借名購房物權(quán)歸屬的私法證成

陳詣文

(福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所，福建 廈門 361000)

借名購房物權(quán)歸屬的私法證成

陳詣文

(福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所，福建 廈門 361000)

當(dāng)事人會(huì)出于不同動(dòng)機(jī)，由一方(借名人)實(shí)際出資購置房產(chǎn)，而將房產(chǎn)物權(quán)登記至對(duì)方(出名人)名下，就其房產(chǎn)歸屬，實(shí)務(wù)中常引發(fā)爭(zhēng)議。房屋作為一般不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)變動(dòng)模式在我國采取債權(quán)形式主義立法，討論借名購房權(quán)屬首須探討合同債權(quán)內(nèi)容及效力。如房屋買賣合同與借名登記合同的標(biāo)的物系就買受人資質(zhì)受限的不動(dòng)產(chǎn)，則合同效力須經(jīng)脫法行為、消極信托、損害公益及違反法制等意見之檢驗(yàn)。借名登記房屋物權(quán)歸屬恒存在出名人登記名義與借名人支配實(shí)質(zhì)之間的張力，但依據(jù)形式主義與意思表示解釋，應(yīng)認(rèn)為出名人與出賣人既有物權(quán)移轉(zhuǎn)合意之實(shí)，亦有登記移轉(zhuǎn)形式之名，出名人業(yè)已取得房屋物權(quán)。借名人可依據(jù)借名登記合同，主張移轉(zhuǎn)登記債權(quán)。

借名購房；物權(quán)變動(dòng)；形式主義；合同效力

一、問題的提出

所謂借名購房，系指借名人與出名人在借名登記合同中約定，由一方與出賣人締結(jié)房屋買賣房合同，將房產(chǎn)所有權(quán)登記于出名人名下的法律事實(shí)。借名購房至少涉及借名登記、房屋買賣及物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系，而其中核心爭(zhēng)議，除借名登記合同效力外，當(dāng)屬所購房產(chǎn)權(quán)屬問題，實(shí)務(wù)及學(xué)說就其中法律問題眾口紛紜，誠有厘清必要。

依通說見解，作為一般不動(dòng)產(chǎn)的房屋物權(quán)變動(dòng)模式系采取債權(quán)形式主義，即房屋物權(quán)的變動(dòng)除履行登記形式外，需以債權(quán)合同或單獨(dú)行為有效為前提。準(zhǔn)此，借名購房物權(quán)變動(dòng)既然是基于法律行為而發(fā)生，討論房屋歸屬時(shí)應(yīng)先討論房屋買賣合同效力；當(dāng)事人通常會(huì)于借名登記合同中載明房屋權(quán)屬，可能影響物權(quán)變動(dòng)，對(duì)其效力也應(yīng)一并探求。

二、房屋買賣合同效力論

若借名登記的客體為經(jīng)濟(jì)適用房等限制流通物的，則對(duì)借名登記合同及房屋買賣合同效力的評(píng)價(jià)可能會(huì)遭遇違反法制或損害公益的詰難。在劉小軍與趙敏合同糾紛案中，法院即認(rèn)為雙方就委托購房簽訂的借名登記協(xié)議因違反國家限購政策而淪為無效*參見(2014)瑤民一初字第01536號(hào)民事判決書。；在郭楠訴周燕合同糾紛案中，法院認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，借名人因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，卻借用出名人的名義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，該行為無效*參見(2013)昌民初字第13694號(hào)民事判決書。。合同效力直接關(guān)涉當(dāng)事人的利害關(guān)系，應(yīng)有進(jìn)一步辨析的必要。

在借名登記合同及買賣合同的標(biāo)的物為限制流通或限購物時(shí)，往往體現(xiàn)為對(duì)買受人資格的限制。建設(shè)部、國土資源部等七部委共同頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第25條規(guī)定，購房資質(zhì)限于城市低收入家庭。借名人若欠缺相關(guān)資質(zhì)，勢(shì)必會(huì)與符合要求的出名人簽訂借名登記合同，約定以其名義與出賣人締結(jié)房屋買賣合同。當(dāng)房屋是和資質(zhì)匹配的限購物時(shí)，鑒于出賣人一般只愿意將房屋所有權(quán)讓予符合資質(zhì)的主體[1]，因此買賣合同主體只能是符合資質(zhì)的出名人與出賣人，出賣人的意思也是將房屋所有權(quán)讓予至符合資質(zhì)的出名買受人，與相關(guān)規(guī)章政策意旨并無不符，合同效力并無瑕疵。即使出名人內(nèi)心真意并不愿受讓房屋所有權(quán)，但為保護(hù)出賣人的信賴[2]，買賣合同內(nèi)容依然對(duì)各方有效。

