城市社區(qū)商業(yè)貿(mào)易開發(fā)研究

蔣文

摘 要：本文研究了城市社區(qū)商業(yè)貿(mào)易開發(fā)方面的問題，介紹市場調(diào)研、城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃方面的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：社區(qū)；商業(yè)；貿(mào)易

社區(qū)商業(yè)主要配置居民日常生活消費必需的商業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)，服務(wù)對象主要是當(dāng)?shù)氐木用?。對于這些消費者來說，最大的要求，就是考慮供應(yīng)方便，能節(jié)約購買時間。在當(dāng)前乃至今后一個時期，我國的消費者在衣、食、住、行占用的時間較多的情況下，不需要或者沒有能力直接從一、二線商業(yè)點群中購買經(jīng)常必需的商品。采購方便且節(jié)省時間，是三級商業(yè)點群的優(yōu)勢，這一優(yōu)勢決定了社區(qū)商業(yè)存在的重要價值。

社區(qū)商業(yè)具有和消費者聯(lián)系的直接性。社區(qū)商業(yè)中的商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)常地、大量地為消費者提供生活必需品和勞務(wù)服務(wù)，如果網(wǎng)點設(shè)置不當(dāng)，必然會給居民住宅的消費者帶來購買的不便或服務(wù)缺項，進(jìn)而引發(fā)消費者的不滿和抱怨。這種情況一旦出現(xiàn)，不但商業(yè)受損，而且影響社會的安定，影響生產(chǎn)和生活，甚至還會給交通、社會治安的治理等帶來諸多的負(fù)擔(dān)。因此，搞好社區(qū)商業(yè)的開發(fā)是至關(guān)重要的。

1 市場調(diào)研

市場調(diào)研是社區(qū)商業(yè)開發(fā)計劃是否可行的首要步驟，開發(fā)商在從事開發(fā)前，首先應(yīng)確認(rèn)并評估市場的需求，以期掌握未來可能的商品組合和服務(wù)種類。

市場調(diào)研不僅可以有效提醒開發(fā)者和投資者應(yīng)注意的開發(fā)風(fēng)險、投資效益及市場上消費者對商業(yè)項目的需求程度，同時也為開發(fā)商提供了一份對商業(yè)項目的主要承租人、政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)的投資參考資料。此外，依據(jù)市場調(diào)研的評估結(jié)果確定社區(qū)商業(yè)開發(fā)項目的業(yè)態(tài)組合，并且，市場調(diào)研的結(jié)果將對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的定位、規(guī)模、成本等產(chǎn)生重要的影響。

一般而言，社區(qū)商業(yè)開發(fā)市場調(diào)研包括三個部分：宏觀環(huán)境市場調(diào)研、微觀環(huán)境市場調(diào)研及消費者消費行為調(diào)研。宏觀環(huán)境市場調(diào)研包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、全社會消費品零售情況、居民的人均可支配收入、城市發(fā)展規(guī)劃研究等，微觀環(huán)境市場調(diào)研包括區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查和分析、區(qū)域未來社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量分析等，消費者消費行為調(diào)研包括消費者的人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為及選擇的交通出行方式等的定量和定性研究。

2 城市社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃

對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃是正確組織商品流通的前提。每個商業(yè)網(wǎng)點的地理位置、服務(wù)范圍是否適當(dāng)，不僅會影響消費地區(qū)正常的供應(yīng)和服務(wù)，而且會直接影響商業(yè)的作用。因此，商業(yè)網(wǎng)點的配置：一方面對外要有利于商品流通，最大限度地方便消費者；另一方面對內(nèi)要講究經(jīng)濟(jì)效益，保證配置的網(wǎng)點足以盈利。社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃要根據(jù)居民生活需要，科學(xué)規(guī)劃和合理確定各類零售網(wǎng)點的數(shù)量結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)類型和空間布局等。

2.1 規(guī)劃原則

（1）與城市總體規(guī)劃相匹配，區(qū)內(nèi)與區(qū)外相結(jié)合

規(guī)劃是城市商業(yè)開發(fā)和建設(shè)管理的基本手段，也是城市總體規(guī)劃的專項體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)的開發(fā)建設(shè)是城市商業(yè)開發(fā)和建設(shè)的重要內(nèi)容，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃必須體現(xiàn)城市總體規(guī)劃的要求，社區(qū)商業(yè)模式應(yīng)與城市社會系統(tǒng)、規(guī)劃布局等相匹配。

社區(qū)商業(yè)是為社區(qū)居民配置的商業(yè)，是一個相對獨立的供應(yīng)和服務(wù)系統(tǒng)。但是，居民住宅區(qū)以外客觀存在著一、二類商業(yè)、服務(wù)業(yè)網(wǎng)點群與區(qū)內(nèi)住宅距離的遠(yuǎn)近，交通的方便與否，對區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點影響程度不同。距離近或交通方便足以使消費者出行到區(qū)外購買部分日常生活必需品，則區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點配置從種類和規(guī)模上應(yīng)相應(yīng)調(diào)減，反之則需要相應(yīng)增加配置。另外，獨立地段居民住宅區(qū)的消費者由于出行不便，到區(qū)外購物成本高，則應(yīng)相應(yīng)增加社區(qū)商業(yè)的配置。

