中國土地經(jīng)濟學(xué)30年發(fā)展研究

豐 雷，藏 波，張清勇，施昱年，劉逍遙

（1.中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872；2.中國工商銀行總行，北京 100032；3.中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）

本文以《中國土地科學(xué)》創(chuàng)刊30年來發(fā)表的土地經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域的重要研究成果為主，系統(tǒng)總結(jié)改革開放以來中國土地經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展歷程和重要進展，分析土地經(jīng)濟學(xué)科發(fā)展與土地資源利用和管理實踐以及社會經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系和相互作用。本文回溯至1924年土地經(jīng)濟學(xué)科建立伊始，探討分析土地經(jīng)濟學(xué)科的產(chǎn)生和發(fā)展，以及土地經(jīng)濟學(xué)的理論基礎(chǔ)和研究框架；研究分析土地經(jīng)濟學(xué)發(fā)展和演進過程中的階段性特征，以及各階段的重要理論和技術(shù)突破；梳理探討土地經(jīng)濟學(xué)演進脈絡(luò)和技術(shù)邏輯，并展望未來中國土地經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展趨勢。

1 土地經(jīng)濟學(xué)的產(chǎn)生和發(fā)展

“地租”是土地經(jīng)濟研究的起點。自17世紀末威廉·配第提出著名的“勞動是財富之父、土地是財富之母”觀點以及級差地租概念之后，18—19世紀以亞當·斯密、大衛(wèi)·李嘉圖、馮·屠能等為代表的古典經(jīng)濟學(xué)家對地租理論進行了研究；馬克思對西方古典經(jīng)濟學(xué)進行揚棄，提出了系統(tǒng)的馬克思主義地租理論，列寧的土地國有化理論則進一步豐富和發(fā)展。上述理論研究從屬于政治經(jīng)濟學(xué)或其他學(xué)科范疇[1]。

在土地經(jīng)濟學(xué)著作方面，早在1895年，赫德就開始了土地經(jīng)濟的專門研究，于1903年出版了經(jīng)典著作《城市土地價值原理》（Principles of City Land Values）。一般公認，1924年美國經(jīng)濟學(xué)家伊利和莫爾豪斯合著的《土地經(jīng)濟學(xué)原理》出版，標志著土地經(jīng)濟學(xué)作為一門獨立學(xué)科的誕生[1-2]。之后，代表性著作紛紛出版，包括道若和辛曼《城市土地經(jīng)濟學(xué)》、伊利和魏爾萬《土地經(jīng)濟學(xué)》、雷納《土地經(jīng)濟學(xué)》、雷·拉特克利夫《城市土地經(jīng)濟學(xué)》，以及巴洛維《土地資源經(jīng)濟學(xué)——不動產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》等[1，3]。土地經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展也催生了生態(tài)經(jīng)濟學(xué)、生產(chǎn)力經(jīng)濟學(xué)、市場經(jīng)濟學(xué)等多門分類學(xué)科[4]。在學(xué)科設(shè)置方面，伊利于1910年在威斯康星大學(xué)開設(shè)了財富分配的課程；1911年，其中的土地部分以“不動產(chǎn)與地租”（Landed Property and Rent of Land）為名獨立成課。

新中國成立之前，章植《土地經(jīng)濟學(xué)》（1930）是中國第一部土地經(jīng)濟學(xué)著作[1，5]。隨后相繼出版的著作包括張丕介《土地經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論》、吳文暉《中國土地問題及其對策》、劉瀟然《土地經(jīng)濟學(xué)》、朱劍農(nóng)《土地經(jīng)濟學(xué)原理》等[1，3]，為中國土地經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。

