限購(gòu)政策正當(dāng)性的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

陳伯禮，盧 博

(重慶大學(xué) 法學(xué)院, 重慶 400400)

限購(gòu)政策正當(dāng)性的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

陳伯禮，盧 博

(重慶大學(xué) 法學(xué)院, 重慶 400400)

隨著新一輪的房屋限購(gòu)政策在各大中心城市陸續(xù)出臺(tái)，其實(shí)施的正當(dāng)性備受爭(zhēng)議。針對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)反彈猛漲的情勢(shì)，各地方政府制定了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，以規(guī)制市場(chǎng)中的投機(jī)成分、維護(hù)房地產(chǎn)交易的良性運(yùn)行。限購(gòu)政策在經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)上的正當(dāng)性值得探究，其主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：信息不對(duì)稱等因素會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)在進(jìn)行資源配置時(shí)出現(xiàn)低效或無(wú)效的情況，限購(gòu)政策能夠平衡這種微觀經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)；限制和規(guī)范個(gè)人自由投機(jī)行為，是維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由與秩序動(dòng)態(tài)平衡的需要；政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)追求內(nèi)在和諧價(jià)值的必然要求；在現(xiàn)代社會(huì)，政府的公權(quán)力呈擴(kuò)大化的趨勢(shì),這種擴(kuò)張符合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展要求,對(duì)維持社會(huì)穩(wěn)定和保障公眾利益都具有無(wú)可替代的作用。

限購(gòu)政策；公共利益；個(gè)人利益；正當(dāng)性

隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升,2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。為了抑制炒房，自2017年3月份以來(lái)，全國(guó)層面新一輪更嚴(yán)厲的調(diào)控再度興起，各大中心城市全面出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)限貸政策。如成都市為了貫徹落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策定位，3月23日出臺(tái)了《關(guān)于完善我市住房限購(gòu)政策的通知》，嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策進(jìn)一步強(qiáng)化了住房的居住屬性，在市轄區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行分區(qū)域施策，推進(jìn)職住平衡和支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

房產(chǎn)限購(gòu)限貸政策從第一輪到現(xiàn)在的新一輪嚴(yán)厲調(diào)控，通過(guò)對(duì)首付比例和限購(gòu)數(shù)量的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)均衡房?jī)r(jià)*一般均衡理論：是1874年法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦爾拉斯在他的《純粹經(jīng)濟(jì)學(xué)要義》中創(chuàng)立的，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系處于均衡狀態(tài)時(shí)，所有消費(fèi)品和生產(chǎn)要素的價(jià)格將有一個(gè)確定的均衡值，它們的產(chǎn)出和供給，將有一個(gè)確定的均衡量。同時(shí)在“完全競(jìng)爭(zhēng)”的均衡條件下，出售一切生產(chǎn)要素的總收入和出售一切消費(fèi)品的總收入必將相等。的影響，首付比例控制在特定區(qū)間，同時(shí)保持復(fù)合商品的生產(chǎn)復(fù)合規(guī)模效應(yīng)遞增來(lái)實(shí)現(xiàn)降低均衡房?jī)r(jià)的目標(biāo)[1]。但學(xué)界對(duì)該政策的屬性爭(zhēng)議一直很大，其中以對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策正當(dāng)性的質(zhì)疑為主。本文將從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)政策的合法性進(jìn)行闡述，論證限購(gòu)政策的正當(dāng)性。

