探討醫(yī)院生活區(qū)推行物業(yè)化的可行性

陳翠芬+肖靖

[摘 要] 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，職工宿舍不再是只屬于醫(yī)院職工的宿舍，房屋產權和人員居住已發(fā)生很大變化，多數(shù)為醫(yī)院職工居住，一部分為房屋出租，另一部分住房職工已對外出售。本文從醫(yī)院職工生活區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀入手，提出生活區(qū)推行物業(yè)管理社會化的必要性，進一步闡述物業(yè)管理社會化的可行性。

[關鍵詞]生活區(qū)；物業(yè)管理社會化；可行性

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.22.056

[中圖分類號]F299.233.47 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）22-00-01

1 醫(yī)院生活區(qū)基本情況

醫(yī)院生活區(qū)占地1.73公頃，共有多層住宅16棟，住戶414戶，分別建造于20世紀80-90年代和21世紀初。醫(yī)院的總務處和保衛(wèi)科具體負責生活區(qū)的物業(yè)管理事務，并以福利性模式提供服務，包括小區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、消防管理、房屋維修、綠化美化、水電保障以及配合“文明城市”迎檢等工作。僅僅近四年，醫(yī)院就生活區(qū)的維護建設開支達到兩百多萬元，而職工（住戶）每月僅交納10元的衛(wèi)生清潔費，物業(yè)管理費用如同杯水車薪。

2 醫(yī)院生活區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 水電改造

由于生活區(qū)部分樓層建成的時間較長，地下管網(wǎng)、水電設施等問題較多，在實行“一戶一表”改造之前，生活區(qū)采用總表計費的方式，居民樓供電設備老化造成電量損耗，導致居民分電表總記數(shù)與總表記數(shù)不符，差額電費均由醫(yī)院承擔，另外，生活區(qū)內偷漏水電現(xiàn)象較為普遍，而且對于出租戶，收繳水電費用也比較困難，醫(yī)院常年為住戶暗貼不少水電費用。為了推進“一戶一表”改造，去年由醫(yī)院牽頭，總務處負責，在前期做了很多準備工作，爭取住戶的最大支持和配合，醫(yī)院還對按時簽訂改造協(xié)議的住戶給于每戶500元的補貼?！耙粦粢槐怼备脑鞂崿F(xiàn)了住戶直接向供電供水部門繳費，醫(yī)院無需再承擔水電費的催繳工作，但是各住宅樓除居民用電以外的其它供電設施及樓道燈，還有綠化用水等公用水，另外單獨裝表計量，這部分公攤水電費尚由醫(yī)院負擔。

2.2 綠化美化、清潔衛(wèi)生方面

為了改善生活區(qū)的居住環(huán)境，2013年醫(yī)院對生活區(qū)進行了綠化改造提升工程，前后開支40萬余元，極大的提高了生活區(qū)的綠地率。但是小區(qū)內還是存在扒翻種植、破綠毀綠的現(xiàn)象，醫(yī)院也曾先后幾次對生活區(qū)扒翻種植的現(xiàn)象予于勸阻，卻效果不佳，最主要的原因就是缺乏物業(yè)管理，無法實行常態(tài)化的監(jiān)管，因而也就給扒翻種植蔓延提供了機會。另外，生活區(qū)在清潔衛(wèi)生方面，只能維持在樓道打掃等簡單的服務項目上，無法達到物業(yè)“有償服務”的高標準。

