商品房買賣合同之驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)研究

陳炳宇

（山東科技大學(xué)文法學(xué)院，山東青島266590）

商品房買賣合同之驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)研究

陳炳宇

（山東科技大學(xué)文法學(xué)院，山東青島266590）

商品房買賣合同“驗(yàn)收”條款因當(dāng)前商品房領(lǐng)域法律法規(guī)及相關(guān)紅頭文件規(guī)定的交織混亂，致使司法裁判對“驗(yàn)收”的標(biāo)準(zhǔn)及法律適用存在爭議?！熬C合驗(yàn)收”客觀形式從審批制改為備案制，并非意味其標(biāo)準(zhǔn)的取消及法律強(qiáng)制力的失效，“四方驗(yàn)收”作為建設(shè)工程合同糾紛的標(biāo)準(zhǔn)在未對商品房買賣合同約定詳細(xì)區(qū)分下即取代“綜合驗(yàn)收”系屬法律適用錯誤。為更好規(guī)范商品房交易市場，維護(hù)購房者權(quán)益，最高院出臺相應(yīng)指導(dǎo)意見，房產(chǎn)部門監(jiān)督和推進(jìn)新版《商品房買賣合同示范文本》及國務(wù)院加快修訂相關(guān)法規(guī)規(guī)章已成為解決問題的當(dāng)務(wù)之急。

商品房； 驗(yàn)收； 法律適用

1998年伴隨住房實(shí)物分配制度的取消與按揭政策的實(shí)施，致使1998-2003年我國房地產(chǎn)市場空前繁榮，至2003年房地產(chǎn)市場明顯的房價過高、結(jié)構(gòu)不合理等問題成為國家宏觀調(diào)控的重要對象。但國民收入的提高、城市化進(jìn)程的推進(jìn)及房價上漲預(yù)期的不斷刺激，自1998年至今，商品房交易依然火爆，伴隨近年來預(yù)售商品房逐漸交付使用，《商品房預(yù)售合同》的諸多法律問題隨之而來，面臨核心之一的住建部2000版《商品房預(yù)售合同》第八條交付條件的理解與適用，成為了當(dāng)前購房者與開發(fā)商之間商品房糾紛的重要問題。鑒于當(dāng)前我國商品房領(lǐng)域法律法規(guī)及相關(guān)紅頭文件規(guī)定的交織混亂，致使司法裁判對第八條理解存在異同。為更好解決當(dāng)前商品房預(yù)售合同糾紛，明確第八條“經(jīng)驗(yàn)合格”的理解與適用成為核心。

一、司法現(xiàn)況適用法律問題的交織

當(dāng)前司法實(shí)踐中，代理律師針對《商品房預(yù)售合同》中所約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”的法律適用除了《中華人民共和國合同法》 （以下簡稱“合同法”）及相關(guān)《合同法》司法解釋以外基本分為兩派，一派主張以《中華人民共和國建筑法》 （以下簡稱“建筑法”）及《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》 （以下簡稱“質(zhì)量管理條例”） 為解釋依據(jù)[1]；另一派主張以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （以下簡稱“房地產(chǎn)管理法”） 及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 （以下簡稱“經(jīng)營管理條例”）為解釋依據(jù)，且司法實(shí)踐中，基層法院對“經(jīng)驗(yàn)收合格”的認(rèn)定也存在異同。造成這種情況的一個很重要的原因在于，當(dāng)前我國相關(guān)法律法規(guī)的適用理解問題存在差異，無法準(zhǔn)確梳理，造成了該問題適用法律時的交織混亂。