一、平衡微觀經(jīng)濟(jì)生態(tài)體系

現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的假定條件并不完全一致，從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，限購(gòu)政策是政府通過(guò)法律法規(guī)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率、平衡微觀經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)的有效手段。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，處于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的交易雙方各自所擁有的信息資源量是存在差異的，造成交易雙方之間的信息量不對(duì)稱，處于不利位置上的信息劣勢(shì)一方不得不面臨“不利選擇”，承擔(dān)交易雙方的全部風(fēng)險(xiǎn)[2]。這本應(yīng)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源配置的結(jié)果，但在這種市場(chǎng)失靈的情況下卻變成了條件，誰(shuí)擁有的資源配置量多誰(shuí)就占有較多的信息量，造成交易雙方出現(xiàn) “信息偏在”[2]。在商品房交易市場(chǎng)中，由于交易雙方之間的信息不對(duì)稱，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法向政府和房屋需求者證實(shí)所開(kāi)發(fā)商品房定價(jià)的合理性，促使購(gòu)房者尋求獲得更多選擇合理價(jià)格的方式和途徑。買方為了擺脫在交易中擁有信息資源的劣勢(shì)，只能將目光投向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，從而獲取充足的市場(chǎng)信息資源，但是這一方式并不能有效地推動(dòng)信息流通、平衡交易雙方的信息資源量。而房地產(chǎn)商未能很好地把握國(guó)家的房地產(chǎn)政策走向和調(diào)控力度，利用消費(fèi)者的投機(jī)心理，通過(guò)囤積居奇、虛假宣傳等手段造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象，使交易市場(chǎng)出現(xiàn)不適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)，進(jìn)而不斷抬高房?jī)r(jià)。這樣就造成了房產(chǎn)買賣雙方的交易困難，在無(wú)形中形成了過(guò)高的交易成本，形成了經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的“逆向選擇”*逆向選擇：市場(chǎng)交易的一方如果能夠利用多于另一方的信息使自己受益而對(duì)方受損時(shí)，處于信息劣勢(shì)的一方便難以順利地做出買賣決策，于是價(jià)格便隨之扭曲，并失去了平衡供求、促成交易的作用，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)效率的降低。，即信息不對(duì)稱和機(jī)會(huì)主義行為造成的市場(chǎng)資源配置扭曲的現(xiàn)象，表現(xiàn)為市場(chǎng)商品價(jià)格下降導(dǎo)致低劣商品將優(yōu)質(zhì)商品趕出市場(chǎng)，最終使市場(chǎng)交易商品的平均質(zhì)量出現(xiàn)下降的現(xiàn)象，也被稱為“劣幣驅(qū)逐良幣”*劣幣驅(qū)逐良幣：是指當(dāng)一個(gè)國(guó)家同時(shí)流通兩種實(shí)際價(jià)值不同而法定比價(jià)不變的貨幣時(shí)，實(shí)際價(jià)值高的貨幣(良幣)必然要被熔化、收藏或輸出而退出流通領(lǐng)域，而實(shí)際價(jià)值低的貨幣(劣幣)反而充斥市場(chǎng)。。交易雙方的信息不對(duì)稱使原本可以利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)進(jìn)行資源配置的機(jī)制被打破，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法保持在一個(gè)合理的水平范圍內(nèi)，單純地依靠市場(chǎng)已無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供與需關(guān)系形成有效調(diào)節(jié)，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象。

而對(duì)于投資性購(gòu)房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們買入房屋是為了在市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制作用下對(duì)手中房屋的價(jià)值進(jìn)行投資性保值和增值操作，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化是極為關(guān)注的，他們?cè)谑袌?chǎng)價(jià)格達(dá)到其心理預(yù)期時(shí)或者在心理預(yù)期發(fā)生變化時(shí)就會(huì)選擇出手所擁有的“房屋商品”。在影響房?jī)r(jià)猛增的因素中，單純地為了滿足基本居住需求而購(gòu)房是不足以產(chǎn)生如此大的供求緊張狀況的，而投資性購(gòu)房者的這種購(gòu)房行為影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。通過(guò)合法的交易形式將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，履行正常的物權(quán)確認(rèn)手續(xù)，從表面上看這些行為并沒(méi)有對(duì)其他購(gòu)房者的利益形成影響。但他們的這種交易行為占有了正常的房產(chǎn)資源，將本該屬于正常市場(chǎng)機(jī)制合理分配的住房資源進(jìn)行了侵占，影響到了實(shí)際以基本住房需求為目的的潛在購(gòu)房者的利益，使原本正常的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上出現(xiàn)了非正常的影響供求關(guān)系的因素，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房需求增加，形成一定程度上的虛假繁榮怪像，進(jìn)而抬升房屋市場(chǎng)價(jià)格。但是飆升的房屋市場(chǎng)價(jià)格不能達(dá)到有基本居住需求購(gòu)房者的預(yù)期，這時(shí)就需要國(guó)家采取宏觀調(diào)控手段來(lái)進(jìn)行干預(yù)，制定和使用合理的法律、行政手段對(duì)其進(jìn)行調(diào)節(jié)，將房?jī)r(jià)控制在合理水平，達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的效果，實(shí)現(xiàn)居者有其房的民生目標(biāo)[3]。

