我國不動產(chǎn)登記制度的完善
——以保護(hù)不動產(chǎn)原所有人為視角

孫翊宸

（山東科技大學(xué)，山東 青島 266590）

我國不動產(chǎn)登記制度的完善
——以保護(hù)不動產(chǎn)原所有人為視角

孫翊宸

（山東科技大學(xué)，山東 青島 266590）

在現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度體制下，不動產(chǎn)的善意取得制度旨在保護(hù)善意受讓人的合法權(quán)益和交易安全，但是在一定程度上不利于保護(hù)不動產(chǎn)原所有人的合法權(quán)益。文章以保護(hù)不動產(chǎn)原所有人為視角，在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度中，引入民事訴訟公示催告程序，完善不動產(chǎn)登記制度，盡可能實(shí)現(xiàn)善意取得人和原所有人雙方利益的平衡。

不動產(chǎn)登記制度；善意取得；公示催告制度

一、不動產(chǎn)善意取得人的利益與受侵害的不動產(chǎn)原所有人利益之間的沖突

根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)，把不動產(chǎn)物權(quán)處分給受讓人，只要受讓人符合善意取得的條件便成為合法的所有人。我國現(xiàn)行法這樣規(guī)定是為了保護(hù)善意第三人利益，從而維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場交易秩序的穩(wěn)定，讓人們更加積極主動地進(jìn)行房產(chǎn)交易而沒有后顧之憂。但是對不動產(chǎn)善意第三人的保護(hù)，不可避免的會對原所有人的利益造成一定程度的損害。設(shè)想一下，你一直居住生活的房屋，被他人基于某種情況無權(quán)處分給受讓人，受讓人又轉(zhuǎn)賣給善意第三人，第三人支付了合理的價(jià)款，且經(jīng)房屋登記機(jī)關(guān)登記后，你的房屋就被第三人善意取得，第三人可要求你搬離房屋。在此情形下，善意第三人與原權(quán)利人的利益發(fā)生沖突，原權(quán)利人不得已搬離房屋，徹底喪失對該房屋的所有權(quán)，其只能在法律上要求無權(quán)處分人承擔(dān)侵權(quán)或違約責(zé)任來尋求救濟(jì)。[1]盡管該救濟(jì)合法合理，但這對原權(quán)利人難謂公平。人們居住的房屋，特別是祖宅，用金錢無法衡量。況且，立案登記制度實(shí)施后，執(zhí)行難成為實(shí)務(wù)中的頭號難題，讓沒有過錯(cuò)的原權(quán)利人搬出祖輩居住生活的房屋，執(zhí)行難度可想而知。

最高人民法院對其指導(dǎo)案例之“連成賢訴臧樹林排除糾紛案”做出的評判耐人尋味。一宗房屋買賣糾紛，該爭議房屋登記在臧某名下，且一直由其占有使用，但李某在臧某不知情下，將房屋出售并過戶給了謝某，后謝某又將該房屋出售過戶給了連某。[2]一審法院支持原告訴訟請求，認(rèn)為其符合善意取得的構(gòu)成要件并辦理了過戶登記，依法享有對該爭議房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，判令被告在一定期限內(nèi)遷出房屋。二審法院的爭議焦點(diǎn)是，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能分離時(shí)，買方能不能以其為該房屋法律上的主人，基于相應(yīng)物權(quán)請求權(quán)要求現(xiàn)占有人遷出房子。最終二審法院以原告從未取得該爭議房屋控制權(quán)為由，即使原告已經(jīng)取得系爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證書，亦不支持原告徑行要求房屋占有人臧某遷出的訴訟請求，判令撤銷一審判決，駁回原告訴訟請求。相信很多人會有這樣一個(gè)疑問：有房屋產(chǎn)權(quán)，為什么沒有住進(jìn)自己房屋的權(quán)利？