（一）審批先行，備案尾隨

我國房地產(chǎn)領(lǐng)域“竣工驗(yàn)收”的規(guī)定，最早見于1994年《房地產(chǎn)管理法》第26條（后修訂為第27條），規(guī)定“未經(jīng)驗(yàn)收合格，不得交付使用”。后為進(jìn)一步規(guī)范建筑市場，于1997年頒布《建筑法》，其第61條也規(guī)定了“未經(jīng)驗(yàn)收合格，不得交付使用”。自此在房地產(chǎn)領(lǐng)域，因房屋亦屬建筑工程，其“竣工驗(yàn)收”開始出現(xiàn)了司法實(shí)踐中兩法交織的開始。為明確和細(xì)化“竣工驗(yàn)收”等相關(guān)法律問題，國務(wù)院于1998年出臺了《經(jīng)營管理條例》，其第17條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的“綜合驗(yàn)收”，第18條規(guī)定了群體房地產(chǎn)開發(fā)項目的“綜合驗(yàn)收”條款，使“綜合驗(yàn)收”概念進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時17條規(guī)定綜合驗(yàn)收由縣以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門“組織”質(zhì)監(jiān)、人防、消防等部門驗(yàn)收，確立了“竣工驗(yàn)收”行政審批程序。但2000年國務(wù)院為了規(guī)范建筑市場，依據(jù)《建筑法》出臺了《質(zhì)量管理條例》，其第16條對“竣工驗(yàn)收”規(guī)定為由建設(shè)單位組織監(jiān)理、設(shè)計、施工等單位進(jìn)行驗(yàn)收，即業(yè)內(nèi)所稱“四方驗(yàn)收”[2]；且第49條規(guī)定竣工驗(yàn)收15日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)將驗(yàn)收報告與消防、環(huán)保等部門的其他驗(yàn)收文件報建設(shè)行政主管部門備案。自此正式開始了“竣工驗(yàn)收”到底是審批制還是備案制，是“綜合驗(yàn)收”還是“四方驗(yàn)收”的司法實(shí)踐分歧。

在行政實(shí)踐中，對房地產(chǎn)驗(yàn)收制度也存在混亂現(xiàn)象，首先是對《經(jīng)營管理條例》的“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門”與《質(zhì)量管理條例》中與“建設(shè)行政主管部門”的確認(rèn)，實(shí)踐中房地產(chǎn)商品房的交易與備案由住房保障與房產(chǎn)管理局（以下簡稱“房產(chǎn)局”）管轄，但對其驗(yàn)收部門現(xiàn)行均由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“住建局”）管轄。從這里可以看出，兩個條例雖然規(guī)定的名稱不同，但在行政實(shí)踐中系同一部門，這就又加劇了“審批制”與“備案制”的適用問題。2000年住建部為更好地指導(dǎo)地方住建局適用《質(zhì)量管理條例》，制定《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行規(guī)定》，其第4條與第5條規(guī)定建設(shè)單位向住建局竣工驗(yàn)收備案，備案提交材料包括工程竣工驗(yàn)收備案表及規(guī)劃、消防、環(huán)保出具的準(zhǔn)許文件。同時2001年下發(fā)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)關(guān)于行政審批制度改革工作實(shí)施意見的通知》要求行政審批簡政放權(quán)，于2002年和2004年發(fā)布的《取消行政審批項目的決定》①，通告取消《經(jīng)營管理條例》第17條、第18條的行政審批事項，且部分學(xué)者和律師主張該《決定》使“綜合驗(yàn)收”不再是強(qiáng)制條件[3]。以上均使“備案制”實(shí)質(zhì)地位的確立，現(xiàn)實(shí)行政實(shí)踐中，住建局也不再主動對建設(shè)工程進(jìn)行審批驗(yàn)收，而是采取備案驗(yàn)收[4]。

但不容忽視的一個客觀問題，那就是國務(wù)院的紅頭文件取消行政審批項目的決定，是否意味著《經(jīng)營管理條例》的第17條、第18條的失效，所謂的“綜合驗(yàn)收”是否不再成為強(qiáng)制性規(guī)定，其《商品房預(yù)售合同》條款對“經(jīng)驗(yàn)收合格”的“驗(yàn)收”到底是“綜合驗(yàn)收”還是“四方驗(yàn)收”，成為了解決該問題的核心。