新中國成立之后，周誠將1949年以來中國土地經(jīng)濟學(xué)的學(xué)科建設(shè)分為三個階段：第一階段為1949—1980年的學(xué)術(shù)研究基本停滯階段。土地?zé)o償使用使得“地租、地價、地信、地稅等問題的研究基本上處于空白狀態(tài)”[6]。第二階段為1981—1986年的初創(chuàng)階段。1981年華中農(nóng)業(yè)大學(xué)成為“文化大革命”后第一個恢復(fù)土地學(xué)科專業(yè)招生的高校，1984年土地管理專業(yè)列入原國家教委本科專業(yè)目錄，1985年中國人民大學(xué)成立了中國第一個土地管理本科專業(yè)，土地經(jīng)濟學(xué)等相關(guān)學(xué)科得到較快發(fā)展[7]；1985年成立了北京土地經(jīng)濟理論研究會，組織編印了《土地經(jīng)濟學(xué)初編》（周誠主編）[6]。第三階段為1987年至今的繁榮發(fā)展階段。中國人民大學(xué)土地管理系、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院、北京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源與管理系等相繼建成，形成了包括大學(xué)?？?、本科、碩士、博士的教育體系；出版了張熏華和俞健、劉書楷和張月蓉、曹振良、畢寶德、曲福田、周誠、劉書楷、黃賢金和張安錄等編著的“土地經(jīng)濟學(xué)”教材或著作。

臺灣地區(qū)的學(xué)者對土地經(jīng)濟問題也十分重視。在大學(xué)學(xué)科設(shè)置方面，1940年蕭錚在大陸創(chuàng)立私立中國地政研究所，1943年中央政治學(xué)校正式設(shè)立地政學(xué)系，該校于1946年改為政治大學(xué)，1949年停辦，1963年在臺灣復(fù)校，恢復(fù)地政學(xué)系[8]。20世紀50年代以來，臺灣政治大學(xué)、逢甲大學(xué)、中興大學(xué)設(shè)有地政系或地政研究所，臺灣大學(xué)等也設(shè)有土地經(jīng)濟專業(yè)。土地經(jīng)濟學(xué)著作方面，張德粹《土地經(jīng)濟學(xué)》、蕭錚《土地與經(jīng)濟論文集》、許文昌《土地經(jīng)濟學(xué)新論》、林英彥《土地經(jīng)濟學(xué)通論》、殷章甫《土地經(jīng)濟學(xué)》、林森田《土地經(jīng)濟理論與分析》、韓乾《土地資源經(jīng)濟學(xué)》等代表性著作紛紛出版。

2 土地經(jīng)濟學(xué)的理論基礎(chǔ)和研究框架

土地經(jīng)濟學(xué)的研究對象是人地關(guān)系以及基于人地關(guān)系的人與人的關(guān)系，這是學(xué)界共識[1-2]，典型的如伊利和莫爾豪斯、巴洛維、張丕介、劉書楷、畢寶德等。也有學(xué)者認為，土地經(jīng)濟學(xué)“是研究土地經(jīng)濟問題的”，其研究對象“是土地領(lǐng)域中的生產(chǎn)力運行與生產(chǎn)關(guān)系運行及其相互關(guān)系”，“是一門應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)，是闡述圍繞著土地這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的經(jīng)濟問題的要素經(jīng)濟學(xué)”[5]。進一步地，可以說，土地經(jīng)濟學(xué)是應(yīng)用一般經(jīng)濟學(xué)的原理和方法研究土地資源配置問題的學(xué)科；同時，土地經(jīng)濟學(xué)的研究也為一般經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展完善提供了豐富素材。

從土地經(jīng)濟學(xué)的理論基礎(chǔ)來看，中外學(xué)者的關(guān)注角度和重點有所不同。國外學(xué)者主要從地租理論、區(qū)位理論、土地利用、產(chǎn)權(quán)理論以及可持續(xù)發(fā)展概念出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟學(xué)的基本概念和原理，形成土地經(jīng)濟學(xué)的理論基礎(chǔ)。地租理論和區(qū)位理論是最有代表性的基礎(chǔ)理論。伊利在《土地經(jīng)濟學(xué)原理》中提出，土地經(jīng)濟學(xué)可以結(jié)合經(jīng)濟學(xué)中的基本原理，諸如稀少的原理、預(yù)期的原理、資本化的原理、替代的原理、比例的原理等作為理論基礎(chǔ)。國內(nèi)學(xué)者則結(jié)合土地經(jīng)濟的實踐和應(yīng)用進一步探討其理論基礎(chǔ)，主要包括市場供求理論、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟理論、地租地價理論以及邊際效用理論等；此外，還可包括外部性理論和土地資源價值論，以及馬克思主義經(jīng)濟學(xué)理論和辯證唯物主義和歷史唯物主義觀點等。

