城市小區(qū)停車位權屬的法律問題研究

許麗娟

[摘要]城市小區(qū)停車位權屬及其收益歸屬問題日益成為小區(qū)矛盾的焦點。從法律法規(guī)層面對小區(qū)停車位存在的問題及成因進行科學分析，完善相關制度性立法，對解決小區(qū)車位權屬糾紛具有重要的意義。

[關鍵詞]停車位；性質；權屬

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.177

目前，城市小區(qū)停車位權屬及其收益歸屬問題日益成為小區(qū)矛盾的焦點。從法律層面探尋小區(qū)停車位的權屬規(guī)定問題，有助于明確城市小區(qū)的車位權屬，塑造和諧健康的小區(qū)環(huán)境。

1城市小區(qū)停車位權屬存在的問題

小區(qū)停車位權屬問題不明，就無法準確區(qū)劃小區(qū)車位的性質，并明確其歸屬權限。明確城市小區(qū)停車位權屬的問題，是解決城市小區(qū)車位矛盾的關鍵點和切入點。

1.1專有、共有和約定之爭

城市小區(qū)停車位主要有地下停車位、地下車庫、地面停車位、地面車庫、架空層車位、人防工程車位、樓頂層車位、機械車位等形式。對于這些停車位的權屬問題，在實際操作層面，因停車位的性質不一樣，按照《物權法》第74條規(guī)定，造成了車位的權屬劃分存在較大的爭議：一是小區(qū)的停車位均屬于小區(qū)整個建筑本身，車位應當歸開發(fā)商所有，開發(fā)商通過售賣實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主對于車位的所有權；二是為了確保小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先使用，防止“天價車位”的出現(xiàn)，將小區(qū)車位全部定性為業(yè)主共有，開發(fā)商售賣時有明確權屬的情況下，可以通過權屬購買實現(xiàn)業(yè)主共有；三是超越小區(qū)停車位的專有和共有之爭，便于實際操作，提出來可以由當事人（主要是開發(fā)商和業(yè)主）進行約定來界定小區(qū)車位的歸屬問題。

1.2停車位性質：民用和國防之爭

依據(jù)《人民防空法》第5條“誰投資、誰受益”的相關規(guī)定，車位是開發(fā)商投資建造的，權屬應歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可通過售賣、租賃實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的所有和使用；但是人防工程又具有公共的性質，應歸國家所有?？梢?，小區(qū)內任何車位都存在戰(zhàn)時作為國家戰(zhàn)爭軍需資源被無償征用的可能。因此，小區(qū)停車位就兼具雙重屬性，既是民用又是軍用的。參照《人民防空法》對地下人防工程戰(zhàn)時歸國家所有，平時為經濟建設和人民生活服務軍、民兩用的原則，小區(qū)不僅是地下停車位，甚至是所有停車位應確保國家戰(zhàn)時優(yōu)先使用，其所有權應歸國家所有，開發(fā)商和業(yè)主只能取得車位的使用權。

1.3新型停車位歸屬界定之爭

小區(qū)新型停車位，主要是指新開發(fā)的樓房頂層車位和機械車位。對于新型停車位的性質，既是物權法規(guī)定范圍內的，又是物權界定比較模糊的部分。樓房頂層停車位是充分利用小區(qū)建筑的空間開發(fā)的停車位，作為整個建筑物的公共組成部分而存在歸業(yè)主共有；但是頂樓空間一般在開發(fā)商售賣時就把樓頂?shù)氖褂脵啵ㄒ蚬不顒有枰牟糠殖猓┳鳛闃I(yè)主專有讓渡給頂樓業(yè)主使用，造成了架空層車位的性質之爭。同時，機械車位因其具有流動性，無法進行不動產確權登記。因此，在權屬不明的情況下開發(fā)商和業(yè)主均不愿意冒風險采用該種車位。

2小區(qū)停車位權屬問題的成因

圍繞小區(qū)停車位權屬的問題，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失或不甚明確，導致了各地法院判決案例五花八門。

2.1停車位權屬的適用法規(guī)理解多元化

《物權法》第74條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！币环矫妫⒎ㄈ∠虻拿鞔_化，建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，意味著保護業(yè)主的權益優(yōu)先。另一方面，對開發(fā)商權益的一定限制，開發(fā)商無權自主決定用于停放汽車的車位、車庫的權益分配。而且，本條對開發(fā)商有一定的強制性。意味著只要小區(qū)業(yè)主未以明示的方式放棄權利，開發(fā)商就無權將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車。另外，《物權法》第42條規(guī)定因公共利益需要，可以依照法律程序征收個人的房屋及其他不動產，《中國人民防空法》對地下人防工程在戰(zhàn)時的使用方面，也作出可無償征用的規(guī)定。這造成了小車位的權利的歸屬理解分歧。