（二）令出一家，自相矛盾

從改革開放至2005年間，鑒于部分法律的滯后、不健全或不合理，為短期內(nèi)調(diào)整行政工作，指導(dǎo)政府行為，開展集中整治行動，政府的紅頭文件發(fā)揮了重要的指導(dǎo)和規(guī)范作用，其效果曾一度超過法律，受到政府的青睞，甚至呈現(xiàn)了部分地方政府只知文件不知法的尷尬局面。但是紅頭文件到底效力如何，《立法法》及其他法律并特別沒有明確的規(guī)定。2002年、2004年的第一、第三批《取消行政審批項目的決定》，均系紅頭文件，其由國務(wù)院辦公廳發(fā)布，取消了《經(jīng)營管理條例》的“綜合驗(yàn)收”。但國務(wù)院2011-2014年4次發(fā)布行政法規(guī)廢止和修改了部分行政法規(guī)，僅2011年的《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》對《經(jīng)營管理條例》進(jìn)行了修改②，但并未廢止和修改第17、18條，也即現(xiàn)行有效。這就導(dǎo)致，“綜合驗(yàn)收”與“四方驗(yàn)收”同時存在，均是對竣工驗(yàn)收的“驗(yàn)收”的法律規(guī)定。同時，驗(yàn)收“審批制”與“備案制”再一次交織。

同時住建部也出現(xiàn)了自相矛盾的地方，在住建部發(fā)布的2000版《商品房買賣合同示范文本》 （以下簡稱“00范本”）③第八條交付條件選擇項規(guī)定為“1、經(jīng)驗(yàn)收合格；2、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4、取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件”，證明住建部認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)收合格”更偏向于《質(zhì)量條例》規(guī)定的“四方驗(yàn)收”而非“綜合驗(yàn)收”。而在2014版《商品房買賣（預(yù)售） 合同示范文本》（以下簡稱“14范本”）④第九條交付條件必選項時卻規(guī)定為“1、取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、取得房屋測繪報告”，以竣工驗(yàn)收備案證明文件來代替了“驗(yàn)收”的規(guī)定，這一改動是否意味著是對“綜合驗(yàn)收”的承認(rèn)，否認(rèn)了在房地產(chǎn)商品房領(lǐng)域，“驗(yàn)收”的解釋適用《質(zhì)量管理條例》，而應(yīng)適用《經(jīng)營管理條例》。但在住建局2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》法律責(zé)任中，第36條規(guī)定沒有營業(yè)執(zhí)照銷售商品房，依照《經(jīng)營管理條例》處罰；第40條規(guī)定未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格或不合格即交付使用的，依照《質(zhì)量管理條例》處罰。從這里可以明顯看出，在2002年與2004年國務(wù)院紅頭文件沒有修正之前，住建部就已經(jīng)將“驗(yàn)收”解釋權(quán)歸于《質(zhì)量管理條例》。且住建部在2003年對吉林省住建廳的《復(fù)函》中明確指示對房地產(chǎn)開放項目竣工驗(yàn)收應(yīng)執(zhí)行《質(zhì)量管理條例》，而不再執(zhí)行《經(jīng)營管理條例》的規(guī)定⑤。因而，如果說審批備案之爭還不甚明朗，“綜合驗(yàn)收”與“四方驗(yàn)收”之爭卻始終沒有在司法實(shí)踐中達(dá)成一個統(tǒng)一共識，鮮明的反應(yīng)了購房者與開發(fā)商之間的利益維護(hù)點(diǎn)。

（三）范本在前，改本在后

我國房地產(chǎn)市場，特別是商品房市場，一直受到國家的高度重視，為了規(guī)范商品房買賣，指導(dǎo)商品房銷售，住建部曾于1995、2000、2014年先后三次發(fā)布《商品房買賣合同示范文本》，以指導(dǎo)商品房市場交易。其中對當(dāng)前房地產(chǎn)影響最大的就是00范本，00范本使用期間恰逢我國房地產(chǎn)高速發(fā)展期，預(yù)售房市場火爆，大量的預(yù)售房銷售一空，等到幾年現(xiàn)房交付后，大量的合同糾紛接踵而至，雖然住建部于2014發(fā)布最新的14范本，并對00范本第八條進(jìn)行修正，但是在現(xiàn)實(shí)商品房交易實(shí)踐中，開發(fā)商與購房者在2014年至今，所簽訂的購房合同大多還是以00范本為基礎(chǔ)。致使現(xiàn)在商品房買賣合同糾紛的合同文本主要以存有“驗(yàn)收”“綜合驗(yàn)收”“分期綜合驗(yàn)收”之分的00范本為主，這也成為對交付違約主張是否成立的證明核心。

