中國(guó)樓市去庫(kù)存

王雅蘭

摘要：在2016年9月30日起至黃金周結(jié)束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個(gè)城市8天內(nèi)先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策。中國(guó)限購(gòu)城市重新擴(kuò)圍至20個(gè)。相比于三四線(xiàn)城市較高的去庫(kù)存壓力，一二線(xiàn)城市壓力較小，限購(gòu)令的出臺(tái)，短期內(nèi)目的在于，政府限制房?jī)r(jià)的飆升，從市場(chǎng)中清除一部分買(mǎi)房者，清理一部分市場(chǎng)泡沫。但是隨著限購(gòu)令的實(shí)行，北京的房?jī)r(jià)不降反升，而且我們看到了像鄭州這樣的二線(xiàn)城市出現(xiàn)了市民哄搶房源的現(xiàn)象。所以出現(xiàn)了目前經(jīng)濟(jì)不景氣，樓市的房?jī)r(jià)卻降不下來(lái)的現(xiàn)象。政府，房地產(chǎn)行業(yè)雙方應(yīng)一起努力，通過(guò)放開(kāi)限購(gòu)政策，采取鼓勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房等措施一起化解難題。

關(guān)鍵詞：樓市；限購(gòu)令；去庫(kù)存；泡沫

中圖分類(lèi)號(hào)：F224 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、整個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，資金鏈條不完善

三四線(xiàn)城市積累大量庫(kù)存，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)，稅收產(chǎn)生嚴(yán)重影響。更隨著近幾年針對(duì)樓市出臺(tái)的相關(guān)稅收政策，信貸政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)更為復(fù)雜，政府作為市場(chǎng)上游分配者，決定了哪些土地可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，具體可以開(kāi)發(fā)多少，造成了土地市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)掌握在政府手中，政府具有相當(dāng)高的壟斷地位。開(kāi)發(fā)商需要從政府取得土地資源，各個(gè)開(kāi)發(fā)商之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，為了拿到土地，必然會(huì)想盡一切辦法，最終，以較高的價(jià)格拿到土地，這從第一環(huán)節(jié)就造成房?jī)r(jià)居高不下，已經(jīng)使得成本相對(duì)較高。

開(kāi)發(fā)商需要大量資金進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，資金的來(lái)源又與金融機(jī)構(gòu)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。開(kāi)發(fā)商會(huì)從銀行取得貸款，使得開(kāi)發(fā)商收取高房?jī)r(jià)來(lái)進(jìn)行還款，而企業(yè)因?yàn)檎{(diào)控手段的運(yùn)行，流動(dòng)資金運(yùn)越來(lái)越少，同時(shí)銀行的貸款資信要求越來(lái)越高，銀行信貸規(guī)模的收緊，信托融資的從嚴(yán)，融資難度越來(lái)越大，融資量也相對(duì)較小，影響了資金鏈的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈更大的壓力。加之房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)，更要求房地產(chǎn)行業(yè)需要較高的收益回報(bào)率。

而房地產(chǎn)行業(yè)管理松散，體制不健全，資金利用率低下，發(fā)生呆賬，壞賬都無(wú)法及時(shí)處理，每筆資金的流向不明確，沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管體制，懲罰體制，資金運(yùn)用存在更大風(fēng)險(xiǎn)，也造成了房?jī)r(jià)的高居不下。

二、三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力大

高回報(bào)率催生了我國(guó)近十幾年來(lái)的房產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量庫(kù)存，目前我國(guó)的對(duì)策是去庫(kù)存，但關(guān)鍵是去哪里的庫(kù)存，怎么去庫(kù)存。一二線(xiàn)城市經(jīng)常出現(xiàn)市民排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，庫(kù)存相對(duì)較少，但這并不意味著大城市不需要去庫(kù)存，大城市的庫(kù)存只是將庫(kù)存轉(zhuǎn)移到了市民手中，市民手中的房子除了滿(mǎn)足日常居住之外，剩下的房子基本上是為了投資升值，因?yàn)榇蠹移毡檎J(rèn)定中長(zhǎng)期內(nèi)，房子不會(huì)貶值，作為一種穩(wěn)定的投資標(biāo)的，它具有投資價(jià)值。但一旦未來(lái)某一天，樓市的泡沫破滅，市民們會(huì)紛紛拋出房子，市場(chǎng)上又會(huì)出現(xiàn)大量庫(kù)存，這依然會(huì)困擾樓市，所以，當(dāng)務(wù)之急是，一二線(xiàn)城市要控制樓市的開(kāi)發(fā)，防止樓市過(guò)熱，從根本上解決庫(kù)存問(wèn)題，特別是要防范假借居住的剛性需求，實(shí)則是投機(jī)樓市的行為的出現(xiàn)，短期內(nèi)可以配合限購(gòu)令；長(zhǎng)期內(nèi)，需要制定更加規(guī)范的政策，遏制投機(jī)樓市的行為。

