論唯一住房的強(qiáng)制執(zhí)行

李 倩

(哈爾濱工程大學(xué)，哈爾濱 150001)

論唯一住房的強(qiáng)制執(zhí)行

李 倩

(哈爾濱工程大學(xué)，哈爾濱 150001)

2015年5月5日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》明確了可以執(zhí)行唯一住房的法定情形，為強(qiáng)制執(zhí)行唯一住房掃清了法律障礙，有效平衡了被執(zhí)行人與申請執(zhí)行人的居住權(quán)和債權(quán)。但在具體執(zhí)行過程中，仍然存在對維持生活必需的居住房屋的界定不明、對強(qiáng)制過戶和遷出的程序無法定依據(jù)的情形。通過厘清“唯一住房”的概念，了解強(qiáng)制執(zhí)行唯一住房的立法沿革，并通過引入廉租住房機(jī)制和建立健全強(qiáng)制過戶和遷出的法定程序，來進(jìn)一步完善當(dāng)前立法規(guī)定。

唯一住房；強(qiáng)制執(zhí)行；法定情形；廉租住房

強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房涉及被執(zhí)行人基本的生存權(quán)利——居住權(quán)。如果處理不好就會引發(fā)上訪等嚴(yán)重的社會問題，增加社會的不穩(wěn)定因素。因此，法院在強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房時不得不在權(quán)力行使和被執(zhí)行人居住權(quán)的保護(hù)之間尋找平衡。我國在立法上也曾作出對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋不得強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定，即如果執(zhí)行標(biāo)的系被執(zhí)行人本人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋,可不予執(zhí)行。但如果被執(zhí)行人名下的唯一住房,超出了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的范圍, 人民法院可以對超出的范圍執(zhí)行，而且對被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押權(quán)的唯一住房，人民法院也可以強(qiáng)制執(zhí)行。這一規(guī)定的出臺雖然在一定程度上有利于保護(hù)債權(quán)人的利益，但在實(shí)踐中，法院通常對于已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的唯一住房一律不予執(zhí)行，致使債權(quán)人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，甚至導(dǎo)致生活困難的債權(quán)人處于生活無著落的狀態(tài)，有違社會的公平和正義，社會各界對此反應(yīng)強(qiáng)烈。2015年5月5日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《異議規(guī)定》)，有望打破一些“老賴”的幻想，破解當(dāng)前執(zhí)行難的現(xiàn)狀，增加維權(quán)者的信心，對于被執(zhí)行人唯一住房的強(qiáng)制執(zhí)行問題將得到一定解決，其中該規(guī)定第20條指出,在符合相關(guān)法定條件時被執(zhí)行人名下所有的唯一住房可強(qiáng)制執(zhí)行。筆者現(xiàn)針對當(dāng)前關(guān)于被執(zhí)行人唯一住房的強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定進(jìn)行適用解讀和完善探討。

一、“唯一住房”的概念界定

唯一住房是指被執(zhí)行人名下所擁有的唯一房產(chǎn)。此房產(chǎn)必須是僅用于居住的住宅，不包括商住兩用房、辦公用房、商鋪、廠房等非用于居住的房屋。此外，一些特殊性質(zhì)的住房，如城市公有住房、公有產(chǎn)權(quán)保障房等產(chǎn)權(quán)不完整、受限制或無產(chǎn)權(quán)的住宅也不屬于本文所指的“唯一住房”。但此類房屋客觀上也存在價值，在某些條件下也可流通，此類房屋也以相關(guān)部門(如房屋開發(fā)公司、物業(yè)公司、房管所等)登記的形式記錄權(quán)利人，所以也可比照被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)處理。