在當(dāng)前的司法實(shí)踐中，在預(yù)售房市場開發(fā)的早期，大致以2012年為分界線，使開發(fā)商提供給購房者的合同基本出現(xiàn)了兩大類。2012年之前，鑒于大量的預(yù)售房都未建設(shè)完畢交付，很多開發(fā)商與購房者也未充分意識到如何約定“驗(yàn)收”對自己更加有利，相當(dāng)一部分開發(fā)商認(rèn)為模糊規(guī)定“驗(yàn)收”更有利于自己，為購房者提供的預(yù)售合同雖以00范本為基礎(chǔ)，但是對第八條刪掉了除“1、經(jīng)驗(yàn)收合格”以外的其他3個選擇條款，由此出現(xiàn)了“經(jīng)驗(yàn)收”改本（以下簡稱“改本”）。而伴隨著前期預(yù)售房轉(zhuǎn)現(xiàn)房交付的不斷增多，購房者權(quán)利意識的不斷增強(qiáng)，商品房買賣合同糾紛案件逐漸增多，開發(fā)商逐漸認(rèn)識到，00范本在訴訟上更加處于有利地位，因而2012年后的合同大多都直接使用00范本附補(bǔ)充協(xié)議的方式簽訂。這樣實(shí)際就導(dǎo)致了商品房買賣合同糾紛在交付問題上出現(xiàn)了兩大類看似相近，實(shí)則完全不同的情況。相比于00范本，刪減后的改本，購房者不僅更利于適用《房地產(chǎn)管理法》及《經(jīng)營管理條例》，也容易適用《合同法》及司法解釋有關(guān)格式條款的規(guī)定維護(hù)自己權(quán)益。范本與改本的存在，使現(xiàn)實(shí)司法中，對“驗(yàn)收”適用法律問題的交織更加復(fù)雜。

二、法律交織的梳理與論證

（一）新舊適用的論證

如何定義“驗(yàn)收”，到底是“綜合驗(yàn)收”還是“四方驗(yàn)收”，不可逾越的一個基礎(chǔ)問題在于《經(jīng)營管理條例》與《質(zhì)量管理條例》對“驗(yàn)收”規(guī)定是否受到《立法法》“新法優(yōu)于舊法”的調(diào)整。《質(zhì)量管理條例》第16條是對《經(jīng)營管理條例》第17、18條的取代，還是不同領(lǐng)域并行的兩種概念。

作為兩個條例的上位法，雖然《建筑法》出臺晚于《房地產(chǎn)管理法》，但從兩法的立法目的能夠明顯區(qū)分出，《建筑法》針對建筑市場立法，其調(diào)整范圍上應(yīng)是包含《房地產(chǎn)管理法》所調(diào)整的房地產(chǎn)市場。因而，雖然《建筑法》出臺晚于《房地產(chǎn)管理法》，但《房地產(chǎn)管理法》相比《建筑法》明顯前者屬于特別法。同時，從立法目的上我們也可以區(qū)分出《建筑法》更著重調(diào)整建設(shè)工程施工承包方與發(fā)包方之間的糾紛問題，《房地產(chǎn)管理法》更著重調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的糾紛問題，前者維系的是建筑工程市場的秩序，而后者維系房地產(chǎn)交易市場的秩序，山東省高級人民法院在2008年與2011年民事審判會議紀(jì)要中也持相同態(tài)度⑥。且山東省高級人民法院認(rèn)為，雖然驗(yàn)收制度在現(xiàn)實(shí)行政實(shí)踐中確實(shí)由審批制實(shí)質(zhì)變?yōu)閭浒钢疲驗(yàn)椤督?jīng)營管理條例》“綜合驗(yàn)收”規(guī)定沒有被依法撤銷，且商品房買賣糾紛屬于房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)適用《房地產(chǎn)管理法》及《經(jīng)營管理條例》，而《質(zhì)量管理條例》是《建筑法》的下位行政法規(guī)，其調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)工程施工中，發(fā)包方與承包方之間“施工建筑”的“交付驗(yàn)收”問題。山東省高級人民法院對《建筑法》及《質(zhì)量管理條例》的“交付驗(yàn)收”條件的解釋，與《中華人民共和國建筑法釋義》對《建筑法》及《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例釋義》和《質(zhì)量管理條例》的立法目的及竣工驗(yàn)收的規(guī)定的釋義相同，兩個《釋義》明確《建筑法》旨在調(diào)整規(guī)范建筑市場[5]27-31，其《質(zhì)量管理條例》的竣工驗(yàn)收是建筑工程的竣工驗(yàn)收[6]54-58。即“綜合驗(yàn)收”與“四方驗(yàn)收”是兩個領(lǐng)域中不同的適用標(biāo)準(zhǔn)，兩者沒有交織。