三、借名登記合同效力辯

實(shí)務(wù)上雖有肯定借名登記合同法律關(guān)系的實(shí)例*參見(2014)瑤民一初字第01536號(hào)民事判決書。，但鮮有闡釋借名登記合同內(nèi)涵的判詞。借名登記合同是指當(dāng)事人約定，借名人就屬于一方現(xiàn)在或?qū)淼呢?cái)產(chǎn)，以出名人名義登記為所有權(quán)人或其他權(quán)利人，但由借名人實(shí)際管理、使用、收益與處分。借名登記合同雖體現(xiàn)雙方自治，實(shí)務(wù)學(xué)說常以消極信托、違反禁止性規(guī)定或損害社會(huì)公益為由認(rèn)定無效。對(duì)借名登記合同效力便有澄清必要。

(一)消極信托效力論

在民事法律關(guān)系中，若有名義權(quán)利人與實(shí)質(zhì)權(quán)利人不相一致的情形時(shí)，便有信托法理適用余地。臺(tái)灣地區(qū)早期實(shí)務(wù)認(rèn)為借名人雖然將其財(cái)產(chǎn)名義上轉(zhuǎn)移至出名人名下，但均是借名人自行管理處分信托財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成消極信托，原則上應(yīng)為無效。消極信托是指形式上委托人雖將財(cái)產(chǎn)在名義上讓予受托人，但財(cái)產(chǎn)的支配及處分均由委托人自己處置的信托情形。之所以否認(rèn)消極信托效力，是因?yàn)檫@種交易結(jié)構(gòu)不僅提升交易成本，并且降低了專業(yè)經(jīng)營效率。

但借名登記畢竟是各方合意結(jié)果，自應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，不應(yīng)以成本或效率計(jì)較法律行為效力，除確有違反強(qiáng)制性規(guī)定或損害社會(huì)公益情事，縱然違背效率原則，公權(quán)力對(duì)私法自治仍不宜過多干預(yù)。學(xué)者已指出，信托功能體現(xiàn)在破產(chǎn)隔離而非強(qiáng)調(diào)受托人的積極管理，消極信托作為英美法概念，在大陸法系內(nèi)應(yīng)有存在余地[3]。

《信托公司管理辦法》第64條規(guī)定，信托公司處理信托事務(wù)可以不承擔(dān)投資管理人職責(zé)?？梢姡谖覈F(xiàn)行法語境下，消極信托已有立足之地。當(dāng)事人締結(jié)借名登記合同，自可類推消極信托精神，安排雙方交易架構(gòu)。

(二)以脫產(chǎn)逃債為目的的借名登記合同

當(dāng)事人為規(guī)避債權(quán)人追索，仍與第三人締結(jié)借名登記合同，通謀移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)，并保留嗣后回復(fù)財(cái)產(chǎn)所有的權(quán)利。此舉若使特定債權(quán)人利益受損，可能構(gòu)成“惡意串通損害第三方利益”，而使合同淪為無效。但如雙方?jīng)]有逃債惡意，借名人將自己財(cái)產(chǎn)讓與他人屬于有權(quán)處分，沒有道理犧牲當(dāng)事人間法律行為的效力；在對(duì)價(jià)明顯不合理甚或無償讓與時(shí)，受損害的債權(quán)人方可例外援引撤銷權(quán)救濟(jì)，沒必要直接否認(rèn)合同效力。更有學(xué)者認(rèn)為，借名人害怕生意失敗而致使日后財(cái)產(chǎn)被債權(quán)人追及，以借名登記方式事先轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的，并未侵害特定債權(quán)人權(quán)益，與嗣后隱匿財(cái)產(chǎn)在價(jià)值判斷上南轅北轍，此時(shí)債權(quán)人還可保全借名人依據(jù)合同回復(fù)財(cái)產(chǎn)所有的權(quán)利，更無理由否定合同效力[4]。

