樓市調(diào)控，這些決策層怎么說？

勞佳迪

在剛剛結(jié)束的全國兩會上，牽動無數(shù)人心弦的房價問題，依然是聚焦了眾多目光的議題，來自全國兩會的每一次相關(guān)發(fā)聲都被賦予了反復(fù)解讀的空間。

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，全國人大、央行、銀監(jiān)會、國土資源部、住建部在全國兩會期間答記者問時均正面回應(yīng)了樓市問題，不過并沒有傳遞出所謂“打壓”房價的明確信號。

央行：房貸增速會適當(dāng)放慢

2016年上半年樓市如日中天之時，16家上市銀行的新增個人房貸規(guī)模高達2萬億元，被認為是引爆一線城市改善型購房的重要支撐。

但央行此番在全國兩會期間的表態(tài)并沒有透露出利空房價的訊息。針對房貸增速的問題，央行行長周小川首先是解釋了個人房貸資金轉(zhuǎn)到開發(fā)商，會帶動一系列產(chǎn)業(yè)供給，同時明確了住房貸款在中國還會以相對較快的速度發(fā)展，最后提到這種發(fā)展需要適當(dāng)平衡，隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，估計會適當(dāng)放慢。

這番表態(tài)在瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲首席經(jīng)濟學(xué)家陶冬看來，意味著房貸增速確實會適度放緩，天量信貸也會趨于收緊，但央行對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈支持實體經(jīng)濟持肯定態(tài)度，也體現(xiàn)了對房貸未來發(fā)展空間的某種信心。

事實上，2016年2月，周小川曾在央行記者會上表示，個人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對偏低。此外，銀行系統(tǒng)認為個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產(chǎn)品。這被許多人歸結(jié)為一線城市房價大漲的緣由之一。

“央行對于樓市的重要性其實主要有幾個層面，一是總的貨幣供應(yīng)量，也就是M2增速，調(diào)控貨幣政策的寬緊是切實掌握在央行手里的權(quán)力，貨幣發(fā)行多了，所有物價都會上漲，房子自然不例外?！币晃徊辉妇呙难胄械胤椒中腥耸繉Α吨袊?jīng)濟周刊》記者分析稱，“但更直接的是央行對信貸政策的影響，信貸政策就是貨幣政策的一個重要傳導(dǎo)渠道，銀行手里有沒有錢放貸，這些貸款流向哪里，都要看央行的態(tài)度?！?/p>

上述央行地方分行人士分析，目前銀行業(yè)的監(jiān)管模式其實還是銀監(jiān)會與央行協(xié)同分業(yè)的監(jiān)管模式，所以央行不僅可以根據(jù)執(zhí)行貨幣政策和維護金融穩(wěn)定的需要建議銀監(jiān)會對銀行檢查監(jiān)督，實踐中也在同時進行著信貸管理的工作。

銀監(jiān)會：不愿意看到房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大泡沫或波動

全國兩會期間，首次以銀監(jiān)會主席身份亮相的郭樹清也表示，去年銀行新增貸款里將近一半是房地產(chǎn)貸款，個人住房按揭貸款又占了很大一部分，但就居民部門總體來說，銀行貸款不算太多，杠桿率不高，增速需要引起關(guān)注。

銀監(jiān)會副主席王兆星則肯定了房地產(chǎn)市場對中國經(jīng)濟增長、對財政稅收乃至對中國銀行業(yè)資產(chǎn)和利潤增長做出的巨大貢獻，并表示從銀行角度來說，更希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展，既不能出現(xiàn)巨大的泡沫，也不愿意看到巨大波動。

