供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫存問題淺析

鄭慶莎

摘要：國家提出的供給側(cè)改革任務(wù)中，“房地產(chǎn)去庫存”是塊硬骨頭。要加快房地產(chǎn)去庫存，必須嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，加快處理“僵尸房企”；改革住房公積金制度；發(fā)展住房租賃市場，減少保障性住房建設(shè)；完善房產(chǎn)稅征管制度。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；去庫存

1.供給側(cè)改革內(nèi)涵及理論溯源

供給側(cè)是相對于需求側(cè)而言的，也就是指供給方面。廣義的供給是指所有能對經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟效益提高起作用的供給側(cè)因素或力量，包括經(jīng)濟活動主體、生產(chǎn)要素、要素升級、結(jié)構(gòu)變動、制度變革等。供給側(cè)改革是引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的重大舉措，為了更好地把握供給側(cè)改革的內(nèi)涵，須先理清供給側(cè)改革的理論根源。

1.1供給側(cè)的理論溯源

歐美供給側(cè)改革是在供給學(xué)派的供給理論引導(dǎo)下進行的?，F(xiàn)代意義上，供給理論首倡者是提出“供給自動創(chuàng)造它的需求”觀點的薩伊。供給學(xué)派為供給側(cè)改革理論注入活力，其理論歷經(jīng)了從“薩伊定理”到“拉弗曲線”再到“里根經(jīng)濟學(xué)”的演變。從供給側(cè)改革的先例中可看出，供給學(xué)派理論的實質(zhì)是通過減少稅收、放寬市場管制等途徑來幫助經(jīng)濟走出“滯漲”的困境。供給學(xué)派理論對我國供給側(cè)改革產(chǎn)生了很大影響，但我國供給側(cè)改革在首要目標(biāo)、經(jīng)濟發(fā)展階段上與里根時代的“供給革命”明顯不同，必須正確認識我國的供給側(cè)改革內(nèi)涵。

1.2供給側(cè)改革的內(nèi)涵

我國的改革開放取得巨大成功，供不應(yīng)求的矛盾得到解決，但“雙短缺”變成了資本、商品“雙過剩”。目前產(chǎn)能嚴重過剩，庫存居高不下，資產(chǎn)的價格不斷被推高，供給側(cè)管理的核心問題由過去緩解勞動力過剩，變成緩解產(chǎn)能過剩；由過去緩解兩個“短缺”，變成現(xiàn)在緩解兩個“過?！薄Ｒ虼酥醒胩岢隽恕┙o側(cè)改革”，但各界對于供給側(cè)改革的認識莫衷一是。目前比較主流的觀點是認為，供給側(cè)改革實際是要素端和生產(chǎn)端的改革。其中，要素端的改革措施主要是促進各要素合理配置，激發(fā)要素活力；生產(chǎn)端改革主要化解各行業(yè)發(fā)展的體制機制障礙，促進產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，確定了供給側(cè)改革的“五項重點任務(wù)”，而這五項任務(wù)中，去庫存是非常重要的。

1.3供給側(cè)改革與需求側(cè)改革

在供求側(cè)改革的同時，我們?nèi)匀徊荒芎雎孕枨髠?cè)。需求管理是西方政府宏觀管理中的通行做法，其理論源自凱恩斯革命，主要觀點是政府干預(yù)經(jīng)濟，進行宏觀調(diào)控，主要通過促進消費和加大國家投資來推動經(jīng)濟發(fā)展。需求側(cè)改革主要措施是通過財政政策和貨幣政策的組合，根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，采取擴大出口和投資或鼓勵消費的政策措施。在我國，供給側(cè)改革包含“四大要素”，而需求側(cè)改革著力點為“三駕馬車”；前者主要針對生產(chǎn)者，進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革，后者主要針對消費者，依靠“三駕馬車”拉動內(nèi)需。這兩者是推動經(jīng)濟發(fā)展力量的兩個方面，它們相輔相成，不可偏廢，要促進并保持兩者的平衡，經(jīng)濟才能良性發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其去庫存的原因

2.1房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是，開發(fā)投資增長，但銷售額增速回落。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展整體上呈疲軟狀態(tài)，前景也不是很樂觀。房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展是有多方面原因的，它和土地緊密聯(lián)系，土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性等對房地產(chǎn)市場的影響很大。并且，我國房地產(chǎn)進入市場仍在初步發(fā)展階段，其投資和需求主體還帶有一定盲目性。加之房地產(chǎn)價格居高不下，使得進一步鼓動了無序開發(fā)行為，吸引來了更多投資投機者的瘋狂追逐，最后，商品房需求高，但因其過高的價格，人們買不起房，商品房也賣不出去，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存多。雖然我國經(jīng)濟增長速度有所減緩，但商品房待售面積月份增速繼續(xù)增長，所以房地產(chǎn)的庫存也在不斷增加。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存量和開發(fā)資金來源的現(xiàn)狀分析看來，持續(xù)上升的庫存量已經(jīng)對開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)造成了不良影響，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)去庫存的重要原因

