兇宅買賣下理論分析和救濟(jì)

肖 鵬 飛(北京外國語大學(xué), 北京 100089)

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兇宅買賣下理論分析和救濟(jì)

肖 鵬 飛
(北京外國語大學(xué), 北京 100089)

分析了兇宅的基本情況,并且結(jié)合海峽兩岸的司法實(shí)務(wù)對構(gòu)成法律上的兇宅的判斷予以分析,提出兇宅的定義和判定標(biāo)準(zhǔn)。分析了在合同締結(jié)過程中的救濟(jì)途徑----欺詐制度,并指出欺詐制度有一定局限性;進(jìn)一步提出可以借助合同法的瑕疵擔(dān)保制度予以救濟(jì),如果特定買受人對兇宅生厭惡之情事享有解除權(quán),如果買受人不生厭惡,可以按照市場價(jià)值,行使減價(jià)請求權(quán)即可。

兇宅定義; 欺詐; 物之瑕疵

中華相當(dāng)重視“家”之存在,家之所在有賴于房屋保障。房屋系遮風(fēng)避雨之所,且為心靈棲息溫馨之地。故對房屋有安和美好的精神需求。尤其今日,購買房屋成為家家戶戶之需求。然而現(xiàn)實(shí)中仍存在事與愿違之情形----兇宅的買賣,正如古詩中描述“前主為將相,得罪竄巴庸。后主為公卿,寢疾歿其中。連延四五主,殃禍繼相鍾。自從十年來,不利主人翁”,通過古詩中對于兇宅的描述,可知人們認(rèn)為對該房屋有相當(dāng)恐懼的心理。

對于兇宅是什么,兇宅的研判標(biāo)準(zhǔn)是什么,買賣兇宅應(yīng)如何處理,因無明文規(guī)定,需仔細(xì)分析。兇宅是基于中華傳統(tǒng)文化的影響而產(chǎn)生的一種現(xiàn)象,由于大陸和臺灣屬同宗,社會背景和文化傳統(tǒng)本屬一脈,本文借鑒臺灣的學(xué)說和實(shí)務(wù)探討之。

一、 兇宅在民法領(lǐng)域的研判標(biāo)準(zhǔn)

1. 法律上對兇宅的定位

吉兇體現(xiàn)中國人獨(dú)特的文化----吉兇文化,吉代表福運(yùn),兇則代表災(zāi)禍。吉兇是周易中用語,《周易·乾文言》有云:“夫大人者,與天地合其德,與日月合其明,與四時(shí)合其序。與鬼神合其吉兇,先天而天弗違,后天而奉天時(shí)。天且弗違,而況于人乎?況于鬼神乎?”兇被解釋為“不吉利”,人對兇生恐懼心理。所以“兇宅”的存在是中華傳統(tǒng)文化之影響下的產(chǎn)物。

基于風(fēng)水學(xué)判斷房屋屬于“兇宅”,非本文討論重點(diǎn)。本處的兇宅是基于某些特定事由,人們對這類房屋倍感不安,其難以提供家的溫馨之場合的房屋。對于兇宅,中國大陸實(shí)務(wù)中涉及但是官方未定義,臺灣“高等法院”民事判決100年度上易字第1073號判決中認(rèn)為“兇宅是依房屋市場之通常交易觀念,系指曾發(fā)生兇殺或者自殺致死情事之房屋”。雖然大陸沒有對兇宅的定義,然而在具體案件中引發(fā)兇宅的事由多以他殺和自殺為主要原因,買受人對房屋生恐懼之心,兩岸在兇宅的認(rèn)定上具有一致性,臺灣對兇宅的定義有借鑒意義。

2. 對兇宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)

由于兇宅定位不甚明了,而實(shí)務(wù)中急需對房屋是否是兇宅提供判斷之標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合大陸判決實(shí)務(wù)和臺灣實(shí)務(wù)來分析歸納法律上的兇宅的構(gòu)建要件,主要分成以下幾個參考標(biāo)準(zhǔn):