二、維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由與秩序價(jià)值的動(dòng)態(tài)平衡

維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的自由與秩序動(dòng)態(tài)平衡是公共利益的重要部分,在不同時(shí)代背景下,社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方式的表現(xiàn)存在差異,實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的自由與秩序動(dòng)態(tài)平衡的方式也不相同。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,社會(huì)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系主要是以物的聯(lián)系為基礎(chǔ),在這種條件下自由與秩序二者就變成相互依存的兩個(gè)原則[4]。在現(xiàn)代法治社會(huì)中，私法中設(shè)定了法無(wú)禁止即自由、意思自治的原則，增加了個(gè)人權(quán)力濫用的風(fēng)險(xiǎn)，法律必須對(duì)自由權(quán)利的濫用加以規(guī)制。一個(gè)健康運(yùn)行的法治社會(huì)必須在自由與秩序之間形成一種張力，順應(yīng)人類追求有秩序的自由生活的內(nèi)在需求。馬克思認(rèn)為:“自由是從事一切對(duì)別人沒(méi)有害處的活動(dòng)的權(quán)利。每個(gè)人所能進(jìn)行的對(duì)別人沒(méi)有害處的活動(dòng)界限是由法律規(guī)定的,正像地界是由地標(biāo)確定的一樣?！盵5]德國(guó)學(xué)者拉倫茨對(duì)此也有深刻的論述,他認(rèn)為，如果僅以尊重每個(gè)人的自覺(jué)決定和自己承擔(dān)責(zé)任的能力為出發(fā)點(diǎn),而不加入社會(huì)倫理方面的因素,則不足以構(gòu)筑私法制度[6]。正如美國(guó)學(xué)者龐德所說(shuō):“一方面是自由的個(gè)人主動(dòng)精神、個(gè)人的自發(fā)的自我主張;另一方面是合作的、有秩序的、組織起來(lái)的活動(dòng)。如果我們想要保持對(duì)自然和本性的控制,使之前進(jìn)并流傳下去,那么對(duì)這二者就都不應(yīng)該加以忽視。”[7]自由須因維護(hù)公序良俗的必要而受限制[8]。哈耶克認(rèn)為：“對(duì)這類慣例的普遍遵守,乃是我們生活于其間的世界得以有序的必要條件,也是我們?cè)谶@個(gè)世界上得以生存的必要條件。”[9]“自由只有通過(guò)社會(huì)秩序或在社會(huì)秩序中才能存在,而且只有當(dāng)社會(huì)秩序得到健康的發(fā)展,自由才可能增長(zhǎng)?！盵10]在社會(huì)化大生產(chǎn)中人與人之間的關(guān)系更加緊密，公共利益成為每個(gè)人自由的條件，其一旦受損，那么個(gè)人的自由也將受到損害[11]。因此，當(dāng)公共利益受到個(gè)人自由的侵害或這兩者產(chǎn)生某種價(jià)值層面的矛盾時(shí)，作為立法者應(yīng)對(duì)其背后的價(jià)值位階進(jìn)行評(píng)價(jià)，取其高位階的價(jià)值利益，即為了公共利益而限制個(gè)人權(quán)益。