與之相對，司法實(shí)踐中，也有部分人主張，“綜合驗(yàn)收”與“四方驗(yàn)收”其實(shí)是《立法法》“新法優(yōu)于舊法”的適用，主張雖然“綜合驗(yàn)收”規(guī)定沒有廢止，但因?yàn)榕c“四方驗(yàn)收”規(guī)定實(shí)際均系對同一事項的同一部門同一位階的法律規(guī)范之間的沖突，“四方驗(yàn)收”應(yīng)優(yōu)先適用于“綜合驗(yàn)收”，并主張2002年、2004年國務(wù)院的《取消行政審批項目的決定》與2003年住建部的《復(fù)函》是有力輔證，證明“綜合驗(yàn)收”條款沒有被廢止，但是實(shí)質(zhì)上已經(jīng)被《質(zhì)量管理條例》“四方驗(yàn)收”所取代，該主張在商品房買賣糾紛中大有市場。這里的邏輯看似合理，但在細(xì)細(xì)分析下，卻客觀存在一些問題。首先，前述中已經(jīng)說明了商品房買賣合同糾紛是房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)優(yōu)先適用《房地產(chǎn)管理法》及《經(jīng)營管理條例》，且《釋義》也明確了《建筑法》的適用對象，作為其下位的《質(zhì)量管理條例》的解釋和適用界限應(yīng)當(dāng)以《建筑法》為界，也即“四方驗(yàn)收”的規(guī)定僅是對建筑工程交付的規(guī)定，雖然行文上與《經(jīng)營管理條例》發(fā)生了文字上的重合，但是其概念不應(yīng)同字而同義，因此并不屬于《立法法》對同一事項的新舊沖突。其次，國務(wù)院的紅頭文件與住建部的《復(fù)函》并不具有修訂法律的效力，雖然學(xué)界對紅頭文件的法律效力一直爭論不休，但《立法法》與相關(guān)行政法并未賦予其廢除或修訂行政法規(guī)的法律效力，因此，雖然行政實(shí)踐中，地方住建局確實(shí)因?yàn)榧t頭文件指導(dǎo)，使商品房驗(yàn)收制度產(chǎn)生了混亂，也實(shí)質(zhì)上由審批制轉(zhuǎn)為了備案制，但不能以此推論得出商品房交付前提的驗(yàn)收不是“綜合驗(yàn)收”的法律邏輯。在司法審判中，依然應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定為主，房地產(chǎn)糾紛案件中，對驗(yàn)收的解釋應(yīng)當(dāng)以《房地產(chǎn)管理法》及《經(jīng)營管理條例》為準(zhǔn)。若認(rèn)為行政機(jī)關(guān)遵循紅頭文件實(shí)施的行政行為不當(dāng)?shù)?，可以依法通過行政復(fù)議或行政訴訟來進(jìn)行救濟(jì)。

（二）范本與改本的爭議

雖然理清了“綜合驗(yàn)收”與“四方驗(yàn)收”，但是商品房買賣合同糾紛，最終落點(diǎn)依然是合同的簽訂與履行爭議的處理。前述中已提及當(dāng)前我國商品房市場，其商品房買賣合同主要有兩大類，00范本與改本，雖然住建部2014年再次印發(fā)新的14范本，但是作為商業(yè)市場，示范文本的通知并不具有法律強(qiáng)制性效力，相比00范本，14范本在地方住建局不強(qiáng)制使用的情況下，開發(fā)商更喜歡00范本，即使使用14范本，對其文本規(guī)定內(nèi)容也可以進(jìn)行改動。作為相對強(qiáng)勢的開發(fā)商，購房者始終處于弱勢地位，即使購房者法律意識不斷增強(qiáng)，明知應(yīng)當(dāng)約定“綜合驗(yàn)收”或“工程竣工驗(yàn)收備案證明”更有力于維護(hù)自身權(quán)益，也很難去修改開發(fā)商提供的范式合同。因此，對00范本與改本對“經(jīng)驗(yàn)收”約定的解釋，在商品房買賣合同糾紛中就成為關(guān)鍵之處。