(1) 原因要件----發(fā)生非正常死亡事件。所謂非正常死亡即為死亡非基于自然規(guī)律死亡。主要分成兩種:第一種為兇殺[1],指被害人受到他人戕害而死亡;第二種是自殺,上吊自殺、跳樓自殺[2]、燒炭自殺等引發(fā)的死亡事件[3]。

由于非正常死亡的發(fā)生,或基于冤魂追溯之想象,或基于其他社會心理對非正常死亡在特定空間,常常引發(fā)人們恐懼、嫌棄和厭惡等心理,這類情形的發(fā)生使房屋不能發(fā)揮溫馨祥和的正常功能,進(jìn)而影響房屋的效用。

(2) 地域要件----事件發(fā)生的地點(diǎn)范圍。判斷發(fā)生非正常死亡的地點(diǎn)范圍界定的標(biāo)準(zhǔn)以發(fā)生之地點(diǎn)讓買受人生恐懼厭煩之心為要件判斷之,依照社會通常觀念,發(fā)生的范圍如在所購買的私有獨(dú)立居住的環(huán)境范圍內(nèi)足以引發(fā)他人之恐懼厭惡心理。

人們現(xiàn)在居住的環(huán)境通常有兩種,判斷兇宅的構(gòu)成地點(diǎn)、范圍根據(jù)這兩種情況而有所不同。第一種是房屋的單獨(dú)所有。比如有獨(dú)立的房屋和院落,如農(nóng)村的住宅、城市的別墅。該種情況只要非正常死亡之情事發(fā)生在該居住生活的范圍內(nèi)則滿足兇宅之地點(diǎn)范圍要件。第二種是建筑物區(qū)分所有。現(xiàn)在城市居民多數(shù)居住高樓中,專有部分屬于私人封閉空間,屬于倫理上家的范圍,一般的發(fā)生在專有部分內(nèi)才足以引發(fā)人的嫌惡之心理,所以臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”將發(fā)生地點(diǎn)限定在建筑物區(qū)分所有物的專有部分內(nèi),臺灣“內(nèi)政部”第0970048190號函釋中認(rèn)為,兇宅屬于“本建筑改良物(專有部分)于賣方產(chǎn)權(quán)是否曾發(fā)生兇殺或自殺致死之情事”,系指賣方產(chǎn)權(quán)持有期間,于其建筑改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發(fā)生兇殺或自殺而死亡之事實(shí),及在專有部分有求死行為致死,大陸也應(yīng)該做同一解釋。

(3) 事故發(fā)生之消極要件。并不是所有的發(fā)生過非正常死亡的房屋均足認(rèn)定房屋屬于兇宅,尚應(yīng)該考慮其他消極因素:①時(shí)間因素,兇宅之認(rèn)識畢竟屬于個人之主觀和心理上的層次,時(shí)間的長短關(guān)于房屋發(fā)生兇宅之情事逐漸會被淡忘,不再產(chǎn)生不安心理。②房屋經(jīng)過多次易主,均沒有發(fā)生厭惡之情事,鄰里之間也普遍比較淡然,此時(shí)依據(jù)社會的通念不會讓人不安時(shí)房屋不宜再認(rèn)定為兇宅。還有其他除去不安的因素,如宗教層次的等等。

(4) 事故發(fā)生之心理要件----一般大眾對房屋有嫌惡心理。兇宅構(gòu)成的主觀要件是足以使人產(chǎn)生恐懼的心理。因?yàn)椴徽Ｊ录陌l(fā)生足以使得一般人發(fā)生恐懼,使得房屋的效用受到影響或者房屋市場價(jià)值在客觀上受到貶值。雖然有非正常死亡的發(fā)生不一定會使得買受人懼怕,要考慮特定買受人的宗教信仰、成長經(jīng)歷等因素,因?yàn)檫@些因素使得特定買受人因此不足以害怕。比如如果買受人有特殊的宗教信仰,不會因?yàn)橘I受人買到房屋而主張兇宅屬于欺詐,但是因?yàn)榭陀^上會妨礙一般人對房屋效用價(jià)值的評定,所以房屋的價(jià)值客觀上仍然會貶值,買受人仍可以依照房屋所享有的市場實(shí)際價(jià)值訂立買賣合同。