中國土地經(jīng)濟學(xué)教材的修訂更新以及研究框架的形成充分體現(xiàn)了這門學(xué)科的應(yīng)用性特征。例如，畢寶德主編的《土地經(jīng)濟學(xué)》第一版于1991年1月出版，之后經(jīng)過6次修訂，形成目前最新的2016年第七版，修訂中緊密關(guān)注中國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程中的土地利用和管理問題，增加關(guān)于保護18億畝耕地紅線、征地制度、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系、國有土地使用權(quán)市場、優(yōu)化土地資源配置盤活存量土地等內(nèi)容[1]。曲福田主編的《土地經(jīng)濟學(xué)》初版主要側(cè)重農(nóng)業(yè)與農(nóng)村的土地經(jīng)濟管理問題，二版對市場經(jīng)濟條件的土地供求平衡理論體系進行了更新，增加了土地可持續(xù)利用經(jīng)濟分析、土地市場和土地管制制度等內(nèi)容，三版進一步增加了外部性與土地資源價值論、土地管理體制等新章節(jié)[6]。黃賢金和張安錄所著《土地經(jīng)濟學(xué)》第二版修訂，面對諸如經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)、一帶一路以及新型城鎮(zhèn)化等重大戰(zhàn)略的提出以及“三塊地”改革等新形勢，深化了對改革問題的認知，突出了土地市場的決定性作用特征，并補充完善了農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)”分離以及“多規(guī)融合”或“多規(guī)合一”等內(nèi)容[7]。

基于伊利《土地經(jīng)濟學(xué)原理》中的“自然的、經(jīng)濟的、法律的和社會的”這一經(jīng)典分析框架，結(jié)合上述理論和實踐發(fā)展，國內(nèi)學(xué)者逐步形成并完善了土地經(jīng)濟學(xué)的研究框架。典型的如周誠的土地經(jīng)濟學(xué)“三大板塊”說，即土地資源經(jīng)濟、土地財產(chǎn)經(jīng)濟和土地資產(chǎn)經(jīng)濟。土地資源經(jīng)濟包括土地資源供求經(jīng)濟、土地資源區(qū)位經(jīng)濟、土地資源集約經(jīng)濟與土地資源規(guī)模經(jīng)濟等，土地財產(chǎn)經(jīng)濟包括土地財產(chǎn)所有制、土地財產(chǎn)使用制與土地財產(chǎn)國家管理制等，土地資產(chǎn)經(jīng)濟包括土地資產(chǎn)的市場運行和管理，重點為地租、地價、土地金融、土地稅收等[5]。這一研究框架也體現(xiàn)在畢寶德的《土地經(jīng)濟學(xué)》中[1]。