在本文中，筆者著重研究城市唯一住房的執(zhí)行問題。特殊性質(zhì)的房屋既然可以類比財(cái)產(chǎn)，所以也可以被視為民事執(zhí)行的標(biāo)的。 可以從各類特殊性質(zhì)房屋的特征分析，以確定其為民事執(zhí)行的標(biāo)的。以上海城市公有住房為例，城市公有住房雖然不具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，但其使用權(quán)是被記錄在租賃卡上的一種用益物權(quán)，因此也具有一定的市場價值。甚至有些城市公有住房位于城市中心板塊或者屬于學(xué)區(qū)房，由于其總價低、不限購、舊區(qū)改造幾率大等特點(diǎn)使其單價遠(yuǎn)高于同地區(qū)的產(chǎn)權(quán)房。 此外上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房，其產(chǎn)權(quán)由政府與個人各占三七，五年后可以上市流通交易。但是一旦將此房屋售出，權(quán)利人將無法再次獲得申請共有產(chǎn)權(quán)保障房的資格。

“唯一住房”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可以從以下幾個方面考察：

第一，考察該房是否存在戶籍登記信息。根據(jù)我國相關(guān)的戶籍管理制度和政策，一般情況下，只有純居住用途的普通住宅才可辦理戶籍登記，商業(yè)性質(zhì)的房屋無法遷入戶口。藉此判斷房屋的性質(zhì)。

第二，考察被執(zhí)行人配偶以及與被執(zhí)行人有共有關(guān)系的其他人名下是否擁有別處住房。這是基于共有的角度分析被執(zhí)行人是否擁有其他房產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以登記為主，但是共有關(guān)系有時候不能在房地產(chǎn)登記簿上反映，比如夫妻之間基于婚姻關(guān)系共有一處房屋，系共同共有，但是房地產(chǎn)登記簿上只記載夫妻一人的名字。或者被繼承人死亡，其名下的房產(chǎn)尚未析產(chǎn)，其遺產(chǎn)繼承人的名字雖未被記載在房地產(chǎn)登記簿上，但是實(shí)際為繼承人共同所有。因此,在考察是否屬于被執(zhí)行人唯一住房時，不僅要注意被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，還要進(jìn)一步考察可能會與其形成共有關(guān)系的其他人名下的房產(chǎn)，以及考察是否形成共有關(guān)系。

第三，考察被執(zhí)行人的戶籍情況。這是基于被執(zhí)行人除被執(zhí)行人戶籍屬于集體戶口或者被執(zhí)行人正在服役、被逮捕服刑的，要確認(rèn)被執(zhí)行人的戶籍所在。在一般情況下，被執(zhí)行人的戶籍狀況可以反映出被執(zhí)行人的居住狀況。戶籍所在即為住址所在，可以推定出被執(zhí)行人的居住情況。如被執(zhí)行人的戶籍在其唯一產(chǎn)權(quán)的住房中，則可以推定被執(zhí)行人在其戶籍地址擁有居住權(quán)。除非有證據(jù)證明戶籍地址住房居住困難。

二、我國強(qiáng)制執(zhí)行唯一住房的立法沿革

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 (以下簡稱《查封規(guī)定》)。從該規(guī)定第6條以及第7條可以看出 “被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”即為被執(zhí)行人的“唯一住房”，需要符合兩個條件：第一，房屋的標(biāo)準(zhǔn)僅限于生活所必須，不能超過必要的生活標(biāo)準(zhǔn)的限度。所謂必要的生活標(biāo)準(zhǔn)，主要是指房屋的面積、位置等直接影響房屋價值的因素。當(dāng)然影響到被執(zhí)行人生活標(biāo)準(zhǔn)的因素有很多，房屋的面積和位置是比較明顯，是較為容易量化分析其生活標(biāo)準(zhǔn)的主要因素。但是我國現(xiàn)在沒有將各地區(qū)必要的生活標(biāo)準(zhǔn)上升到立法層面進(jìn)行量化規(guī)定，也沒有公布相關(guān)的生活標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，所以就此而言，在司法過程中是比較難把握的，只能從其他的相關(guān)政策中進(jìn)行推定。以上海地區(qū)為例，一戶家庭人均居住面積低于7平方米(含)的，可以被納入上海市廉租住房保障體系；一戶家庭人均居住面積低于 15 平方米(含)的，可以被納入上海市共有產(chǎn)權(quán)住房保障體系。由此可見，在上海如果一戶家庭人均居住面積低于7平方米的即可被認(rèn)為住房困難，即如果被執(zhí)行人唯一住房的面積超過人均7平方米的，即為超過生活所必需的住房標(biāo)準(zhǔn)豪華公寓、別墅等不在此列。第二，房屋的使用主體僅限于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬。倘若系爭房屋中存在大量的戶籍，這些戶籍所有者并不與被執(zhí)行人有直接的親屬關(guān)系或者并未形成扶養(yǎng)關(guān)系的，則不可被列為房屋的使用主體。此外，查封的期限還應(yīng)根據(jù)2015年2月4日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第487條之規(guī)定，“……查封不動產(chǎn)……期限不得超過三年”。