相比00范本，改本在司法實(shí)踐中，相對有利于購房者對“經(jīng)驗(yàn)收”進(jìn)行解釋，因?yàn)楦谋局薪桓稐l件僅約定了“經(jīng)驗(yàn)收”，而不存在“綜合驗(yàn)收”“分期綜合驗(yàn)收”的選擇項，購房者不論是直接主張該“驗(yàn)收”應(yīng)適用《房地產(chǎn)管理法》及《經(jīng)營管理條例》，是“綜合驗(yàn)收”；還是通過《合同法》維護(hù)自身權(quán)益，主張格式條款提供方不利解釋的適用，均可以更好地將“驗(yàn)收”解釋為“綜合驗(yàn)收”以此來維護(hù)自己權(quán)益。

00范本鑒于交付條件約定有“綜合驗(yàn)收”概念，因而開發(fā)商與部分法院對00范本的“應(yīng)驗(yàn)收”主張為“四方驗(yàn)收”。雖然不論是《建筑法》還是《房地產(chǎn)管理法》及其兩法下位的條例，均規(guī)定了“未經(jīng)驗(yàn)收，不得交付使用”的強(qiáng)制性規(guī)定，同時《合同法》亦有“違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效”的規(guī)定。那是否意味著00范本的“經(jīng)驗(yàn)收”即便是“四方驗(yàn)收”，且開發(fā)商取得《竣工驗(yàn)收報告》完成了“四方驗(yàn)收”義務(wù)，也因?yàn)檫`反《房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，沒有進(jìn)行“綜合驗(yàn)收”而發(fā)生交付無效的法律后果？進(jìn)而推論00范本的“經(jīng)驗(yàn)收”約定不符合法律強(qiáng)制性規(guī)定，約定無效？即商品房買賣合同的“驗(yàn)收”約定只能是“綜合驗(yàn)收”。《合同法解釋（二）》第14條規(guī)定，只有效力性強(qiáng)制性規(guī)定才適用約定無效，而通過兩法法律責(zé)任章的規(guī)定可以看出其“未經(jīng)驗(yàn)收，不得交付使用”的規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，即00范本對“經(jīng)驗(yàn)收”約定依法有效。但是，不容否認(rèn)，購房者在整個交易過程中均處于弱勢地位，且山東省高級人民法院的會議紀(jì)要也論述，房屋作為居住用房其不僅僅要保證建筑工程質(zhì)量，同時應(yīng)當(dāng)同時必備公民舒適生活的其他基本生活設(shè)施，如消防、人防工程、環(huán)境配套設(shè)施等，因而作為基本購房基礎(chǔ)的《商品房買賣合同》對“驗(yàn)收”應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格，才能最大限度保護(hù)購房者的利益，平衡開發(fā)商與購房者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障商品房市場公平有序繁榮?；诖?，筆者認(rèn)為購房者所簽署的00范本雖然在簽訂時基本都附有補(bǔ)充協(xié)議，但是在實(shí)踐中，不能否認(rèn)開發(fā)商提供的00范本及其當(dāng)時附有的絕大部分補(bǔ)充協(xié)議為格式合同的事實(shí)，作為沒有相當(dāng)選擇權(quán)的弱勢購房者，在維權(quán)訴訟中，應(yīng)當(dāng)享有對其簽署的00范本主張“重大誤解”要求變更合同對“經(jīng)驗(yàn)收”的約定，將其變更為“經(jīng)綜合驗(yàn)收”或“經(jīng)分期綜合驗(yàn)收”或14范本的“取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件”的權(quán)利，這不僅是民法公平原則的要求，也符合《建筑法》 《房地產(chǎn)管理法》的立法目的。

