“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響及對策淺析

肖曼

摘要：2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)被納入“營改增”范圍，從此營業(yè)稅退出歷史舞臺?！盃I改增”是否能有效降低房企稅負(fù)受到相關(guān)學(xué)者的關(guān)注，文章首先對營業(yè)稅和增值稅進(jìn)行概述，進(jìn)而就“營改增”前后房企稅負(fù)變化進(jìn)行對比分析，找出房企“營改增”后降低稅負(fù)的有效途徑，最后為房企如何采取有效措施，抓住“營改增”契機(jī)，轉(zhuǎn)變地產(chǎn)開發(fā)模式、加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理等方面提出相關(guān)對策建議，為房企有效利用“營改增”減稅降負(fù)提供決策參考。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)；稅負(fù)

2016年5月1日起，我國將“營改增”試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到建筑安裝、房產(chǎn)、金融以及生活服務(wù)業(yè)，自此我國全面實現(xiàn)“營改增”，營業(yè)稅退出歷史舞臺?！盃I改增”政策的全面實施，旨在減輕企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)，降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力。

一、增值稅、營業(yè)稅概述

營業(yè)稅是針對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所得營業(yè)收入全額課稅，屬于流轉(zhuǎn)稅稅種，針對不同行業(yè)實行不同的比例稅率，房地產(chǎn)業(yè)按5%計征營業(yè)稅，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。

增值稅則是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）各個流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增值部分為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，屬于價外稅。企業(yè)以銷售商品或提供勞務(wù)獲得的銷售額為基礎(chǔ)，按一定比率計算銷項稅額，以購買商品或勞務(wù)支出為基礎(chǔ)按特定比率計算進(jìn)項稅額，二者差額便是應(yīng)交增值稅額?！盃I改增”后，房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率計征增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。

由于營業(yè)稅針對全額收入課稅，房企只要存在流轉(zhuǎn)收入，便需繳納營業(yè)稅，隨著全產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延長，商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)將不斷增多，營業(yè)稅累計稅負(fù)必然加重，部分房企為了減輕稅負(fù)而人為削減流通環(huán)節(jié)，這將不利于社會專業(yè)化分工和價值鏈的增值，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

而增值稅則以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增值額征稅，無論商品流轉(zhuǎn)多少次，均不存在重復(fù)征收的情況，能夠較好地發(fā)揮稅收的中性作用。同時由于與收入的增值規(guī)模保持穩(wěn)定比例而具有良好的稅收彈性，有效調(diào)節(jié)財政收入?！盃I改增”后土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務(wù)成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。再者，由于實施購進(jìn)貨物或勞務(wù)的進(jìn)項稅抵扣制度，各環(huán)節(jié)貨物的購買方必須在限期內(nèi)申報抵扣進(jìn)項稅而要求賣方開具增值稅發(fā)票，進(jìn)而避免以往銷售方以減免部分價款的方式不開發(fā)票，這從制度上對買賣雙方都構(gòu)成一定的制約，減少偷稅、漏稅行為的發(fā)生。但進(jìn)項稅的抵扣必須要開具增值稅專用發(fā)票（只能由一般納稅人開具），小規(guī)模納稅人不能單獨(dú)開具，這對購買其銷售產(chǎn)品或者勞務(wù)的企業(yè)增值稅的抵扣帶來不便，這無疑會影響到小規(guī)模納稅人的經(jīng)營效益。同時增值稅只能扣除物化材料的成本，對于房企來說，占比重較大的勞動力成本因難以取得增值稅專用發(fā)票，而無法抵扣。這無疑加重了房企的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

通過“營改增”稅收政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)之間的稅收抵扣鏈條得以打通。新開工項目中以成本支出較大的土地、土建、安裝等成本為基礎(chǔ)計算的進(jìn)項稅額都可以抵扣，不僅降低了房企稅負(fù)，也有效避免了重復(fù)征稅。同時，“營改增”政策還能促使企業(yè)更加注重稅收成本的管理，優(yōu)化投資開發(fā)、設(shè)計、工程、造價、財務(wù)等各業(yè)務(wù)模塊的流程，促使企業(yè)的內(nèi)控管理更加規(guī)范化、合理化。

