“兩房協(xié)調(diào)”發(fā)展的研究理路和基本結(jié)論

馬先標(biāo)

如何正確借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)并從國(guó)情出發(fā)構(gòu)建商品房和保障房（或公共住房）相協(xié)調(diào)（下稱“兩房協(xié)調(diào)”）的住房新體制，促進(jìn)住房問(wèn)題全面破解，進(jìn)而促進(jìn)城市化與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展？相關(guān)研究基本理路和結(jié)論如下：

第一，要統(tǒng)分式地研究住房體制改革問(wèn)題。

“分”的方面，具體來(lái)講是指分類研究住房體制問(wèn)題。就是要按照住房?jī)砂鍓K結(jié)構(gòu)，分門(mén)別類地把保障房體制和商品房體制領(lǐng)域的各自規(guī)律搞清楚，針對(duì)存在問(wèn)題，推出相應(yīng)的體制改革意見(jiàn)。現(xiàn)有的商品房體制研究的缺乏乃至空白，需要抓緊補(bǔ)上。

“統(tǒng)”的方面，具體來(lái)講，就是將上述兩房體制的理論框架組合到一起，統(tǒng)一為完整的住房新體制。組合不是機(jī)械地，而是要通過(guò)邏輯紐帶將兩個(gè)部分有機(jī)地連在一起。唯有如此，才能獲得對(duì)整個(gè)住房體制全面、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。

第二，深化住房體制改革的問(wèn)題具有長(zhǎng)期性。

深化房改的必要性和長(zhǎng)期性已基本取得共識(shí)。這里還要強(qiáng)調(diào)的是，住房體制的改革仍會(huì)繼續(xù)下去，只是改革的難度、重點(diǎn)和方式會(huì)發(fā)生變化。比如，保障房體制完善后，隨著法制的完善、法律執(zhí)行力的加強(qiáng)和住房信息體系的完善，對(duì)中低收入階層的居住問(wèn)題也就可主要通過(guò)貨幣補(bǔ)貼加以解決，而不是一味地偏重原先的經(jīng)適房模式。再比如，隨著城鄉(xiāng)土地制度改革有較大的突破，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理將成為歷史，相應(yīng)地，如何完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房體制就可能是需要著重研究的問(wèn)題。這都說(shuō)明，并非我們知道了英國(guó)經(jīng)歷三次經(jīng)典的房改，以及美國(guó)100多年內(nèi)住房政策多次大調(diào)整，我們就要進(jìn)行二次房改，而是房改本身就具有長(zhǎng)期性的特征，不但當(dāng)前需要深化房改，將來(lái)也要進(jìn)行房改，房改問(wèn)題具有長(zhǎng)期性。

第三，要重視過(guò)程方法論在住房研究領(lǐng)域的運(yùn)用。

的確，從保障房的視角來(lái)看，過(guò)程方法論的重點(diǎn)形態(tài)是政府過(guò)程方法論。道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)檎鲗?dǎo)保障房建設(shè)運(yùn)行，因而政府公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的效率如何，需要在動(dòng)態(tài)的過(guò)程中才能得到更有效的體現(xiàn)。

與此相對(duì)應(yīng)，在商品房領(lǐng)域，過(guò)程方法論的形態(tài)可能要轉(zhuǎn)化為一種類似“企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程控制”的方法論。因?yàn)樯唐贩康暮诵闹黧w是開(kāi)發(fā)商，不在金融危機(jī)階段，政府只需按照法律法規(guī)對(duì)商品房建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)，為商品房發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。

當(dāng)然，保障房領(lǐng)域也有類似“企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程控制”的空間，商品房領(lǐng)域也存在政府過(guò)程控制的對(duì)象，但是，要把握兩種方法論適用領(lǐng)域的主次關(guān)系，避免混亂。

第四，住房體制改革要與政府體制、經(jīng)濟(jì)體制改革相協(xié)調(diào)。

住房市場(chǎng)化改革走得有點(diǎn)快了，這是一些專家學(xué)者的感覺(jué)，這種感覺(jué)不無(wú)道理。之所以覺(jué)得有點(diǎn)快了，是因?yàn)檎卜?wù)體制或社會(huì)保障體制還不夠健全完善，反映在住房領(lǐng)域，就是保障房公共服務(wù)體制不夠完善，在這種情況下，住房市場(chǎng)化或商品化的步伐當(dāng)然不能太快，太快就自然造成了一段時(shí)期以來(lái)房困的加劇和規(guī)?；瘮U(kuò)張蔓延。就此而言，住房體制改革要與政府體制改革進(jìn)程相協(xié)調(diào)，保持一致。