三、短中長三級，階段性解決

（一）短期應(yīng)急——最高院應(yīng)出臺對應(yīng)指導(dǎo)意見

針對當(dāng)前商品房買賣合同糾紛日益繁多以及各地法院對商品房買賣合同糾紛“驗(yàn)收”理解不一的現(xiàn)況，為盡快規(guī)范商品房市場，更好地維護(hù)公平正義，妥善發(fā)揮司法對保障民生的積極作用，最高人民法院應(yīng)針對商品房買賣合同糾紛中“驗(yàn)收”約定的適用問題，出臺對應(yīng)指導(dǎo)意見，明確商品房買賣合同糾紛屬于房地產(chǎn)糾紛，適用《房地產(chǎn)管理法》及《經(jīng)營管理條例》，明確商品房驗(yàn)收應(yīng)為“綜合驗(yàn)收”，對原《經(jīng)營管理條例》第17條、第18條中行政部門應(yīng)當(dāng)審批綜合驗(yàn)收，已轉(zhuǎn)為備案綜合驗(yàn)收的客觀現(xiàn)實(shí)，結(jié)合住建部14范本，將“綜合驗(yàn)收”合格的標(biāo)準(zhǔn)確定為“取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件”。同時對00范本合同糾紛案件是否可以適用《合同法》“重大誤解”變更約定的交付條件做出明確指導(dǎo)。

（二）中期規(guī)范——行政部門監(jiān)督推廣14范本

為有效防止00范本導(dǎo)致的約定爭議，房產(chǎn)部門與住建部門應(yīng)共同合力積極推廣14范本的使用，住建部門應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)有的14范本對交付條件中“取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件”設(shè)為不可刪改條款，房產(chǎn)部門在商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案時，應(yīng)當(dāng)負(fù)有審查備案合同是否刪改該條款的義務(wù)。雖然商品房買賣合同實(shí)質(zhì)上仍然是意思自治下的雙方協(xié)議，但是鑒于購房者與開發(fā)商相比，前者在購房中處于客觀事實(shí)上的不利地位，為防止開發(fā)商通過間接強(qiáng)迫等方式，使購房者被迫接受變更后的不利條款；或以非事先告知方式，借購房者法律意識不足，對合同款項審查不明等的客觀現(xiàn)實(shí)，使購房者簽訂開發(fā)商所提供的買賣合同。不論何種情況均很容易導(dǎo)致事后可能出現(xiàn)舉證不能而認(rèn)定條款為真意表示，使購房者權(quán)益客觀遭受損害的情況發(fā)生，不僅使訴訟更為復(fù)雜，也加重了購房者的風(fēng)險負(fù)擔(dān)。作為關(guān)系國計民生的商品房交易市場，對14范本的“驗(yàn)收”條款設(shè)定為不可變更條款，符合公平原則，對此以確?！敖?jīng)驗(yàn)收合格”該爭議條款不再出現(xiàn)在新備案的商品房買賣合同中，以此解決爭議源頭。

（三）長期解決——加快修訂《經(jīng)營管理條例》

對“驗(yàn)收”的爭議，核心問題是法律修訂的滯后與行政文件的干擾，我國作為社會主義法治國家，依法行政是建設(shè)社會主義法治政府的客觀要求，政府在法律缺位或集中治理領(lǐng)域，欲使用紅頭文件對具體行政行為作出行政指導(dǎo)時，也應(yīng)做到“三同時”。制定紅頭文件時應(yīng)同時對現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行梳理和排查；發(fā)布紅頭文件時應(yīng)同時對已有行政法律和部門規(guī)章進(jìn)行修訂，對未有法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)盡快起草相應(yīng)行政法規(guī)或部門規(guī)章；落實(shí)紅頭文件時應(yīng)同時盡快頒布新法規(guī)規(guī)章或修訂后的法規(guī)規(guī)章。這是政府依法行政的必然要求。解決商品房買賣合同對商品房驗(yàn)收的爭議，必須加快修訂《經(jīng)營管理條例》第17條第18條等相關(guān)法規(guī)規(guī)章中滯后或沖突的規(guī)定，結(jié)合竣工驗(yàn)收備案的客觀行政實(shí)踐，將“審批綜合驗(yàn)收”修訂為“備案綜合驗(yàn)收”，規(guī)定“房地產(chǎn)開放項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得竣工驗(yàn)收報告之日起30日內(nèi)，與法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)境等部門出具的認(rèn)可文件，向房地產(chǎn)管理部門備案”，做到規(guī)定清晰明確，亦使行政部門具體行政行為有法可依。因此，依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)況，加快修訂《經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)是解決商品房驗(yàn)收爭議的根本之策。