2.3 安全保衛(wèi)、消防管理方面

生活區(qū)的安全保衛(wèi)工作是難度最大的工作之一，特別是在沒有專業(yè)的物業(yè)公司管理下，要杜絕生活區(qū)內發(fā)生盜竊、搶劫、車輛被劃等治安事件，保衛(wèi)科在管好醫(yī)院工作區(qū)之外，還要兼顧生活區(qū)治安管理，在人力財力物力方面都有不小的壓力。首先，需要科學合理地設置保安崗亭，現(xiàn)生活區(qū)有三個保安崗亭，一個崗亭有四個保安輪流值守，近期還準備新設一個崗亭，為了節(jié)約人力成本，保安全部聘用勞務派遣人員，按一個保安一個月工資2 000元計算，一年下來值守生活區(qū)的保安人員開支達38.4萬元。其次，根據(jù)生活區(qū)的地理環(huán)境和安防薄弱環(huán)節(jié)，建立和完善監(jiān)控系統(tǒng)，才能進一步保障住戶的財產安全。2015年，醫(yī)院花費28.63萬元在醫(yī)院重要路口和生活區(qū)建立了高清監(jiān)控系統(tǒng)，生活區(qū)的安全保障工作又向前推進了一大步。再次，在車輛停放管理方面，職工對生活區(qū)停車問題反映比較強烈，一部分職工認為小區(qū)車輛亂停亂放，一部分認為小區(qū)行路難。一到傍晚小區(qū)道路車滿為患，公共場地被擠占一空，不僅小區(qū)住戶難以出行，而且已經(jīng)發(fā)生過住戶家中失火，消防車無法通行及時施救的嚴重情況。最后，在消防管理方面，據(jù)保衛(wèi)科統(tǒng)計，生活區(qū)一年的消防管理費用大約3 000～4 000元。由于住戶情況復雜，盡管保衛(wèi)科在火災預防方面做了大量的工作，但仍存在不少的火災隱患，近幾年就接連發(fā)生兩起失火事件，由于生活區(qū)沒有實行物業(yè)化，生活區(qū)的安全事件會直接影響醫(yī)院文明單位評審等工作。

3 生活區(qū)推行物業(yè)化的可行性

隨著市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，住戶對物業(yè)管理的要求也在不斷提高，現(xiàn)行的管理模式已經(jīng)逐漸顯露出各種弊端，要從根本上解決生活區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，就迫切需要改變現(xiàn)行福利性質的管理體制，逐步實行市場化管理體制，走物業(yè)管理社會化這條必由之路。為推進這項工作，總務處曾找過物業(yè)公司商談，所有物業(yè)公司均要求按國家規(guī)定繳納首次專項維修基金，完善水電氣戶表設施，并將其作為簽訂合同的前提條件。在醫(yī)院領導的重視下，生活區(qū)已經(jīng)完成了很多推進物業(yè)化的基礎工作，水電的一戶一表改造、停車場的建設、高清監(jiān)控的安裝等等。另外，按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，公有住房出售給職工，需按售房款的20%繳納首次專項維修基金。但公司所有宿舍向職工出售時均帶有不同程度的福利性質，現(xiàn)再由住戶交納比較困難。生活區(qū)物業(yè)化將會改變過去由醫(yī)院物業(yè)管理作為職工福利的做法，需要住戶出資，雖然住戶思想上一時可能難以接受，但這是市場化的必然趨勢。因此，生活區(qū)要推進物業(yè)化下一步的工作要點集中在對住戶的宣傳引導外加醫(yī)院適當補貼上，畢竟，生活區(qū)推進物業(yè)化決不能僅是醫(yī)院的單向推動，還應該得廣大住戶的真誠回應，變單向推動為雙向共管。只有鼓勵與引導廣大住戶共同參與物業(yè)管理，使住戶自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結合，同時充分依靠醫(yī)院的行政領導，才能使生活區(qū)的物業(yè)管理真正得到升華。

4 結 語

醫(yī)院生活區(qū)物業(yè)管理代管模式，不僅分散和干擾了醫(yī)院的精力，同時也是不該管、管不好的事。生活區(qū)推行物業(yè)化能夠為醫(yī)院降低開支，增加經(jīng)濟效益，能夠幫助機關工作者從生活區(qū)管理繁雜的事務中解脫出來，還可以有效提升生活區(qū)的物業(yè)管理質量，改善住戶的生活環(huán)境。因此，人們要借鑒其他單位職工住宅物業(yè)管理社會化的有益經(jīng)驗，不斷創(chuàng)造條件，加快生活區(qū)物業(yè)管理社會化的步伐和進程。