以上屬于判斷兇宅之標(biāo)準(zhǔn),另外兇宅之判斷畢竟屬于個人的主觀層面,有人對兇宅之認(rèn)識嗤之以鼻,根本不介意其兇宅之情事,所以兇宅之判斷屬于根據(jù)社會一般通常的觀念來判斷。而對兇宅判斷的大眾的心理差異也就引發(fā)了買賣兇宅產(chǎn)生問題的糾紛不盡相同。

二、 合同締結(jié)上的救濟(jì)途徑----惡意欺詐制度

在判定涉案房屋屬于兇宅時(shí),司法實(shí)務(wù)表明,大陸案件判斷多采用欺詐制度予以救濟(jì)。主張欺詐而依據(jù)合同法54條主張行使撤銷權(quán)時(shí),需要判斷是否為欺詐行為,構(gòu)成欺詐具有嚴(yán)格的要件,理論上認(rèn)為欺詐“系欲相對人陷于錯誤,故意以不實(shí)之事,令其因?yàn)殄e誤而為意思表示[4]”。其欺詐意思表示其過程為“欺詐—錯誤—意思表示之三階段,而且須依次有原因結(jié)果的關(guān)系[5]”。具體分析如下。

1. 在“兇宅”買賣中欺詐構(gòu)成

在“兇宅”買賣中是否構(gòu)成欺詐,根據(jù)“合同法”54條行使撤銷權(quán),除了滿足除斥期間1年(合同法55條)的要求之外,尚需要滿足以下構(gòu)成要件。

(1) 兇宅買賣中欺詐行為的判定。理論上認(rèn)為欺詐行為是系指對于不真實(shí)的事實(shí)故意表示其為欺罔行為[6],而使他人陷于錯誤。行為分成積極的欺詐行為、消極的欺詐行為和單純的沉默。欺詐行為是指故意虛構(gòu)事實(shí)(消極欺詐)或者做出隱瞞事實(shí)(消極欺詐)之情事[7]。欺騙相對人使得相對人作出意思表示兇宅之判斷屬于心理作用,難以以積極行為行欺詐之事實(shí)。

欺詐往往表現(xiàn)為消極不作為,依照一般情形判定如果房屋是兇宅的,從事交易買賣活動當(dāng)事人在達(dá)成買賣合同時(shí),一般不會告知相對人房屋發(fā)生過不正常死亡之事實(shí)。然不告知不等于不作為欺詐,理論上認(rèn)為須有告知義務(wù)的違反為前提,不作為尤其單純的沉默不當(dāng)然構(gòu)成欺詐。然而在法律上、契約上和交易習(xí)慣上則有告知義務(wù)存在時(shí),則有告知事實(shí)的存在[8],即為消極欺詐須以行為人有告知義務(wù)為前提;至于單純的沉默除在法律上、契約上和交易習(xí)慣上就某事項(xiàng)有告知義務(wù)外,其緘默并無告知義務(wù)[9]

所以,沒有告知義務(wù)而為不作為不構(gòu)成欺詐。單純的沉默,在法律上、合同上或交易之習(xí)慣上就某事項(xiàng)負(fù)有告知之義務(wù)者外,其緘默并無違法性。