該判決打破了人們對類似案件處理方式的認(rèn)知，最高人民法院當(dāng)時(shí)的解釋是：基于交易安全和效率產(chǎn)生的不動產(chǎn)登記制度著眼于對登記簿上的權(quán)利人的保護(hù)，由此奠定了物權(quán)法律制度基礎(chǔ)性規(guī)則，而基于民事活動的公平、善良風(fēng)俗所產(chǎn)生的損害救濟(jì)，亦同樣具有天然正義性，房屋買受人無辜，原始權(quán)利人更無辜。[3]因本案的李某屬無權(quán)代理人，根據(jù)剛剛頒布生效的民法總則的最新規(guī)定，行為人無權(quán)代理，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，即李某與謝某簽訂的房屋買賣合同對臧某不發(fā)生效力。我國物權(quán)變動堅(jiān)持有因性原則，本案的不動產(chǎn)物權(quán)變更登記失去法律依據(jù)，房屋所有權(quán)依然歸原權(quán)利人即臧某所有。雖然這與該案終審法院判決結(jié)果相一致，但依據(jù)不同。根據(jù)最高法的解釋可以看出，本案將神圣的天平傾向于后者，是法律利益衡量后所做權(quán)益決策，是司法實(shí)踐對法律條文的完善和豐富，由此可見該裁判主要?jiǎng)右蚧蛟S是希望在臧樹林和連成賢之間實(shí)現(xiàn)一種權(quán)利義務(wù)平衡。當(dāng)原權(quán)利人與善意第三人利益發(fā)生沖突，如何妥善解決爭議，一宗小小的民間房屋糾紛，被最高院拿來作為指導(dǎo)案例，可見最高院對房屋原權(quán)利人和善意第三人的利益重新做了衡量，該裁判打破司法實(shí)踐中過分保障第三人的利益的局面，更多地從不動產(chǎn)原所有人角度出發(fā)，在不動產(chǎn)原權(quán)利人和善意第三人之間尋找利益平衡，值得肯定。善意第三人的利益固然重要，原權(quán)利人的利益亦非常重要，不應(yīng)以犧牲原權(quán)利人利益為代價(jià)，即并非只有犧牲原權(quán)利人利益才能更好地維護(hù)善意第三人的利益，如何完善現(xiàn)有制度，兼顧雙方利益值得我們探究。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)取得采登記要件主義及其不足

不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家不動產(chǎn)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。[4]我國《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動產(chǎn)由不動產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)依照當(dāng)事人的申請統(tǒng)一辦理登記。通常情況下，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的身份證明、權(quán)屬來源材料、登記原因進(jìn)行查驗(yàn)，決定是否予以登記，該決定一經(jīng)做出，即產(chǎn)生不動產(chǎn)登記效力的法律后果。

對于不動產(chǎn)登記的效力，大陸法系主要有兩種模式：其一是以德國為代表的登記要件主義。認(rèn)為不動產(chǎn)要想發(fā)生物權(quán)變動，必須進(jìn)行登記。如果當(dāng)事人沒有辦理登記，交易雙方僅僅達(dá)成物權(quán)變動的合意，不會發(fā)生物權(quán)變動的效果；其二是以日本為代表的登記對抗主義。認(rèn)為當(dāng)事人達(dá)成物權(quán)變動的合意，即可發(fā)生物權(quán)變動的法律效果，并不必須進(jìn)行登記，只是沒有依法進(jìn)行公示前，不能對抗善意第三人。[5]我國物權(quán)法制定過程中，學(xué)者們對我國應(yīng)當(dāng)采取何種模式有不同見解。王利明教授認(rèn)為我國應(yīng)采取登記對抗主義。他認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮的大好環(huán)境下，我們應(yīng)該采取登記對抗主義，促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。登記對抗主義認(rèn)為，只要交易雙方達(dá)成不動產(chǎn)物權(quán)變動合意，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，即使未登記，同樣發(fā)生物權(quán)變動效力，當(dāng)事人可在事后補(bǔ)辦手續(xù)，這樣可以促進(jìn)交易順利進(jìn)行。但如果采用登記要件主義，當(dāng)事人達(dá)成合意但未登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力，將會有許多本應(yīng)正常進(jìn)行的交易會取消掉。[6]而梁慧星教授則不這么認(rèn)為，他堅(jiān)持我國應(yīng)采取登記要件主義。他認(rèn)為在法理上，因物權(quán)本質(zhì)的特征就是排他性，如果物權(quán)取得人獲得的物權(quán)不排他，就不能認(rèn)為其已獲得物權(quán)，因此而發(fā)生的物權(quán)變動自然應(yīng)當(dāng)無效，故不登記就能生效的不動產(chǎn)物權(quán)變動實(shí)在不合法理，從實(shí)踐效果論，不經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動對物權(quán)取得人和相對人均具有極大風(fēng)險(xiǎn)，對交易安全造成極大障礙。[7]