(三)質(zhì)疑借名登記限購房產(chǎn)無效論

借名登記的標(biāo)的物如為限購房產(chǎn)，當(dāng)事人常會(huì)約定借名人可隨時(shí)確認(rèn)所有權(quán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，不具資格的借名人于合同中約定確權(quán)的，該約款因損害社會(huì)公共利益而貶為無效[1]。問題是，雙方僅在借名登記合同中約定權(quán)屬，而并未完成不動(dòng)產(chǎn)登記公示，根本無法發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)效力，物權(quán)秩序既然沒有變動(dòng)，損害公益從何談起？在肖楠與陳慧豐等確認(rèn)合同無效糾紛案中，法院也認(rèn)為“家庭成員內(nèi)部私下商定房屋所有權(quán)歸屬的情況并未侵犯社會(huì)不特定公眾的利益”*參見(2013)昌民初字第13694號(hào)民事判決書。。據(jù)此，合同盡管約定借名人可隨時(shí)確認(rèn)限購房屋的所有權(quán)，但該約定并無損害公益，仍然有效。

有學(xué)者主張借名登記合同沒有惡意串通損害國家、集體、第三人利益情形，原因是惡意串通作為雙方通謀虛偽表示，而借名登記合同體現(xiàn)雙方真意，二者判若云泥[5]。但如果對(duì)《民法通則》第55條第2項(xiàng)作反對(duì)解釋，雙方因通謀虛偽表示并無真實(shí)意思，合同自始便不成立，未成立的合同在邏輯上無法成為效力評(píng)價(jià)的對(duì)象。因此與其說借名登記合同系各方真實(shí)意志而無惡意串通適用，不如直接承認(rèn)借名登記合同本身沒有外部性，不至于損害國家、集體與第三人利益。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果借名登記合同約定經(jīng)濟(jì)適用住房由借名人排他使用收益的，該約定悖離了保障性住房宗旨，應(yīng)認(rèn)定為無效[1]。就此觀點(diǎn)，值得商榷。

在經(jīng)濟(jì)適用住房的出賣人與出名人締結(jié)有效買賣合同后，雙方已就房屋物權(quán)讓與達(dá)成合意，出名人在完成登記公示之際，即已取得物權(quán)，許可他人就標(biāo)的物自由用益便完全屬于當(dāng)事人私法自治范疇。其次，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》固然規(guī)定個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得租予他人，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》更是規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人只能用于自住，但上述規(guī)則均非法律或行政法規(guī)，依法不至于影響合同效力。再次，在借名登記場(chǎng)合，房屋的實(shí)際出資通常系由借名人支付，縱然房屋由借名人自行支配，出名人的利益并無受損，并且如雙方于借名登記合同中有對(duì)價(jià)約定的，出名人尚可依據(jù)有效合同主張權(quán)益，否定合同效力對(duì)于維護(hù)較為弱勢(shì)的出名人利益并無幫助。最后，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第27條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房依據(jù)收入水平、住房困難程度和申請(qǐng)順序等因素輪候分配，因此生活水準(zhǔn)較出名人更為艱困的購房者已經(jīng)取得購房指標(biāo)，并不因出名人并未實(shí)際支配住房而利益受損；輪候在后的購房者本身無法獲得比出名人更優(yōu)的購房順位，其權(quán)益受損與出名人將房屋借予他人亦無因果關(guān)系。因此，當(dāng)事人約定借名人可對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房占有收益，并無違反保障意旨，無礙合同效力。

