淺析房屋產(chǎn)權(quán)的“單獨(dú)所有”與公證實(shí)務(wù)

王喜風(fēng)

[關(guān)鍵詞]房屋產(chǎn)權(quán)；“單獨(dú)所有”；公證實(shí)務(wù)

隨著《物權(quán)法》的深入實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記程序的不斷完善，公證員對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)該有更明確的認(rèn)知，了解房產(chǎn)登記的具體規(guī)定和操作程序。挖掘背后爭議風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，尋找法律和法理上的支撐點(diǎn)，厘清實(shí)務(wù)中的模糊問題，從而準(zhǔn)確把握委托、繼承、遺囑、夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議等公證實(shí)務(wù)。

一、夫妻“隱形共有”與“單獨(dú)所有”對(duì)比

夫妻隱形共有，通常是指登記在夫妻一方名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如存單、債券、股票、車輛等財(cái)產(chǎn)，雖然為夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得，但權(quán)利憑證上只登記夫或者妻一方的姓名。對(duì)于房產(chǎn)而言，主要是在《物權(quán)法》實(shí)施之前，由于風(fēng)俗習(xí)慣或登記程序不完善等原因，致使夫妻共有房產(chǎn)僅登記在一方名下，產(chǎn)生了隱形共有人現(xiàn)象。在公證實(shí)踐中，對(duì)于登記在一方名下的房產(chǎn)進(jìn)行審查時(shí)，審查登記人的婚姻狀況是必要程序，若所涉房產(chǎn)系權(quán)利人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這無疑是符合《婚姻法》精神的。

對(duì)于單獨(dú)所有，目前現(xiàn)行法律、法規(guī)中，僅在《房產(chǎn)登記辦法釋義》中有相關(guān)的表述：在房產(chǎn)所有權(quán)證填寫說明時(shí)指出“不屬共有情況的，填寫單獨(dú)所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”；在解釋共有概念時(shí)指出“共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有相對(duì)而言的”。根據(jù)《房產(chǎn)登記辦法釋義》這一表述，我們可以得出單獨(dú)所有是指房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)證上登記人一人所有，這種解釋也符合社會(huì)大眾對(duì)此概念的心理預(yù)期。

另外，房產(chǎn)管理部門在實(shí)務(wù)中對(duì)于“單獨(dú)所有”與“隱形共有”也進(jìn)行區(qū)分?；橐龃胬m(xù)期間，對(duì)登記在一方名下后申請(qǐng)變更為夫妻共有的，可理解為房產(chǎn)證及登記簿記載的房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，只要申請(qǐng)人能夠提供充分的證明，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)給予辦理相應(yīng)的更正登記。而如果夫妻將一方婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的個(gè)人房產(chǎn)?；?qū)⒒榍叭〉玫膫€(gè)人房產(chǎn)約定為共同所有或部分共同所有的，均視為房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)按照《房產(chǎn)登記辦法》第32條的規(guī)定申請(qǐng)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這兩種辦理方法的區(qū)別。反映出房產(chǎn)登記部門將“隱形共有”視為夫妻共同所有，“單獨(dú)所有”視為登記人個(gè)人占有全部產(chǎn)權(quán)。由此可見，“隱形共有”實(shí)際上是特定時(shí)期的產(chǎn)物，只是短時(shí)間的過渡，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的貫徹實(shí)施，產(chǎn)權(quán)登記必將更加全面而準(zhǔn)確，“隱形共有”也終將退出歷史舞臺(tái)。

總之，隱形共有和單獨(dú)所有，雖都是“登記在一方名下”的財(cái)產(chǎn)，但法律意義卻大為不同，絕不能畫等號(hào)。

二、“單獨(dú)所有”的程序事項(xiàng)