三四線(xiàn)城市，沒(méi)有了像一二線(xiàn)城市那樣火熱的炒樓行為，取而代之的是存在大量的爛尾樓，大量樓盤(pán)沒(méi)人買(mǎi)，地段稍微好一點(diǎn)的庫(kù)存現(xiàn)象不嚴(yán)重，而不繁華的地段庫(kù)存現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，大量樓盤(pán)無(wú)人問(wèn)津。因此為了去庫(kù)存，催生了一系列的相關(guān)政策，例如零首付，但這也不能從根本上解決問(wèn)題。有效的應(yīng)像引導(dǎo)農(nóng)村居民以較低的價(jià)格在城市買(mǎi)房的辦法，逐步去庫(kù)存。

三、一二線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力較少，但是房源層出不窮

大城市的高房?jī)r(jià)與小城市的低房?jī)r(jià)，造成了房源在這些城市之間的總量與結(jié)構(gòu)失衡。也從側(cè)面反應(yīng)了人們收入的總量與結(jié)構(gòu)的不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)的人們收入水平高，生活質(zhì)量好，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的地區(qū)人們收入普遍偏低。收入差距越來(lái)越大，造成嚴(yán)重的社會(huì)不公，這也造成了大城市的樓市投機(jī)嚴(yán)重，人們希望靠大城市的一套房來(lái)實(shí)現(xiàn)一夜暴富，房?jī)r(jià)越炒越高，財(cái)富一夜之間積累的可能性越來(lái)越大，也造成了相關(guān)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)發(fā)展越來(lái)越好，某些行業(yè)的利潤(rùn)增速遠(yuǎn)超其他行業(yè)水平，也就使得更多的資金投入到房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，資金大量涌入，使得其他行業(yè)融資困難，而且與此同時(shí)，資金的機(jī)會(huì)成本不斷上升，長(zhǎng)時(shí)間造成的畸形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使得經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，經(jīng)濟(jì)狀況越來(lái)越差。高房?jī)r(jià)也是阻礙農(nóng)村城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要制約因素，城市房?jī)r(jià)高，農(nóng)民想進(jìn)但進(jìn)不來(lái)，農(nóng)村與城市之間的貧富差距增大，新市民的來(lái)源受阻，城鎮(zhèn)化腳步必然放緩?；诖?，地方政府應(yīng)該逐步制定解決方案，讓房地產(chǎn)行業(yè)合理的進(jìn)行融資，減少尋租行為的發(fā)生，制定有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，不盲目的追求表面的政績(jī)，不能因?yàn)樽非蟊砻鍳DP就放任房?jī)r(jià)漲高。同時(shí)，要合理的鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城買(mǎi)房，給予優(yōu)惠措施，從根本上環(huán)節(jié)庫(kù)存難題，同時(shí)也是加快城鎮(zhèn)化的有效手段。

四、政府，企業(yè)雙管齊下

金融作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的血液，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的影響。國(guó)家的宏觀(guān)政策也是合理調(diào)控房?jī)r(jià)的有效手段，調(diào)控房?jī)r(jià)，有利于維護(hù)區(qū)域的金融穩(wěn)定。庫(kù)存無(wú)論在一二線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)城市，都是潛在的經(jīng)濟(jì)隱患，消除庫(kù)存，消除隱患，維護(hù)金融及經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)健的發(fā)展。對(duì)于大城市而言，將剩余的庫(kù)存一部分轉(zhuǎn)化為公租房，廉租房，提高城市整體福利水平，在限購(gòu)的基礎(chǔ)上適當(dāng)放寬購(gòu)房比例，進(jìn)一步完善住房?jī)r(jià)格信息統(tǒng)計(jì)制度，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的效用，同時(shí)兼顧杜絕炒房的投機(jī)行為，去除庫(kù)存；中小城市的有效措施就是放寬農(nóng)民的購(gòu)房限制，給予優(yōu)惠，由政府搭建平臺(tái)，合理的使用多余房源，實(shí)行戶(hù)籍準(zhǔn)入制度與購(gòu)房掛鉤，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。完善農(nóng)民的住房保障，相應(yīng)的醫(yī)療等民生保障措施，提供相應(yīng)的就業(yè)崗位使農(nóng)民在城市安心居住。同時(shí)，去產(chǎn)能，去杠桿，讓房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿降下來(lái)，逐步消除暴利，從根本上解決問(wèn)題，讓房子回歸自然居住屬性而非投機(jī)標(biāo)的屬性。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，及時(shí)制定政策，結(jié)合實(shí)際，防范風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭婧娟.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成及對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)機(jī)理研究.

[2]申博.“去庫(kù)存”視角下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2016（5），3.