“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道

【摘要】“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項抵扣的話，將面臨稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應(yīng)對可能的稅務(wù)風(fēng)險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn) 稅收籌劃

稅制改革是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)社會的一個熱門話題。李克強總理反復(fù)強調(diào)，要用好財稅體制改革這一利器，頂住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力，推動穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)，更大地激發(fā)市場主體活力。把握好改革的政策取向，通過全面推開營改增等改革舉措為企業(yè)減負(fù)松綁。

2016年是“營改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營改增全面覆蓋建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)，這是我國稅收體系自1994年財稅體制改革以來的一次重大變化，也將因帶動中央和地政府之間財政關(guān)系的調(diào)整而使我國整個財稅體制發(fā)生根本性變化，是朝著建立健全現(xiàn)代財政制度邁出的重要一步。

“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項抵扣的話，將面臨稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應(yīng)對可能的稅務(wù)風(fēng)險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。在實踐中，商品新增價值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準(zhǔn)確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷售稅額（銷項稅額），然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計算方法體現(xiàn)了按增值因素計稅的原則。用公式表示即：應(yīng)納增值稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額?？梢?，在遵守稅法的前提下，要有效控制應(yīng)納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項稅額，要么增大進(jìn)項稅額。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論采取何種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷項稅額也就相應(yīng)確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點就在于如何擴大進(jìn)項抵扣上。以下是兩種關(guān)于進(jìn)項稅額的稅收籌劃方法：

一、供應(yīng)商選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金量大，“營改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實行稅款抵扣的辦法來計算應(yīng)該繳納的增值稅。因此，當(dāng)期有多少的進(jìn)項稅額可以抵扣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)。而我國對于可以抵扣的進(jìn)項稅額有嚴(yán)格的明確規(guī)定，就是必須從供應(yīng)商處取得增值稅專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對供應(yīng)商的選擇來進(jìn)行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商對企業(yè)的凈利潤沒有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購。因為供應(yīng)商作為一般納稅人，可以開具增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得該發(fā)票可作為進(jìn)項稅額予以抵扣。反之，如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能抵扣進(jìn)項稅額。當(dāng)然如果作為供應(yīng)商的小規(guī)模納稅人能夠取得由稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票的話，房地產(chǎn)企業(yè)也可抵扣進(jìn)項稅額?？傊M可能的擴大可抵扣的進(jìn)項稅額。當(dāng)然，稅收籌劃要全盤考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人采購能帶來凈利潤增加，而且增加的利潤大于不能抵扣進(jìn)項稅額的損失，那么處于利潤最大化的考慮，應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。

二、結(jié)算方式選擇

企業(yè)之間購銷活動的結(jié)算方式主要有：現(xiàn)金采購、賒購、分期付款三種。不論選用哪種結(jié)算方式，在取得增值稅專用發(fā)票后就應(yīng)盡早到稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證通過的當(dāng)月進(jìn)行申報之后就可作為當(dāng)期的進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。在現(xiàn)金采購方式下，經(jīng)過認(rèn)證申報可以在付款當(dāng)期就抵扣進(jìn)項稅額，但是此種結(jié)算方式?jīng)]有充分利用購銷活動中的信用政策。如果采用賒購的結(jié)算方式，根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，盡管材料已經(jīng)驗收入庫，但是在貨款尚未全部付清之前，供應(yīng)商不能開具增值稅專用發(fā)票。因此，賒購時又只能在結(jié)清所有貨款的當(dāng)期才能抵扣進(jìn)項稅額。從稅收籌劃的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可通過與供應(yīng)商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發(fā)票，利用結(jié)算方式對進(jìn)項稅額抵扣時間進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，分期付款方式購買貨物的，其進(jìn)項稅額的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當(dāng)期，這樣就可以在用足信用政策的同時又能夠分布抵扣增值稅進(jìn)項稅額，以獲得資金的貨幣時間價值。

除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購入貨物的質(zhì)量差異、購貨的成本以及合同條款等。

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務(wù)管理、會計核算等重要方面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對，加強“營改增”之后的稅收籌劃，使“營改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡。

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作者簡介：黃潔（1981-），女，漢族，云南麗江人，任職于麗江師范高等?？茖W(xué)校，研究方向：稅務(wù)會計，資產(chǎn)評估。