng)濟業(yè)務(wù)中是經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟事項，但是對不動產(chǎn)增值稅的理解和處理方面還存在一定的偏差。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第15號《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告精神：增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，在第一年認(rèn)證抵扣后的13個月再行抵扣40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。在會計核算上，通過“應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目和“待抵扣增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。

一、購置不動產(chǎn)

（一）購進(jìn)專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)，進(jìn)項稅額不得抵扣。

借：固定資產(chǎn)——不動產(chǎn)

貸：銀行存款等

注意在這里是指“專用”，也是說，如果購入的不動產(chǎn)既用于增值稅項目，也用于免增值稅項目，其進(jìn)項稅額可以抵扣。

（二）除上述用途外購置不動產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)——不動產(chǎn)

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（60%）

——待抵扣增值稅（40%）

貸：銀行存款等

二、建造不動產(chǎn)

（一）建造簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)

1.購入的各項專項物質(zhì)，進(jìn)項稅額不得抵扣。

借：工程物質(zhì)（在建工程）

貸：銀行存款等

2.建造過程中領(lǐng)用生產(chǎn)用材料

借：在建工程——Ⅹ工程

貸：原材料

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）

3.領(lǐng)用企業(yè)生產(chǎn)的商品

借：在建工程——Ⅹ工程

貸：庫存商品

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

（二）建造除上述用途外的不動產(chǎn)

1.購入的各項專項物質(zhì)，進(jìn)項稅額分二年抵扣。

借：工程物質(zhì)（在建工程）

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（60%）

——待抵扣增值稅（40%）

貸：銀行存款等

2.領(lǐng)用生產(chǎn)用材料

借：在建工程——Ⅹ工程

應(yīng)交稅費——待抵扣增值稅

（40%）

貸：原材料

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）（40%）

3.領(lǐng)用企業(yè)生產(chǎn)的商品

借：在建工程——Ⅹ工程

應(yīng)交稅費——待抵扣增值稅

（40%）

貸：庫存商品

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（40%）

注意：銷項稅額按商品的售價計算

三、非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)，其進(jìn)項稅額不得抵扣。

四、納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%，其進(jìn)項稅額按有關(guān)規(guī)定分二年從銷項稅額中抵扣。也意味著，改建、擴建等增加固定資產(chǎn)原值未超過50%，其進(jìn)項稅額可一次性從銷項稅額抵扣。

五、納稅人按規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額項目的，可按改變用途的次月計算可抵扣的進(jìn)項稅額。其計算公式如下：

（1）可抵扣的進(jìn)項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進(jìn)項稅×不動產(chǎn)凈值率。

（2）按照計算的可抵扣的進(jìn)項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家稅務(wù)總局2016年第15號國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告.

[2]財會（2016）22號：財政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知.

（作者單位：福建龍巖財經(jīng)學(xué)校）