我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，除法律另有規(guī)定外，經(jīng)登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?？梢娢覈鴮⒌怯浬е髁x作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般原則，而法律的一些特殊規(guī)定將登記對抗主義作為例外。物權(quán)變動除有債權(quán)合意外，還必須進(jìn)行登記才能發(fā)生效力，即登記后才會發(fā)生物權(quán)變動的效果。根據(jù)物權(quán)區(qū)分原則，這里的未經(jīng)登記不發(fā)生效力僅是指不發(fā)生物權(quán)變動的效果，不影響債權(quán)效果的產(chǎn)生，即使物權(quán)變動未發(fā)生，當(dāng)事人依然可以通過債權(quán)關(guān)系尋求相應(yīng)的救濟(jì)。

登記生效主義和登記對抗主義各有獨(dú)到之處，登記生效主義具有全面的信賴?yán)?，登記對抗主義僅表現(xiàn)為對抗第三人，且其信賴內(nèi)容也只是對登記的消極信賴，即不登記不得對抗第三人。而登記生效主義中登記是發(fā)生物權(quán)變動的根本要件，登記完成即可發(fā)生物權(quán)變動，產(chǎn)生積極和消極信賴雙重保護(hù)；而登記對抗主義更尊重當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)私權(quán)，當(dāng)事人達(dá)成合意且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定即可發(fā)生物權(quán)變動，不影響他人和社會公共利益，國家公權(quán)就不應(yīng)干涉，否則，適得其反造成市場交易效率降低，不利于市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。[8]登記對抗主義在保護(hù)第三人利益方面更加合理，登記賦予物權(quán)變動的對抗力，其對抗的第三人只能是惡意的，不能是善意的，而登記生效主義只看登記機(jī)關(guān)登記的人，把登記作為生效要件，無論第三人善惡與否。不動產(chǎn)物權(quán)變動，以登記簿記上的人為物權(quán)人，第三人據(jù)以不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公信力，與其進(jìn)行交易，這種信賴?yán)骐m然會保障不動產(chǎn)的交易安全，是國家為了公共利益而對社會私人事務(wù)的合理介入，從而維護(hù)不動產(chǎn)交易市場秩序的穩(wěn)定。[9]但登記簿上記載的人一定正確嗎？顯然不一定，如果登記簿上記載的權(quán)利人有瑕疵，那么不動產(chǎn)登記的公信力必然會對真實(shí)權(quán)利人的利益造成影響，如果該影響不能妥善解決，這將是社會秩序穩(wěn)定的隱患。如果要維護(hù)不動產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定，充分保障善意第三人合法權(quán)益，必須犧牲不動產(chǎn)原權(quán)利人的部分利益，那別無選擇。但完全可以尋求一種辦法，兼顧雙方利益，緩解利益沖突，畢竟不動產(chǎn)善意第三人的利益并不必然高于原權(quán)利人的利益，房地產(chǎn)市場交易秩序也并不必然比社會秩序穩(wěn)定重要。

不動產(chǎn)原權(quán)利人的利益一旦受損，原權(quán)利人除了向侵權(quán)人主張違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任的救濟(jì)方式來減小自己的損失外，還可以向有部門申請更正登記和異議登記來維護(hù)自己權(quán)益。更正登記是補(bǔ)充或修改不動產(chǎn)登記中的缺陷，對真正權(quán)利人的救濟(jì)起到一定的保護(hù)作用，而異議登記只是一種臨時(shí)措施，只能暫時(shí)阻卻第三人依登記而取得公信力，且這兩種措施適用范圍十分有限，僅僅限于登記錯(cuò)誤，對于無權(quán)處分，冒名處分等現(xiàn)象無法適用。除此之外，原權(quán)利人還可提起確認(rèn)之訴，救濟(jì)自己權(quán)利。但這些救濟(jì)方法都是事后補(bǔ)救，并且還不太完善。因此有必要引入一種制度來改善現(xiàn)狀在事前就采取相應(yīng)措施，防患于未然，兼顧雙方利益，使第三人的利益和原權(quán)利人的利益在一定程度上實(shí)現(xiàn)平衡。