目前，單獨(dú)所有已逐步成為所有權(quán)的一個(gè)狀態(tài)，那么依據(jù)何規(guī)定、履行哪些程序才能將房產(chǎn)登記為一方單獨(dú)所有呢？一般而言，以下情況下取得的房產(chǎn)屬于單獨(dú)所有：1、《婚姻法》第18條第（一）、（三）項(xiàng)所規(guī)定的“一方的婚前財(cái)產(chǎn)”及“遺囑或贈(zèng)予合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)”；申辦人需要提供未婚或未再婚證明，或者需要有經(jīng)過律師的遺囑或者贈(zèng)予合同中明確歸夫或妻一方所有的遺囑律師書或贈(zèng)予合同律師書；2、《婚姻法》第十九條規(guī)定的情形：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申辦人需要提供夫妻共同約定歸一方單獨(dú)所有的書面夫妻財(cái)產(chǎn)約定；3.人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律判決或裁定為一方所有的房產(chǎn)：申報(bào)人需要提供生效的法律文書及協(xié)助執(zhí)行書等。在辦理單獨(dú)所有登記事項(xiàng)時(shí)，除提供必需的材料外，房產(chǎn)部門還要進(jìn)行嚴(yán)格的詢問，對(duì)于是否是共有房產(chǎn)做重點(diǎn)詢問。依據(jù)上述分析，夫妻關(guān)系存續(xù)期間單獨(dú)所有房產(chǎn)證是建立在夫妻財(cái)產(chǎn)約定的基礎(chǔ)上形成的登記一方個(gè)人獨(dú)有的權(quán)利證明，是符合法律和程序的權(quán)利憑證。

三、“單獨(dú)所有”與“夫妻共有”

房產(chǎn)證上單獨(dú)所有不能認(rèn)定登記人個(gè)人產(chǎn)權(quán)的主要困擾就在于《婚姻法》與《物權(quán)法》的沖突，其中一個(gè)可能存在的主要障礙就在于夫妻財(cái)產(chǎn)約定在物權(quán)變動(dòng)中的適用規(guī)則。

雖然登記為“單獨(dú)所有”，但在夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，雙方未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。《婚姻法》第十九條：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力”。

因此在公證實(shí)務(wù)中，需要進(jìn)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的區(qū)分?！痘橐龇ā返谑艞l規(guī)定了夫妻財(cái)產(chǎn)約定的效力問題：第一，對(duì)雙方具有約束力；第二，第三人知道該約定的，可以對(duì)抗第三人。這就是夫妻財(cái)產(chǎn)約定的兩種效力，即對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。夫妻財(cái)產(chǎn)約定對(duì)內(nèi)最基本的效力是物權(quán)效力。由此，夫妻財(cái)產(chǎn)約定一旦在夫妻之間成立生效便產(chǎn)生物權(quán)的效力，屬《物權(quán)法》第九條的“法律另有規(guī)定的除外”。無須通過登記生效實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。在對(duì)外效力上，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的公示原則進(jìn)行登記，可以有效地防止規(guī)避法律的行為，更有利于保護(hù)與約定財(cái)產(chǎn)的夫妻進(jìn)行民事活動(dòng)的人的合法權(quán)益，同時(shí)，也應(yīng)規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)契約經(jīng)登記方產(chǎn)生對(duì)外效力，未經(jīng)合法登記者不產(chǎn)生對(duì)外效力。由此，夫妻財(cái)產(chǎn)約定在夫妻之間具有物權(quán)效力，而在對(duì)外效力上依然應(yīng)通過登記生效才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。

同時(shí)，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)約定對(duì)內(nèi)效力不能因?yàn)槠溥m用“法律另有規(guī)定的除外”而放任自流，在涉及第三人時(shí)為保障交易安全應(yīng)準(zhǔn)用《物權(quán)法》第31條“處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，這可以理解為夫妻財(cái)產(chǎn)約定在涉及第三人時(shí)，應(yīng)援用對(duì)外效力的規(guī)則通過登記才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。

上述對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)約定效力的內(nèi)外區(qū)分處理，既維護(hù)了現(xiàn)行《婚姻法》法律制度的有效性，又兼顧了我國《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)登記的法定性。

為更好地避免因單獨(dú)所有房產(chǎn)證中各種不規(guī)范現(xiàn)象帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在公證實(shí)務(wù)中，對(duì)于夫妻關(guān)系存續(xù)期間單獨(dú)所有房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)需要根據(jù)具體情況，具體分析對(duì)待處理。

（編輯/李舶）