四、借名購房物權(quán)變動(dòng)論

在買賣合同及借名登記合同均為有效的前提下，實(shí)務(wù)上就借名購房的權(quán)屬仍莫衷一是。如江蘇高院即認(rèn)為，原則上法院雖不支持借名人確權(quán)，但如借名人充分證明其為真正產(chǎn)權(quán)人的，除非違反公益，法院應(yīng)予以確權(quán)*(2015)鄂武漢中民終字第01593號(hào)民事判決書、(2016)京01民終1724號(hào)民事判決書。，似乎認(rèn)為借名人系房屋實(shí)際權(quán)利人。學(xué)者經(jīng)整理實(shí)務(wù)判例后總結(jié)，法院一般會(huì)考察“購房款由何人支付、房產(chǎn)證書由誰持有、房屋實(shí)際由誰控制和管理”等內(nèi)容，認(rèn)定房屋權(quán)屬[6]，實(shí)際上亦表征法院在面對(duì)借名登記時(shí)，在判斷房產(chǎn)權(quán)屬時(shí)，也傾向于以實(shí)際支配作為認(rèn)定依據(jù)。北京高院則主張借名人確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)*(2015)辰民初字第2346號(hào)民事判決書。，只認(rèn)可借名人對(duì)房屋享有合同債權(quán)。實(shí)踐中房屋權(quán)屬無非在借名人與出名人之間爭(zhēng)執(zhí)，南北法院見解恰好各執(zhí)一端，足見問題棘手。

之所以在物權(quán)歸屬的認(rèn)定上存在規(guī)則分歧，很可能是基于衡平理念下，出名人僅有登記之名，卻無出資之實(shí)，倘若承認(rèn)出名人享有房屋所有權(quán)，與公平原則有所悖離。有學(xué)者即以此為據(jù)，主張借名人系實(shí)際投資人，當(dāng)房屋增值時(shí)，由其享有增值利益符合公平觀念，與其承認(rèn)出名人空有形式的所有權(quán)，“不如由借名人取得房屋所有權(quán)”[5]。但權(quán)利人是否取得物權(quán)，應(yīng)依物權(quán)變動(dòng)規(guī)則判斷，借助公平法理反而有向“一般原則逃逸”的嫌疑。我國物權(quán)變動(dòng)既然采取債權(quán)形式主義，考察作為一般不動(dòng)產(chǎn)的房屋物權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)檢討當(dāng)事人間是否有引起物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)合意及是否履行登記形式。

與大陸學(xué)者就探討借名購房以物權(quán)歸屬為中心的問題意識(shí)不同，臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者多關(guān)切出名人對(duì)外處分權(quán)利的有無。處分權(quán)的有無本身就關(guān)涉物權(quán)歸屬，因此海峽兩岸學(xué)者的論述雖有差異，但均圍繞“出名人是否是房屋所有人”而展開。有學(xué)者主張，“就登記形式言，以有權(quán)處分為可采”，但面對(duì)惡意相對(duì)人時(shí)，“若有取舍，無權(quán)處分說亦屬可采”[7]，處分權(quán)有無以處分人是否享有物權(quán)而定，不因相對(duì)人是否善意而動(dòng)搖，上述主張已呈現(xiàn)邏輯上的割裂。倒是另有學(xué)者貫徹主張“借名登記之出名人違反借名登記契約而處分登記之財(cái)產(chǎn)者，系屬無權(quán)處分”[8]，此時(shí)無權(quán)處分的權(quán)利狀態(tài)與出名人并非所有權(quán)人之法律地位雖然在邏輯上恪守一致，但結(jié)論是否妥當(dāng)便有分析的必要。

本文認(rèn)為，出名人取得登記名義即取得相應(yīng)物權(quán)，其違約處分名下登記房屋屬于有權(quán)處分。

在標(biāo)的系屬經(jīng)濟(jì)適用住房等與買受人資質(zhì)相關(guān)的房屋，出賣人只愿意或只能將房屋物權(quán)讓予符合資格的出名人；縱然出名人單方保留不愿受讓物權(quán)之真意，出于保障出賣人信賴的考慮，合同已對(duì)各方發(fā)生效力?；谟行Ш贤暗怯浌荆雒巳〉梅课菸餀?quán)。實(shí)務(wù)中判決也認(rèn)為，借名登記合同不違反強(qiáng)制性規(guī)定，系屬合法有效，符合上市交易條件的，出名人應(yīng)配合借名人辦理房屋過戶手續(xù)*參見該院的《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》第19條規(guī)定。，言下之意自然是出名人在履行義務(wù)前，依然享有房屋物權(quán)。準(zhǔn)此以言，在標(biāo)的物屬于交易管制的房屋時(shí)，房屋物權(quán)由出名人取得應(yīng)系理所當(dāng)然。

