房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理的分析

范華威

摘 要：隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。在新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的生命線，因此加強(qiáng)成本的管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作而言是重中之重。在保證質(zhì)量、進(jìn)度、安全的前提下，節(jié)約成本，創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵因素之一，也是企業(yè)生存的根本，成本管理成為項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，本文從項(xiàng)目開發(fā)的各階段對(duì)成本管理進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

關(guān)鍵詞：成本管理；合同管理；工期控制；全過程控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.23.053

1 成本管理的定義

以往的成本管理只注重施工后的成本管理，忽略了施工前的成本管理，成本管理應(yīng)是貫穿在施工項(xiàng)目從招投標(biāo)階段開始直到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全過程管理，忽略前期的成本管理會(huì)造成后期成本的失控，最終對(duì)企業(yè)效益造成損失，因此，成本管理要從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段進(jìn)行全面的控制。

2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程中比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響巨大。

設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理、科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)。但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從而影響了項(xiàng)目成本的有效控制，提高設(shè)計(jì)階段對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重視對(duì)項(xiàng)目成本的影響是極其重要的。

針對(duì)目前設(shè)計(jì)人經(jīng)濟(jì)觀念淡薄的情況，可以在設(shè)計(jì)合同中約定增加設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用額度限制條款，例如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的費(fèi)用，也可通過邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)優(yōu)化單位對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行合理優(yōu)化，并建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，達(dá)到減少項(xiàng)目的建設(shè)成本的目標(biāo)。

3 招標(biāo)階段的成本控制

工程招標(biāo)包括施工招標(biāo)和材料設(shè)備招標(biāo)兩個(gè)方面，通過招標(biāo)選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位和材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目成本乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

3.1 招標(biāo)過程中成本控制

招標(biāo)過程中成本控制應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，并進(jìn)行實(shí)地考察，避免一些不能滿足項(xiàng)目要求的單位和材料供應(yīng)商進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。②做好招標(biāo)文件的編制工作。預(yù)算管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。③合理價(jià)位者中標(biāo)，杜絕一味尋求最低價(jià)中標(biāo)，以免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂“合理低價(jià)”，是在保證質(zhì)量、工期的前提下的合理低價(jià)。

3.2 做好合同的簽訂工作

做好合同的簽訂工作，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式，違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，應(yīng)通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行明確；充分考慮在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發(fā)生，合理規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，有效減低項(xiàng)目的成本。

4 施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。

4.1 通過科學(xué)組織控制成本

建立科學(xué)管理制度，追求項(xiàng)目投資的有效控制，按照管理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。編制施工成本控制工作計(jì)劃，確定合理、詳細(xì)的工作流程，通過對(duì)配置的優(yōu)化及各生產(chǎn)要素的合理使用、動(dòng)態(tài)管理，有效地控制成本，同時(shí)做好月度工程付款臺(tái)賬，隨時(shí)掌握付款情況，合理使用資金。

4.2 通過新工藝、新技術(shù)對(duì)成本進(jìn)行控制

在對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的絕大部分，因此選用新工藝、新材料可有效節(jié)約成本。

4.3 加強(qiáng)變更簽證管理

工程的變更簽證應(yīng)嚴(yán)格按照施工合同及招標(biāo)文件中相關(guān)內(nèi)容的約定進(jìn)行執(zhí)行，任何與合同及招標(biāo)文件中所確定的內(nèi)容相違背的變更簽證一概不予認(rèn)可。

設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)文件為施工的主要依據(jù)，未經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位的同意不得進(jìn)行任何更改，隨意更改所產(chǎn)生的變更簽證不予認(rèn)可。

任何形式的變更申請(qǐng)需向建設(shè)單位提交變更申請(qǐng)，并在變更申請(qǐng)中寫明變更內(nèi)容及變更原因，并附相關(guān)文件及現(xiàn)場(chǎng)圖片，經(jīng)監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位各相關(guān)部門簽字確認(rèn)后，變更方可生效。

現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的簽證必須留有文字或影像資料，將記錄或影像資料、相應(yīng)圖紙（可清楚表達(dá)部位、尺寸的簡(jiǎn)圖）及簽證單報(bào)于監(jiān)理單位核實(shí)。經(jīng)監(jiān)理單位確認(rèn)情況屬實(shí)，并由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人對(duì)所發(fā)生實(shí)際工程量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，簽字確認(rèn)后報(bào)送至建設(shè)單位，經(jīng)建設(shè)單位審核合格并簽字后方可生效。

對(duì)發(fā)生類似如下問題所引起的變更簽證不予認(rèn)可：①未經(jīng)監(jiān)理單位復(fù)核或驗(yàn)收的施工內(nèi)容。②因總包單位施工質(zhì)量不合格、不符合建設(shè)程序或施工材料不合格、使用未經(jīng)確認(rèn)的材料所造成的返工問題。③已完工部位進(jìn)行交接但沒有交接記錄，交接后因后續(xù)施工對(duì)已經(jīng)完工部位造成破壞引起的返工問題。④因總包單位管理不當(dāng)或未按照施工方案進(jìn)行施工造成的損

失。⑤在合同和招標(biāo)文件中明確約定的由總包單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用、施工措施費(fèi)和施工配合費(fèi)。

核對(duì)總包單位投標(biāo)文件中是否已有適用變更簽證內(nèi)容的價(jià)格。如果有，則執(zhí)行相關(guān)價(jià)格；如果沒有，則參考類似價(jià)格；如果無類似價(jià)格，則應(yīng)先要求總包單位申報(bào)價(jià)格，經(jīng)公司相關(guān)部門審核后進(jìn)行后續(xù)工作。

全面考慮變更簽證所產(chǎn)生的一切效益是否會(huì)引起額外的變更簽證或索賠事件發(fā)生。

對(duì)所申報(bào)的變更簽證進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，核查內(nèi)容是否有重合；核查在增加工程量的同時(shí)是否有工程量的核減；核查所申報(bào)內(nèi)容是否有與資料不符的地方等問題。

4.4 加強(qiáng)合同付款管理

加強(qiáng)合同管理，充分理解和熟悉合同的各項(xiàng)條款，利用合同條款隨時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)中的糾紛問題；充分核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)的履約請(qǐng)款，避免索賠的發(fā)生。對(duì)總包單位未履約或未按時(shí)履約完成的請(qǐng)款，根據(jù)合同條款適時(shí)提出反索賠，對(duì)總包單位違反合同約定的情況堅(jiān)決按照合同約定進(jìn)行罰款處罰，并在每次工程款付款時(shí)落實(shí)到位。

做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控，對(duì)總包單位申報(bào)的付款申請(qǐng)要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程量核實(shí)，存在工程量不屬實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)存在安全質(zhì)量問題未整改到位、驗(yàn)收不合格等情況不予工程款支付。

5 竣工階段的成本控制

竣工階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

6 結(jié)束語

長(zhǎng)期以來，相關(guān)人員習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是相輔相成的。項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，成本管理才會(huì)出效益。

〔編輯：王霞〕