三、我國不動產(chǎn)登記制度引入公示催告程序的建議

物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得制度雖然保護(hù)了善意第三人的利益，但忽視了原不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，筆者建議把我國民事訴訟非訟程序中的“公示催告制度”引入不動產(chǎn)物權(quán)變動程序中，以完善我國不動產(chǎn)登記制度，這樣既不損害善意第三人利益，又可有效保護(hù)原不動產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。

（一）我國不動產(chǎn)登記制度引入公示催告程序的必要性和可行性

公示催告程序是一種民事訴訟程序，是指票據(jù)持有人因票據(jù)被盜、遺失、滅失或者法律規(guī)定的其他事件，法院根據(jù)當(dāng)事人的申請，以公告的形式督促并催告利害關(guān)系人申報(bào)權(quán)利，如果在一定期限內(nèi)無人申報(bào)權(quán)利或者申報(bào)權(quán)利被駁回，根據(jù)申請人的申請，人民法院依法做出除權(quán)判決，宣告票據(jù)無效，失票人取得票據(jù)權(quán)利的制度。公示催告制度的立法目的是利用公示來催告其他利害關(guān)系人，保護(hù)喪失票據(jù)的持票人，維護(hù)正當(dāng)持票人的合法權(quán)益。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅在依職權(quán)更正登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，而對于當(dāng)事人依申請進(jìn)行的變更登記沒有做相應(yīng)規(guī)定，即冒名處分人、無權(quán)處分人等符合變更登記條件下可當(dāng)場進(jìn)行不動產(chǎn)變更登記，致使部分真正的原權(quán)利人無法知道自己的房產(chǎn)被他人轉(zhuǎn)移所有權(quán)。此時(shí)若將民事訴訟公示催告制度引入變更登記可妥善解決利害關(guān)系人不知情的問題。民訴法明確規(guī)定了公示催告程序的適用情形及公示催告程序，相對于不動產(chǎn)變更登記來說，筆者建議可將公示和催告程序做明確規(guī)定并嚴(yán)格適用。鑒于《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已對政府組織的集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記、依職權(quán)更正登記、依職權(quán)注銷登記等情況在記載于登記簿前進(jìn)行公告，且在實(shí)踐中取得很好的效果，但對于依申請變更登記情形實(shí)踐中仍出現(xiàn)大量不動產(chǎn)權(quán)屬爭議糾紛，于是應(yīng)在變更登記事項(xiàng)記載于登記簿前加入依申請進(jìn)行公示催告的情形。一項(xiàng)不動產(chǎn)，一旦不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以登記，即產(chǎn)生對抗第三人的法律效力，非經(jīng)法律程序，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法變更登記。所以為了保護(hù)不動產(chǎn)真正權(quán)利人的利益，將不動產(chǎn)公示催告程序納入，作為房屋過戶、變更、更正登記手續(xù)的前置程序存在必要性和可行性。

（二）不動產(chǎn)登記適用公示催告程序的范圍

如果將所有不動產(chǎn)登記全部引入公示催告制度，勢必增加登記機(jī)構(gòu)的工作量，特別是對權(quán)屬清晰的初始登記，對人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)權(quán)利的，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)雙方當(dāng)事人之間簽訂的合同及其他相關(guān)資料即可做出準(zhǔn)確判斷。可依據(jù)一方當(dāng)事人的申請及提交的生效文書予以形式審查登記即可。但對于因繼承、接受遺贈、二手房交易以及變更登記等，筆者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在將權(quán)利人的情況記載于房產(chǎn)登記薄前不僅要進(jìn)行嚴(yán)格的形式審查，而且還應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查。所以筆者建議將不動產(chǎn)公示催告的范圍除法律、行政法規(guī)和規(guī)章已有的公示規(guī)定之外，再增加因繼承、遺贈、二手房交易、不動產(chǎn)存在多個(gè)共有人以及產(chǎn)權(quán)存在爭議等變更登記范圍。