如果標(biāo)的物系屬普通房屋，對(duì)物權(quán)歸屬的認(rèn)知解釋即紛呈歧異。若出賣人主觀上有物權(quán)讓與出名人之意思，并不知悉出名人與借名人之間另有借名合意的，在該場(chǎng)合下如若雙方意思已呈現(xiàn)外觀一致，縱使出名人或借名人無意由登記名義人受讓房屋物權(quán)，該內(nèi)在意思與外部表示不一致的情形是因可歸責(zé)于買受人一方的原因所導(dǎo)致，應(yīng)由出名人與借名人承擔(dān)意思表示解釋不利益的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)應(yīng)依據(jù)出賣人立場(chǎng)就意思表示作規(guī)范解釋，亦即雙方客觀上業(yè)已達(dá)成物權(quán)讓與出名人之合意。如房屋最終登記于出名人名下，物權(quán)讓與的法效意思與公示內(nèi)容一致，此時(shí)出名人作為房屋物權(quán)人，其對(duì)外處分房也就有了依據(jù)。

實(shí)務(wù)觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房若符合上市交易條件，且出名人同意給付借名人補(bǔ)繳的購房款及相關(guān)稅費(fèi)的，法院應(yīng)對(duì)借名人確權(quán)予以支持*參見《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第10條。，因此借名人可通過向作為出賣人的政府交納土地收益等價(jià)款，確認(rèn)房屋所有權(quán)。此項(xiàng)觀點(diǎn)值得商榷。借名人的所有權(quán)是依法律行為取得，須經(jīng)過移轉(zhuǎn)登記才能取得房屋物權(quán)，但借名人始終未登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，認(rèn)為借名人可依借名登記合同直接確權(quán)的觀點(diǎn)在債權(quán)形式主義的立法模式下當(dāng)無適用余地。

或有認(rèn)為，出賣人若不在乎與何人發(fā)生法律關(guān)系時(shí)，即使借名人是以出名人名義與出賣人締結(jié)合同，其讓與物權(quán)的意思表示可認(rèn)為是向借名人作出。但問題是，可以將出賣人的意思解釋為“不在乎與何人發(fā)生合同關(guān)系”的交易通常發(fā)生在小額即時(shí)清結(jié)的場(chǎng)域，不動(dòng)產(chǎn)買賣能否做相同理解，應(yīng)有推敲余地。問題的關(guān)鍵仍然在于，出名人是否因受領(lǐng)移轉(zhuǎn)登記而取得房屋物權(quán)。

在借名人以自己名義與出賣人締結(jié)買賣合同時(shí)，能夠明確的是，“房屋所有權(quán)自出賣人處讓與并登記至出名人處”是借名人、出名人及出賣人三方真意。在理論構(gòu)造上，登記作為事實(shí)行為，“房屋登記在出名人名下的”共識(shí)合意究竟是自然意思還是法效意思，與物權(quán)歸屬息息相關(guān)，概念上即應(yīng)澄清。在移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的場(chǎng)合，當(dāng)事人的交付合意具有法律行為之性質(zhì)[9]，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)情形，當(dāng)事人之間的登記合意，性質(zhì)上應(yīng)可作相同解釋。況且當(dāng)?shù)怯涀鳛樵O(shè)權(quán)公示的方式時(shí)，登記合意本身便是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與合意的有機(jī)構(gòu)成：當(dāng)事人縱使達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意，一方若無登記意思，客觀上亦無法策動(dòng)物權(quán)移轉(zhuǎn)。據(jù)此，當(dāng)事人就房屋登記至出名人名下達(dá)成的合意已具有法效意思性質(zhì)，登記合意是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與意思中不可分割的部分，登記的最終指向便具有物權(quán)歸屬的意義。

