杭州人口因素對(duì)商品住宅需求影響的實(shí)證分析

趙霞++徐靜靜+蒙永亨

摘要：依據(jù)2005-2015年杭州市人口結(jié)構(gòu)和商品住宅交易數(shù)據(jù)，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度理論，對(duì)杭州市人口因素對(duì)商品住宅影響進(jìn)行了實(shí)證分析。研究發(fā)現(xiàn)：人口密度、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例、總撫養(yǎng)比、總?cè)丝?、家庭戶均人口?guī)模、性別比、人均可支配收入都與住宅價(jià)格有著極強(qiáng)的相關(guān)性，并且對(duì)杭州市住宅需求影響排序由強(qiáng)及弱。其政策含義是：房開公司必須根據(jù)人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變動(dòng)調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：人口因素，商品住宅價(jià)格，灰色理論，杭州市

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2017）02-0026-31 收稿日期：2017-01-03

1 引言

近年來，我國(guó)一線城市的商品住房需求量快速上升，引起了各界的關(guān)注，國(guó)內(nèi)研究者從不同角度提出了各自見解。李建（2015）通過構(gòu)建商品住宅市場(chǎng)需求函數(shù)并進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，指出不同城市因所處的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段、城市聚集度以及人口購(gòu)買力等方面的差別，不同城市商品住宅市場(chǎng)的需求量存在較大差異。李海洋（2010）分析了除供給和需求因素外的政策因素，認(rèn)為政策對(duì)商品住宅需求的影響也是很重要的。胡偉艷、王鈺（2007）對(duì)影響住宅需求的因素進(jìn)行了系統(tǒng)地歸納和總結(jié)，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)因素對(duì)住宅需求的影響力較大。吳群、高慧瓊（2006）探討供求關(guān)系對(duì)商品住宅價(jià)格作用的機(jī)理，認(rèn)為供求關(guān)系是住宅需求變化的主要因素和決定因素，生產(chǎn)成本（地價(jià)等）只是房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素，其影響住宅需求的作用是有限的。任榮榮、張紅（2005）基于誤差修正模型分析人均可支配收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)且房?jī)r(jià)基本不變的條件下，住宅需求將保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。梳理現(xiàn)有文獻(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者從經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、政策、收入、心理因素等因素研究房?jī)r(jià)波動(dòng)比較普遍，研究人口因素對(duì)商品住宅需求影響的成果還較少，人口因素對(duì)住宅需求量的影響未被足夠重視，而人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)是推動(dòng)商品住宅市場(chǎng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)形成的主要?jiǎng)恿?，住宅的基本職能就是為?gòu)房者提供生活起居的空間，人是其中最重要的影響因素。

本文以人口因素對(duì)商品住宅需求的影響為研究對(duì)象，在灰色理論的基礎(chǔ)上，篩選出可量化的住宅需求影響因素進(jìn)行研究，并以杭州市為例，測(cè)算人口因素對(duì)住宅需求的灰色關(guān)聯(lián)度，進(jìn)一步深入分析影響住宅需求量的因素，最后提出解決住房問題應(yīng)當(dāng)采取的措施。

2 人口因素對(duì)商品住宅市場(chǎng)的影響機(jī)制分析

2.1 人口數(shù)量

商品住宅是供消費(fèi)者使用的，人口數(shù)量在很大程度上決定了住宅的數(shù)量。杭州市在2010年的人口普查中，其常住人口已達(dá)到870.04萬(wàn)人。2016年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2015年杭州市總?cè)丝跀?shù)為723.55萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口數(shù)495.38萬(wàn)人。人口總量的增加，則相應(yīng)的家庭戶數(shù)也會(huì)增加，使得其商品住宅需求量大幅度提升。

2.2 人口變動(dòng)

人口變動(dòng)分為兩種情況：人口自然變動(dòng)和人口機(jī)械變動(dòng)。第一，從人口自然變動(dòng)方面來看，根據(jù)2016年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2015年，杭州市出生人數(shù)70617人，出生率達(dá)9.81‰，其中，自然增長(zhǎng)人數(shù)30291人，自然增長(zhǎng)率4.21‰。雖然新生嬰兒無(wú)購(gòu)買住房的能力，但人口的自然增長(zhǎng)對(duì)商品住宅產(chǎn)生潛在需求。第二，從人口機(jī)械變動(dòng)情況來看，2015年，杭州市遷入人數(shù)89192人，凈遷入人數(shù)達(dá)50796人，人口的機(jī)械增長(zhǎng)對(duì)商品住宅產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)需求。大量流動(dòng)人口的存在刺激了購(gòu)房需求的擴(kuò)大，因外來人員中包含許多外來投資者、商人、白領(lǐng)等具有較高消費(fèi)能力和購(gòu)房意愿的人群，擴(kuò)大了住房需求；同時(shí)，杭州市房屋租賃市場(chǎng)因外來務(wù)工人員變得更加活躍，活躍的租賃市場(chǎng)又進(jìn)一步增加對(duì)商品住宅的需求。

2.3 年齡結(jié)構(gòu)