至于住房體制改革要與經(jīng)濟(jì)體制改革相協(xié)調(diào)，重在指城市土地制度與房產(chǎn)稅制度層面。我們知道，城市土地國(guó)有化和地方政府的壟斷經(jīng)營(yíng)，使得商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)還不具有足夠的商品化運(yùn)作條件，因而，商品房的經(jīng)營(yíng)體制要改革，這對(duì)土地制度乃至經(jīng)濟(jì)體制的改革形成倒逼的訴求。房產(chǎn)稅制度改革方面是指，廣大居民的收入相對(duì)于購(gòu)房而言還不高，因而，對(duì)基本的自住性首套房要免征基本的房產(chǎn)稅，否則，就可能造成部分政府部門(mén)打著房產(chǎn)稅改革的旗號(hào)，對(duì)普通居民過(guò)度征稅，造成房困繼續(xù)惡化，改革的結(jié)果與起先的目標(biāo)南轅北轍。

第五，尤其要重視高校高層次人才保障房建設(shè)。

抓兩頭、帶中間，是黨和政府有效統(tǒng)攬全局、貫徹路線方針政策的行之有效的工作方法。反映在住房困難問(wèn)題的破解方面，低收入群體和高層次人才的居住問(wèn)題就是這個(gè)“兩頭”?，F(xiàn)在，各界關(guān)注低收入群體有了公租房這個(gè)工具，但對(duì)高層次人才居住問(wèn)題的工具創(chuàng)新有所忽視，或重視不夠，這種局面要扭轉(zhuǎn)。實(shí)地走訪了一些高校，筆者欣喜地發(fā)現(xiàn)有些高校長(zhǎng)期磁吸、聚集了與本單位發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的人才隊(duì)伍，主要工作法寶之一就是始終重視高層次人才保障房建設(shè)運(yùn)行，并使其制度化，這種契合域情校情的發(fā)展模式需要肯定。大型科研院所和大型國(guó)企，特別是公共性大型科研院所其人才保障房發(fā)展邏輯，與高校類似。

高層次人才保障房制度安排的重點(diǎn)對(duì)象之一在于三級(jí)高層次人才，這類群體的收入尚難以普遍購(gòu)買(mǎi)適宜的住房，重點(diǎn)之二在于國(guó)家一級(jí)高層次人才，可以創(chuàng)造條件讓他們享有別墅式優(yōu)好居住條件。特大型國(guó)企的高層次人才保障房也可探索相應(yīng)的發(fā)展模式。

對(duì)此，上海等地的人才公寓模式積累了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)：人才分散的單位或普通人才的住房難題，可通過(guò)集中建設(shè)人才公寓加以階段性解決，個(gè)人覺(jué)得，也可將上述兩種類型的居住問(wèn)題主要納入到普通公租房的范疇加以解決。

第六，要重視中國(guó)特色住房發(fā)展道路中的理念建設(shè)。

住房發(fā)展理念，可以看作是住房體制改革本身的內(nèi)在要求，因?yàn)樵谝恍┱Z(yǔ)境中，理念是一種廣義的制度形式；住房發(fā)展理念也可看成是對(duì)住房體制的有益補(bǔ)充，因?yàn)楠M義的制度主要是指文化結(jié)構(gòu)的中層，與器物、理念有明顯的區(qū)別。

如何形成與本國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的住房發(fā)展理念，是政府需要高度重視的。在這方面，美國(guó)、新加坡、西歐國(guó)家的政府及其領(lǐng)導(dǎo)人均有精彩的表述，聯(lián)合國(guó)人居中心和國(guó)際住房專家也多有闡述。如新加坡資政李光耀認(rèn)為：人們對(duì)私產(chǎn)權(quán)房有天然偏好。這個(gè)住房發(fā)展理念有效地促進(jìn)了該國(guó)在租賃房、所有權(quán)房領(lǐng)域形成梯次的消費(fèi)模式，既破解房困，又繁榮住房經(jīng)濟(jì)乃至促進(jìn)整體的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，值得中國(guó)政府借鑒學(xué)習(xí)。

