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    “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響探析

    2017-03-29 21:36:23余舟
    中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2017年1期
    關(guān)鍵詞:稅負(fù)影響房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增

    余舟

    【摘 要】“營(yíng)改增”是我國(guó)的一項(xiàng)稅收政策改革計(jì)劃,并已經(jīng)逐漸落實(shí)到實(shí)踐稅收工作中,這使各企業(yè)在稅負(fù)方面存在增加與減少的探討與研究。房地產(chǎn)是我國(guó)規(guī)模比較龐大的大型產(chǎn)業(yè)鏈,在“營(yíng)改增”政策實(shí)施下,房地產(chǎn)企業(yè)抓住稅收優(yōu)惠政策,延續(xù)了房地產(chǎn)增值稅的抵扣鏈條,使重復(fù)稅收現(xiàn)象不再出現(xiàn),大大降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,并且在稅負(fù)方面得到了良好的改善。本文針對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響進(jìn)行探析。

    【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅負(fù)影響

    營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)其企業(yè)營(yíng)業(yè)總額進(jìn)行稅費(fèi)征收,實(shí)際上并不含有毛收入征稅內(nèi)容。同時(shí),針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要重新進(jìn)行營(yíng)業(yè)全額征稅,出現(xiàn)重復(fù)稅收情況,這使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況也就越來(lái)也嚴(yán)重。為了減輕各企業(yè)稅負(fù)情況,提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力,創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益,國(guó)家稅務(wù)總局進(jìn)行了一次政策性的改革,“營(yíng)改增”就是稅收政策改革的重點(diǎn),這一政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)明顯的影響與變化,下面對(duì)其進(jìn)行分析。

    一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

    原本的不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)為5%,2016年5月實(shí)施“營(yíng)改增”稅收政策,其不動(dòng)產(chǎn)按11%稅率繳納增值稅。

    1.轉(zhuǎn)讓自建或委托建造的房產(chǎn),全額計(jì)征

    銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額是以納稅人所銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的總額計(jì)算,包括不動(dòng)產(chǎn)全部?jī)r(jià)格以及價(jià)外費(fèi)用。以某房地產(chǎn)公司自建商品房為例,其商品房收入總額為8000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該商品房的有關(guān)支出為:獲得土地使用權(quán)所支付的1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2000萬(wàn)元(取得可抵扣稅率為11%增值稅專(zhuān)用發(fā)票1500萬(wàn)元,取得可抵扣稅率為6%增值稅專(zhuān)用發(fā)票500萬(wàn)元),期間費(fèi)用800萬(wàn)元;該房地產(chǎn)公司所在地政府規(guī)定用于計(jì)算土地增值稅的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的營(yíng)業(yè)稅稅率是5%。

    “營(yíng)改增”前稅負(fù)計(jì)算:營(yíng)業(yè)稅為:8000×5%=400萬(wàn)元,城市維護(hù)建設(shè)稅為:400×7%=28萬(wàn)元,教育費(fèi)附加為:400×5%=20萬(wàn)元,土地增值稅計(jì)算:增值額為:8000-(1000+2000)-3000×10%-448-3000×20%=3652萬(wàn)元,增值率為:3652÷(3000+300+448+600)=83.99%,土地增值稅為:3652×40%-(3000+300+448+600)×5%=1460.8-217.4=1243.4萬(wàn)元,企業(yè)所得稅為:(8000-1000-2000-448-1243.4-800)×25%=627.15萬(wàn)元,稅負(fù)合計(jì):400+28+20+1243.4+627.15=2318.55萬(wàn)元。

    “營(yíng)改增”后稅負(fù)計(jì)算:增值稅進(jìn)項(xiàng)稅為:1500/1.11×1 1%+500/1.06×6%=148.65+28.31=176.96萬(wàn)元,增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅為:8000/1.11×11%=792.79萬(wàn)元,應(yīng)交增值稅為:792.79-176.96=615.83萬(wàn)元,城市維護(hù)建設(shè)稅為:615.83×7%=43.1萬(wàn)元,教育費(fèi)附加為615.83×5%=30.79萬(wàn)元,土地增值稅計(jì)算:增值額為:8000/1.11-(1000+2000)-3000×10%-615.83-43.1―30.79-3000×20%=2617.49萬(wàn)元,增值率為2617.49÷7306.31=35.82%,土地增值稅為:2617.49×30%=785.24萬(wàn)元,企業(yè)所得稅為:(8000/1.11-1000-2000-43.1-30.79-785.24-800)×25%=637.02萬(wàn)元,稅負(fù)合計(jì):615.83+43.1+30.79+785.24+6 37.02=2111.98萬(wàn)元。