不同年齡段的消費(fèi)者對(duì)房屋的支付能力、對(duì)房型的需求及購(gòu)房動(dòng)機(jī)存在很大的差異，這需開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者做出明確的定位。2015年末，杭州市的人口年齡構(gòu)成情況如下：18歲以下人數(shù)112.12萬(wàn)人，占總?cè)丝?5.5%；18-35歲有171.29萬(wàn)人，占總?cè)丝?3.7%，此年齡段包含適齡結(jié)婚人口，對(duì)商品住宅需求較大；35-60歲人數(shù)最多，占總?cè)丝?9.8%，收入水平較其他年齡段人口高，大多生活較為安定，有購(gòu)買商品住宅的能力并且也有購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的想法；60歲以上的人占總?cè)丝?1.0%，由于人口的老齡化，與兒女同住、多居室房型需求增加，開發(fā)老人健身配套設(shè)施的商品住宅需求增加。

3 杭州市人口因素對(duì)住宅需求的灰色關(guān)聯(lián)度測(cè)算

3.1 確定參考數(shù)列和比較數(shù)列

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性以及影響因素的可量化性，本文選取了杭州市總?cè)丝?、總撫養(yǎng)比、性別比、家庭戶均人口規(guī)模、二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例、人均可支配收入、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、人口密度等八個(gè)可量化的住宅需求影響因素進(jìn)行研究分析。在此以住宅銷售面積代表住宅需求，根據(jù)各影響因素與住宅銷售面積的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，從而考察人口因素各指標(biāo)與住宅需求量的相關(guān)關(guān)系。數(shù)據(jù)均來自《浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《杭州市統(tǒng)計(jì)年鑒》，如表1所示。

3.2 無(wú)量綱化處理

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化的數(shù)據(jù)處理。處理結(jié)果如表2所示。

3.3 求關(guān)聯(lián)系數(shù)

設(shè)關(guān)聯(lián)系數(shù)為z，則所求關(guān)聯(lián)系數(shù)如表3所示。

3.4 計(jì)算關(guān)聯(lián)度

計(jì)算結(jié)果如表4所示。

4 杭州市人口因素對(duì)商品住宅需求影響的分析

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，8個(gè)因素對(duì)杭州市住宅需求影響由強(qiáng)及弱排序?yàn)椋喝丝诿芏?、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例、總撫養(yǎng)比、總?cè)丝?、家庭戶均人口?guī)模、性別比、人均可支配收入。這8個(gè)因素的關(guān)聯(lián)度基本在0.6以上，證明這些因素都與住宅有著極強(qiáng)的相關(guān)性。

關(guān)聯(lián)度排在前面兩位的是人口密度和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，這意味著隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，大量人口涌入城市引起住宅需求的增長(zhǎng)。大量農(nóng)村人口來到城市安家，成為城鎮(zhèn)的常住人口。人口密度的提高使住宅需求增加。

二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例排在第三位，這說明隨著二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例的提高，人民的生活水平有了很大提高，隨之帶來的是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，人們從最簡(jiǎn)單的吃、穿需求提升到對(duì)住宅的更高要求，人們的住房開始慢慢更新?lián)Q代，變得更大，硬件設(shè)施、交通條件更好，這種更新?lián)Q代就促進(jìn)了住宅需求的增長(zhǎng)。此外，二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例也是城市化進(jìn)程的一大體現(xiàn)。

總撫養(yǎng)比與住宅需求的關(guān)聯(lián)度排在第四位，說明隨著撫養(yǎng)比的提高，勞動(dòng)人口的撫養(yǎng)壓力會(huì)逐漸加重，人民將會(huì)花更多的錢在基本生活上，那么對(duì)于住宅的需求自然有所下降。而撫養(yǎng)比下降則意味著人民生活壓力下降，人民將會(huì)有更多的錢花在改善居住環(huán)境上，引起住宅需求的增長(zhǎng)。

總?cè)丝谂旁诘谖逦?，說明隨著人口的增長(zhǎng)，住宅需求也隨著增加。新生人口和機(jī)械增長(zhǎng)人口比例的上升滋生了新的住宅需求。

家庭戶均人口規(guī)模對(duì)住宅需求也有一定的影響。隨著全面二胎政策的推行，家庭戶均人口規(guī)模有所增加，原來的住宅面積不能滿足需求，因而產(chǎn)生了新的住宅需求，對(duì)于住宅戶型、面積等均有一定的影響。

人口性別比、人均可支配收入與住宅需求的關(guān)聯(lián)度排在后面，這主要是因?yàn)楹贾菔腥丝谛詣e比較為均衡，其次是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快，高于人們收入的上漲速度，導(dǎo)致人們對(duì)住宅的購(gòu)買力不高。

5 結(jié)論與討論

由上述結(jié)果可知，解決住房問題應(yīng)當(dāng)采取以下措施：第一，推進(jìn)城市化進(jìn)程，調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與有效控制人口規(guī)模并行；第二，挖掘新增城市人口住宅需求，做好多層次的住房供給；第三，擴(kuò)大二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例，提高人均可支配收入；第四，依據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化，調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)；第五，引導(dǎo)企業(yè)積極開發(fā)、推廣老年型公寓?？傊?，隨著“全面二胎”人口政策的推行，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)將逐漸趨于合理化，而人口政策推行效果的實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)緩慢的發(fā)展過程，伴隨著這一過程，我國(guó)的城鎮(zhèn)居民住房需求也必將發(fā)生總量及結(jié)構(gòu)性變動(dòng)。因此，只有立足現(xiàn)在，預(yù)測(cè)未來，才能掌控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

趙霞，桂林理工大學(xué)管理學(xué)院教師，博士，講師，主要研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

徐靜靜，桂林理工大學(xué)管理學(xué)院碩士生，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

蒙永亨，桂林理工大學(xué)管理學(xué)院教師，博士，教授，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。