因此“行為人的告知義務(wù)”即為是否構(gòu)成不作為詐欺的關(guān)鍵所在,告知義務(wù)的方式來源于三種:一是立法制度的明文規(guī)定,顯然立法未明文規(guī)定。二是基于當(dāng)事人之約定是否有告知義務(wù),合同中約定負(fù)有告知兇宅之義務(wù),出賣人沉默時(shí)則違反告知義務(wù),屬欺詐行為,此時(shí)應(yīng)該根據(jù)個案予以判斷。三是基于交易習(xí)慣產(chǎn)生告知義務(wù),雖然無法定或約定,若違反交易習(xí)慣上之義務(wù),仍然構(gòu)成欺詐。欺詐制度設(shè)立旨在保護(hù)表意人之意思表示自由,且是針對個案予以之保護(hù)當(dāng)事人的意思自由,出賣人無義務(wù)查知在個案交易上相對人是否介意發(fā)生非正常死亡之情事,但是可以據(jù)一般社會通念判斷之,即為如果隱瞞欺詐兇宅之情事足以影響買受人不會購買房屋,關(guān)鍵看不正常事件的發(fā)生是否重要。比如明知購買房屋用來結(jié)婚,依照一般的社會通念可知道買受人如果知道房屋屬于兇宅則不會購買,則此時(shí)構(gòu)成欺詐。如果購買房屋用來儲存貨物或者用來建立公共場所,依照一般的社會通念,兇宅不足以影響買受人的意思表示,則不構(gòu)成欺詐。

(2) 須有因果關(guān)系。因果關(guān)系理論上稱之為解釋為因果關(guān)系----第一層因果關(guān)系指表意人因?yàn)槠墼p而陷入錯誤之因果關(guān)系,第二層因果關(guān)系是因錯誤而為意思表示之因果關(guān)系[9]321。換言之,人們研判案例時(shí),判斷構(gòu)成欺詐是否具有因果關(guān)系要從兩個層次分析,第一是欺詐行為是被欺詐人的錯誤的原因;第二是被欺詐的錯誤是表意人作出意思表示的原因。這里要求在具有欺詐行為的前提下,還需要基于因果關(guān)系判斷,是否是因?yàn)槠墼p而做出的意思表示。

(3) 須有欺詐的故意。故意系指認(rèn)識欺詐行為希望表意人陷于錯誤而為意思表示。欺詐之故意也需要兩方面的故意,“欺詐行為有使得他人陷于錯誤的故意和他人基于錯誤發(fā)出意思表示故意”。在涉案房屋為兇宅的前提下,如果出賣人明知為兇宅且負(fù)有告知義務(wù)而沒有告知時(shí)才構(gòu)成欺詐,但是不排除出賣人對房屋不知道自己的房屋屬于兇宅時(shí),則可以主觀上即使有過失,也不能構(gòu)成欺詐的事實(shí)。

2. 主張欺詐救濟(jì)方式以及不足

基于合同法54條的規(guī)定,買受人在認(rèn)定涉案房屋屬于兇宅的前提下可以主張撤銷權(quán)。撤銷合同時(shí),買受人可以請求返還房屋并且要求退還價(jià)款,有利于保護(hù)買受人。

但是構(gòu)成欺詐要件條件較為嚴(yán)苛,從理論上看,一般的兇宅案件買賣涉及的欺詐問題多為消極欺詐。 首先,買受人要證明相對人有事實(shí)消極欺詐行為,則先要求買受人舉證是否具有對方有告知義務(wù),而告知義務(wù)的審查畢竟模糊不清,需要依照社會之一般情形判斷,判斷難度系數(shù)較大。其次,欺詐僅以行為人主觀故意為限。如果行為人過失不承擔(dān)責(zé)任,如果出賣人不知存在房屋有非正常死亡之事實(shí),則非故意,不能使用欺詐制度獲得救濟(jì)。第三,救濟(jì)手段受到期限的限制。基于欺詐才賦予撤銷權(quán),但是撤銷權(quán)有除斥期間1年,起算是知道或者應(yīng)該知道欺詐事由之日起起算。除斥期間過后,不能以欺詐為由主張救濟(jì)。

三、 合同締結(jié)后的救濟(jì)----物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度

由于欺詐制度是根據(jù)個案予以判斷,在救濟(jì)上帶有很多要件,也因此受到嚴(yán)格的限制。往往兇宅之判斷具有強(qiáng)烈的主觀面,依據(jù)一般社會公眾對兇宅的認(rèn)識,往往對兇宅心生厭惡恐懼,則必然會影響到兇宅市場上的價(jià)值,則可用物之瑕疵擔(dān)保制度予以救濟(jì),頗為有效。

