新常態(tài)下我國房地產(chǎn)助力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路徑研究

肖楠

摘 要：“新常態(tài)” 概念于2014年5月由習(xí)近平主席在河南考察時首次提出。習(xí)近平主席指出中國已經(jīng)進(jìn)入“新常態(tài)”發(fā)展時期：經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向中高速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化升級，創(chuàng)新逐步取代要素與資本成為主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動因素。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)乎國計民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，是國家經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的重要組成部分，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。因而，“新常態(tài)”時期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型具有重要作用。本文旨在基于新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)及房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀探討房地產(chǎn)助力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新常態(tài)；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

中國經(jīng)濟(jì)自改革開放后經(jīng)歷了近30多年的高速增長，在國內(nèi)外多重因素的作用下，已從高速增長階段過渡至中低速增長階段，據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)2015年我國GDP增速跌破7%，僅為6.9%。李建波指出新常態(tài)是告別傳統(tǒng)粗放式經(jīng)濟(jì)增長方式，以更高效率和質(zhì)量保證經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)健康發(fā)展；李佐軍認(rèn)為仍需5至10年中國才會完全進(jìn)入新常態(tài)時期，目前仍處于過渡期。因而，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級是促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要舉措。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，不僅客觀反映國家經(jīng)濟(jì)形勢，其行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對國民經(jīng)濟(jì)具有直接影響。新常態(tài)時期加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是推動國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、國民經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提升的重要手段。

1 新常態(tài)下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的意義

1.1 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)作為長期推動國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱型產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈條長，行業(yè)影響廣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括作為土地供應(yīng)者的地方政府，建筑提供者的各建筑公司和施工隊，中間服務(wù)提供者的設(shè)計院、房屋中介、質(zhì)檢、房產(chǎn)銷售中心等。房地產(chǎn)直接和間接相關(guān)行業(yè)超60個，包括建材領(lǐng)域的水泥、鋼鐵，消費(fèi)品領(lǐng)域的家居、家電，服務(wù)領(lǐng)域的銀行、餐飲等。房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛關(guān)聯(lián)性使其轉(zhuǎn)型會直接或間接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)變化，從而對優(yōu)化相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量具有重要推動作用。

1.2 完善市場經(jīng)濟(jì)，保證資本市場健康

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，2013年中國居民“住房抵押債務(wù)占GDP比例”約為21%，2015年末約為25%，整體水平與南非相當(dāng)，但房地產(chǎn)企業(yè)的融資桿水平過高。如2015年招商蛇口合并上市時發(fā)股募集資金118億元基本全部投入房地產(chǎn)項目，2016年更是豪擲62億元拿下北京昌平地王。萬德數(shù)據(jù)顯示，2015年全年房地產(chǎn)行業(yè)有38家企業(yè)實(shí)施定向增發(fā)，募集資金總額約1687億元。房地產(chǎn)業(yè)過高的杠桿率催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和價格泡沫，增加房地產(chǎn)行業(yè)及金融資本市場的風(fēng)險。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、去融資杠桿，有助于促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定和資本市場健康發(fā)展。

1.3 回歸民生屬性，改善人民生活水平

房地產(chǎn)業(yè)同時具有經(jīng)濟(jì)屬性和民生屬性。在市場經(jīng)濟(jì)中受供需關(guān)系影響，按照市場機(jī)制生產(chǎn)和銷售；為廣大人民群眾提供基本居住保障，從而維護(hù)社會的穩(wěn)定。但當(dāng)前資本的過度追捧使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性被放大，民生屬性淡忘，使廣大低收入者和中產(chǎn)階級“望房興嘆”或者不得不成為“房奴”。作為關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在遵循市場機(jī)制運(yùn)作的同時也應(yīng)顧及民生屬性，為貧困群體提供基本生活保障。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，有助于使房價在不偏離經(jīng)濟(jì)增長速度的同時為普通百姓所接受，改善人民生活水平，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