    通過(guò)對(duì)“營(yíng)改增”實(shí)施前后稅負(fù)計(jì)算得知,“營(yíng)改增”對(duì)自建或者委托建造的房產(chǎn)可降低納稅人房地產(chǎn)公司的稅負(fù)。稅種和稅率的變化,可以使企業(yè)的稅負(fù)發(fā)生變化,其變化程度跟企業(yè)規(guī)模或者企業(yè)項(xiàng)目的不同會(huì)存在差異,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是與企業(yè)毛收入值有關(guān),毛收入高其稅負(fù)就會(huì)增加,若是毛收入低也有可能降低稅負(fù)。

    2.轉(zhuǎn)讓外購(gòu)或抵債所得的房產(chǎn)

    納稅人轉(zhuǎn)讓或者銷(xiāo)售其購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)或者抵債的不動(dòng)產(chǎn),營(yíng)業(yè)額=總收入-購(gòu)買(mǎi)(抵債)價(jià)款。

    (1)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)公司稅負(fù)增加

    例如:某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售商品房,獲得的銷(xiāo)售收入為600萬(wàn)元,該商品房賣(mài)給房地產(chǎn)的價(jià)格為200萬(wàn)元。下面按照該房地產(chǎn)銷(xiāo)售與購(gòu)進(jìn)情況分別進(jìn)行“營(yíng)改增”前后稅負(fù)計(jì)算,其“營(yíng)改增”前銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅率5%,“營(yíng)改增”后實(shí)施增收增值稅,其稅率定為11%,按購(gòu)進(jìn)商品房時(shí)已獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票,稅負(fù)結(jié)果計(jì)算如下:

    “營(yíng)改增”前稅負(fù)計(jì)算:營(yíng)業(yè)稅為:600×5%=30萬(wàn)元,企業(yè)所得稅為:(600-200-30)×25%=92.5萬(wàn)元,稅負(fù)合計(jì):30+92.5=122.5萬(wàn)元。

    “營(yíng)改增”后稅負(fù)計(jì)算:增值稅進(jìn)項(xiàng)稅為:200×11%=22萬(wàn)元,增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅為:600×11%=66萬(wàn)元,應(yīng)交增值稅為:66-22=44萬(wàn)元,企業(yè)所得稅為:(600-200)×25%=100萬(wàn)元,稅負(fù)合計(jì):44+100=144萬(wàn)元。

    (2)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)公司稅負(fù)減少

    仍以該公司銷(xiāo)售商品房為例,若是銷(xiāo)售收入為300萬(wàn)元,購(gòu)進(jìn)價(jià)為200萬(wàn)元,“營(yíng)改增”前銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5%,“營(yíng)改增”后銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)增收增值稅,稅率為11%,假設(shè)進(jìn)購(gòu)該商品房時(shí)已獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票,稅負(fù)結(jié)果計(jì)算如下:

    “營(yíng)改增”前稅負(fù)計(jì)算:營(yíng)業(yè)稅為:300×5%=15萬(wàn)元,企業(yè)所得稅為:(300-200-15)×25%=21.25萬(wàn)元,稅負(fù)合計(jì):15+21.25=36.25萬(wàn)元。

    “營(yíng)改增”后稅負(fù)計(jì)算:增值稅進(jìn)項(xiàng)稅為:200×11%=22萬(wàn)元,增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅為:300×11%=33萬(wàn)元,應(yīng)交增值稅為:33-22=11萬(wàn)元,企業(yè)所得稅為:(300-200)×25%=25萬(wàn)元,稅負(fù)合計(jì):25+11=36萬(wàn)元。

