淺談房地產(chǎn)市場去庫存

張彩霞

河南省滑縣房產(chǎn)管理中心

淺談房地產(chǎn)市場去庫存

張彩霞

河南省滑縣房產(chǎn)管理中心

自2015年年初以來，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)需求、去庫存、控風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”的房地產(chǎn)新政策。至此，因地施策，分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級政府的一項新任務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)市場實際情況和目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇，建議當(dāng)前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作。

房地產(chǎn)；市場；庫存

1 繼續(xù)落實房地產(chǎn)新政，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場過熱或過冷都會影響整個行業(yè)的健康發(fā)展。我們要進(jìn)一步認(rèn)清形勢，轉(zhuǎn)變觀念，審時度勢，充分認(rèn)識做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性。要進(jìn)一步落實房地產(chǎn)新政，切實履行政府部門管理職責(zé)，綜合運用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

2 推進(jìn)供給側(cè)改革，確保市場有序供應(yīng)

(1)科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃。我們要統(tǒng)籌考慮住房總需求、城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局、商品住房庫存以及供求關(guān)系缺口等因素，科學(xué)編制住房規(guī)劃和年度計劃，努力使各類房屋建設(shè)總量、速度及空間布局與城市化發(fā)展水平相適應(yīng)。要結(jié)合規(guī)劃和地方實際，科學(xué)統(tǒng)籌安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供應(yīng)比例以及相應(yīng)的土地供應(yīng)計劃，力求市場供求總體平衡，協(xié)調(diào)發(fā)展。

(2)合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地。對已經(jīng)出讓還沒有動工的房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行全面清理，并根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)，管控好土地供應(yīng)閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發(fā)用地，超過約定開工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，可辦理開、竣工延期，合理調(diào)整開發(fā)時序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng)。

(3)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對已編制完成規(guī)劃設(shè)計方案審批但尚未動工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例。對已供未開發(fā)用地,根據(jù)市場狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目。

3 改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)、容積率、建筑密度等指標(biāo)并滿足公共配套服務(wù)設(shè)施的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。支持庫存商品房向文化體育、健康養(yǎng)老、教育醫(yī)療、房屋租賃等產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)型利用，以豐富的產(chǎn)品形態(tài)滿足不同消費群體需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

4 創(chuàng)新商品房消化渠道，打通商住房與保障房、棚改房和安置房的通道

(1)多渠道滿足公共租賃住房需求。應(yīng)適當(dāng)停止政府新建公共租賃住房，鼓勵保障性住房平臺公司及專業(yè)化房屋租賃運營機(jī)構(gòu)承租和運營居民自住需求以外的棚戶區(qū)改造安置住房，面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對象出租。要整合中央、省、市保障房補(bǔ)貼和廉租住房易地建設(shè)資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。

(2)大力推進(jìn)棚改貨幣化安置。對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經(jīng)開工建設(shè)的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團(tuán)購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。要建立和完善棚改貨幣化安置的模式和流程，利用貨幣化安置政策，通過消化庫存商品住房，縮短回遷安置周期。

5 合理引導(dǎo)，積極鼓勵住房消費

(1)支持農(nóng)民進(jìn)城購房。對選擇進(jìn)城購房的農(nóng)民，其農(nóng)村宅基地使用權(quán)、宅基地上房屋使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保護(hù)。對進(jìn)城購房不愿辦理戶籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)培訓(xùn)、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權(quán)利，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在的教育部門統(tǒng)籌安排入學(xué)。此外，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營權(quán)自愿有償退出機(jī)制，鼓勵、引導(dǎo)農(nóng)民按照流轉(zhuǎn)、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地，增強(qiáng)農(nóng)民的購買力。

(2)實行農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼及稅收優(yōu)惠政策。對在城市購買新建商品住房的，由購房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由財政部門給予購房補(bǔ)貼。對國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可自愿選擇某一房地產(chǎn)項目安置，并可一次性享受安置補(bǔ)償費。被征收房屋的居民可用安置補(bǔ)償費購買商品房，購買商品房時由參與安置的開發(fā)企業(yè)在正常市場售價基礎(chǔ)上給予適當(dāng)優(yōu)惠，且購房成交價格不超過安置補(bǔ)償費的部分免征契稅。

(3)充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。適當(dāng)放寬優(yōu)質(zhì)樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預(yù)售許可證之時。將符合條件的農(nóng)民、個體工商戶、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金制度的覆蓋范圍，并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項，加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)。住房公積金要合理確定貸款條件、優(yōu)化流程、簡化手續(xù)，切實提高資金使用效率，支持繳存住房公積金的市民、農(nóng)民、個體工商戶利用公積金購買住房，建立住房公積金資金使用調(diào)劑機(jī)制。

6 配套相關(guān)政策，提高住房品質(zhì)

(1)落實金融支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發(fā)放貸款，促進(jìn)商品住房的開發(fā)建設(shè)。進(jìn)一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款及個人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計排名，相關(guān)部門根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持。

(2)加快完善城市配套設(shè)施。加大供水、供氣、供熱、供電、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施以及周邊學(xué)校、醫(yī)院、公交站點等配套設(shè)施建設(shè)力度，做到同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目周邊配套功能。加強(qiáng)新建小區(qū)周邊公共資源均等化配置，通過完善新建住宅小區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提高該區(qū)域的便利性、宜居性，促進(jìn)商品房銷售，加快人口集聚。

(3)提高住房供應(yīng)品質(zhì)。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場需求，合理供應(yīng)房源。強(qiáng)化項目規(guī)劃把關(guān)，打造精品工程，建設(shè)生態(tài)宜居社區(qū)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推廣成品住房，建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住房，滿足不同人群住房需求。鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建的商品住房項目調(diào)整建設(shè)為成品住房，要切實加強(qiáng)成品住宅項目設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)的管理。

(4)提升物業(yè)服務(wù)水平。要以改善老舊住宅小區(qū)環(huán)境、擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋率、提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社區(qū)為目標(biāo)，對老舊小區(qū)進(jìn)行改造，使居民有一個良好的生活環(huán)境。物業(yè)企業(yè)要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)效率，只有物業(yè)服務(wù)做到位，居民才有信心在小區(qū)內(nèi)放心買房，從而消化開發(fā)企業(yè)庫存量。