不動(dòng)產(chǎn)登記官制度的相關(guān)分析

楊珂

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度所區(qū)分的注冊(cè)型登記和權(quán)力型登記這兩類，是依據(jù)我國(guó)公眾的語(yǔ)境和接受習(xí)慣所區(qū)分的。登記審查不進(jìn)行審查的是登記原因行為的有效性和真實(shí)性，而其所采取的審查就是合法性質(zhì)的審查。登記審查需將合法性交給登記官，將真實(shí)性交給申請(qǐng)人，將登記的原因行為和物權(quán)變動(dòng)登記分開(kāi)。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該將登記錯(cuò)誤賠償基金機(jī)制建立，逐步去行政化，登記錯(cuò)誤賠償?shù)呢?zé)任，機(jī)構(gòu)民事賠償責(zé)任是由國(guó)家賠償責(zé)任所轉(zhuǎn)變而來(lái)的。本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行相關(guān)分析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記制度；相關(guān)性

中圖分類號(hào)：D913 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）031-000-01

現(xiàn)如今我國(guó)所正在進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)，在社會(huì)各界之中已經(jīng)引起了廣泛的關(guān)注。人民群眾的參與可以促進(jìn)立法進(jìn)程的加快，促進(jìn)立法質(zhì)量的提升，通過(guò)民主法治的社會(huì)大背景之下。然而，一些學(xué)者、機(jī)構(gòu)或者是個(gè)人，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的一些基本制度、概念或者是其條例的基本宗旨不太明白，并且還有一些基本概念性質(zhì)的或者是觀點(diǎn)的錯(cuò)誤和缺陷存在于其中，從而對(duì)于評(píng)論的妥當(dāng)性、相關(guān)的立法建議有著直接的影響。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足之處

（一）登記程序的混亂現(xiàn)象

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記程序，《物權(quán)法》已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行了原則性的規(guī)定，只是沒(méi)有明確的規(guī)定，就會(huì)將實(shí)踐中的混亂所造成，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)程序具有著過(guò)程的完整性、嚴(yán)格的順序性以及明確的法定性這樣的活動(dòng)。然而，還沒(méi)有全新的行政法規(guī)、全新的法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記程序進(jìn)行明確的規(guī)定，其進(jìn)行規(guī)定的是對(duì)方立法以及部門(mén)規(guī)章，這樣就會(huì)因?yàn)楦鞯乩斫獾牟灰恢滦裕^低的立法層次，從而促使法律的嚴(yán)肅性遭到破壞。

（二）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的阻礙

1.浪費(fèi)的登記資源

在不同的部門(mén)分別的登記林地、房產(chǎn)以及土地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，專項(xiàng)財(cái)政保障和專業(yè)的登記人員隊(duì)伍是必須的，這樣就加大了政府的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)臃腫，不能夠?qū)⒂行У馁Y源共享實(shí)現(xiàn)，將服務(wù)的效率降低，將大量的漏登、錯(cuò)登的情形導(dǎo)致，從而大量的浪費(fèi)登記資源。

2.權(quán)利人登記成本的增加

權(quán)利人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之前，通常需要將許多的精力以及時(shí)間花費(fèi)。因?yàn)槠涞谝皇且獙?shí)體的特殊要求和具體的程序，登記的具體管理部門(mén)弄清楚，這無(wú)形之中增加了當(dāng)事人的登記成本。權(quán)利人所變動(dòng)的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，通常需要到不一樣的部門(mén)分別的登記，將昂貴的登記費(fèi)用重復(fù)的繳納，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)聯(lián)系上的緊密性。

（三）登記信息公開(kāi)程度的降低

1.不明確的查詢程序

對(duì)土地登記資料查詢程序進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定的，就是國(guó)土資源部的《土地登記公開(kāi)查詢辦法》，而別的規(guī)章、法規(guī)以及相關(guān)的法律是缺少相關(guān)登記查詢規(guī)定的。很少有地方會(huì)對(duì)登記查詢的范圍和具體程序涉及，只是對(duì)房屋權(quán)屬狀況、土地登記資料等能夠查詢的內(nèi)容籠統(tǒng)規(guī)定。

2.不充足的信息公開(kāi)

因?yàn)樵谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代所形成的思維定式，有嚴(yán)格的限制在不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的查詢?cè)O(shè)置上，雖然每一個(gè)登記機(jī)關(guān)都對(duì)當(dāng)事人可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料進(jìn)行查詢做出了承諾，但是當(dāng)事人卻只能夠?qū)⒁恍┍容^簡(jiǎn)單粗略的內(nèi)容看到，所以這就和登記信息有效、充分的公開(kāi)有著較大的差距。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

（一）真實(shí)的登記信息

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)公式原則的具體表現(xiàn)方式，其實(shí)質(zhì)性作用的發(fā)揮需要在物權(quán)的變動(dòng)中，需要將權(quán)利正確性證明的作用積極地發(fā)揮，這就是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理。不論從登記作為國(guó)家管理社會(huì)重要資源的目的，還是從登記所發(fā)揮的關(guān)于降低交易成本、保護(hù)交易安全以及促進(jìn)私權(quán)交易的功能，都不可以缺失登記信息的真實(shí)性。

（二）統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)

登記成本提升、政策規(guī)定前后矛盾、登記公信力下降、登記體系散亂以及登記信息不完整等種種問(wèn)題的造成，都是登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一所造成的現(xiàn)象，所以我國(guó)現(xiàn)在推行的“多頭登記”、“政策多門(mén)”的不動(dòng)產(chǎn)登記體制的弊端已經(jīng)暴露無(wú)遺。將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一，需要奧找現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的特點(diǎn)，有效保護(hù)交易安全以及產(chǎn)權(quán)人權(quán)利，將物權(quán)公示公信原則充分的體現(xiàn)，還需要將國(guó)家行政管理的需求滿足。

（三）介入一定公權(quán)力

登記所具有的強(qiáng)大公示公信力，是國(guó)家專門(mén)機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上將權(quán)利人的申請(qǐng)事項(xiàng)所記載，登記所具有的公信力以及能夠成為物權(quán)變動(dòng)的公示手段，這和國(guó)家公權(quán)力的介入有著一定的關(guān)系。登記作為規(guī)范社會(huì)財(cái)產(chǎn)交易秩序以及國(guó)家管理的依據(jù)手段，需要介入一定的公權(quán)力，這就是登記所具有的一個(gè)利益平衡的問(wèn)題。

（四）便捷登記程序

對(duì)于社會(huì)財(cái)富增加，許多的交易需要快速的流轉(zhuǎn)，并且也有著十分頻繁的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)財(cái)貨交易，都是其影響的因素。為了將不動(dòng)產(chǎn)交易的節(jié)奏加快，登記是需要“提速”的，因?yàn)榈怯浰哂械牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公式手段，不僅可以將權(quán)利的安全取得，將遭受限制登記的粗分避免，還可以將權(quán)利人的登記成本節(jié)省。

三、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)《物權(quán)法》中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)重要的制度而存在，對(duì)于登記功能的發(fā)揮，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的不統(tǒng)一的現(xiàn)狀對(duì)其產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，從而對(duì)于市場(chǎng)交易的安全是不利的，對(duì)于當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)是不利的，對(duì)于管理的規(guī)范是不利的，所以針對(duì)這樣的問(wèn)題就應(yīng)該予以改變。

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