“公共”和“利益”二者概念具有不確定性，直接決定了公共利益的內(nèi)涵具有不確定性，世界各國(guó)在這方面的立法上基本也是持回避的態(tài)度，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否屬于公共利益范疇也就存在爭(zhēng)議。在當(dāng)前我國(guó)所有法律法規(guī)中還沒(méi)有任何針對(duì)界定公共利益范疇的立法內(nèi)容。因此，有必要在借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把公共利益內(nèi)涵的復(fù)雜本質(zhì)與社會(huì)的發(fā)展特性相結(jié)合，綜合運(yùn)用各種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公共利益這一概念進(jìn)行判斷[12]。(一)法定性標(biāo)準(zhǔn)。以法律的形式對(duì)公共利益進(jìn)行規(guī)定，只有符合法定條件才允許以公共利益的名義對(duì)公民基本權(quán)利進(jìn)行限制。(二)作用效果標(biāo)準(zhǔn)。要求公共利益的內(nèi)涵必須是有利于不確定多數(shù)人的社會(huì)福利。對(duì)“社會(huì)不確定多數(shù)人”的概念確定，應(yīng)以德國(guó)法學(xué)家紐曼·斯克奴所提出的“不確定多數(shù)人理論”為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將公共利益的范疇界定為“一個(gè)不確定之多數(shù)成員所涉及的利益”[13]。(三)公眾受益性標(biāo)準(zhǔn)。公共利益內(nèi)涵是使不特定的多數(shù)人享有利益。對(duì)“不特定的多數(shù)人”的概念確定，應(yīng)以德國(guó)公法學(xué)家洛厚的“地域基礎(chǔ)理論”為界定標(biāo)準(zhǔn)，將公共利益的內(nèi)涵界定“為一個(gè)相關(guān)空間內(nèi)關(guān)系人數(shù)的大多數(shù)人的利益”。該理論對(duì)公共利益概念的界定，要求局限在一定地域范圍內(nèi)，如能使一定地域范圍內(nèi)的大多數(shù)人獲益，即可認(rèn)定為屬于公共利益范疇。(四)量廣質(zhì)高*量廣質(zhì)高理論：“量廣”指受益人數(shù)量最多, 盡可能地使最大多數(shù)人能均沾福利；“質(zhì)高”指利益的根本性, 以對(duì)受益人生活需要的強(qiáng)度而定, 凡是對(duì)滿足受益人生活愈需要的，即質(zhì)最高的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。要求公共利益必須盡可能使大多數(shù)人享受到與生活需要相適應(yīng)的福利，應(yīng)以在德國(guó)對(duì)公共利益概念界定最具影響力的理論——“量廣、質(zhì)高”理論為標(biāo)準(zhǔn)[14]。四個(gè)對(duì)“公共利益”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵之間是相互聯(lián)系的，法定標(biāo)準(zhǔn)是其他標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，只有具有了法定性才能使保護(hù)的利益合法有效。追本溯源，立足于“公共利益”的本質(zhì)，可以把公共利益的概念理解為“公意”?！啊狻仨殢娜w出發(fā)才能對(duì)全體適用。當(dāng)它傾向于某種個(gè)別的、特定的目標(biāo)時(shí)，它就會(huì)喪失天然的公正性，因?yàn)檫@時(shí)我們判斷的便是我們陌生的東西，于是便不能有任何真正公平的原則在指導(dǎo)我們了?！盵15]雖然理論上對(duì)“公共利益”還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，但為維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由與秩序的動(dòng)態(tài)平衡，避免出現(xiàn)因房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂而引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這一宏觀調(diào)控政策也是為了保護(hù)大多數(shù)人的利益。因此，利用公權(quán)力手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控應(yīng)視為對(duì)“公共利益”的保護(hù)。

受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為“機(jī)會(huì)主義”*機(jī)會(huì)主義假設(shè)是指法經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一種假設(shè)，人們追求自身利益的動(dòng)機(jī)是強(qiáng)烈而復(fù)雜的，往往借助于不正當(dāng)手段隨機(jī)應(yīng)變，投機(jī)取巧以謀取個(gè)人利益的行為傾向。者的投資天堂。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的守法收益低于規(guī)避法律收益*法律均衡理論是指法律資源在社會(huì)生活中均衡配置的持續(xù)狀態(tài)和目標(biāo)模式，是新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)機(jī)制分析的核心理論，是進(jìn)行法律供求理論研究的基礎(chǔ)方法之一，為發(fā)展和完善市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮著重要的作用。，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資之風(fēng)盛行，如果政府任其自行發(fā)展下去，將有可能出現(xiàn)泡沫破裂而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)前中國(guó)買不起房的人與炒房、投資的人相比明顯是占大多數(shù)的[16]，而政府在短期之內(nèi)無(wú)法為底層人民或是中產(chǎn)階級(jí)提供基本的住房保障。顯然這樣大多數(shù)人的基本利益被炒房、投機(jī)者的少數(shù)人行為所侵犯。社會(huì)大多數(shù)成員的利益或全體社會(huì)成員的共同利益就是公共利益[13]，大多數(shù)人的權(quán)益受損，可以理解為公共利益受到了侵犯。英國(guó)功利主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家密爾認(rèn)為：“這種行為的構(gòu)成，首先是不損害各自的利益，或者說(shuō)不損害法律明文規(guī)定或默認(rèn)理解中應(yīng)當(dāng)認(rèn)做權(quán)利的某些利益；其次是每人在保護(hù)社會(huì)或者其成員免遭損害和阻礙而付出的勞動(dòng)和犧牲中承擔(dān)自己的份額(以某種公平原則予以規(guī)定)?！盵17]在別無(wú)選擇之時(shí)，政府通過(guò)臨時(shí)的行政干預(yù)政策和手段，切實(shí)地保障有剛性需求購(gòu)房者的權(quán)益，通過(guò)以“時(shí)間換空間”的方式，落實(shí)基本保障房等調(diào)控措施，從而提高市場(chǎng)供給，滿足人們的基本生存需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展和經(jīng)濟(jì)秩序的良性運(yùn)轉(zhuǎn)[18]。