2.1 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

中心城市與三四線城市房價差距拉大，出現(xiàn)一、二線城市房價暴漲、萬人追捧，三四線城市無人問津的狀況。2016年北京通州、上海寶山、廣州荔灣“地王”紛紛涌現(xiàn)，將北上廣深等一線城市房價推向高位，熱門地塊房價已達(dá)10萬元/平米。一線城市房價暴漲固然是因其擁有優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育、社會資源，吸引外來人口大量流入，而現(xiàn)房庫存和土地庫存緊張，供需關(guān)系不平衡所致。但房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額回報“捂市”、“惜市”，接連造出多個“地王”也是推動房價暴漲的重要原因。反觀三四線城市，由于其商品房庫存、土地庫存充裕，外來人口吸納能力弱，本地居民居住條件良好對改善住房需求低，使房地產(chǎn)市場低迷，房價存在下行趨勢。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高。2016年8月?lián)袊ど搪?lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬表示房地產(chǎn)行業(yè)集中度正逐步提升，房企兼并重組案例會越來越多，2016上半年“百強(qiáng)”房企的銷售額集中度已近50%。較地方小型房企，“百強(qiáng)”房企擁有更多的融資渠道，融資成本更低，強(qiáng)大的資金后盾是其發(fā)展保障；擁有更多專業(yè)精英人才，在行業(yè)發(fā)展趨勢把控、建筑建設(shè)、資金運(yùn)作、房產(chǎn)營銷銷售等領(lǐng)域效率更高；擁有強(qiáng)大品牌影響力，拿地能力和房產(chǎn)銷售市場議價能力更高，因而使行業(yè)集中度愈高。未來兩三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家央企也將面臨整合，行業(yè)集中度將會進(jìn)一步提高。

2.2 我國房地產(chǎn)業(yè)存在問題

2.2.1居民住房成本高，削弱內(nèi)需

1990年至2010年間，我國城鎮(zhèn)居民食品消費(fèi)占比從54%下降為35.7%，農(nóng)村居民從58.8%下降至41%；但城鎮(zhèn)居民居住支出所占比重從7%提升至9.9%，農(nóng)村居民從17.3%提升至19.1%。不論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民住房壓力顯著增加。無論是預(yù)備購房者、城市租房群體，高額的房屋購買和租賃價格都會抑制其正常消費(fèi)，而已購房還貸者不僅會影響即期消費(fèi)能力，由于還貸其后續(xù)消費(fèi)能力也會受到影響。中國傳統(tǒng)的預(yù)防性儲蓄思想更使廣大居民謹(jǐn)慎消費(fèi)或拒絕消費(fèi)，抑制內(nèi)部消費(fèi)潛力的釋放。添置新物、外出就餐、旅行等消費(fèi)計劃的延期或取消，進(jìn)一步抑制了居民的消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級。

2.2.2資本配置不均，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻

諾貝爾獎得主Joseph Stiglitz在《Rethinking Capitalism： Economics and Policy for Sustainable and Inclusive Growth》指出雖然過去30年間，全球生產(chǎn)力激增，但“食利階級”攫取了遠(yuǎn)超自身生產(chǎn)力的利潤，造成社會財富分配不均，而央行的貨幣政策使得“食利階級”把財富投入房地產(chǎn)等“非生產(chǎn)性資產(chǎn)”，加劇資產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率使逐利資本更多涌入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本出逃，加劇產(chǎn)業(yè)分配的不均衡，前些年甚囂塵上的“溫州炒房團(tuán)”即是這一代表。2016年2月中國出口同比減少25.4%，表明我國制造業(yè)與其他國家相比缺乏競爭力。巨大的樓市泡沫推升人工成本、固定資產(chǎn)成本，造成中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱，沿海部分城市已經(jīng)出現(xiàn)大量“用工荒”和工廠倒閉潮。

3 新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型路徑

3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合

在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)時期，淘汰生產(chǎn)效率低下的房地產(chǎn)企業(yè)、整合行業(yè)資源是轉(zhuǎn)型的必要舉措。人民大學(xué)張躍松也認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)紫葢?yīng)實(shí)現(xiàn)整合，目前產(chǎn)業(yè)鏈中眾多資源尚未實(shí)現(xiàn)共享，導(dǎo)致重復(fù)工作，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率低下。