《查封規(guī)定》的出臺，遭到了許多銀行界人士的批判和擔(dān)憂。有學(xué)者認(rèn)為，《查封規(guī)定》的實(shí)施會對金融債權(quán)的維護(hù)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響[1]。其主要的擔(dān)心，來自于《查封規(guī)定》中對“生活所必需的房屋”界定不明，從而影響到唯一住房的執(zhí)行，并由此催生出債務(wù)人惡意逃避執(zhí)行的道德風(fēng)險。不可否認(rèn)，這個司法解釋在實(shí)踐中有其積極的一面，查封不僅能夠起到凍結(jié)產(chǎn)權(quán)，以免被執(zhí)行人在強(qiáng)制執(zhí)行階段通過處置唯一住房的產(chǎn)權(quán)而逃避強(qiáng)制執(zhí)行，而且查封被執(zhí)行人的“生活所必需的房屋”也是對其居住權(quán)的一種保護(hù)。實(shí)踐中，申請執(zhí)行人往往占據(jù)主動而強(qiáng)勢的地位，在民事強(qiáng)制執(zhí)行遇到障礙時會采取私力救濟(jì)的方式解決問題，如強(qiáng)逼被執(zhí)行人出售其“生活所必需的房屋”，或者在其“生活所必需的房屋”中加入抵押權(quán)，不利于對被執(zhí)行人居住權(quán)的保護(hù)。查封使得其產(chǎn)權(quán)被固定，既不能被強(qiáng)迫出售，也不能被加入抵押權(quán)，避免了申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人之間的“強(qiáng)制私了”，也間接地保護(hù)被執(zhí)行人的“生活所必需的住房”。此外《查封規(guī)定》的出臺體現(xiàn)了我國民事執(zhí)行已開始注重執(zhí)行中以人文本，也直接體現(xiàn)了在執(zhí)行程序中注重保護(hù)和尊重人權(quán)的司法理念[2]。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》(以下簡稱《抵押規(guī)定》)?！兜盅阂?guī)定》出臺于2005年12月21日。筆者認(rèn)為，《抵押規(guī)定》的出臺是為了中和《查封規(guī)定》實(shí)施過程中的一些消極影響。在《抵押規(guī)定》中，設(shè)有抵押權(quán)的房屋不會因?yàn)椤吧钏匦璧姆课荨倍砻鈭?zhí)行，申請執(zhí)行人亦可對此類房屋行使抵押權(quán)。

此外，《抵押規(guī)定》并非不考慮保護(hù)被執(zhí)行人的權(quán)利。在執(zhí)行被執(zhí)行人及其家屬居住的房屋時，不能直接要求被執(zhí)行人騰退房屋，法院要給予被執(zhí)行人六個月的寬限期，以便其解決居住問題。六個月寬限期屆滿時，法院可將被執(zhí)行人強(qiáng)制遷出，強(qiáng)制遷出的過程要嚴(yán)格按照民事訴訟法中強(qiáng)制遷出程序進(jìn)行，如果此時被執(zhí)行人尚不能解決居住問題，可以由申請人按照城鎮(zhèn)最低住房標(biāo)準(zhǔn)向被執(zhí)行人提供臨時住房，據(jù)此發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行過程中扣除。但是如果被執(zhí)行人屬于低保對象并且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。 就被執(zhí)行人唯一住房的執(zhí)行問題，《抵押規(guī)定》較《查封規(guī)定》而言，更加平衡地保護(hù)了申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人的合法權(quán)利和基本權(quán)利。一定程度上解決了《查封規(guī)定》中關(guān)于對被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行過程中具體操作過程中產(chǎn)生的問題，有效防范了被執(zhí)行人利用唯一住房逃避執(zhí)行的風(fēng)險。在執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的同時，也兼顧被執(zhí)行人的基本居住問題。但是《抵押規(guī)定》適用范圍僅限于設(shè)立抵押房屋的執(zhí)行。非抵押權(quán)糾紛，如共有糾紛、普通的民間借貸糾紛等，對于唯一住房的執(zhí)行仍然不能適用《抵押規(guī)定》。