    根據(jù)以上不同的稅率以及銷(xiāo)售額其房地產(chǎn)稅負(fù)計(jì)算可以看出,影響稅負(fù)的增加與減少期因素主要有兩個(gè)方面,其一,“營(yíng)改增”稅率的變化;其二不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售總額與進(jìn)購(gòu)價(jià)之間的差價(jià)影響。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自建或委托建造不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓外購(gòu)或抵債所得不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)增減,與稅率變化、增值額營(yíng)業(yè)額之間的毛收入多少有很大的關(guān)系。

    二、房地產(chǎn)稅負(fù)增加的原因

    1.購(gòu)買(mǎi)工程物資的專(zhuān)用發(fā)票難以取得

    “營(yíng)改增”實(shí)行后,營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)化為增值稅,增值稅計(jì)算公式為:增值稅=收入總額—購(gòu)進(jìn)支付。所取得不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)進(jìn)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的多少直接影響到房地產(chǎn)稅負(fù)增加與減少。

    房地產(chǎn)自建或委托建造的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中,會(huì)涉及到物資購(gòu)進(jìn)問(wèn)題,相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票取得存在困難,例如:在購(gòu)進(jìn)物資時(shí),物資有可能是來(lái)自納稅人自己的公司,購(gòu)進(jìn)時(shí)會(huì)取得合理的增值稅專(zhuān)用發(fā)票;若是在規(guī)模較小的公司采購(gòu),或者是通過(guò)個(gè)體工商戶、個(gè)人手中進(jìn)行采購(gòu),合理的增值稅專(zhuān)用發(fā)票取得便有一定的難度,這就會(huì)使房地產(chǎn)物資購(gòu)進(jìn)方面的增值稅專(zhuān)用發(fā)票存在難以取得的情況,進(jìn)而失去抵扣環(huán)節(jié),增值稅因此增加,實(shí)際上就是稅負(fù)出現(xiàn)增加現(xiàn)象。

    2.接受勞務(wù)的專(zhuān)用發(fā)票難以取得

    房地產(chǎn)自建或委托建造的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中,同樣也會(huì)涉及到人工費(fèi)的問(wèn)題,一般情況下人工成本大約占總房產(chǎn)成本的25%左右,也就是需要很多的工作人員完成建筑、安裝等任務(wù),而房地產(chǎn)屬于規(guī)模較大、建筑項(xiàng)目多、管理事項(xiàng)繁瑣的特殊企業(yè),由房地產(chǎn)企業(yè)全權(quán)管理又會(huì)一定的難度。因此,很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過(guò)其他施工單位進(jìn)行項(xiàng)目承包,或者委托建造的方法,由各承包商來(lái)完成建筑任務(wù)。而承包商多數(shù)都是規(guī)模較小的建筑企業(yè),甚至還有一些由農(nóng)民工組成的施工隊(duì)伍,對(duì)開(kāi)具增值稅裝用發(fā)票的能力不足,這也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在人工成本上無(wú)法做抵扣。同時(shí),根據(jù)“營(yíng)改增”政策內(nèi)容中的相關(guān)規(guī)定,規(guī)模較小的企業(yè)其支付的增值稅稅率為3%,而房地產(chǎn)企業(yè)所交的增值稅稅率為11%,期間的差價(jià)則需有房地產(chǎn)企業(yè)自行承擔(dān),稅負(fù)也就隨之增加。

    3.高毛利造成房地產(chǎn)稅負(fù)增加

    毛利(毛收入)是指銷(xiāo)售總額減去購(gòu)置成本后所剩余的款額,毛利的多少直接影響到增值額的多少,同時(shí)也對(duì)稅負(fù)產(chǎn)生相應(yīng)的影響?!盃I(yíng)改增”實(shí)行后,增值額度越高,其稅負(fù)就會(huì)越高;相反,增值稅低稅負(fù)也會(huì)降低??梢哉f(shuō)“營(yíng)改增”政策具有一定的合理性,并不是所有毛利都會(huì)影響稅負(fù)的增加,在毛利較低的時(shí)候,房地產(chǎn)在稅負(fù)方面會(huì)獲得相應(yīng)的利好,高毛利是造成房地產(chǎn)稅負(fù)增加的直接原因。

    三、企業(yè)采取的相關(guān)措施

    1.提高內(nèi)部人員的納稅意識(shí)