三、追求市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在和諧價(jià)值的必然要求

從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，社會(huì)物價(jià)指數(shù)居高不下，人們?yōu)榱素?cái)富的保值增值選擇多比例投資，并且根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，在理性選擇*理性選擇理論是指?jìng)€(gè)人有目的的行動(dòng)與其所可能達(dá)到的結(jié)果之間的聯(lián)系的工具性理性。理性人目標(biāo)最優(yōu)化或效用最大化，即理性行動(dòng)者趨向于采取最優(yōu)策略，以最小代價(jià)取得最大收益。支配下自由轉(zhuǎn)化投資比例，合理分散投資風(fēng)險(xiǎn)。人們選擇投資房地產(chǎn)，雖然無(wú)形中助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，但投資是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)自由選擇的結(jié)果。限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控使投資者理性調(diào)整自己的投資結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的回歸。法本身的價(jià)值就是作為一種客體而滿足主體的需要和利益中的積極意義，也就是滿足人們法律需要的價(jià)值[19]。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響下，社會(huì)關(guān)系變得復(fù)雜多變，現(xiàn)實(shí)多元化的利益格局是一種客觀的存在，法作為調(diào)整社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)秩序的有效治理手段，具有其他調(diào)整方法和手段所不具備或很少具備的作用和價(jià)值。法作為社會(huì)調(diào)節(jié)器的最大價(jià)值在于維持社會(huì)生態(tài)的和諧，使社會(huì)中的對(duì)立方面在一定條件下獲得協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的轉(zhuǎn)換，是社會(huì)秩序穩(wěn)定與矛盾和解的重要參與因素[19]。對(duì)于法的和諧價(jià)值，張文顯教授認(rèn)為：“不僅要把和諧作為一個(gè)獨(dú)立的價(jià)值，而且應(yīng)當(dāng)把和諧提升到法律價(jià)值體系之元價(jià)值的高度上來(lái)，提升到法的精神之元素(核心要素)層面上來(lái)，把和諧作為法的終極價(jià)值，作為法的精神?！盵20]孫國(guó)華教授則認(rèn)為：“法具有協(xié)調(diào)不同主體或同一主體之間多種、多樣、多變的價(jià)值追求，從而促進(jìn)人們之間的和諧、促進(jìn)社會(huì)和諧的價(jià)值,這就是法的和諧價(jià)值。”[19]由此可見(jiàn)，相較于法的一般價(jià)值(如自由和秩序價(jià)值)，法的和諧價(jià)值是對(duì)社會(huì)發(fā)展更高層次的追求，是對(duì)人、社會(huì)、自然和諧共處、共融、共生的法的元價(jià)值的追求，同時(shí)也是社會(huì)主義和諧社會(huì)的核心價(jià)值追求。

對(duì)不同利益的認(rèn)識(shí)和協(xié)調(diào)是緩和、化解人與人、社會(huì)、自然矛盾的基礎(chǔ),是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、自然和諧的關(guān)鍵。社會(huì)中的一些不和諧因素根源于社會(huì)發(fā)展過(guò)程中客觀存在的一些不易調(diào)和的矛盾[16]。馬克思曾指出:“人們奮斗所爭(zhēng)取的一切,都同他們的利益有關(guān)?！盵21]如若個(gè)人利益處置不當(dāng)，則會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。正因?yàn)榉ň哂袇f(xié)調(diào)社會(huì)不同個(gè)體、群體利益的功能,所以在某種意義上，法通過(guò)平衡強(qiáng)者的利益、保護(hù)弱者的利益以緩和尖銳的社會(huì)利益矛盾。建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)，制定新的法律法規(guī)勢(shì)在必行。