中央提出供給側(cè)改革的五項重點任務(wù)之間相互聯(lián)系，該五項任務(wù)不同程度的與房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展現(xiàn)狀有莫大關(guān)系。而且，目前中國經(jīng)濟問題的癥結(jié)主要在于房地產(chǎn)，這些經(jīng)濟中的問題主要是由房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展態(tài)勢導(dǎo)致的，房地產(chǎn)業(yè)也是國家進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要針對對象。因此，如果要解決中國經(jīng)濟發(fā)展中的問題，重點要處理好房地產(chǎn)市場問題，這也是解決五大重點任務(wù)的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。怎樣化解房地產(chǎn)高庫存，就成為本次供給側(cè)改革的重要問題。雖然，目前為了去庫存已經(jīng)出臺一些政策，但是房地產(chǎn)庫存形勢依然非常嚴峻。

3.加快房地產(chǎn)去庫存的對策

2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，提出了六條化解房地產(chǎn)高庫存的政策措施：一靠農(nóng)民工市民化，二靠在本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房，三靠建設(shè)公租房制度，四靠發(fā)展住房租賃市場，五靠降低房價，六靠取消對房地產(chǎn)的限購。

政府要施行的上述措施實際上都是從刺激消費層面上出發(fā)的，在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多。然而目前我國房地產(chǎn)不是在需求上出了問題，相反基本上大家都想在城市里面買房。既然需求大，為何還會出現(xiàn)這么高的庫存呢？在一定程度上是因為，房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)的結(jié)構(gòu)失衡，新增商品房不僅數(shù)量上超出消費需求量，而且價格上也超出了消費者的經(jīng)濟負擔(dān)能力。然而，僅依靠刺激需求側(cè)不能從根本上解決這個問題。所以，新常態(tài)下的房地產(chǎn)去庫存，不僅要依靠需求側(cè)的刺激消費，更重要的是要從供給側(cè)著手，建立和完善多方面改善房地產(chǎn)供給側(cè)的制度。筆者認為，房地產(chǎn)去庫存方面，除了會議提出的六條政策層面的措施以外，還需要從供給側(cè)出發(fā)，進行如下幾個方面的的措施嘗試。

3.1嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，加快處理“僵尸房企”

第一，要嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，從源頭上控制增量。從供給側(cè)改革重點任務(wù)來看，政府應(yīng)當(dāng)進一步調(diào)整其與市場的關(guān)系，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。政府在城市用地建設(shè)上權(quán)力很大卻又管理寬松，缺乏相應(yīng)制約措施，造成房地產(chǎn)庫存邊去邊增。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)用地方面，實行上級政府和人大共同監(jiān)督的機制，避免各級政府審批權(quán)力過于集中的問題。首先，政府要嚴格控制三、四線城市住宅用地供應(yīng)規(guī)模和總量，根據(jù)去庫存花費的時間長短來決定供地的暫停還是增加。其次，如果是建設(shè)用地資源比較緊俏的一線城市，也可通過加強城市舊房改造的力度來增加居民住房的供應(yīng)量。再次，政府應(yīng)當(dāng)調(diào)整住房規(guī)模結(jié)構(gòu)，重點擴大一線城市中小套型商品房的供應(yīng)量，適當(dāng)控制大戶型與低密度的商品住宅。政府為達到源頭上控制房地產(chǎn)增量的目的，大可出資適當(dāng)購買商品房來安置特定有住宅購買困難的人。

第二，加快處理僵尸房企，推動房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組。關(guān)于‘僵尸企業(yè)”的清理，根據(jù)政策是要少破產(chǎn)清算多兼并重組，但這不是簡單的數(shù)量上的多與少，要針對不同情況盡力挽救有希望的房地產(chǎn)企業(yè)，這還需要地方政府與法院的支持。而且在破產(chǎn)這一方面，也要吸取過去實施所謂政策性破產(chǎn)、嚴重損害債權(quán)人權(quán)益的教訓(xùn)，需要制訂破產(chǎn)法相關(guān)實施細則，讓僵尸房企順利破產(chǎn)重整和清算退出。