1. 買賣兇宅的瑕疵擔(dān)保制度的構(gòu)成

(1) 買賣兇宅的瑕疵擔(dān)保的構(gòu)成要件。出賣人對于買賣標(biāo)的物之價(jià)值、效用或品質(zhì)上瑕疵之擔(dān)保責(zé)任,包括價(jià)值瑕疵擔(dān)保、效用瑕疵擔(dān)保和品質(zhì)瑕疵擔(dān)保。

第一類是效用瑕疵擔(dān)保。效用瑕疵擔(dān)保是“指出賣人應(yīng)該擔(dān)保其無滅失或者減少其通常的效用或者基于契約預(yù)定效用的瑕疵[10]”。理論上效用瑕疵分成客觀瑕疵和主觀瑕疵,即為通常效用瑕疵和契約預(yù)定的效用瑕疵,前者指的是標(biāo)的物欠缺通常使用或者消費(fèi)時(shí)的基本效用,后者指的是特別約定其應(yīng)該具有的效用瑕疵[11],即為意思自治確定效用擔(dān)保。如果涉案房屋為兇宅,雖然不是房屋物理上的損傷,但依照社會的通常的認(rèn)識,對“特定買受人”而言,使用房屋時(shí)有恐懼嫌棄心理,與購買追求安靜溫馨的私人天地享受的本旨相違背,故而造成使用價(jià)值的殘損,實(shí)際上可對特定買受人構(gòu)成效用瑕疵擔(dān)保[12]。

第二類是價(jià)值瑕疵擔(dān)保,物權(quán)作為民法上的重要權(quán)利,有一定的價(jià)值,通過流通,發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值[13]。但是交易中存在關(guān)于價(jià)值瑕疵問題,于是設(shè)定價(jià)值瑕疵擔(dān)保制度。價(jià)值瑕疵擔(dān)保是“指物的出賣人應(yīng)擔(dān)保其物無滅失或者減少其價(jià)值的瑕疵[10]48”,“如果交付的標(biāo)的物有瑕疵或者欠缺則負(fù)擔(dān)責(zé)任[14]”。從交換價(jià)值上看,如果涉案房屋為兇宅,依照一般的社會觀念,有令“一般人”畏懼之心理,一般人會害怕而不愿意購買,會造成該房屋在交易上價(jià)值的客觀貶值,造成交換價(jià)值的瑕疵,即便是對特定買受人來說沒有造成效用價(jià)值的妨礙----特定買受人基于宗教信仰、個人成長經(jīng)歷或者其他情形,有不懼怕兇宅的心理,也不妨礙構(gòu)成價(jià)值上的瑕疵擔(dān)保。

第三類是保證瑕疵擔(dān)保,又稱為品質(zhì)瑕疵擔(dān)保,指的是出賣人明確保證擔(dān)保其品質(zhì),“要依據(jù)合同的內(nèi)容、立約當(dāng)時(shí)的事實(shí)與其他一切證據(jù)材料資料加以判斷,具有保證之意思即為可以[14]149”。換句話說,僅于出賣人就物的品質(zhì)為保證(品質(zhì)保證)時(shí),始有其適用[10]50。此時(shí)的品質(zhì)保證,一般認(rèn)為須經(jīng)出賣人單方保證即可。所以如果涉及兇宅案件時(shí),要看當(dāng)事人有無特定約定保證所購買的房屋是否屬于兇宅,此時(shí)看要根據(jù)出賣人的意思表示加以判斷。

(2) 瑕疵擔(dān)保責(zé)任其他構(gòu)成要件。除了滿足上述的物之瑕疵外,還要求:第一,物之瑕疵須于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)存在。第二,須買受人善意且無重大過失。其中,善意屬于不知情,即為購買時(shí)買受人不知道有兇宅之情事,無重大過失是指盡到一般人的注意義務(wù),即為購買涉案房屋時(shí),依照一般社會的常識觀點(diǎn)做出判斷得出所購買的房屋不是兇宅。第三,買受人就受領(lǐng)之物須檢查通知,但出賣人故意不告知瑕疵者,不在此限。出賣人之物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任成立后,買受人得請求解除契約或減少價(jià)金。第四,出賣人對瑕疵擔(dān)保負(fù)擔(dān)無過失責(zé)任,我國合同法的瑕疵擔(dān)保責(zé)任也應(yīng)該解釋為無過錯責(zé)任。