身為銀行系統(tǒng)的“大管家”，銀監(jiān)會對于購房者獲得房貸的難易程度幾乎有著決定性作用?！般y監(jiān)會怎么表態(tài)，決定了它在未來一年可能怎樣去影響市場，比如去年有些銀行對房貸大開口子，支行業(yè)務(wù)員不詢問多少問題就向借款人提供足額的信用額度，還建議房貸存量客戶趕在調(diào)控以前頂格申請新貸款，并且和中介、開發(fā)商合作幫助購房者使用首付貸和全家貸等，銀監(jiān)會就直接出手遏制風(fēng)險性操作?！币晃徊辉妇呙你y行個貸經(jīng)理對記者坦言，“同時它的姿態(tài)是溫和還是激進，也影響著對銀行房貸窗口指導(dǎo)的力度。”

“銀監(jiān)會手里是有幾張牌的，比如針對購房者，首套房貸款利率的折扣、首付比例的執(zhí)行、放貸周期的長短等都會影響市場的熱度；對于房企，監(jiān)管部門還可以要求收緊房地產(chǎn)信托融資等。”上述個貸經(jīng)理這樣解釋。

對于2017年，可以從銀監(jiān)會高層表態(tài)中窺探到的一個態(tài)度是，“因城施策”依然是未來一段時間的貸款發(fā)放策略。郭樹清明確表示，房地產(chǎn)市場最大特點就是地域性差別巨大，不同城市的房價漲幅包括的泡沫風(fēng)險不同，希望銀行從自己的實際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放。？ ？

“這說明監(jiān)管層對于三四線城市去庫存的繁重任務(wù)仍然有很大的顧慮，在完成任務(wù)以前，針對這些城市的貸款不會收緊，但這個過程恐怕會很長，因為里面有一個悖論，對逐利資金來說，三四線城市未必是好的投資標的，要真正將資金引導(dǎo)過去，現(xiàn)在都靠一二線城市嚴格的限購政策，時間越長，反作用力就會越大。”曾多次參與樓市調(diào)研的一位一線城市政府智囊對記者說。

全國人大：沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排

央行和銀監(jiān)會誠然都是影響樓市的力量，但隨著樓市調(diào)控進入深水區(qū)，更多人將希望寄托在房地產(chǎn)稅上。

今年全國兩會期間，十二屆全國人大五次會議副秘書長、發(fā)言人傅瑩明確表示，首先，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務(wù)中列出來的，所以本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。當(dāng)然這部法律涉及面比較廣，也涉及到方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。根據(jù)我的了解，我們今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。

去年全國兩會期間，全國人大常委會預(yù)算工作委員會副主任劉修文曾表示，2016年的立法工作計劃是將房地產(chǎn)稅法列為預(yù)備項目，已經(jīng)正在按照立法規(guī)劃和立法工作計劃的有關(guān)要求，對房地產(chǎn)稅改革與立法當(dāng)中的重點、難點問題進行深入調(diào)查、研究、論證，做好起草草案等相關(guān)工作。

不少市場分析都認為，理論上說，需要為超出一定數(shù)量的個人房產(chǎn)繳高額稅的邏輯能夠澆滅投機買房的熱情。且不論能否真的大降房價，在試過了限購、限貸這些傳統(tǒng)調(diào)控工具都沒有顯著效果的情況下，民眾對于房地產(chǎn)稅這個新工具的期待相當(dāng)之高。從輿論反響來看，前期對于房地產(chǎn)稅的呼聲幾乎到了見風(fēng)就是雨的程度，任何一條關(guān)于推出時點的小線索都能立刻觸到市場的敏感點，也從一個側(cè)面反映了此次全國人大的表態(tài)對于樓市心理預(yù)期可能產(chǎn)生的影響。

傅瑩此次全國兩會上傳遞的聲音顯然讓房地產(chǎn)稅盡快落地的希望成空。業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)稅最大的問題就是要涉及到個人稅負，怎么來設(shè)計免征面積，要不要劃定購買時限，如何平衡北上廣深、省會城市和中西部的巨大價差，甚至包括配套的登記聯(lián)網(wǎng)措施等都亟待完備，倉促出臺的后果難以承載。

