我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)的多元化

靳婷

摘要：房地產(chǎn)對金融業(yè)具有天然的高度依賴。長期以來，房地產(chǎn)業(yè)形成了以銀行信貸為主的融資格局，為了應(yīng)對融資困局，房地產(chǎn)業(yè)不斷探求多元化的融資渠道。本文分析了目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，分析金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響并提出促使房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)多元化的政策措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資；開發(fā)資金結(jié)構(gòu)

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對金融業(yè)具有天然的依賴，隨著房地產(chǎn)金融市場效率的提高，可大大降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的交易成本。長期以來，房地產(chǎn)業(yè)形成了以銀行信貸為主的融資格局。為了應(yīng)對融資困境，房地產(chǎn)業(yè)不斷探求多元化的融資渠道。

在多種因素的綜合影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)以下特征：

（一）以銀行信貸為主導(dǎo)的單一企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的貸款依賴型特征。國有商業(yè)銀行自1986年起開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，至今銀行貸款仍是中國房地產(chǎn)業(yè)最主要的融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重應(yīng)在55%以上。

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資困境，房地產(chǎn)市場缺乏資金注入的高效渠道。

（二）股市成為區(qū)域和行業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)廠商融資的重要渠道

盡管銀行信貸仍然是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選，但對一些區(qū)域和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)廠商來說，股市已成為這些企業(yè)融資的重要渠道。隨著中國股市的發(fā)展和壯大，絕大多數(shù)區(qū)域或行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)廠商已成為上市公司，如行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)廠商萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等，一些區(qū)域品牌領(lǐng)導(dǎo)廠商如棲霞建設(shè)、泛海建設(shè)等，房地產(chǎn)上市企業(yè)融資額也不斷創(chuàng)出新高。

（三）其他融資渠道逐漸興起

其他融資渠道如房地產(chǎn)信托、私募基金、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等也是一種不容忽視的民間力量，在房地產(chǎn)企業(yè)融資中逐漸活躍。2002年以來，信托方式融資的條件較為寬松，形式也靈活多樣。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)，一定程度上打通了普通百姓進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、分享行業(yè)高速增長及超額利潤的路徑。

在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金的發(fā)展空間較大。對典當(dāng)融資而言，在短期小額資金融通的過程中，典當(dāng)融資十分靈活，但相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模小，融資成本也較高。

土地市場化程度不斷提高，土地供應(yīng)量亦隨之減少，房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行收緊銀根的壓力，土地交割又必須以在短期內(nèi)支付巨額土地出讓金為前提，房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的融資能力或雄厚的自有資金實(shí)力。有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)資金的房地產(chǎn)開發(fā)商與有資金卻難于拿到合適土地的房地產(chǎn)開發(fā)商合作，成為一種獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。

金融危機(jī)給我國房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)帶來了深刻的警示：一方面，我國的房地產(chǎn)業(yè)隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，在外部流動(dòng)性大量涌入的情況下，價(jià)格大幅上漲；另一方面我國的房地產(chǎn)金融市場落后，市場不健全，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關(guān)金融市場的不發(fā)達(dá)是我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)實(shí)矛盾。房地產(chǎn)金融市場的良性運(yùn)轉(zhuǎn)可以為房地產(chǎn)業(yè)提供有效的資金支持，從投資角度看，可以直接增加經(jīng)濟(jì)效率的潛在能力并促進(jìn)就業(yè)，但是過熱的房地產(chǎn)金融市場會(huì)促使通脹預(yù)期引發(fā)的非理性購買，就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫，并引發(fā)地產(chǎn)金融危機(jī)。這種現(xiàn)象在美國、泰國、中國香港和日本都有發(fā)生，相關(guān)部門對房地產(chǎn)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號。鑒于此，本文在上述分析的基礎(chǔ)上給出下列相關(guān)政策建議：

（1）政府應(yīng)該積極促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)：完善一級市場建設(shè)，加強(qiáng)二級市場建設(shè)，有條件的降低二級市場的準(zhǔn)入機(jī)制，并提供相關(guān)制度支持；大力推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的創(chuàng)新，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系；同時(shí)還應(yīng)對金融機(jī)構(gòu)自身的管理水平、業(yè)務(wù)能力不斷提升。

（2）適當(dāng)加大財(cái)政支持，推進(jìn)完善我國住房保障制度。我國房地產(chǎn)投融資體制已從財(cái)政撥款型轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行貸款型，而且正向市場調(diào)節(jié)型轉(zhuǎn)變，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源等方式已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道，國家的財(cái)政負(fù)擔(dān)進(jìn)一步減輕。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場最主要的問題是結(jié)構(gòu)性矛盾，相對于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資和住房建設(shè)總量已經(jīng)偏高，速度偏快，需求錯(cuò)位，住房保障問題日益突出。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，要在合理控制住房建設(shè)總量和增長速度的同時(shí)，充分運(yùn)用財(cái)政支出杠桿，促進(jìn)和引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)適合中低收入家庭的保障住房。在政策的具體應(yīng)用方式上，可以根據(jù)各地的不同情況，研究采取不同方式，盡快解決住房建設(shè)中的結(jié)構(gòu)性矛盾。

（3）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，規(guī)范企業(yè)融資行為，控制融資風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，資金的來源仍單一且不穩(wěn)定。應(yīng)合理引導(dǎo)籌資方式多樣化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組。首先，要積極推動(dòng)資本市場的發(fā)育，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集開發(fā)資金。特別是鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)通過證券市場實(shí)施資產(chǎn)重組。第二，要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺產(chǎn)業(yè)基金法。第三，要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動(dòng)性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也是重要的投資渠道。

（4）完善個(gè)人抵押按揭政策體系，防范償還風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了在較長時(shí)間內(nèi)，銀行貸款仍是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要供應(yīng)渠道。通過一系列的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)公司的開發(fā)貸款得到了有效控制，貸款金融風(fēng)險(xiǎn)降低，但以定金與預(yù)付款、個(gè)人抵押貸款為主的其他資金來源增長很快。這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道并沒有拓寬，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)，而銀行作為貸款的提供方承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面，警惕房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴于預(yù)付款、個(gè)人抵押貸款等資金來源，一旦項(xiàng)目滯銷，將帶來資金斷鏈的巨大風(fēng)險(xiǎn)，并采取一定的防范措施。另一方面，要防范個(gè)人抵押貸款快速增長可能帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)。

（5）完善外資投資房地產(chǎn)業(yè)的管理法律體系。在宏觀調(diào)控政策的影響和國際資本流動(dòng)性增強(qiáng)下，外資已經(jīng)從傳統(tǒng)的合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^多種渠道更為廣泛地參與中國的房地產(chǎn)業(yè)。針對外資購買住房，有關(guān)部門和一些城市出臺了限制政策，對購買條件進(jìn)行了規(guī)范。但對外資通過收購并購、外資產(chǎn)業(yè)基金等一些新的形式和通過更為隱蔽的渠道參與房地產(chǎn)業(yè)的行為，應(yīng)盡快完善相關(guān)法律法規(guī)。