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深入，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)利益分化和利益主體多元化的趨勢(shì)使社會(huì)個(gè)人利益與公共利益的矛盾加劇。公民將權(quán)利讓渡與國(guó)家，國(guó)家代表著人民的公意，所以國(guó)家政府“利用自己執(zhí)掌政權(quán)的有利條件, 充分發(fā)揮法這個(gè)‘關(guān)于正義的藝術(shù)’的和諧價(jià)值, 緩和與化解矛盾”[19]。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速繁榮成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，大量的投機(jī)行為充斥著房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面，高昂的土地出讓金和天價(jià)房產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的表征，虛高的房?jī)r(jià)給普通低收入家庭帶來(lái)了巨大負(fù)擔(dān)；另一方面，大量樓盤(pán)房屋的空置率越來(lái)越高，有購(gòu)房需求的青年群體面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)也只能仰天長(zhǎng)嘆。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富被透支，進(jìn)一步拉大了社會(huì)貧富差距，致使社會(huì)有效需求被抑制，削弱了整個(gè)社會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，扭曲了房地產(chǎn)所輻射行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉低了國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力，破壞了社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”的現(xiàn)象，依靠市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)資源配置已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，必須利用國(guó)家的宏觀調(diào)控手段平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求杠桿，使房?jī)r(jià)趨于健康水平。

四、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下公權(quán)適度擴(kuò)張的需要

從某種意義上講，政府的宏觀調(diào)控行為是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同特征。20世紀(jì)以前，西方國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)所倡導(dǎo)的模式，古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)作為資產(chǎn)階級(jí)與封建貴族特權(quán)階級(jí)作斗爭(zhēng)的理論武器，反映了資產(chǎn)階級(jí)在經(jīng)濟(jì)和政治上的利益要求。資產(chǎn)階級(jí)倡導(dǎo)“自由放任”，反對(duì)商業(yè)資本壟斷和貴族特權(quán)，這一歷史時(shí)期國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)受到了自由經(jīng)濟(jì)主義者的嚴(yán)厲抨擊，他們高舉亞當(dāng)·斯密的“看不見(jiàn)的手”理論*斯密定理：也稱“無(wú)形之手”定理，只有當(dāng)對(duì)某一產(chǎn)品或者服務(wù)的需求隨著市場(chǎng)范圍的擴(kuò)大增長(zhǎng)到一定程度時(shí)，專業(yè)化的生產(chǎn)者才能實(shí)際出現(xiàn)和存在，即依靠市場(chǎng)手段的自發(fā)調(diào)節(jié),使資源配置達(dá)到最優(yōu)。構(gòu)建自由市場(chǎng)機(jī)制。進(jìn)入20世紀(jì)以后，1929—1933年的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)打破了自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，國(guó)家干預(yù)的宏觀調(diào)控模式開(kāi)始被學(xué)術(shù)界所追捧，英國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯系統(tǒng)地闡述了國(guó)家干預(yù)主義理論，他推翻了“薩伊定律”理論*薩伊定律：又被稱作薩依市場(chǎng)定律，19世紀(jì)的法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家讓·巴蒂斯特·薩依(Jean-Baptiste Say)提出的一種自19世紀(jì)初流行至今的經(jīng)濟(jì)思想。薩依定律主要闡述：經(jīng)濟(jì)一般不會(huì)發(fā)生任何生產(chǎn)過(guò)剩的危機(jī)，更不可能出現(xiàn)就業(yè)不足。，否定了“供給創(chuàng)造它自身的需求”和普遍意義上的生產(chǎn)過(guò)剩危機(jī)理論,進(jìn)一步證實(shí)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)是由有效需求不足造成的。進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問(wèn)題已不是有效需求不足，而是資源生產(chǎn)和供給問(wèn)題。新自由主義經(jīng)濟(jì)模式提出了在全球經(jīng)濟(jì)模式一體化下的自由貿(mào)易，反對(duì)政府干預(yù)。隨著20世紀(jì)末世界經(jīng)濟(jì)的衰退，新凱恩斯經(jīng)濟(jì)模式開(kāi)始發(fā)揮它的優(yōu)勢(shì)，國(guó)家干預(yù)主義與經(jīng)濟(jì)自由主義開(kāi)始走向融合，政府的宏觀調(diào)控行為成為現(xiàn)代發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的慣用手段。從公權(quán)力的角度看，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)不僅僅是經(jīng)濟(jì)手段，更是公權(quán)力運(yùn)行的結(jié)果。政府權(quán)力來(lái)源于憲法和法律，《中華人民共和國(guó)憲法》(以下簡(jiǎn)稱《憲法》)第十五條第二款規(guī)定“國(guó)家要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法，完善宏觀調(diào)控”，國(guó)家的宏觀調(diào)控手段是憲法賦予的權(quán)力，是社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期政府必要的職能。在現(xiàn)代社會(huì)，政府的公權(quán)力呈擴(kuò)大化的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、環(huán)境等社會(huì)生活諸多領(lǐng)域。從某種程度上講，政府公權(quán)力的擴(kuò)張符合社會(huì)發(fā)展的需要。社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的各種利益矛盾復(fù)雜多變，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和滿足社會(huì)需求，公權(quán)力的適度擴(kuò)張更有利于社會(huì)的成功轉(zhuǎn)型。