國土部：房價壓力過大城市，合理增加土地供應(yīng)

就全國兩會期間的權(quán)威發(fā)言看，金融政策和稅收工具的運用都一定程度上折射出審慎的態(tài)度，而國土資源部對于影響樓市供需關(guān)系的命脈——土地供應(yīng)的表態(tài)同樣顯得比較慎重。

《中國經(jīng)濟周刊》記者發(fā)現(xiàn)，2003年以后，土地政策就被中央確定為與傳統(tǒng)的貨幣政策、財政政策并列的重要工具參與宏觀調(diào)控，在后來的實踐中，其運用的廣度、力度、深度與頻度也超出以往，而房地產(chǎn)調(diào)控作為宏觀調(diào)控的一個重要內(nèi)容，正是土地政策主要著力的方向。

國土部手里的“牌”主要包括嚴控建設(shè)用地總量、開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上有保有壓的安排等，國土部有條件和能力調(diào)整土地供應(yīng)的價格、數(shù)量和結(jié)構(gòu)等，通過影響土地市場來對房產(chǎn)市場施加影響。外界認為，對于去年部分熱點城市樓市快速上漲的情況，土地供應(yīng)難辭其咎，全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比下降10.75%。

在部長通道，國土資源部部長姜大明表示，國家制定宏觀調(diào)控政策，地方因地制宜組織實施，堅持去庫存與防過熱兩者并重，對不同地區(qū)分類指導(dǎo)，重點城市“一城一策”，靶向治理。房價壓力過大城市，合理增加土地供應(yīng)。去庫存需求高的城市，要減少以至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)。

而在用地結(jié)構(gòu)方面，姜大明也強調(diào)了對于保障性住房建設(shè)用地實行應(yīng)保盡保。他在發(fā)言中還提到了進一步規(guī)范土地市場秩序，遏制炒作土地的行為，并完善土地招拍掛制度，穩(wěn)定城市土地價格。

此次全國兩會期間，真正讓市場大做文章的是國土部在回應(yīng)記者“70年住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題”時的說法。姜大明提到，目前正在深入調(diào)查研究，并將積極提出相關(guān)法律安排建議，請大家放心，居民購買住房，其財產(chǎn)一定會受到法律的充分保護。而從輿論反饋來看，在房價居高難下的心理壓力下，許多人反而對國土部的這番“放心買房”的陳詞過度敏感。

住建部：多次提及“穩(wěn)房價”

經(jīng)常與國土部一起發(fā)文的住建部一直掌握著房地產(chǎn)市場的具體監(jiān)管。

如果從歷史沿革來梳理，住建部是幾個影響樓市的要害部門中最年輕的一個，是2008年大部制改革背景下新成立的部門，成立住建部的背景就和樓市的熱度密不可分。

指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場的重任落在住建部肩頭，它的表態(tài)對市場最有可能形成影響，尤其是對于二手房市場。記者注意到，2016年下半年以來，住建部確實加大了對中介涉嫌炒作房價的行為的監(jiān)管力度，比如去年國慶期間接連對一些涉嫌違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)曝光警示。

不過，住建部在今年全國兩會期間似乎并沒有釋放出嚴格打擊的信號。住建部部長陳政高此前出席國務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會時6次提及“穩(wěn)房價”，并且表示在一系列調(diào)控之下，熱點城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果。他還指出，盡管2017年房地產(chǎn)市場面臨許多矛盾和問題以及許多不確定的因素，但有利條件更多，有能力、有辦法來保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

陳政高在3月10日接受記者采訪時提到對中國房地產(chǎn)市場充滿了信心。他強調(diào)，中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場就不會改變，并透露住建部正在根據(jù)中央要求制定房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制。陳政高表示，基礎(chǔ)性制度和長效機制出臺以后，對房地產(chǎn)會起到一個保障作用，同時儲備了若干個調(diào)控政策，足夠調(diào)控市場所用。