3 土地經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展階段及其特征

中國土地經(jīng)濟學(xué)隨著經(jīng)濟社會實踐的發(fā)展主要有兩條邏輯脈絡(luò)：一是土地市場的建立和完善；二是土地制度的改革和演進，二者相輔相成，共同促進了中國社會經(jīng)濟的發(fā)展。本文采用文獻定量分析與專家深度分析相結(jié)合的方法①本文的文獻定量分析過程簡述如下：（1）期刊篩選。主要從中國知網(wǎng)（CNKI）中選取土地經(jīng)濟學(xué)發(fā)文量較高，同時復(fù)合影響因子IF≥1.5的重要期刊，包括《中國土地科學(xué)》、《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題》、《中國農(nóng)村經(jīng)濟》、《中國人口·資源與環(huán)境》、《管理世界》、《資源科學(xué)》等16本中文期刊。（2）文獻篩選。設(shè)定發(fā)表時間段為“1980—2016年”，分別以“土地制度”、“土地市場”和“土地財稅”三個板塊下的關(guān)鍵詞為主題進行模糊檢索（關(guān)鍵詞略）；課題組根據(jù)文獻具體內(nèi)容進一步篩選，最終得到文獻2914篇，其中以土地制度1578篇，土地市場1292篇，土地財稅208篇（部分文獻同時覆蓋兩個主題）。（3）數(shù)據(jù)分析。利用Citespace軟件對重要文獻關(guān)鍵詞進行共線關(guān)系分析，以一年為切片，選取每年TOP50的文獻量為閾值，得到關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜。研究熱點和研究進程的判別主要通過節(jié)點的大小和顏色進行區(qū)分（過程略）。（4）階段劃分。根據(jù)各年度發(fā)文數(shù)量的階段性變化和總體關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜得出多種可能的階段劃分標準，在不同的標準下做出分階段的關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜，并對關(guān)鍵詞的變化規(guī)律進行分析，尋找趨勢最明顯的劃分方式（關(guān)系圖譜略）；再根據(jù)選定的劃分方式，對各階段做關(guān)鍵詞共現(xiàn)關(guān)系圖譜，尋找各階段熱度最高的關(guān)鍵詞。，將中國土地經(jīng)濟學(xué)30多年的發(fā)展大致劃分為4個階段，并簡述各階段特征（圖1—圖3）。

3.1 階段一（1980—1993年）：土地商品屬性積極探索與城鄉(xiāng)土地制度初步構(gòu)建

改革開放以后，沿海城市陸續(xù)出現(xiàn)了出售一定年限土地使用權(quán)的做法，土地市場化價格的形成機制引起學(xué)者關(guān)注，主要集中在土地市場化價格的形成方式[9]、相配合的產(chǎn)權(quán)安排[10-11]以及市場化地價的測算[12-15]三個方面。這一階段是土地的商品經(jīng)濟屬性和土地價格形成依據(jù)的初步探索期，代表性成果包括郝壽義《論社會主義制度下土地的商品經(jīng)濟屬性》以及潘家華《論土地資源的價格基礎(chǔ)》等[16-17]。與土地商品化和市場化的發(fā)展相適應(yīng)，城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革成為學(xué)者關(guān)注的重點。多數(shù)學(xué)者認為應(yīng)該建立城市土地有償使用制度，新增城市建設(shè)用地和原有的行政劃撥用地都應(yīng)納入有償使用軌道[18]，但是對城市土地所有權(quán)的代表問題未達成一致，主要有“政府代表論”[19-20]、“職能部門代表論”[21]以及“法人代表論”[22]三種觀點。

圖1 1980—2016年土地市場論文發(fā)表各階段變化情況Fig.1 The changes of published papers on land market from 1980 to 2016

圖2 1980—2016年土地制度論文發(fā)表各階段變化情況Fig.2 The changes of published papers on land institution from 1980 to 2016

圖3 1980—2016年土地財稅論文發(fā)表各階段變化情況Fig.3 The changes of published papers on land fi nance and tax from 1980 to 2016

這一階段也是中國農(nóng)村土地制度的重要創(chuàng)立階段，隨著承包責(zé)任制的形成和發(fā)展，學(xué)術(shù)界迎來農(nóng)地制度研究的一個高潮。關(guān)于承包責(zé)任制的可行性和必然性，學(xué)者們普遍達成共識，認為該制度是發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的根本措施，符合生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力性質(zhì)規(guī)律的要求[23]；聯(lián)產(chǎn)計酬的辦法使農(nóng)民直觀地體會到勞動和報酬的聯(lián)系，能夠提高生產(chǎn)積極性[24]。大部分學(xué)者都認為，“包產(chǎn)到戶”、“包干到戶”不同于“分田單干”[25-26]，合作化前的個體農(nóng)民經(jīng)濟同集體經(jīng)濟內(nèi)部的個體經(jīng)營也有本質(zhì)區(qū)別[27]。未達成一致的是，有學(xué)者認為“包產(chǎn)到戶”這種組織形式，在機械化初具規(guī)模、集體經(jīng)濟高生產(chǎn)水平的地區(qū)，是不適宜的[28]；有學(xué)者則認為將“包產(chǎn)到戶”同農(nóng)業(yè)機械化、現(xiàn)代化完全對立起來并不符合實際[26]。1984年承包責(zé)任制在全國普及，中國糧食產(chǎn)量達到巔峰值，然而1985年糧食大減產(chǎn)，承包責(zé)任制暴露出一些自身難以克服的困難。學(xué)者們針對如何調(diào)整農(nóng)地所有制主要形成了農(nóng)地“國有化”[29]、“私有化”[30]以及“堅持集體所有制”[31-33]三種觀點。此外，從研究方法看，這一時期已開始有學(xué)者嘗試應(yīng)用新制度經(jīng)濟學(xué)的理論工具分析中國農(nóng)村土地制度變遷的過程、類型及約束條件等[34]。