2. 主張瑕疵擔(dān)保的請求權(quán)基礎(chǔ)和具體救濟(jì)

(1) 主張瑕疵擔(dān)保的請求權(quán)基礎(chǔ)。從瑕疵擔(dān)保的構(gòu)成上,合同法第154條規(guī)定僅質(zhì)量上的要求。從解釋上質(zhì)量應(yīng)該即為使用價(jià)值,但可類推包括交換價(jià)值,從解釋上應(yīng)該包括效用瑕疵擔(dān)保和價(jià)值瑕疵擔(dān)保。從法律效果上分析,適用合同法155條的規(guī)定。根據(jù)155條適用合同法111條的規(guī)定類推適用違約責(zé)任的條款。

(2) 主張瑕疵擔(dān)保的具體救濟(jì)。從學(xué)說上看,學(xué)者通說與實(shí)務(wù)均采取主觀結(jié)合客觀瑕疵概念之觀點(diǎn),應(yīng)依主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)、半主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)、客觀標(biāo)準(zhǔn)之順序檢驗(yàn)之,根據(jù)合同法154條的規(guī)定,先判斷是否有約定瑕疵擔(dān)保或者單方允諾瑕疵擔(dān)保,然后沒有約定瑕疵擔(dān)?；蛘呒s定瑕疵擔(dān)保不明時(shí),才適用從價(jià)值瑕疵擔(dān)保和通常效用擔(dān)保價(jià)值判斷之。其檢驗(yàn)順序?yàn)?

第一步:判斷是否為保證瑕疵擔(dān)保,即為出賣人對于兇宅有無擔(dān)保允諾之明確約定?；蛘吒鶕?jù)是否對效用瑕疵擔(dān)保作出約定,如果符合約定或者單方允諾瑕疵擔(dān)保時(shí),則屬于物之瑕疵;如果不存在約定時(shí),則按照第二步檢驗(yàn),具體看是否出賣人單方允諾或者當(dāng)事人約定為“兇宅”承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

第二步:在沒有約定的前提下,判斷是否屬于合同項(xiàng)下的通常效用瑕疵或價(jià)值欠缺之瑕疵,根據(jù)上述分析如果沒有上述的瑕疵擔(dān)保,此時(shí)判斷構(gòu)成效用瑕疵擔(dān)保和價(jià)值瑕疵擔(dān)保。

按照上述順位,在具體案件中,如果構(gòu)成約定具體瑕疵擔(dān)?；蛘邌畏皆手Z的瑕疵擔(dān)保,則適用其約定。沒有約定,則構(gòu)成通常效用瑕疵擔(dān)保和價(jià)值瑕疵擔(dān)保,故而分析構(gòu)成效用瑕疵擔(dān)保和價(jià)值瑕疵擔(dān)保即可。當(dāng)沒有約定時(shí),如果特定買受人對兇宅生恐懼厭惡之感覺,無法使用房屋時(shí),出賣人負(fù)擔(dān)效用瑕疵擔(dān)保責(zé)任,對買受人來講,合同當(dāng)事人來說屬于合同的目的不能實(shí)現(xiàn),可以依據(jù)合同法94條的立法精神----合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)解除合同,合同買受人享有解除權(quán),適法條合同法94條第(5)款的規(guī)定。

如果特定買受人不對兇宅產(chǎn)生恐懼厭惡之感覺,然而該房屋卻因是“兇宅”而導(dǎo)致房屋在市場上的價(jià)值獲得減低,此時(shí)如出賣人沒有按照實(shí)際的現(xiàn)有市場價(jià)值出售,則要承擔(dān)價(jià)值瑕疵,應(yīng)該依據(jù)誠信原則適用111條的規(guī)定,主張參照市場價(jià)值請求減少價(jià)款即可。