當(dāng)然，人口數(shù)量和住房困難居民數(shù)量都極為龐大的國(guó)情啟示我們，中國(guó)住房有特殊性，因而，破解房困的住房發(fā)展理念和方式也就有別于西方國(guó)家。例如，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、構(gòu)建和諧社會(huì)和全面建成小康社會(huì)，我們更需要國(guó)企特別是以房地產(chǎn)為主業(yè)的國(guó)企，積極投身保障房發(fā)展這個(gè)意義重大的德政工程，在持續(xù)的、規(guī)?；仄平膺@個(gè)世界上最大的發(fā)展中大國(guó)居民的居住難題進(jìn)程中，走出一條契合中國(guó)國(guó)情、適合中國(guó)特點(diǎn)、具有中國(guó)特色的住房發(fā)展新路。限于篇幅，對(duì)其它的理念不展開(kāi)。

第七，通過(guò)住房體制的改革以促進(jìn)城市化穩(wěn)健發(fā)展。

保障房發(fā)展不足和商品房?jī)r(jià)格奇高，無(wú)疑提高了農(nóng)民工的生活成本和進(jìn)城門(mén)檻，嚴(yán)重影響農(nóng)村富余人口在城市“落地生根式”的徹底城市化進(jìn)程；另一方面，也造成擁有城市戶籍的現(xiàn)有中低收入群體逆流到鄉(xiāng)村；反復(fù)拆建住房，導(dǎo)致居住環(huán)境惡劣，也引發(fā)部分中高收入階層在鄉(xiāng)村建購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房，這些都是由于住房體制不完善的發(fā)展亂象，影響城市化健康發(fā)展，需要通過(guò)住房體制的改革完善，為城市化穩(wěn)健發(fā)展提供優(yōu)好的制度動(dòng)力。

第八，通過(guò)住房體制改革以促進(jìn)房企國(guó)際化品牌化。

培育具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的名牌房企刻不容緩，而能否實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略，取決于上述制度改革的速度和效果。以城市土地制度改革為例，交由土地經(jīng)營(yíng)公司專業(yè)化經(jīng)營(yíng)土地，加上有效的土地行政管理，可減少開(kāi)發(fā)商拿地成本，促進(jìn)其合規(guī)使用綠色建材，擯棄偷工減料，遏制片面追求住房超高層化的建設(shè)沖動(dòng)，提供功能齊全的商品房，包括供給更多的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的中小套型的普通商品房。再以政府績(jī)效指標(biāo)的優(yōu)化改革而言，只有引導(dǎo)地方政府減少甚至消弭許多大而無(wú)當(dāng)?shù)恼?jī)式工程，減少對(duì)建材資源和土地資源的過(guò)度浪費(fèi)，才會(huì)有更多的資源被真正用在住房建設(shè)領(lǐng)域，引導(dǎo)其價(jià)格在合理區(qū)間浮動(dòng)。中等以上收入群體的居住質(zhì)量有了改善，會(huì)衷心地?fù)碜o(hù)政府，筑牢執(zhí)政之基，也會(huì)更加熱愛(ài)自己的國(guó)家，增強(qiáng)民族凝聚力和國(guó)家認(rèn)同感。

第九，城市土地的混合式產(chǎn)權(quán)改革不會(huì)削弱政權(quán)基礎(chǔ)。

與住房相關(guān)的城市土地的制度改革是住房體制改革的重要部分，也是當(dāng)前改革的敏感點(diǎn)。敏感的核心要因是部分專家和政策界人士擔(dān)心：城市土地的部分私產(chǎn)權(quán)化改革可能削弱政權(quán)基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)，這種擔(dān)憂是多余的。

城市土地的部分私產(chǎn)權(quán)化改革即混合式產(chǎn)權(quán)改革不但不會(huì)削弱政權(quán)基礎(chǔ)，恰恰與經(jīng)濟(jì)體制改革和政治民主化改革的方向相符合。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善，要求市場(chǎng)對(duì)資源要素配置發(fā)揮基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，乃至發(fā)揮決定性作用，而要素的有效配置建立在產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，作為生產(chǎn)要素，技術(shù)、資本、勞動(dòng)力等都已經(jīng)先后市場(chǎng)化了，土地的市場(chǎng)化是大勢(shì)所趨。當(dāng)然，不一定要求所有的土地都市場(chǎng)化，不過(guò)，部分土地的市場(chǎng)化恐怕是不需要過(guò)多懷疑的。而且，說(shuō)到底，允許城市居民購(gòu)買(mǎi)部分土地從而享有“國(guó)有永用”的產(chǎn)權(quán)，可能更不需要懷疑擔(dān)憂。