（三）公示催告程序在不動產(chǎn)登記中的具體適用

具體實(shí)施程序由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)依職權(quán)主動將該不動產(chǎn)登記申請人申請變更登記的有關(guān)事項(xiàng)告知不動產(chǎn)其他共有人、異議人和權(quán)利有關(guān)方，征求他們對申請變更登記的意見。現(xiàn)行《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施辦法》已對公告形式做了規(guī)定，即公告應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個(gè)工作日。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動產(chǎn)登記簿。對此，筆者認(rèn)為這種公告形式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)人不會時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站，更不會主動到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)指定場所觀看公告。因此大多數(shù)不動產(chǎn)異議人或利害關(guān)系人根本無法了解到不動產(chǎn)變動的信息，使得不動產(chǎn)變更登記公示完全變成一種形式。對此，筆者建議應(yīng)豐富公示催告形式，例如可以將變更信息向需要變更登記的不動產(chǎn)共有人等進(jìn)行直接書面通知送達(dá)，不能直接送達(dá)的，可采取郵寄送達(dá)、公證送達(dá)或者公告送達(dá)等方式；對于無人居住的房屋，可以向房屋原登記地、當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行電話、郵件地址查詢變更信息。窮盡一切通知手段，以便于不動產(chǎn)共有人、異議人和利害關(guān)系人及時(shí)了解不動產(chǎn)變動信息，告知有異議的利害關(guān)系人在規(guī)定的期限內(nèi)申報(bào)權(quán)利。如在一定期限內(nèi)對該不動產(chǎn)的歸屬不提出質(zhì)疑，待法定期間經(jīng)過后將喪失該權(quán)利，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將依據(jù)申請人一方的申請和證據(jù)材料依法予以登記。該制度必須由不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記管理部門實(shí)施，而不是像民事訴訟公示催告制度一樣依據(jù)當(dāng)事人的申請。因畢竟一旦進(jìn)入該程序，在一定程度上會限制過戶登記人處分不動產(chǎn)，如要求其主動申請存在障礙。雖然該程序會增加不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)，但國家機(jī)關(guān)的宗旨就是為人民服務(wù)，最大限度保障人民利益。如在法定的公示期內(nèi)，異議人提出異議，筆者認(rèn)為不論異議是否成立，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人異議和舉證情況組織聽證程序，充分聽取雙方意見，最后做出予以變更登記或者不予變更登記的決定，并告知爭議當(dāng)事人。如果一方或者雙方當(dāng)事人仍然不服，可建議當(dāng)事人通過訴訟或者仲裁途徑予以解決紛爭，登記機(jī)構(gòu)可中止登記程序，待人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的生效裁決結(jié)果再啟動登記程序，最大限度的保障不動產(chǎn)登記的正確性和合法性，減少不必要的爭議和麻煩。

為最大程度保護(hù)原權(quán)利人利益，筆者建議可參照知識產(chǎn)權(quán)法中對于專利保護(hù)制度的緩沖期規(guī)定，即使房屋真正權(quán)利人或者利害關(guān)系人在法定15天內(nèi)由于不可抗力或者合理理由沒有申報(bào)權(quán)利，也應(yīng)該給與他6個(gè)月的寬限期緩沖，即自不動產(chǎn)變動登記之日起6個(gè)月內(nèi)，真正權(quán)利人或利害關(guān)系人如提供有效證據(jù)證明不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤，或有充分證據(jù)證明侵權(quán)人是冒名處分等行為，可向不動產(chǎn)登記申請變更登記，取回自己的房屋。但是筆者認(rèn)為該權(quán)利的行使僅限于該爭議不動產(chǎn)未被變更登記人處分的前提下，若變更登記人取得房屋后進(jìn)行了買賣，則不能對抗新的善意第三人，只能向無權(quán)或冒名處分登記人追償。

[1]張佳紅.論不動產(chǎn)善意取得制度下原權(quán)利人的利益保護(hù)[J].法制與社會，2016，（7）：中．

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責(zé)任編輯：王玲玲

D924.3

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1671-4288(2017)04-0049-04

2017-04-16

孫翊宸（1993-），男，山東濰坊人，山東科技大學(xué)民商法學(xué)在讀碩士研究生。