二、“營改增”對房企稅負(fù)的影響

（一）過渡期政策對房企納稅的影響

為了保證房企稅負(fù)只減不增，財稅部門為其量身定做了一系列過渡性稅收政策。對于一般納稅人的房企，其在2016年4月30日前開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅；同時考慮到房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地出讓金占比較大，對房企開發(fā)的新項目，允許扣除受讓土地時支付的土地價款。簡易稅率雖然與營業(yè)稅稅率相同，但由于增值稅屬于價外稅，其實際稅率為1/（1+5%）*5%=4.76%，過渡期房企的納稅負(fù)擔(dān)有所降低。假如某房企自“營改增”以來，通過銷售2016年4月30日以前開工的房地產(chǎn)項目獲取銷售收入10000萬元，若按照5%營業(yè)稅率計算，則應(yīng)繳納營業(yè)稅為10000*5%=500萬元，而采用5%的簡易稅率，則應(yīng)繳納增值稅為10000/（1+5%）*5%=476萬元，減稅達(dá)24萬元。

過渡期稅收優(yōu)惠政策有助于調(diào)動房企采取促銷方式銷售庫存商品房的熱情，從而有效刺激消費(fèi)者購房需求，同時由于“營改增”政策下企業(yè)的新增不動產(chǎn)所含增值稅可納入抵扣范圍，進(jìn)而可激發(fā)企業(yè)購置自用辦公樓及廠房等不動產(chǎn)的熱情，這將緩解房企去庫存壓力，推動我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

由于現(xiàn)行房企多采用預(yù)售制，即采用預(yù)收賬款方式銷售房屋，“營改增”以前，房企需按預(yù)收賬款的5%預(yù)繳營業(yè)稅款，“營改增”后只需按3%預(yù)繳。若某房企預(yù)售房屋獲得預(yù)收賬款10000萬元，在“營改增”以前需預(yù)繳500萬元稅款，“營改增”后只需預(yù)繳300萬元稅款，減少稅款占用資金200萬元，這一改變將大大提高房企流動資產(chǎn)比率，降低資金成本，緩解資金壓力。

（二）“營改增”一般計稅方法對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響

一般納稅人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)取得銷售額扣除土地成本后按適用稅率11%計算銷項稅，將建安成本及其他服務(wù)成本納入抵稅范圍，按購進(jìn)貨物、接受勞務(wù)企業(yè)所在行業(yè)適用稅率計算進(jìn)項稅（一般為11%或17%）予以扣除。

下面以某房地產(chǎn)公司（一般納稅人）為例，分析“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響。2016年5月1日以前，該公司按5%稅率計算繳納營業(yè)稅，2016年5月1日以后按一般計稅方法11%的稅率計算繳納增值稅，本文假設(shè)該公司2015年與2016年營業(yè)收入均為A，取得增值稅專用發(fā)票（假設(shè)增值稅率全部為17%）并可抵扣的物料性消耗含稅價為K，勞動力含稅價為L，由于房企勞動用工方式的不同，可獲得不同的進(jìn)項稅抵扣金額。部分房企通過工程專業(yè)分包或勞務(wù)派遣公司提供勞務(wù)的方式可能取得稅率為11%的建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，而采用零散地雇傭臨時工人的方法，無法抵扣進(jìn)項稅。因此，本文針對勞動力進(jìn)項稅可抵扣與不可抵扣兩種情況下企業(yè)應(yīng)交增值稅與營業(yè)稅稅負(fù)進(jìn)行對比分析（不考慮所得稅），分析過程及結(jié)果見表1。

由表1計算結(jié)果可知，在考慮應(yīng)交城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加的前提下，在勞務(wù)派遣方式下，該房企2016年與2015年負(fù)擔(dān)的稅負(fù)差額為0.054A-0.16K，即當(dāng)K>0.3375A時，“營改增”后企業(yè)相關(guān)稅負(fù)較之前有所下降；反之，則稅負(fù)上升。這意味著，如果房企取得增值稅專用發(fā)票并可抵扣的物料性消耗占營業(yè)收入比重達(dá)33.75%時，“營改增”便可達(dá)到減稅效果。與傳統(tǒng)的雇傭臨時工人模式相比，部分企業(yè)通過勞務(wù)分包方式可取得增值稅專用發(fā)票（即勞務(wù)成本可抵扣）。此時，當(dāng)K+0.6875L>0.3375A時，“營改增”便可降低企業(yè)稅負(fù)。由于建安成本及勞動力成本占房屋建造總成本比重較大，這兩項耗費(fèi)能否取得增值稅專用發(fā)票對房企減稅直接決定企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)大小。因此，企業(yè)可從這兩個方面著重加強(qiáng)增值稅進(jìn)項稅發(fā)票的取得與管理，充分利用“營改增”政策福利，達(dá)到最大減稅效果。