3.2 階段二（1994—2000年）：土地市場體系初步創(chuàng)立與土地制度框架大體形成

這一階段是社會主義計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及土地市場化改革的關(guān)鍵時期，土地市場體系初步創(chuàng)立，土地制度基本框架大體形成。市場化的改革意味著放權(quán)讓利，如在保留最終所有權(quán)的條件下，國家可以將城市土地的部分產(chǎn)權(quán)讓渡給用地者，其中包括使用權(quán)與一定限度的收益權(quán)和處分權(quán)[35]；同時，為適應(yīng)市場化改革方向，土地利用規(guī)劃應(yīng)給市場調(diào)節(jié)留出余地，方案要有足夠彈性[36-37]。對土地價格問題的研究仍然是這一時期的重點。一項標志性成果是周誠先生的土地二元論，即土地構(gòu)成是二元的（包括土地物質(zhì)和土地資本）；土地構(gòu)成的二元性決定了土地價值的二元性以及地租地價的二元性；構(gòu)成地租地價的兩個組成部分（即自然土地的地租地價和人工土地的地租地價）在性質(zhì)和來源上完全不同，前者是“真正的地租地價”，源于土地所有者的壟斷而非勞動，后者則是對勞動產(chǎn)品的價值補償。該理論是對馬克思地租理論的發(fā)展[38，5]。此外，為反映土地價格的動態(tài)變化趨勢，開始有學(xué)者探索地價指數(shù)的編制問題[39-40]。

這一時期對土地制度的研究主要包括集體建設(shè)用地入市、國有劃撥用地入市以及地區(qū)性制度創(chuàng)新三大方面。關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地入市主要有三種觀點：一是“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”說，即集體建設(shè)用地應(yīng)先征為國有或轉(zhuǎn)為國有后，才能進入市場流轉(zhuǎn)，簡稱“統(tǒng)一征用，統(tǒng)一出讓”[41]；二是“保權(quán)分利”說，即在不違反城市規(guī)劃、不沖擊基本農(nóng)田保護區(qū)的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)可直接入市，無需轉(zhuǎn)變所有權(quán)[42]；三是“土地股份合作”說，即土地股份合作制是農(nóng)村集體土地制度改革的最佳選擇，將土地折股分配到農(nóng)民個人所有，土地交集體統(tǒng)一開發(fā)利用[43]。關(guān)于國有劃撥用地入市方式主要有兩種觀點：一是“先出讓后轉(zhuǎn)讓”，即土地使用權(quán)出讓時，必須向政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金[44]；二是“先轉(zhuǎn)讓后分成”，即允許劃撥土地使用權(quán)進入市場，轉(zhuǎn)讓收入在國家與轉(zhuǎn)讓者之間按一定比例分配[45]。