3.《異議規(guī)定》。《異議規(guī)定》明確了被執(zhí)行人唯一住房可以強(qiáng)制執(zhí)行的法定情形，分別從金錢債權(quán)和交付房屋兩個層面對被執(zhí)行人的唯一住房可以執(zhí)行進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定①《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第20條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：1.對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；2.執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；3.申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持?！?。

一是在金錢債權(quán)執(zhí)行過程中強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的情形:(1)對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋。要準(zhǔn)確理解該規(guī)定，首先需明確“有撫養(yǎng)義務(wù)的人”的范圍，依據(jù)民法的相關(guān)規(guī)定，這里的“撫養(yǎng)”應(yīng)做廣義理解，即包括“撫養(yǎng)”、“扶養(yǎng)”和“贍養(yǎng)”?！皳狃B(yǎng)”是指父母對子女的照料和供養(yǎng)的義務(wù)，包括親生父母對子女的撫養(yǎng)義務(wù)、形成收養(yǎng)關(guān)系的養(yǎng)父母對養(yǎng)子女的撫養(yǎng)義務(wù)以及形成撫養(yǎng)關(guān)系的繼父母對繼子女的撫養(yǎng)義務(wù)?！胺鲳B(yǎng)”是指夫妻之間的扶助和供養(yǎng)義務(wù)?！百狆B(yǎng)”是指子女對父母的照料和供養(yǎng)義務(wù)，也包括上述“撫養(yǎng)”中親生子女對父母的贍養(yǎng)義務(wù)、養(yǎng)子女對養(yǎng)父母的贍養(yǎng)義務(wù)和形成撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女對繼父母的贍養(yǎng)義務(wù)。上述統(tǒng)稱為撫養(yǎng)，撫養(yǎng)義務(wù)是法定義務(wù)，如果被執(zhí)行人系被撫養(yǎng)人，而對其有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋，該被執(zhí)行人的居住權(quán)同樣可以得到保障。此時，法院就可以強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一住房。

(2)執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋。如果被執(zhí)行人在執(zhí)行依據(jù)生效前有多套住房，在執(zhí)行依據(jù)生效后被執(zhí)行人為逃避債務(wù)將其名下的其他房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)讓給他人，而僅留一套住房以供居住，并以該住房為“唯一住房”為由排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。這種惡意逃債的行為給債權(quán)人的債權(quán)帶來了極大地威脅，嚴(yán)重侵害了債權(quán)人的利益，同時也挑戰(zhàn)了生效法律文書的權(quán)威。此時，法院就沒必要保障被執(zhí)行人的居住權(quán)，可以依法強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房。但被執(zhí)行人于執(zhí)行依據(jù)生效前轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的，不論其主觀目的如何，人民法院均不可強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房。此外，如果被執(zhí)行人不是為逃避債務(wù)，而是由于某些客觀原因于執(zhí)行依據(jù)生效后轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的，人民法院仍不可強(qiáng)制執(zhí)行其唯一住房，至于是否屬于“逃避債務(wù)”的情形則具體情況具體分析，由人民法院判斷。

(3)申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。

首先，另行提供居住房屋模式。申請執(zhí)行人在選擇另行提供居住房屋模式中，可能提供自己名下的房屋，也可能租賃其他房屋提供給被執(zhí)行人，無論何種方式其居住面積不能低于當(dāng)?shù)亓庾》康淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)。廉租住房是國家在住房方面提供的社會最低生活保障，可以基本滿足被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的住房要求，有效解決上述矛盾。各地政府的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)是以人均房屋使用面積或居住面積計(jì)算，申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供的居住房屋不得低于各地廉租住房保障的住房面積標(biāo)準(zhǔn)。但這種模式存在的問題是，被執(zhí)行人可能會以各種借口拒絕申請執(zhí)行人提供的房屋，讓其另行提供房源，而申請執(zhí)行人再次提供的房源可能再次被否定，最終無法提供適格的房屋。