不健全的社會(huì)規(guī)則、不合理的社會(huì)階層結(jié)構(gòu)、增多的社會(huì)矛盾給公權(quán)力的擴(kuò)張?zhí)峁┝俗銐虻目障禰22]。雖然我國(guó)《憲法》第十五條規(guī)定了宏觀調(diào)控是政府的應(yīng)有職能，但這并不能認(rèn)定宏觀調(diào)控就是人民政府的一項(xiàng)具體行政權(quán)力，職能不等于權(quán)力，更不能將職能認(rèn)定為政府權(quán)力的來(lái)源[23]。政府的行政權(quán)力來(lái)源于憲法和法律的具體規(guī)定，法律具有穩(wěn)定性，因而政府的行政權(quán)力在一定時(shí)間內(nèi)也必然保持穩(wěn)定不變，而“政府職能始終是變化的，它取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府與市場(chǎng)關(guān)系的動(dòng)態(tài)性、政府與社會(huì)關(guān)系力量的對(duì)比，以及政府與自然界的關(guān)系演變”[24]。因此，作為政府職能的宏觀調(diào)控并不是一項(xiàng)行政權(quán)力，在中央和地方政府的權(quán)力清單中也未出現(xiàn)“宏觀調(diào)控”，目前在我國(guó)宏觀調(diào)控需依賴經(jīng)濟(jì)、行政、法律等其他手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。正如蔡定劍教授所言：“在我國(guó)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是自由經(jīng)濟(jì)，在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，要逐步完善宏觀調(diào)控的手段，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用是以宏觀調(diào)控的方式進(jìn)行的，而這些都需要法律來(lái)具體規(guī)定?！盵25]因此，完善相關(guān)法律規(guī)定，彌補(bǔ)社會(huì)規(guī)則的缺失，賦予政府宏觀調(diào)控的具體行政權(quán)力，使社會(huì)市場(chǎng)資源配置達(dá)到最優(yōu),做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，為了公共利益的需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中適度擴(kuò)張公權(quán)力具有一定的合理性。

改革開(kāi)放以后，效用最大化*效用最大化是法經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)，以古典哲學(xué)中的個(gè)人主義和功利主義為基礎(chǔ)，在貨幣經(jīng)濟(jì)條件下就是追求個(gè)人“財(cái)富”的最大化。充斥著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的每個(gè)角落，雖然我國(guó)的經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，但社會(huì)的階層結(jié)構(gòu)表現(xiàn)不合理。精英階層社會(huì)地位高,且占有社會(huì)財(cái)富的比例大；社會(huì)中間階層的規(guī)模太?。晦r(nóng)民和工人等社會(huì)底層的規(guī)模過(guò)大[22]。隨著貧富差距日益擴(kuò)大、社會(huì)問(wèn)題增多，需要政府通過(guò)一系列社會(huì)政策來(lái)進(jìn)行利益調(diào)整, 以主張和維護(hù)社會(huì)的公平、公正,讓全體社會(huì)成員可以共享到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。社會(huì)問(wèn)題的妥善處理事關(guān)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，需要合理地運(yùn)用公權(quán)力來(lái)維護(hù)社會(huì)的安全和秩序。住房問(wèn)題關(guān)系到民生，是重要的社會(huì)問(wèn)題。通過(guò)公權(quán)力手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控，針對(duì)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取不同的宏觀審慎政策，發(fā)揮對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)的結(jié)構(gòu)性功能，彌補(bǔ)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)總量調(diào)控的不足[26]，調(diào)節(jié)供求關(guān)系，處罰不法投機(jī)行為，把房屋價(jià)格控制在大多數(shù)人可以承受的水平范圍，構(gòu)筑相對(duì)穩(wěn)定合理的房屋價(jià)格形成機(jī)制[27]，是解決民生問(wèn)題的必要舉措。因此，公權(quán)力在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的適度擴(kuò)張符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