這一階段的地區(qū)性制度創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，主要有江蘇省、浙江省的“雙田制”[46]，山東省濟陽市的“以地滾地”[47]，湖南省懷化市的“以租代包”，山西省呂梁市的拍賣“四荒地”[48]等，這些制度創(chuàng)新適應(yīng)當?shù)貙嶋H情況，有利于提升農(nóng)民經(jīng)營積極性，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。姚洋的“千差萬別”的農(nóng)地制度安排是對這一時期地方制度創(chuàng)新的最好總結(jié)[49]。此外，就研究方法而言，很多學(xué)者從法學(xué)的角度探討土地制度改革的原則、方向和進展[50]、產(chǎn)權(quán)缺陷及其調(diào)整[51-52]；新制度經(jīng)濟學(xué)中的產(chǎn)權(quán)理論、交易費用理論也越來越多地被引入到中國土地制度的研究中[53-57]。

3.3 階段三（2001—2010年）：土地市場規(guī)律深入研究與土地制度公平效率權(quán)衡

隨著市場化改革的不斷深化以及土地市場的逐步發(fā)展和完善，對土地市場運行規(guī)律的研究越來越深入，可大致分為以下三個方面：（1）地價時空格局和特定地區(qū)地價變動特征研究。不同地區(qū)資源稟賦的差異引致了差異化的土地市場，地價存在時空差異特征，如對1994—1999年北京市住宅出讓地價時空分布的研究[58]；如由于城鄉(xiāng)結(jié)合部的許多土地交易是地下或非公開性的，使得土地價格或租金的市場實現(xiàn)受到限制[59]。（2）各級政府的土地供給和規(guī)制行為研究。中央政府與地方政府之間的分權(quán)對中國經(jīng)濟自由化和經(jīng)濟增長起了重要作用，經(jīng)濟分權(quán)及特殊的官員選拔制度構(gòu)成了中國地方政府間競爭的兩個必要條件，但分權(quán)與地方競爭也帶來了潛在的消極影響[60]，地方政府為達引資目的，圍繞土地大打“價格戰(zhàn)”，導(dǎo)致社會整體福利的降低[61]。為扭轉(zhuǎn)政府失靈的局面，應(yīng)改變當前不合理的地方政府官員的激勵機制，使其由利用廉價土地資源吸引外資轉(zhuǎn)向本轄區(qū)的軟硬件環(huán)境建設(shè)[62]。（3）房價上漲引致地產(chǎn)市場繁榮是否可持續(xù)的討論。自1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國房價迅速上漲，2007年4季度全國房地產(chǎn)銷售價格比1998年1季度上漲了55%[63]，北京、上海、杭州、深圳等大城市的房價上漲更為迅速。有學(xué)者借助薩繆爾森和費馬的市場有效性假設(shè)，對中國房地產(chǎn)市場的有效性進行檢驗后發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場未達到弱式有效[64]，建議通過房地產(chǎn)稅來抑制房價的快速上漲[65]。

這一階段對土地制度的研究進一步深入，特別是從之前主要關(guān)注效率考量，開始轉(zhuǎn)向效率與公平的權(quán)衡問題。一方面，地權(quán)穩(wěn)定性對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟增長和生產(chǎn)投資行為的影響仍然是研究熱點，學(xué)界對此并未達成共識。黃少安等認為“所有權(quán)農(nóng)民私有、合作或適度統(tǒng)一經(jīng)營”是相對較好的制度，有利于提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率[66]，一些學(xué)者認為穩(wěn)定的地權(quán)有助于改善農(nóng)地土壤的長期肥力[67]，促進土地流轉(zhuǎn)[68]，地權(quán)不穩(wěn)定會給投資和租賃帶來負向影響[68-69]，但也有學(xué)者認為土地調(diào)整會促進農(nóng)村勞動力的外出流動[70]，并抑制人口增長[71]。另一方面，以征地制度為代表的土地制度改革中的公平與效率權(quán)衡問題得到學(xué)界的重視，主要包括征地制度改革思路、征地補償標準、征地沖突、土地增值收益4個問題。（1）征地制度改革思路主要有兩種：一是區(qū)分公益性建設(shè)用地和經(jīng)營性建設(shè)用地，明確規(guī)定公共利益范圍，只有公益性建設(shè)用地才允許進行土地征收[72]；二是賦予集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)平等的法律地位，并受法律保護[73]。（2）對征地補償標準的研究可歸納為三種觀點：一是“土地補償論”，以土地的直接和間接損失為主進行補償[74]；二是“貨幣和權(quán)利補償論”，即將貨幣補償與權(quán)利補償分開計算[75]；三是“人本論”，即以被征地人的社會生存成本為補償標準[76]。（3）征地沖突研究引入博弈論分析方法，分析征地沖突中地方政府與被征地農(nóng)民、地方政府之間以及地方政府與上級政府間的博弈關(guān)系[77]。（4）征地增值收益如何分配主要有“漲價歸公”、“漲價歸私”論[78]，以及以周誠為代表的“公私兼顧”論[79]。除上述兩方面研究外，產(chǎn)權(quán)和制度因素也被引入到土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)地股份合作制的研究中[80-81]。