其次，扣除租金模式，該模式是基于拍賣或變賣被申請執(zhí)行人的唯一住房所得款項(xiàng)，優(yōu)先預(yù)留租金。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)卣恋?、房產(chǎn)等管理部門公布的當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)責(zé)o政府標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)以委托評估部門出具的評估結(jié)果為準(zhǔn)。在扣除租金的時間方面，申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人會為自身爭取最大的利益，申請執(zhí)行人一方會爭取扣除五年的租金，而被執(zhí)行人一方會爭取八年的租金，以二線城市的房屋租賃市場價格計(jì)算，會產(chǎn)生一個三萬到五萬的爭議空間，且沒有明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，所以具體扣除幾年的租金，應(yīng)當(dāng)由法院結(jié)合案件的具體情況，如債權(quán)人、被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況、執(zhí)行房產(chǎn)的價值、當(dāng)?shù)氐纳钏郊氨粓?zhí)行人逃避執(zhí)行的情節(jié)進(jìn)行綜合評定。

二是交付房屋執(zhí)行過程中強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的情形。依據(jù)《異議規(guī)定》第20條第二款，交付居住房屋是執(zhí)行依據(jù)的內(nèi)容，法院自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予被執(zhí)行人三個月遷出房屋的寬限期，在此種情況下，被執(zhí)行人仍以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需住房為由提出異議而拒不遷出的，法院不予支持，可以強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人所有的該唯一住房。

三、強(qiáng)制執(zhí)行唯一住房現(xiàn)行法律規(guī)定的缺陷及不足

1.對維持生活必需的居住房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明。對于唯一住房的規(guī)定是出于保障被執(zhí)行人基本居住權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定和社會和諧的目的，限制了對被執(zhí)行人房產(chǎn)的執(zhí)行，但這些規(guī)定明顯傾向于保護(hù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的基本居住權(quán)，給任何人都保留一個基本生活的條件[3]。雖然對唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行的限制規(guī)定體現(xiàn)了法律對被執(zhí)行人的人道主義，有利于社會的穩(wěn)定，但卻付出了對申請人權(quán)利的主張和法院執(zhí)行手段進(jìn)行限制的代價，拍賣、變賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)可能會使被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居無定所，但也許申請人已經(jīng)是居無定所，較之被執(zhí)行人更加窮困潦倒。

無論是《查封規(guī)定》、《抵押規(guī)定》還是《異議規(guī)定》均缺乏對維持生活必需的居住房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在什么范圍內(nèi)屬于規(guī)定中的“必需”沒有明確的規(guī)定。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中存在房屋價值遠(yuǎn)大于居住權(quán)的情形，比如被申請人為一家三口，他們擁有一套面積為60平方米的房屋，但是該房屋所處一線城市核心商業(yè)區(qū)，且是獨(dú)門獨(dú)戶別墅式建筑類型，也不能因房屋面積小，人均居住面積僅20 平方米，認(rèn)定該套房屋是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。所以應(yīng)當(dāng)通過對房屋面積、所處地段、建筑類型等房屋準(zhǔn)確認(rèn)定該問題。而且，如果沒有一個嚴(yán)格確實(shí)的認(rèn)定依據(jù)，每個人心中都會有一個自己的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這樣極易造成執(zhí)行法官的自由裁量權(quán)過大，給被執(zhí)行人留下申請執(zhí)行異議的空間，陷入司法資源浪費(fèi)、執(zhí)行效率低下、案件久拖不決的困境。