四、 結(jié) 論

(1) 對本法律上的兇宅是指曾經(jīng)發(fā)生過基于非自然死亡的使得他人害怕的房屋。涉案房屋是否是兇宅的研判標(biāo)準(zhǔn)是:①發(fā)生非正常死亡事件。②發(fā)生的范圍是在所購買的房屋內(nèi)或者院落范圍內(nèi)。③事故的發(fā)生足以使人產(chǎn)生恐懼的心理。④其他事由,比如不正常死亡的事件和交易時(shí)間的長久,是否經(jīng)過多次交易等事項(xiàng)。

(2) 從依照理論上看,出讓的房屋為兇宅時(shí)是否構(gòu)成欺詐需要滿足民法的構(gòu)成要件,不是所有的隱瞞都構(gòu)成欺詐,需要有相應(yīng)的告知義務(wù)的存在,否則不是欺詐事實(shí)。而且即便構(gòu)成欺詐,從舉證和救濟(jì)的撤銷權(quán)的除斥期間等限制角度,實(shí)務(wù)中如何處理應(yīng)該予以注意對構(gòu)成要件的分析。

(3) 本文論述了瑕疵擔(dān)保,認(rèn)為出售兇宅構(gòu)成瑕疵擔(dān)保責(zé)任,但是要具體問題具體分析。兇宅依照市場交易秩序看會影響市場的價(jià)值,屬于價(jià)值瑕疵。但是如果特定買受人屬于對房屋生厭惡之情事,則可以適用合同法的94條第(5)款的規(guī)定主張解除合同;但是如果買受人不生厭惡之情,但是市場價(jià)值客觀減少則依照合同法111條主張減價(jià)請求權(quán)。

[ 1 ] 韋相蓮與歐陽宗澤等房屋買賣合同糾紛上訴案,東莞市中級人民法院(2014)東中法民一終字第36號,http:∥www.jufaanli.com/detail/533926b519a3a38a9541ed5360 feaa88/?q=兇宅&src=search.

[ 2 ] 吳國鋒與孟麗斯房屋買賣合同糾紛二審民事判決書,廊坊市中級人民法院(2015)廊民一終字第854號,http:∥www.jufaanli.com/detail/f5afbc1c1b3b60d677f011024 84931cb/?q=兇宅&src=search.

[ 3 ] 邱琦. 兇宅于純粹經(jīng)濟(jì)上損失[J]. 約旦裁判時(shí)報(bào), 第7期,2011(2):23.

[ 4 ] 陳聰富. 民法總則[M]. 2版,臺北:元照出版公司, 2016(2):292.

[ 5 ] 史尚寬. 民法總則[M]. 北京:中國政法大學(xué)出版社, 2000(3):424.

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【責(zé)任編輯 曹一萍】

Theoretical Analysis and Relief of Inauspicious House

XiaoPengfei

(Beijing Foreign Studies University, Beijing 100089, China)

The basic situation of the inauspicious house is introduced. Combined with the judicial practice on both sides of the straits, the legal determination of the inauspicious house is analyzed, and the definition and application of the standard of inauspicious house are presented. The relief way during the conclusion of the contract, fraud system, is analyzed. It points out that the fraud system has some limitations. It proposes that, it could be relieved by the flaw guarantee system of the contract law. If a particular buyer is disgusted with the vicious house, then he/she can claim to terminate the contract; if the buyer does not feel disgusted, the objective reduction of market value is in accordance with the contract law claims price reduction request.

definition of inauspicious house; fraud; defects of things

2017-03-13

中央高校基本科研業(yè)務(wù)專項(xiàng)基金資助項(xiàng)目(2017JX021)。

肖鵬飛(1988-),男,山東濰坊人,北京外國語大學(xué)碩士研究生。

2095-5464(2017)03-0307-05

D 923.6; D 923.8

A