淺談物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算管理

深圳市萊蒙商業(yè)投資管理有限公司 盧維鈞

淺談物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算管理

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近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及存量資產(chǎn)的快速增長對物業(yè)管理服務(wù)提出越來越多的需求，物業(yè)管理類企業(yè)也順應(yīng)時(shí)局，如雨后春筍般迅速成長起來。但受物業(yè)管理行業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入-物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)定價(jià)往往偏低且不能隨意變動的影響，大部分物業(yè)管理類企業(yè)并不能很好的盈利或?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展。因此，如何在眾多的競爭對手中脫穎而出并實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)思考的問題。

全面預(yù)算管理作為現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段之一，同樣適用于物業(yè)管理企業(yè)。如何應(yīng)用全面預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是本文探討的中心問題。

一、物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略特點(diǎn)

(一)物業(yè)管理企業(yè)的定位

目前市場上大部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是應(yīng)開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品銷售及售后服務(wù)需要而衍生出來的附屬公司，其創(chuàng)立的初始目的是為了配合和促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)品銷售及開發(fā)品牌的延伸，因此，這類物業(yè)管理企業(yè)，其品質(zhì)服務(wù)是放在第一位的，可以被定位為房地產(chǎn)企業(yè)的衍生品，其戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)是品質(zhì)至上、服務(wù)于銷售。而應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)的需求，市場上同樣存在于另一類物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)不依附于任何開發(fā)商，以其靈活的經(jīng)營管理模式廣泛存在于市場，其戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)和方向是經(jīng)濟(jì)效益最大化。

(二)不同戰(zhàn)略方向的物業(yè)管理企業(yè)的管理特征

基于不同類別和不同發(fā)展階段的物業(yè)公司，因戰(zhàn)略導(dǎo)向不同，其管理特征也存在區(qū)別。對于主要服務(wù)于開發(fā)企業(yè)的物業(yè)類公司，在管理中側(cè)重于成本費(fèi)用和品質(zhì)提升的匹配性，盈利并非第一位。純粹市場化運(yùn)作的物業(yè)公司則以經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的，側(cè)重于保證收繳率，發(fā)展多經(jīng)創(chuàng)收以及對成本費(fèi)用的精細(xì)化管理。

二、物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算的含義

物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段，是在企業(yè)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，明確當(dāng)年或預(yù)算期的經(jīng)營政策和目標(biāo)后，通過事前預(yù)測、事中分析控制、事后績效考核實(shí)現(xiàn)當(dāng)年或預(yù)算期戰(zhàn)略目標(biāo)落地的管理方式。具體內(nèi)容包括全面預(yù)算的編制、全面預(yù)算的執(zhí)行和考核。

三、物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算編制的流程及內(nèi)容

(一)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算編制流程

在明確物業(yè)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向的前提下，物業(yè)類企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步確定預(yù)算期的經(jīng)營策略和經(jīng)營目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上開展全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理的具體工作通常是由公司或單位負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，在預(yù)算管理委員會的牽頭和組織下進(jìn)行。實(shí)務(wù)中，物業(yè)公司可以各物業(yè)管理項(xiàng)目（或物業(yè)管理處）為獨(dú)立預(yù)算管理主體，預(yù)算管理委員會成員由各部門負(fù)責(zé)人組成，在明確預(yù)算編制規(guī)則和預(yù)算編制期的經(jīng)營目標(biāo)后，由財(cái)務(wù)部發(fā)起預(yù)算編制流程，工程部、品質(zhì)部、安管部、綜合部等各業(yè)務(wù)和職能部門全面參與，各部門完成本部門預(yù)算后交財(cái)務(wù)匯總，財(cái)務(wù)部完成項(xiàng)目預(yù)算匯總后交總公司合并審核，通過總部與項(xiàng)目、部門之間的審核、溝通甚至是pk后完成當(dāng)年或一定期間的預(yù)算編制，并最終通過決策層的審批后下發(fā)。

(二)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算編制的主要內(nèi)容

由于物業(yè)行業(yè)屬于輕資產(chǎn)服務(wù)類的行業(yè)，通常負(fù)債率不高，因此，物業(yè)類企業(yè)編制預(yù)算時(shí)會側(cè)重收入、成本、費(fèi)用、利潤、現(xiàn)金流等利潤表和現(xiàn)金流量表各要素指標(biāo)，預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表會占相對次要的地位。