2.2停車位的上位法和地方法規(guī)銜接錯位

關于小區(qū)停車位的權屬的規(guī)定主要集中在《物權法》第74條，其關鍵點在于規(guī)定建筑區(qū)劃內的停車位首先滿足業(yè)主需要，歸屬問題可約定，小區(qū)公共部分的停車位屬業(yè)主共有。作為上位法的《物權法》，并沒有明確小區(qū)車位的權屬問題，只是在確保業(yè)主需要的前提下，僅僅明確了小區(qū)建筑的公共部分停車位為業(yè)主共有，強調權屬問題的解決方式可以通過約定實現(xiàn)，并未對權屬問題有明確的規(guī)定。這造成了地方性法規(guī)按照小區(qū)停車位的自己定性，出臺約定的指導性意見，形成了約定的多元向度，法院判決也是各有千秋。例如，《深圳市房地產開發(fā)項目停車建設及處分管理辦法》（草案）中，就將配建停車位的權屬劃歸全體業(yè)主，而增設停車位的權屬則為開發(fā)商所有。

2.3法律法規(guī)滯后于小區(qū)停車位發(fā)展需要

小區(qū)新型停車位的出現(xiàn)，缺少立法的定性和指導性法規(guī)保護。因新事物的出現(xiàn)尚需研判，《物權法》尚未對新型停車位的物權、產權進行明確的定性，導致了地方性法規(guī)立法因不能無上位法依據(jù)，又不能擅自定性，導致了地方性法規(guī)暫時無法對新型停車位及時作出立法。這造成了城市小區(qū)停車位的立法滯后、法規(guī)內容多樣、法院判案結果有可能大相徑庭。

3小區(qū)停車位歸屬權問題的完善立法建議

停車位的產權歸屬，可謂眾說紛紜。這一涉及社會、法律兩個層面的問題，引起了政府、學界和民眾的廣泛關注。小區(qū)停車位所有糾紛的重點在于小區(qū)車位歸屬權與使用權不明確，實現(xiàn)小區(qū)停車位的權屬問題科學劃分，筆者認為可從以下3個方面入手進行立法。

3.1增強小區(qū)停車位定性的可操作性

城市小區(qū)停車位的性質和權屬問題緊密相關，車位性質在某種程度上決定了車位的權屬。小區(qū)停車位的性質多元化、復雜化傾向越來越明顯，小區(qū)新型停車位的出現(xiàn)，更加強化了這一趨勢。如何確保業(yè)主在正常使用車位的原則下，化繁為簡、清晰明確、精準到位對小區(qū)停車位進行性質劃分，進而明確其權屬約定，可考慮將小區(qū)停車位定性為建筑區(qū)劃內和建筑區(qū)劃外兩類，建筑區(qū)劃內的由開發(fā)商負責投資管理，業(yè)主通過不高于成本價50%，通過約定合同購買實現(xiàn)權屬；建筑區(qū)劃外的停車位，由全體業(yè)主共有，委托物業(yè)公司或者業(yè)主委員會負責管理其成本和收益。

3.2立法確保業(yè)主全面掌握停車位信息

城市小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間對于小區(qū)停車位信息存在不對稱，為便于業(yè)主對于車位權屬情況的科學決策，可通過立法建立小區(qū)停車位信息公開制度，確保業(yè)主在全面掌握小區(qū)停車位基本信息的情況下，作出科學的判斷和理性的選擇。通過對業(yè)主公開小區(qū)建筑規(guī)劃附圖，定時公布小區(qū)車位售賣、租賃的使用情況，使開發(fā)商和業(yè)主之間實現(xiàn)對小區(qū)停車位的信息共有，實現(xiàn)小區(qū)停車位權屬的讓渡和分割。

3.3明確將小區(qū)停車位納入政府不動產登記

城市小區(qū)停車位種類較多，且在不斷拓展停車的范圍，創(chuàng)造新型停車平臺，在客觀上要求必須明確界定車位的產權、物權、物役權。將城市小區(qū)所有類型的停車位均納入不動產登記中來，對其產權歸屬進行不動產登記，特別是對機械性停車位等新型車位建立靈活的可申請撤銷的不動產登記制度，能夠促進城市小區(qū)停車位的健康良性發(fā)展，優(yōu)先滿足小區(qū)居民的停車使用，緩解車位矛盾之爭。

參考文獻：

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