基于《物權(quán)法》第9條規(guī)定，原則上房屋物權(quán)未經(jīng)登記不生變動(dòng)效力。物權(quán)公示使第三人從外部認(rèn)知物權(quán)存在及內(nèi)容，保障交易安全與效率，在形式主義語境下，合乎邏輯的推演自然是登記公示內(nèi)容須與物權(quán)讓與合意一致，始生物權(quán)變動(dòng)效力[10]。房屋所有權(quán)從出賣人處變動(dòng)已成為各方共識(shí)，出賣人喪失房屋所有權(quán)便有解釋基礎(chǔ)。借名人并不體現(xiàn)在公示內(nèi)容上，由其取得物權(quán)存在法律障礙。縱然出賣人與借名人達(dá)成不經(jīng)登記即令借名人取得物權(quán)的意志，該項(xiàng)意志因?yàn)樯鲜稣系K而只能淪為動(dòng)機(jī)，無法成為物權(quán)變動(dòng)的合意內(nèi)容。準(zhǔn)此以言，物權(quán)變動(dòng)自然應(yīng)向各方均無異議的登記名義人方向驅(qū)動(dòng)。如果因政策規(guī)章等原因?qū)е虏痪哂邢嚓P(guān)資質(zhì)的借名人無法取得物權(quán)系合理的意思表示解釋結(jié)果，那么因?yàn)榉蓪?duì)物權(quán)變動(dòng)的公示已有明確規(guī)定，借名人更不應(yīng)當(dāng)因此取得所有權(quán)。在形式主義語境下，房屋物權(quán)登記于出名人名下系各方真意與自主選擇，在法律上應(yīng)認(rèn)為出名人業(yè)已取得房屋物權(quán)。

在形式主義立法模式下，物權(quán)變動(dòng)除須雙方合意外，尚須登記交付等其他要件。學(xué)者主張，盡管不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)更強(qiáng)調(diào)登記公示的制度剛性，但若對(duì)物權(quán)法做變通解釋，自可解釋為“只要進(jìn)行了登記，并且存在有效的合意，即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)”[1]，至于登記在何人名下，則在所不問。就該見解，關(guān)涉物權(quán)變動(dòng)模式的體系理解，應(yīng)有進(jìn)一步研判的必要。

我國《物權(quán)法》第16條已肯定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力，而其理由系建立在采取“登記強(qiáng)迫”的形式主義立法下，登記簿上記載的權(quán)利表達(dá)與真實(shí)物權(quán)原則上應(yīng)相一致的法律想象之上，登記公信力作為登記推定力的邏輯展開便有現(xiàn)實(shí)的制度土壤，其背后原理不難理解：當(dāng)某一實(shí)然的客觀現(xiàn)象與某一應(yīng)然的法律事實(shí)具有高度蓋然性的對(duì)應(yīng)時(shí)，當(dāng)事人對(duì)這一法律現(xiàn)象的信賴即有保護(hù)的價(jià)值。準(zhǔn)此以言，貫徹登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利地位的一致，也就成為構(gòu)筑不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公信力的制度必然。若登記淪為僅是策動(dòng)物權(quán)移轉(zhuǎn)的象征符號(hào)，無異于以私法自治的名義稀釋登記推定力的高度蓋然性，歸謬的結(jié)果除了物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)上從形式主義走向意思主義，同時(shí)也犧牲了公信力的制度理性。

反而能從我國法制中解讀出的，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示制度的強(qiáng)化而非消解。就所有權(quán)保留的客體能否及于不動(dòng)產(chǎn)，學(xué)理上采取否定見解，其意旨即在于維持不動(dòng)產(chǎn)登記簿所公示的權(quán)利明晰*惟王澤鑒教授新近認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律行為是否能附條件期限，理論上應(yīng)肯定，但仍然堅(jiān)持條件及期限須經(jīng)登記始有對(duì)世效力。參見王澤鑒《民法物權(quán)》，北京：北京大學(xué)出版社,2010年版第65頁。。而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第34條規(guī)定，明確將不動(dòng)產(chǎn)排除于所有權(quán)保留適用射程；立法者更是認(rèn)為，我國物權(quán)法所確立的債權(quán)形式主義立法，在目前法律行為附款不具有登記能力的前提下，采取預(yù)告登記或不動(dòng)產(chǎn)抵押即可達(dá)致與所有權(quán)保留相同的法律效果*參見《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社，2012年版，第526頁。，不必因此引入不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留制度破壞登記簿的公示性。