三、充分利用“營改增”政策優(yōu)勢，有效減稅的政策建議

“營改增”后，大幅提高增值稅進(jìn)項稅額在房屋成本中的構(gòu)成比重，可達(dá)到顯著減稅效果。但目前房企在進(jìn)項稅發(fā)票取得方面仍存在諸多問題，如現(xiàn)行多數(shù)房企的房屋建造人工費(fèi)用不能開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，而不得抵扣，這使得人工費(fèi)不在費(fèi)用的抵扣范圍之內(nèi)，進(jìn)而加大了企業(yè)建筑施工成本以及稅收負(fù)擔(dān)。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)增值稅稅收籌劃，抓住政策利好時機(jī)，努力節(jié)稅減負(fù)。

（一）加強(qiáng)對員工增值稅專業(yè)知識、技能的培訓(xùn)，嚴(yán)格增值稅發(fā)票管理

“營改增”前，由于是對銷售額全額征稅，無需考慮購進(jìn)貨物發(fā)票取得，這導(dǎo)致部分房企對發(fā)票管理過于疏松，不注意購進(jìn)發(fā)票的取得，在“營改增”初期，可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)加重。為此，企業(yè)可專設(shè)稅收籌劃部門，邀請增值稅納稅籌劃專家為部門員工進(jìn)行培訓(xùn)，規(guī)范對增值稅專用發(fā)票的歸檔、整理，強(qiáng)化員工增值稅發(fā)票取得意識，防止部分人員因貪圖購進(jìn)價格優(yōu)惠，而不要求供應(yīng)商開具發(fā)票，從而導(dǎo)致偷稅、漏稅的發(fā)生，也加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）嚴(yán)格把關(guān)供應(yīng)商納稅人資質(zhì)

在供應(yīng)商以及勞務(wù)公司選擇方面，最好能在達(dá)成供應(yīng)合作協(xié)議之前采用招標(biāo)方式，將一般納稅人資質(zhì)作為競標(biāo)門檻，并要求供應(yīng)商為房企做出針對性的稅收籌劃方案，爭取進(jìn)項稅最大程度的取得，在此基礎(chǔ)上再詳細(xì)考察產(chǎn)品價格及質(zhì)量。為了解決部分房企臨時性、零散性采購無法取得增值稅發(fā)票的問題，房企也可選擇規(guī)模較大，材料、配件供應(yīng)齊全的供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，以預(yù)付款方式購買零散零配件，從而能與批量采購合并開具增值稅專用發(fā)票。房企也應(yīng)預(yù)先做好材料集中采購計劃，盡量避免零星采購造成的成本提升和資源浪費(fèi)，科學(xué)合理減稅。

（三）積極實施房地產(chǎn)多樣化開發(fā)

由于“營改增”后，企業(yè)購買不動產(chǎn)可用取得的增值稅專用發(fā)票全額抵扣，這將吸引一批實力雄厚的企業(yè)采購商用辦公樓及廠房，因此房企應(yīng)抓住這一機(jī)會大力開發(fā)商用地產(chǎn)，分散房企的經(jīng)營風(fēng)險。目前，位于一二線城市的知名房企如萬科、保利地產(chǎn)及碧桂園等大多把精裝修房作為其交房標(biāo)準(zhǔn)，這一方面有助于取得更多的固定資產(chǎn)及物料進(jìn)項稅發(fā)票，另一方面可憑借其對供應(yīng)商較強(qiáng)的討價還價能力，利用團(tuán)購優(yōu)勢提高毛利率，同時也滿足了顧客的多樣化需求。因此，大量開發(fā)精裝修房不失為降低稅負(fù)，提高產(chǎn)品競爭力的有效選擇。

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（作者單位：廣州華立科技職業(yè)學(xué)院）