2.強(qiáng)制過戶和強(qiáng)制遷出的法律程序不明確。由于唯一住房的特殊性，被執(zhí)行人一定可能會通過各種手段阻擾執(zhí)行程序的進(jìn)展，尤其是在強(qiáng)制過戶和強(qiáng)制遷出房屋的過程中。但當(dāng)前法律法規(guī)對此仍缺乏具體的操作程序，各地法院在實(shí)際處理中做法不一，因此在實(shí)際執(zhí)行過程中如何正確適用相關(guān)法律、如何正確處置被執(zhí)行人的唯一住房、如何規(guī)范強(qiáng)制遷出房屋的程序等問題顯得尤為突出。房產(chǎn)強(qiáng)制過戶和強(qiáng)制遷出的困難有以下幾個方面的原因：

一是缺少具有操作性的法律法規(guī)。因?yàn)榉煞ㄒ?guī)規(guī)定的過于籠統(tǒng)和不明確，使得在房產(chǎn)強(qiáng)制過戶和強(qiáng)制遷出過程中很多程序無法可依，各地法院在處理此類案件時，全憑執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)和通常做法處理，例如強(qiáng)制遷出房屋過程中被執(zhí)行人物品的保管和存放問題，法律規(guī)定由人民法院派人運(yùn)至指定處所交給被執(zhí)行人。被執(zhí)行人是公民的，也可以交給其成年家屬。但在執(zhí)行實(shí)踐中，被執(zhí)行人下落不明的情況十分多見，通常情況是由申請執(zhí)行人臨時租一個場所存放強(qiáng)制遷出房屋過程中清理出的物品，但如果被執(zhí)行人長期不領(lǐng)取這些物品，申請執(zhí)行人將一直承擔(dān)存放這些物品的費(fèi)用，并且這些物品的價值隨著時間的推移也在不斷的貶值，對于這樣的情況法律沒有可操作性的規(guī)定，使得案件的執(zhí)行遇到許多難題。

二是暴力抗法情形突出。有些房產(chǎn)價值巨大，在執(zhí)行過程中被執(zhí)行人的情緒往往很激動，容易出現(xiàn)暴力抗法和以死相逼等情形。在強(qiáng)制遷出房屋過程中，被執(zhí)行人為抗拒執(zhí)行，以自殺或其他方式阻撓執(zhí)行，在這種情況下，為了維護(hù)社會的和諧和穩(wěn)定，執(zhí)行法官往往會取消本次強(qiáng)制執(zhí)行行動，但組織一次強(qiáng)制遷出房屋很不容易，要協(xié)調(diào)法警、公證人員、檢察機(jī)關(guān)等部門和人員，同時助長了被執(zhí)行人抗拒執(zhí)行的氣焰，不利于維護(hù)申請執(zhí)行人的合法權(quán)益和法律的權(quán)威。

四、完善我國強(qiáng)制執(zhí)行唯一住房制度對策分析

1.將廉租住房機(jī)制引入唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行程序。維持生活必需的居住房屋的“必需性”可以參照金錢債權(quán)執(zhí)行過程中強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的第三種情形，將廉租住房機(jī)制引入唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行程序中，以當(dāng)?shù)亓庾》康拿娣e標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合被執(zhí)行人的共同生活的人口數(shù)，判斷維持生活必需的居住房屋的面積標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)面積高于該標(biāo)準(zhǔn)的20%的，可以判斷為“非必需”。如果低于該面積標(biāo)準(zhǔn)，可以通過被執(zhí)行人所處房產(chǎn)的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)評估房產(chǎn)價值，如果房產(chǎn)價值大于符合面積標(biāo)準(zhǔn)的市場平均住房價格20%的，可以判斷為“非必需”。通過上述兩個條件評判唯一住房是否是維持生活必需的居住房屋。

此外，將廉租住房機(jī)制引入唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行程序可以解決另行提供居住房屋模式中申請執(zhí)行人提供房源困難的情況，由廉租住房管理部門為申請執(zhí)行人提供廉租住房作為住房安置的方法。但前提條件是，被執(zhí)行人符合申請廉租住房的條件，如果被執(zhí)行人不符合租住廉租住房的條件，被執(zhí)行人則無法租住廉租住房。所以應(yīng)由人民法院與廉租住房管理部門建立長效機(jī)制，由人民法院與廉租住房管理部門簽訂租賃合同，允許人民法院按照廉租住房的申請條件轉(zhuǎn)租給被執(zhí)行人，用于解決被執(zhí)行人的基本居住問題[4]。但如果被執(zhí)行人不符合住房安置模式的條件，人民法院可以及時收回廉租房的租住權(quán)，成為一種浮動的轉(zhuǎn)租模式。