（2）以人為本，便民宜居

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃必須堅持以人為本，要以最大程度方便廣大居民生活、工作、游憩和出行為出發(fā)點。利民便民，是社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的基本原則。

科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計合理的社區(qū)商業(yè)是實現(xiàn)宜居社區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。社區(qū)商業(yè)要以人為本，體現(xiàn)宜居，應(yīng)當(dāng)具備便利、安全、不擾民的要求。社區(qū)商業(yè)提供的是居民日常生活消費的解決方案，滿足居民高頻度、日常性、必需品的消費，因此，便利是必備要求。新建社區(qū)要按一定的比例（一般為5%一7%）預(yù)留商業(yè)面積，居民購物出行距離以不超過1000米為宜，居民家門步行5分鐘可到達(dá)便利店、步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店、騎車15分鐘可到達(dá)購物中心，可積極發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)，通過網(wǎng)絡(luò)或電話訂貨、上門送貨等形式服務(wù)社區(qū)消費者。安全則體現(xiàn)在兩個方面：一是經(jīng)營的商品、提供的服務(wù)是安全的，二是商業(yè)設(shè)施環(huán)境應(yīng)當(dāng)是安全的。社區(qū)商業(yè)的設(shè)計規(guī)劃中后一點往往被忽視，應(yīng)重視人車分流的規(guī)劃，人性化的安全設(shè)計等商業(yè)設(shè)施環(huán)境安全問題。

2.2 規(guī)劃設(shè)計

（1）規(guī)模規(guī)劃

社區(qū)的規(guī)模和位置在很大程度上決定著社區(qū)商業(yè)的規(guī)模。在開發(fā)社區(qū)商業(yè)時，開發(fā)量和承載量的比例是一個非常關(guān)鍵且較難把握的問題，若社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營不能實現(xiàn)投資價值的增值或利潤尚不能抵租，那么這樣的社區(qū)商業(yè)對于投資者而言是不具備投資價值的。如果社區(qū)地處城市邊緣，整個區(qū)域處于建設(shè)中，配套尚不完善，其商業(yè)的開發(fā)定位在一定程度上要輻射鄰近區(qū)域，但其規(guī)模又不能太大，否則其經(jīng)營壓力就會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)企業(yè)身上。如果地處繁華街巷，商業(yè)分布往往沿街展丌，具有外向型特征，在一定程度上就成為城市商業(yè)街的一部分。一般來講，建筑規(guī)模超過60萬平米的項目中，商業(yè)建筑總面積15000平方米左右；建筑面積在10萬平方米以下且周邊商業(yè)配套較齊全的項目，商業(yè)建筑總面積在1000平方米就可以滿足。

（2）業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃應(yīng)在注重更好的為社區(qū)居民服務(wù)全面便捷的同時，也必須考慮社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營贏利的目的性。由于消費市場的容量決定了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模和其引入業(yè)態(tài)的種類，因此，首先精準(zhǔn)把握當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民收入水平和消費需求程度是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的前提。

盡管不同類型社區(qū)的商業(yè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)存在較大的差異性，但是，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置規(guī)劃具備一定的規(guī)律性。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃分為必備性業(yè)念和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)。必備性業(yè)態(tài)是指滿足居民日?；旧钚枨蟮南M，主要包括連鎖超市、便利店、菜場、大眾化餐飲、藥店、理發(fā)店、洗衣店、書報亭和維修回收點等；指導(dǎo)性業(yè)態(tài)是指滿足居民多樣化、個性化生活的消費，主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、中西餐廳、花店、面包房、美容美發(fā)店、健身房等。根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民收入水平和消費需求，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)可從品牌引入、商品陳列、服務(wù)方式等多方面入手，將房屋中介、保潔保綠、維修回收、托幼護(hù)老、洗染彩擴(kuò)等引入社區(qū)。另外，還可進(jìn)一步拓寬社區(qū)的服務(wù)范圍，為民政、勞動、衛(wèi)生、體育、街道等部門主辦的法律、就業(yè)、醫(yī)療咨詢、各種服務(wù)技能培訓(xùn)、全民健身、公益事業(yè)和社會福利事業(yè)等提供活動場所，設(shè)立宣傳欄，使社區(qū)同時成為社區(qū)文化建設(shè)的有效載體。

商業(yè)專家們在經(jīng)過對國內(nèi)外一些成功的購物中心進(jìn)行研究之后，得出一個被眾多商業(yè)專家廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)——52：30：18，即商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，稱之為商業(yè)黃金分割定律。

雖然這個定律得到了很多商業(yè)專家的肯定，然而在運用時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們會發(fā)現(xiàn)這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來非常困難。比如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍覺得娛樂面積過大。在中國，由于與購物中心相配套環(huán)節(jié)中的娛樂產(chǎn)業(yè)鏈遠(yuǎn)未成熟，娛樂投入成為一種負(fù)利潤，即娛樂完全是開發(fā)商為了滿足經(jīng)營功能而做出的一種配套投資。由于娛樂的投入較大，經(jīng)營管理難度高，回收周期長，而且經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)不如商鋪收租，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商肯定希望娛樂的面積越小越好。

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