3.4 階段四（2011年至今）：“土地財政”問題加重與土地制度微觀個體地位凸顯

這一階段的主要成果集中于對“土地財政”形成機制及其后果的分析。從圖3中可明顯看出，2009年之前包含諸如土地財政、土地出讓、抵押貸款、地方政府等有關(guān)土地財稅的高頻詞的論文數(shù)量很少，不能形成聚類圖譜，2010年后則大幅增加。

對土地財政的研究包括以下三個方面：首先，土地財政現(xiàn)象逐漸加重。特別是21世紀以來，土地融資成為地方政府財政和城市化資金的重要來源[82]；有的省份存在明顯的“土地財政”現(xiàn)象，并且在低一級地方政府中更為明顯[83]，甚至一些縣級市也存在土地財政刺激房地產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展現(xiàn)象[84]。其次，土地財政問題的成因，一般認為，分稅制集中財權(quán)是地方政府逐漸走向以土地征用、開發(fā)和出讓為主的發(fā)展模式的主要原因[85]，有學(xué)者認為地方競爭體制也激勵地方政府實施土地財政策略[86-87]；此外，“土地財政”問題與征地問題密切相關(guān)，城市土地使用制度和土地征用制度是土地財政的制度基礎(chǔ)[88]。第三，土地財政問題的后果，盡管有一些學(xué)者認為土地財政能夠通過推進中國工業(yè)化、城市化從而促進經(jīng)濟增長[89]，但是，大多數(shù)學(xué)者都認為“土地財政”問題弊大于利。土地財政和公共支出擴張雖然對城市化有直接加速效應(yīng)，但如果超前的土地城市化不能帶來城市“規(guī)模收益遞增”效果，且政府財政收支結(jié)構(gòu)和籌資方式不能轉(zhuǎn)變，則城市的可持續(xù)發(fā)展就會面臨挑戰(zhàn)[90]；土地財政擴張通過對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的偏向性配置進一步激化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)剛性，抑制城市向多樣化發(fā)展[91]；過度依賴土地財政會造成地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“房地產(chǎn)業(yè)化”趨勢[92]，房價持續(xù)上漲[93]，并助長房地產(chǎn)泡沫、土地收入分配和稅費體系不合理、財政收入過度倚重房地產(chǎn)業(yè)、推高縣級財政金融風(fēng)險、土地收益分配缺乏監(jiān)管等問題[84]。

這一階段有關(guān)土地制度的研究特別關(guān)注農(nóng)民個體福利、滿意度以及改革意愿等問題。首先，土地用途管制以及規(guī)劃管制是造成農(nóng)民福利損失的重要原因[94-95]。其次，失地農(nóng)民普遍對征地制度不滿意，失地農(nóng)民的征地滿意度主要受征地制度本身及配套制度的影響[96]；提高征地補償，或者維護農(nóng)民對征地過程的參與權(quán)和意見表達權(quán)，都能提高失地農(nóng)民的征地滿意度[97-98]。第三，土地制度改革的實施效果取決于農(nóng)民的參與意愿，盡管農(nóng)民對中央“不得調(diào)地”政策的態(tài)度是復(fù)雜的，但是明確表示“支持”的比例顯著高于“反對”的比例[99]；對土地流轉(zhuǎn)政策的了解以及滿意程度的提高有利于提高農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地、參加新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險的意愿[100]；工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)以及非農(nóng)收入占家庭總收入比重較高和擁有穩(wěn)定非農(nóng)職業(yè)的農(nóng)戶加入土地股份合作社的意愿更高[101]。此外，婦女土地權(quán)益問題也越來越得到重視。村規(guī)民約與正式制度間的沖突難以調(diào)和，基層政府對村民委員會缺乏行政約束，集體成員資格的認定主要取決于村規(guī)民約，以及婦女在村民自治中的參政不足等原因造成了婦女土地權(quán)益受損[102]；集體土地資源的身份化配置、家庭財產(chǎn)的性別化配置以及農(nóng)地流轉(zhuǎn)再分配配置也導(dǎo)致婦女的土地權(quán)益極易被剝奪[103]。