五、結(jié)語(yǔ)

全國(guó)各地的房產(chǎn)價(jià)格居高不下已不再單單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是一個(gè)影響全面建成小康社會(huì)的民生問(wèn)題。如果未能很好地解決，將會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定。抑制房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲、調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格回歸合理水平的樓市限購(gòu)政策具有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)、法律和行政基礎(chǔ)。本文以法經(jīng)濟(jì)學(xué)為視角，通過(guò)從平衡微觀經(jīng)濟(jì)生態(tài)體系、維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由與秩序價(jià)值的動(dòng)態(tài)平衡、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中和諧價(jià)值的需要、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下公權(quán)適度擴(kuò)張的需要等四個(gè)方面的分析，試圖為房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策尋找法經(jīng)濟(jì)學(xué)上的理論支撐。同時(shí)，筆者認(rèn)為限購(gòu)政策屬于權(quán)宜之計(jì)而非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，公權(quán)力的干預(yù)應(yīng)為經(jīng)濟(jì)手段治理預(yù)留空間[3],在技術(shù)層面應(yīng)盡快使限購(gòu)政策法律化和制定相關(guān)的房地產(chǎn)稅收制度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加穩(wěn)定、健康。

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(責(zé)任編輯 馮 軍)

Legal and Economic Analysis of the Legitimacy of Purchase Restriction Policy

CHEN Boli, LU Bo

(School of Law, Chongqing University, Chongqing 400400, China)

With the introduction of a new round of housing purchase policy in major cities, the legitimacy of its implementation is controversial. Aiming at the situation of the fast rising regional housing prices, the local government exercise the administrative power to formulate relevant macro-control policies to limit certain conditions in real estate transaction free households rights ability, reduce market speculation, and regulate the real estate market benign operation. The justification of the purchase restriction policy in the theory of economics and law is worth exploring, which is mainly manifested in four aspects: asymmetric information causes ineffective or inefficient allocation of market resources, while the purchase restriction policy can balance the ecosystem of the micro economics; the restriction and speculation of speculative behavior of private freedom, which is the need for safeguarding the freedom of market economy and the dynamic equilibrium of the order; government’s regulation of real estate market economy is an inevitable requirement for the market economy to chase the inside harmonious value; in modern society, the government’s public power shows a trend of expansion, and the expansion accords with the requirements of the development of economy and society, which plays an irreplaceable role in maintaining social stability and safeguarding the public interests.

purchase restriction policy; public interest; personal interests; legitimacy

2017-05-10 基金項(xiàng)目：重慶市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目“行政許可標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題研究”(2013QNFX41)；中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)科研專項(xiàng)項(xiàng)目“公民憲法意識(shí)和社會(huì)穩(wěn)定辯證關(guān)系研究”(106112016CDJXY010008)

陳伯禮(1965—)，男，遼寧蓋州人，教授，博士生導(dǎo)師，研究方向：憲法與行政法學(xué)。

陳伯禮，盧博.限購(gòu)政策正當(dāng)性的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2017(8):80-86.

format：CHEN Boli, LU Bo.Legal and Economic Analysis of the Legitimacy of Purchase Restriction Policy[J].Journal of Chongqing University of Technology(Social Science)，2017(8):80-86.

10.3969/j.issn.1674-8425(s).2017.08.011

D922.29;D293.3

A

1674-8425(2017)08-0080-07