2.建立健全房產(chǎn)強(qiáng)制過戶和強(qiáng)制遷出房屋方面的法律法規(guī)。由于強(qiáng)制過戶和強(qiáng)制遷出并沒有法定程序，在司法實(shí)踐當(dāng)中，強(qiáng)制過戶完全是由執(zhí)行法院主導(dǎo)，幫助申請執(zhí)行人完成過戶手續(xù)，是否能夠達(dá)到強(qiáng)制過戶的效果，完全取決于房產(chǎn)部門能否協(xié)調(diào)配合，所以需要立法明確強(qiáng)制過戶程序中，執(zhí)行法院與房產(chǎn)管理部門的權(quán)責(zé)分工，督促房產(chǎn)管理部門協(xié)同執(zhí)行，從而使案件順利進(jìn)入強(qiáng)制遷出程序。在強(qiáng)制遷出程序中，如被執(zhí)行人實(shí)際占有涉案房屋，無論從確權(quán)法律關(guān)系還是從侵權(quán)法律關(guān)系角度出發(fā)，被執(zhí)行人都侵害了申請執(zhí)行人對不動產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)，申請執(zhí)行人完全可以申請法院強(qiáng)制遷出房屋，法院也應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行，這樣既維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，又減少了當(dāng)事人的訴累。

但如果涉案房屋不是被執(zhí)行人實(shí)際占有和使用，而是由案外人或第三人占有使用，此類案件則不宜強(qiáng)制遷出，雖然所有權(quán)是對世權(quán)，但是實(shí)際的被執(zhí)行人與訴訟中的主體并非一致，當(dāng)事人應(yīng)通過侵權(quán)訴訟的方式，將房屋的實(shí)際占有使用者列為被告，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。對于上述問題，同樣需要法律作出具體的規(guī)定。對于暴力抗拒執(zhí)法活動的問題，可以依據(jù)《治安管理處罰法》和《刑法》的相關(guān)規(guī)定予以追究違法責(zé)任和刑事責(zé)任。

五、結(jié)語

《異議規(guī)定》關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的規(guī)定，能最大限度壓縮“老賴”的生存空間，在打擊“老賴”的同時也能夠保障被執(zhí)行人的基本生存權(quán)利，讓被執(zhí)行人有家可歸。此外，《異議規(guī)定》關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的規(guī)定，倒逼被執(zhí)行人自覺履行裁判文書義務(wù)，進(jìn)而增強(qiáng)維權(quán)者對法律的信服，維護(hù)生效裁判文書的尊嚴(yán)，對于維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利、增進(jìn)公眾對規(guī)則的信仰和對法律的敬畏都具有巨大的促進(jìn)作用，但《異議規(guī)定》沒有解決的問題也很突出，亟待立法機(jī)關(guān)為執(zhí)行法院形成一套完備的執(zhí)行程序，進(jìn)一步完善強(qiáng)制執(zhí)行唯一住房的程序規(guī)定。

[1]徐慧春,張立杰.查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定的影響及建議[J].黑龍江金融,2008,(9).

[2]馬登科.民事強(qiáng)制執(zhí)行中的人權(quán)保障[M].北京:中國檢察出版社,2011:152.

[3]林祖彭,張德春.強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的進(jìn)路[N].人民法院報(bào),2009-08-28.

[4]朱召國.最高法:被執(zhí)行人名下唯一住房同樣可以執(zhí)行[EB/OL]．http://news．xinhuanet.com /house/xa/2015-05-06/c_1115190592.htm,2015-05-06.

[責(zé)任編輯:王澤宇]

2016-11-06

李倩(1986-)，女，河北撫寧人，2015級法學(xué)專業(yè)碩士研究生。

D915.18

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1008-7966(2017)02-0100-04