3.2改革住房公積金制度

房價上漲有很大程度上是由很多市場投機行為導(dǎo)致的，必須針對這些投機行為實行有效的措施加以管控。同時，要強化對中低收入等住房困難人群的住房保障，讓房價回到市場經(jīng)濟價值規(guī)律的正軌上來，最終能讓消費者住得起房，減少房地產(chǎn)庫存。房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，會帶來刺激需求，對公積金的需求也會加大。住房公積金中心可以從以下幾個方面制定相應(yīng)對策。

首先，可以做一個設(shè)想，讓公積金制度與普通商品房貸款分離，由金融機構(gòu)代替行使公積金在這方面的職能，而住房公積金要集中解決中低收入等住房困難人群的住房問題。因為中低收入人群的數(shù)量大，而其商品房的購買能力又比較有限，要預(yù)防日益增大的金融杠桿催生房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的泡沫，政府應(yīng)當(dāng)將財政投入更多到廉租房的購買中，從現(xiàn)有的待售商品房中來購買符合條件的作為廉租房。其次，擴大住房公積金的覆蓋范圍，政策引導(dǎo)企業(yè)員工也繳納公積金，讓農(nóng)民工也享受住房公積金的福利。

3.3完善房產(chǎn)稅征管制度

目前重慶、上海已經(jīng)進行了房產(chǎn)稅試點，但初步階段還是有些許問題。比如說，上海僅就新購買的住房征收相應(yīng)的房產(chǎn)稅，卻不對已持有數(shù)套住房的“炒房蟲”征房產(chǎn)稅，結(jié)果會導(dǎo)致房價還會上漲，會加重普通剛需者的購房成本，對房地產(chǎn)去庫存不利；兩試點城市都存在起征點高、稅基低的問題，制約效果不明顯，并不能真正起到調(diào)節(jié)分配的作用；兩試點城市并未對房地產(chǎn)稅加以總體調(diào)整，徑直增加一些新的稅種進行強制征稅，這不僅與市場規(guī)律和社會要求不相符，而且這也可能導(dǎo)致重復(fù)征稅，應(yīng)當(dāng)將其進一步完善以促進房地產(chǎn)順利去庫存。

為了進一步促進房地產(chǎn)去庫存，必須要完善產(chǎn)稅征管制度。首先，要明確房產(chǎn)稅改革應(yīng)遵循“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的稅制改革方針，以“正稅、明租、少費”為基本方向。其次，要規(guī)范各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費，減少重復(fù)征稅。再次，完善房產(chǎn)稅改革的相關(guān)配套制度，如房地產(chǎn)登記制度、相關(guān)評估機制、稅款監(jiān)管機制等。但是從根本上，還是要先完善房產(chǎn)稅征收方面的法律，將其制度設(shè)計以法律的形式確定下來，讓房產(chǎn)稅征管有專門法可依。

3.4發(fā)展住房租賃市場，減少保障性住房建設(shè)

第一，針對已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟現(xiàn)狀的限購政策，政府有必要將其取消。第二，應(yīng)當(dāng)加強相關(guān)管理制度的建設(shè)，特別是要開始重視租購并舉制度的完善。政策激勵市場主體購買庫存商品房，嘗試推動主營業(yè)務(wù)為住房租賃的專業(yè)化企業(yè)的發(fā)展。第三，要遵循中央政府做出的“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設(shè)量”的決定?！案鞯貞?yīng)以貨幣安置為主，對轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民，應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上，再動工修建保障房，并將保障房納入房地產(chǎn)開發(fā)總計劃，抵減房地產(chǎn)開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時增長現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)”。可以在一定范圍內(nèi)讓政府購買商品房用作保障性住房，這樣既可以加快房地產(chǎn)去庫存，又不會耗費更多的人力物力。

4.結(jié)語

在供給側(cè)改革的執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)去庫存是一個必須解決的問題，只有房地產(chǎn)市場健康運行，我國經(jīng)濟才能持續(xù)良性發(fā)展。供給側(cè)改革重在從供給方面出發(fā)，進行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，在房地產(chǎn)去庫存的進程中，不僅要注重刺激消費者需求，更有意義的是要看到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的問題，從供給方面采取措施抓緊去房地產(chǎn)庫存。為此筆者嘗試著提出了一些促進房地產(chǎn)去庫存的對策，這一系列工作都需要國家的政策或制度支持，甚至應(yīng)該上升至法律層面。對于加快房地產(chǎn)去庫存，其實還有其它方面的措施，期待接下來能夠作進一步研究。