物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算編制的收入主要包括向物業(yè)管理費(fèi)收入、和開發(fā)商結(jié)算的營銷配合費(fèi)、籌備費(fèi)收入、開發(fā)商給與的補(bǔ)貼收入、停車場收入、特約經(jīng)營服務(wù)收入、臨時(shí)場地及廣告收入、多種經(jīng)營收入、能耗銷售收入等。由于酬金制和包干制的不同，實(shí)行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)還需根據(jù)合同預(yù)算酬金收入。而物業(yè)管理費(fèi)作為物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源，要求在按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和面積計(jì)算的物業(yè)管理費(fèi)收入基礎(chǔ)上，根據(jù)往年的收費(fèi)經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)年的經(jīng)營目標(biāo)估測收繳率，通過收繳率預(yù)計(jì)當(dāng)年實(shí)收的物業(yè)管理費(fèi)，并在現(xiàn)金流量表中體現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算編制的成本主要包括：人工成本、能耗成本、綠化清潔成本、社區(qū)文化活動支出、公共設(shè)施維修支出、安保支出、能耗銷售支出、物耗支出、特約服務(wù)成本、能耗銷售成本、停車場成本、多種經(jīng)營成本等。其中人工成本、能耗成本合計(jì)通常在物業(yè)總成本中占的比重超過50%，是預(yù)算成本管理的重點(diǎn)。因此，在做人力成本預(yù)算時(shí)，組織架構(gòu)、人員編制、薪酬標(biāo)準(zhǔn)、福利政策要提前計(jì)劃和設(shè)定；對于能耗成本預(yù)算，則需要通過梳理項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備清單、清點(diǎn)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的功率、每天工作的時(shí)間等預(yù)計(jì)用電量，并根據(jù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步預(yù)算出用電成本；而用水成本，則需要通過預(yù)計(jì)每天的用水量和水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等計(jì)算出預(yù)測期水費(fèi)支出。對于綠化清潔成本、安保支出：如果是外包給第三方，則根據(jù)外包合同，比對市場上的綠化清潔、安保人工薪酬標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)；沒有外包的，根據(jù)該兩項(xiàng)工作的人員配置、物料支出、公司薪酬標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行預(yù)算。其他成本支出則可參考往年發(fā)生金額、庫存記錄、當(dāng)年經(jīng)營計(jì)劃安排預(yù)計(jì)相應(yīng)支出。

物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算的費(fèi)用主要是管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用通常發(fā)生數(shù)極低，甚至是零，這兩項(xiàng)費(fèi)用在此不做探討。管理費(fèi)用主要包括物業(yè)管理公司行政、人事、財(cái)務(wù)等職能部門及管理層的人工費(fèi)用和行政開支。人工費(fèi)用根據(jù)公司人員編制和薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算。行政開支包括基本辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、辦公水電費(fèi)、公干交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、會務(wù)費(fèi)、折舊等，按照預(yù)計(jì)發(fā)生的頻率和公司制定的標(biāo)準(zhǔn)、制度等進(jìn)行預(yù)計(jì)。

四、物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算的執(zhí)行和考核

在預(yù)算最終定案后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將預(yù)算指標(biāo)層層分解，落實(shí)到項(xiàng)目、各部門乃至個(gè)人。公司應(yīng)根據(jù)定案的經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算制定經(jīng)營責(zé)任狀，由相關(guān)責(zé)任人簽字，并對計(jì)劃和預(yù)算完成結(jié)果進(jìn)行績效考核和獎(jiǎng)懲。

預(yù)算執(zhí)行的關(guān)鍵在于過程管理，各關(guān)鍵指標(biāo)的預(yù)算數(shù)至少應(yīng)分解到月，每月的完成情況與當(dāng)月預(yù)算數(shù)據(jù)及整個(gè)預(yù)算期指標(biāo)進(jìn)行對比，對執(zhí)行中的差異應(yīng)結(jié)合公司內(nèi)部經(jīng)營管理情況和外部市場、政策環(huán)境等進(jìn)行深入分析，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)預(yù)警，并在下一期的執(zhí)行中有針對性的采取措施完善和改進(jìn)。

物業(yè)管理費(fèi)的收繳率、多經(jīng)創(chuàng)收收入、與開發(fā)公司的結(jié)算收入、成本費(fèi)用、凈利潤等指標(biāo)是物業(yè)企業(yè)預(yù)算管控的重點(diǎn)，通常這幾項(xiàng)指標(biāo)會落實(shí)到績效考核中。可以通過季度考核結(jié)合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制推動責(zé)任人落實(shí)相關(guān)指標(biāo)的執(zhí)行。

此外，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)、客戶滿意度等非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)應(yīng)和預(yù)算管理結(jié)合起來考慮。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略的側(cè)重在非財(cái)務(wù)指標(biāo)和相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)中找到平衡，既不能因?yàn)楣?jié)約了成本費(fèi)用而喪失了品質(zhì)和客戶口碑，也不能因?yàn)檫^度投入提高了服務(wù)品質(zhì)、贏得了口碑，但導(dǎo)致企業(yè)虧損。

總之，物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算管理是在其戰(zhàn)略指導(dǎo)下全員參與的過程，只有在明確了戰(zhàn)略方向，清晰了經(jīng)營目標(biāo)，權(quán)責(zé)明確，績效機(jī)制完善，各部門、各成員通力合作才能有效達(dá)成既定目標(biāo)。