住房改革及其發(fā)展的問(wèn)題在國(guó)內(nèi)的確比較敏感，但是，需要有更多的專家學(xué)者和實(shí)務(wù)界工作者，對(duì)該敏感問(wèn)題理性地直面，才能為攻克包括城市土地制度在內(nèi)的住房體制改革的老大難問(wèn)題，提供更大的動(dòng)力源。

第十，住房體制模式要與國(guó)家發(fā)展階段相適應(yīng)。

中國(guó)住房體制模式要與本國(guó)發(fā)展階段的經(jīng)政體制相協(xié)調(diào)，贊同該觀點(diǎn)的西方專家大有人在，而且西方發(fā)達(dá)國(guó)家和住房發(fā)展成功的國(guó)家，也是根據(jù)其不同發(fā)展階段的具體國(guó)情，靈活采取相應(yīng)的住房制度。例如，美國(guó)公共住房發(fā)展制度模式，就經(jīng)歷了早期的政府大規(guī)模直接建設(shè)管理，到后來(lái)的補(bǔ)貼住房建設(shè)模式，再到后來(lái)的房租補(bǔ)貼模式兼顧公共住房建管模式，還有適合本國(guó)城市發(fā)展實(shí)際情況的多種獨(dú)特制度安排，如二戰(zhàn)后的美國(guó)公共住房局（The United States Public Housing Authority）、巴爾的摩市住房法庭（Housing Court）紐約市貧民窟清理委員會(huì)（Committee on Slum Clearance）、2004年的美國(guó)夢(mèng)首期付款法案。正是有了這個(gè)共識(shí)性理解，高層次人才保障房所具有的“階段性中國(guó)式義理性”才更可能逐漸被各界所體認(rèn)，而不被當(dāng)作“奇談怪論的異類”予以簡(jiǎn)單否定。一些國(guó)家不存在但在中國(guó)某個(gè)發(fā)展階段卻必要的制度安排，就可以大膽實(shí)施。高層次人才保障房制度，被一些高校、大企業(yè)默默地低調(diào)運(yùn)作，應(yīng)予以肯定并階段性推廣。

中國(guó)住房體制模式要與本國(guó)發(fā)展階段的戰(zhàn)略使命相結(jié)合。不重視商品房體制改革，就難以為房企國(guó)際化、現(xiàn)代化、品牌化掃清制度障礙，就難以向龐大的中高收入群體提供契合國(guó)情特點(diǎn)的質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格合理、戶型適中、資源節(jié)約、安全環(huán)保的商品房，也就難以徹底擺脫一段時(shí)期以來(lái)住房庫(kù)存巨量累積的困局，從而造成住房發(fā)展難以高水平地產(chǎn)業(yè)化，進(jìn)而難以持續(xù)發(fā)揮其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。雖然住房產(chǎn)業(yè)在成熟的東部發(fā)達(dá)城市可能退出戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)地位，但在中西部地區(qū)可能還需擔(dān)當(dāng)一段時(shí)期的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這就要求，住房體制改革不能因?yàn)橹匾暠Ｕ戏矿w制改革，而忽視商品房體制改革這一塊。顧此失彼，同樣會(huì)造成住房體制與國(guó)家、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略不匹配，引發(fā)負(fù)效應(yīng)。

統(tǒng)籌關(guān)照，隨著保障房被納入政府的職責(zé)，黨的十七大提出“住有所居”的民生目標(biāo)、黨的十八大報(bào)告第一次將保障性住房正式寫(xiě)入黨的重要文件，提出“加快保障房建設(shè)與管理，滿足困難群眾基本需求”的政策主張。2013年中央政治局又集體學(xué)習(xí)住房問(wèn)題，并且，“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”的新時(shí)期房改基本原則在黨的十八屆三中全會(huì)的報(bào)告中得到集中體現(xiàn)。這一系列來(lái)自“頂層設(shè)計(jì)”的信號(hào)，都表明了繼續(xù)深化房改得到了前所未有的重視。隨著住房體制改革的探索，經(jīng)過(guò)學(xué)界和業(yè)界持續(xù)努力，適應(yīng)中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制與公共服務(wù)體制、市場(chǎng)配置與政府保障相結(jié)合的兩房協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)住房新體制，注定要走到“前臺(tái)”，強(qiáng)力促進(jìn)住房體系長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展，強(qiáng)力推動(dòng)房困破解和商品房穩(wěn)健繁榮，有效推動(dòng)中國(guó)新型城市化持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而有效推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

王春敏/責(zé)任編輯