抵押合同被認(rèn)定無(wú)效后如何糾正

某市登記機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)：我市中級(jí)人民法院在一起民事訴訟案件中做出判決，認(rèn)定某單位為第三人擔(dān)保的抵押合同無(wú)效?，F(xiàn)該判決書(shū)已發(fā)生法律效力，抵押人要求我單位注銷(xiāo)已辦理的抵押登記。但是法院在判決書(shū)中并沒(méi)有撤銷(xiāo)抵押登記，抵押權(quán)人也不愿意交出抵押登記證書(shū)。在這種情況下，我們是否可以受理？如果可以，應(yīng)該用更正登記還是注銷(xiāo)登記？

金紹達(dá)：2010年，最高人民法院以法釋〔2010〕15號(hào)文頒發(fā)了《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》。其中第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬穼?duì)此也做了類(lèi)似的規(guī)定。因而，對(duì)已登記的抵押權(quán)，人民法院可以在民事訴訟中認(rèn)定抵押合同無(wú)效。

無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律效力，抵押合同被認(rèn)定無(wú)效后，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基礎(chǔ)已不再成立。因而，這一抵押事項(xiàng)不應(yīng)再保留于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，當(dāng)事人可以就此提出注銷(xiāo)登記申請(qǐng)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條所規(guī)定的登記種類(lèi)包括了注銷(xiāo)登記和更正登記，更正登記是消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記時(shí)要取得登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意；而注銷(xiāo)登記是徹底地取消登記在冊(cè)的事項(xiàng)，并不一定要登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）第二十八條在規(guī)定當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)登記的范圍時(shí)，也明確包括了“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的”（第一款第四項(xiàng)）。因此，本例應(yīng)當(dāng)適用注銷(xiāo)登記。

《細(xì)則》第七十條在規(guī)定當(dāng)事人申請(qǐng)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記時(shí)應(yīng)“持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)消滅的材料等必要材料”，如依此，應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）在規(guī)定申請(qǐng)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記應(yīng)提交的材料時(shí)，又明確了“抵押權(quán)人單方申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明；抵押人等當(dāng)事人單方申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，提交證實(shí)抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書(shū)”（《規(guī)范》14.4.3）。依此，則毋須提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

《細(xì)則》是行政規(guī)章，其效力本應(yīng)優(yōu)于《規(guī)范》。然而，在實(shí)踐中，當(dāng)?shù)盅汉贤徽J(rèn)定無(wú)效后，要求抵押人從抵押權(quán)人那里取得登記證明是難以做到的。況且，這一抵押權(quán)在實(shí)體上已經(jīng)不能成立，登記機(jī)構(gòu)予以注銷(xiāo)并無(wú)不當(dāng)。因此，當(dāng)?shù)盅汉贤蝗嗣穹ㄔ赫J(rèn)定無(wú)效后，抵押人單方申請(qǐng)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記時(shí)，可以持生效的法律文書(shū)申請(qǐng)。在注銷(xiāo)登記后，登記證明無(wú)法收回的，按《細(xì)則》第二十三條規(guī)定公告作廢。

陳品祿/責(zé)任編輯