    “營(yíng)改增”實(shí)行后,可以說(shuō)是給房地產(chǎn)稅負(fù)方面帶來(lái)極大的益處。而如何利用“營(yíng)改增”政策實(shí)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)效益,則需要改變傳統(tǒng)的納稅意識(shí),“營(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物資購(gòu)進(jìn)方面要求不高,如果繼續(xù)下去,只會(huì)使稅負(fù)增加。因此,需要從取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票方面進(jìn)行調(diào)整,加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理,可設(shè)立稅務(wù)崗位專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)發(fā)票管理,聘用稅務(wù)知識(shí)以及業(yè)務(wù)能力的專(zhuān)業(yè)人才,熟悉“營(yíng)改增”政策的相關(guān)知識(shí),提高納稅意識(shí),并制定相應(yīng)的納稅發(fā)票管理制度,以適應(yīng)“營(yíng)改增”的改革而做好準(zhǔn)備工作。避免在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象;及時(shí)取得發(fā)票,不拖延;加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作,提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量。

    2.選擇適當(dāng)?shù)墓?yīng)商

    對(duì)于自建或委托建造的房地產(chǎn)企業(yè),在“營(yíng)改增”之前繳納的是營(yíng)業(yè)稅,對(duì)于購(gòu)買(mǎi)工程物資或者其它一些輔助性建筑材料的銷(xiāo)售方是否是一般納稅人不影響企業(yè)的稅負(fù),在此過(guò)程中取得的發(fā)票也不具有抵扣的作用。但在“營(yíng)改增”后,購(gòu)買(mǎi)工程物資過(guò)程中取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以直接抵扣,如果沒(méi)有取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票則直接導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加。因此,企業(yè)在自建或委托建造購(gòu)買(mǎi)的工程物資的過(guò)程中盡可能取得可抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票,這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)和一般納稅人的供應(yīng)商合作,可以降低稅負(fù)。

    3.加強(qiáng)員工工資的管理

    在房地產(chǎn)企業(yè)中員工工資所占的成本比例是整個(gè)企業(yè)的四分之一,所以,在房地產(chǎn)企業(yè)中必須要加強(qiáng)員工工資的管理。在房地產(chǎn)企業(yè)成本支出中,其中工資方面的支出主要是給施工工人發(fā)放的工資和給房地產(chǎn)企業(yè)職工發(fā)放的工資。其中,施工工人的工資與企業(yè)職工的工資性質(zhì)是不同的,施工工人只有在房地產(chǎn)施工建筑開(kāi)工過(guò)程中才能夠領(lǐng)取到工資,而企業(yè)職工屬于常年在房地產(chǎn)辦公,因此屬于企業(yè)日常開(kāi)支。通常情況下,企業(yè)職工工作所產(chǎn)生的稅款都需要?jiǎng)趧?wù)企業(yè)來(lái)繳納,如果在繳納稅務(wù)的過(guò)程中能夠獲得增值稅的特定發(fā)票,則能夠減少相應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額,減少房地產(chǎn)繳稅負(fù)擔(dān),因此房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作伙伴時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇規(guī)模較大的承包商。

    4.轉(zhuǎn)變勞動(dòng)模式

    自建或委托建造的房產(chǎn)企業(yè),多以人工勞動(dòng)力為主、機(jī)器為輔,勞動(dòng)力成本所占總成本的比例較大,根據(jù)實(shí)際情況,勞動(dòng)力成本大多不可以抵扣。因此為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù),可以漸漸改變企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,以先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)流水線等固定資產(chǎn)去替代勞動(dòng)力,投入到建筑施工中,以此減少勞動(dòng)力支出,并且購(gòu)進(jìn)先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)流水線等固定資產(chǎn)有進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。不僅提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率,還可以抵減部分的銷(xiāo)項(xiàng)稅額,降低了房地產(chǎn)企業(yè)稅收,提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 許亞敏.試論營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響及應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2015(4Z).

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    [3] 李婧,郝洪.營(yíng)業(yè)稅改增值稅對(duì)企業(yè)稅負(fù)及利潤(rùn)影響——基于上海試點(diǎn)方案的研究[J].財(cái)會(huì)通訊,2012(31).

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