自利益衡量的角度，亦可得出借名登記語境下房屋物權(quán)應(yīng)歸屬出名人的結(jié)論。首先，借名登記所導(dǎo)致的名實(shí)不符的權(quán)利外觀多為可歸責(zé)于借名人的原因，在標(biāo)的物系管制流通的房屋時(shí)，借名人本無資格受領(lǐng)所有權(quán)，卻可透過借名登記合同鎖定特定不動(dòng)產(chǎn)，享有法律實(shí)益的同時(shí)，自應(yīng)承擔(dān)出名人作為登記名義人可能違約處分的物權(quán)得喪風(fēng)險(xiǎn)，抑制不動(dòng)產(chǎn)借名登記的濫用；借名人在房屋登記于出名人名下之際，自可援用不動(dòng)產(chǎn)抵押或預(yù)告登記手段保障自己期待利益。其次，就借名人的主債權(quán)人而言，因借名所購房屋自始即未登記至借名人名下，若債權(quán)人系依賴借名人的資產(chǎn)征信狀況與其締結(jié)法律行為，即使將房屋排除在借名人的償債財(cái)產(chǎn)之外，也并不損害借名人之債權(quán)人的信賴?yán)?，此時(shí)債權(quán)人仍可借助保全借名人依據(jù)借名登記合同對(duì)出名人所享有之債權(quán)，捍衛(wèi)自己權(quán)益。再次，房屋價(jià)款雖由借名人完全出資，但其就房屋僅享有請(qǐng)求給付之債權(quán)，其法律地位并不優(yōu)越于其他債權(quán)人，但其通常已經(jīng)合法占有房屋的，在滿足一定條件下仍可提起執(zhí)行異議對(duì)抗出名人之金錢債權(quán)人，準(zhǔn)此以言，其權(quán)益已受制度特殊保障，當(dāng)無公平問題。最后，出名人處分房屋若為無權(quán)處分，善意第三人只有在交易領(lǐng)域中移轉(zhuǎn)物權(quán)登記方有善意取得適用的余地。若借名所購房產(chǎn)被法院

強(qiáng)制拍賣，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第493條規(guī)定，房屋自拍賣成交裁定送達(dá)之日起即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，顯然與經(jīng)過登記才可取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的私法交易結(jié)構(gòu)有所不同，在私法行為中可以適用的善意取得便不能在公法拍賣領(lǐng)域內(nèi)當(dāng)然適用。

如果出名人并非房屋物權(quán)人，拍定人能否主張善意取得救濟(jì)勢(shì)必發(fā)生爭(zhēng)議。此時(shí)不如直接承認(rèn)出名人為房屋所有權(quán)人，拍定人便可終局地享有拍定房屋的物權(quán)，不必受執(zhí)行回轉(zhuǎn)的困擾，以最大程度保障公法拍賣程序中善意第三人的利益。

五、結(jié)語

由此可見，借名登記法律關(guān)系中的債法秩序與物權(quán)變動(dòng)本身在債權(quán)形式主義語境下便有脈絡(luò)可循。就借名登記法律關(guān)系中的合同效力而言，在私法自治的背景下，無論是房屋買賣合同抑或是借名登記合同，原則上不因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房的公共屬性而有效力瑕疵問題；無論標(biāo)的是否屬于對(duì)購房人資質(zhì)有所限制的房產(chǎn)，因房屋登記在出名人名下已是各方共識(shí)，房屋物權(quán)自應(yīng)歸屬于出名人。一方面，不因房屋管制屬性的不同而在法律適用上有不同命運(yùn)，契合“物權(quán)平等”理念，另一方面也因應(yīng)債權(quán)形式主義的登記公示主旨，法律的適用也趨向安定統(tǒng)一。

[1]楊代雄.借名購房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)[J].法學(xué),2016,(8).

[2]楊代雄.法律行為制度中的積極信賴保護(hù)[J].中外法學(xué),2015,(5).

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[9][德]鮑爾·施蒂爾納.德國物權(quán)法[M].張雙根，譯.北京：法律出版社,2004:119.

[10]王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京：北京大學(xué)出版社,2010:76.

[責(zé)任編輯:劉 慶]

2016-11-14

陳詣文(1988-)，男，福建龍巖人，碩士研究生，律師。

D913.2

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1008-7966(2017)03-0063-04