在國家宏觀調(diào)控指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組速度逐漸加快，行業(yè)集中度逐漸提高。2012年房產(chǎn)企業(yè)并購案例有154起，并購金額達(dá)458億元；2013年并購案達(dá)150起，并購總金額達(dá)668億；2014年并購案例達(dá)245件，金額高達(dá)1210億。如中海以310億元收購中信的住在地產(chǎn)項目，萬科129億收購印力集團(tuán)96.55%股份，綠地以51.63億收購協(xié)信40%股權(quán)等。通過并購重組，生產(chǎn)效率高、資金雄厚的百強(qiáng)房企可獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和地塊，加快產(chǎn)業(yè)鏈整合和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型步伐。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展

隨著房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立完善、市場競爭日趨激烈、政府調(diào)控力度增大，房企為規(guī)避風(fēng)險，可采用多元化發(fā)展戰(zhàn)略。將房地產(chǎn)與住宅服務(wù)、旅游觀光、養(yǎng)老等深度結(jié)合。如2015年萬科確認(rèn)轉(zhuǎn)型方向：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”。萬科圍繞核心業(yè)務(wù)進(jìn)軍度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)；創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)、物流地產(chǎn)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居等領(lǐng)域。恒大采用非相關(guān)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，先后涉足民生住宅、文化旅游、農(nóng)牧、健康、保險、體育行業(yè)，旗下?lián)碛薪ㄖO(shè)計院、監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司，礦泉水、糧油、乳業(yè)，國際醫(yī)院、養(yǎng)老抗衰老公司，人壽、健康、意外傷害險，恒大淘寶足球俱樂部等產(chǎn)業(yè)。華僑城推出錦繡中華和歡樂谷項目，涉足主題公園開發(fā)和旅游地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略對于分散企業(yè)風(fēng)險，延伸地產(chǎn)行業(yè)鏈條，發(fā)掘行業(yè)附加價值具有重要意義。

3.3 房地產(chǎn)與金融、互聯(lián)網(wǎng)深度融合

伴隨互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與之深度融合謀求快速增長。早在2014年方興地產(chǎn)就采用O2O模式在“雙11”推出“24小時光盤節(jié)”，一天內(nèi)售出房源4400套，銷售額達(dá)43億元；萬科聯(lián)手阿里巴巴，在天貓平臺推出“雙11”特別活動。目前房地產(chǎn)企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)售房已普及開來，不足為奇。而房地產(chǎn)與金融資本的深度融合在2016年的“寶萬之爭”得到充分體現(xiàn)，可謂房地產(chǎn)業(yè)與金融資本業(yè)深度融合的前奏。作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展高度依賴資金支持，因而在互聯(lián)網(wǎng)金融蓬勃發(fā)展之時，各房地產(chǎn)強(qiáng)企紛紛謀求融合。綠地集團(tuán)成立綠地金融公司，涉足理財投資、社交金融、社區(qū)金融領(lǐng)域；恒大成立恒大金服公司，涉足理財、保險、體育投資等領(lǐng)域；萬科則以入股鵬金所、徽商銀行的方式布局金融版圖。此外各金融大企也積極涉足房地產(chǎn)業(yè)，如平安集團(tuán)推出“平安不動產(chǎn)”和“平安信托”等聯(lián)姻地產(chǎn)行業(yè)。

4 結(jié)束語

綜上所述，新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)面對城市熱度分化、行業(yè)集中度不斷增加的現(xiàn)狀，積極尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是其健康發(fā)展的必由之路，在“新常態(tài)”時期可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量；完善市場經(jīng)濟(jì)體制，保證資本市場健康；回歸民生屬性，改善人民生活水平。謀求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展、與互聯(lián)網(wǎng)金融深入融合或是其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的可取路徑，對降低居民住房成本，拉動內(nèi)需，優(yōu)化資本配置，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展或有重要意義。

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