注釋：

①《國務(wù)院關(guān)于取消第一批行政審批項目的決定》（國發(fā)[2002]24號）.323項取消房地產(chǎn)開放項目竣工驗(yàn)收.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令248號）《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》（國發(fā)[2004]16號）.83項取消住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開放項目竣工綜合驗(yàn)收.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令248號）

②《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》（國務(wù)院令588號）.附件2：國務(wù)院關(guān)于修改的行政法規(guī).……（二）將下列行政法規(guī)中的“征用”修改為“征收”?！?6.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第四十二條

③《建設(shè)部、國家行政管理局關(guān)于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知》（建住房[2000]200號）.附：商品房買賣合同示范文本（GF-2000-0171）

④《住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家行政管理總局關(guān)于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知》（建房[2014]53號）.附1：商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本（GF-2014-0171）

⑤《建設(shè)部辦公廳關(guān)于國務(wù)院取消行政審批項目中涉及建設(shè)部有關(guān)問題的復(fù)函》（建辦法函[2003]357號）.一、國發(fā)（2002）24號文取消第一批行政審批項目第323項“取消房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗(yàn)收”是指《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條所規(guī)定的內(nèi)容，不包括第十八條規(guī)定的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗(yàn)收應(yīng)執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定。

⑥《山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008]243號）“四、關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛案件中若干問題的處理……（三）關(guān)于建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)的確定問題。根據(jù)2000年1月10日國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定……該規(guī)定標(biāo)志著我國傳統(tǒng)的由質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)代表政府負(fù)責(zé)組織建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的制度已經(jīng)廢止，確立了由建設(shè)單位組織建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收以及建設(shè)行政主管部門對建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)行備案的制度?！罁?jù)目前我國建設(shè)工程竣工驗(yàn)收法律制度的規(guī)定，涉及建設(shè)工程竣工驗(yàn)收爭議的，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)單位出具的竣工驗(yàn)收報告作為確定建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)?！薄渡綎|省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知》（魯高法[2011]297號）“二、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件……（六）關(guān)于房屋交付條件中驗(yàn)收合格的理解與適用問題。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條的規(guī)定，……因?yàn)?，房屋的?yàn)收合格，除要求房屋的質(zhì)量符合國家規(guī)定的強(qiáng)制性安全標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出賣人交付的房屋應(yīng)是完成了工程竣工驗(yàn)收、消防、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗(yàn)收?！?/p>

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Research on the Acceptance Criteria of Commercial House Sales Contract

CHEN Bing-yu
（College of Humanities and Laws，Shandong University of Science and Technology，Qingdao，Shandong 266590）

Currently，laws and regulations and the regulations of relevant red-head documents about commercial house sales contract“acceptance”clause are mixed and confused，resulting in the judicial adjudication on the standard and legal applications of“ acceptance” has a dispute.The transformation of the objective form of“ comprehensive acceptance” from examination and approval system to filing system does not mean the abolition of its standards and legal compulsion loses efficacy.As the standard of construction project contract dispute，in the case that it hasn't distinguished commercial house sales contract appointment in detail，the“four-party acceptance”replacing“comprehensive acceptance”is a legal application error.To better regulate the commercial housing market，and to protect the interests of house buyers，the supreme court should introduce corresponding guidance，the real estate sector should monitor and promote the new version of“commercial housing sales contract model text”and the State Council should speed up the revision of relevant laws and regulations，which has been the top priority to solve the problem.

commodity house； acceptance； law application

D923.6

A

1671－9743（2017） 10－0075－05

2017-09-16

陳炳宇，1992年生，男，山東臨沂人，碩士生，研究方向：環(huán)境與資源保護(hù)法、民法。