從方法論角度看，新制度經(jīng)濟學(xué)的制度變遷理論長期以來都是指導(dǎo)中國土地制度研究的主要工具，這一時期該理論更是被廣泛用于中國農(nóng)地制度演進和市場化改革的分析中[104-106]。

4 土地經(jīng)濟學(xué)的演進脈絡(luò)

土地經(jīng)濟學(xué)的演進也就是土地經(jīng)濟學(xué)核心理論不斷發(fā)展的過程，同時技術(shù)進步則支撐了土地經(jīng)濟學(xué)理論的研究和發(fā)展。土地經(jīng)濟學(xué)是以土地相關(guān)理論與經(jīng)濟學(xué)相關(guān)理論相互交融合后發(fā)展形成的一門土地學(xué)科，其演進脈絡(luò)既受到經(jīng)濟學(xué)相關(guān)理論和土地相關(guān)理論發(fā)展的影響，同時也隨著應(yīng)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、計量經(jīng)濟學(xué)以及信息技術(shù)等工具的不斷推進，形成了以理論推動發(fā)展，以技術(shù)深化中國土地經(jīng)濟學(xué)的演進具有很強的“與時俱進”特征，以下分別從土地利用、土地市場和土地制度三個方面進行簡述。

圖4 土地經(jīng)濟學(xué)學(xué)科演進框圖Fig.4 The evolution framework for land economics

（1）土地利用研究。首先，規(guī)模經(jīng)濟理論早于1986年就用于研究農(nóng)地集中經(jīng)營問題[107]，當時對于規(guī)模經(jīng)濟的界定不夠清晰；2008年學(xué)者們更多從歷史的角度和多種因素來分析中國土地的細碎化問題[108]；至2011年，學(xué)者們則更偏向于基于實證研究來分析土地規(guī)模經(jīng)營[109]。可見，土地規(guī)模經(jīng)濟理論的研究發(fā)展，逐漸增加更多視角，如時間視角和影響因素的視角，并更加偏向?qū)嵶C分析。其次，生產(chǎn)效率理論早于1996年就用于探討城市土地集約利用[110]，2008年用于研究開發(fā)區(qū)土地集約利用[111]，2013年用于研究新型城鎮(zhèn)化背景下的新區(qū)建設(shè)和土地集約利用[112]，其研究順應(yīng)時代進程，并注重結(jié)合中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展背景。第三，外部性理論早于2006年用于研究土地利用規(guī)劃[113]，2009年用于研究土地規(guī)劃中的土地非農(nóng)化治理結(jié)構(gòu)問題[114]，至2015年，學(xué)者們從中國城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)的時代主流出發(fā)研究土地政策的外部性問題[115]，從研究脈絡(luò)來看，學(xué)者們更加注重細節(jié)，同時也更加順應(yīng)諸如新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展等時代大背景。

（2）土地市場研究。首先，土地供需原則早于1988年用于研究國家對土地利用的調(diào)控[116]，1995年用于分析土地價格的評估，至1998年用于討論兩級土地市場的供需平衡[117]，其研究視角更加多樣，應(yīng)用范圍更廣。其次，地租理論在1982年用于探討農(nóng)地絕對地租[118]，1997探討城市絕對地租[119]；進一步地，也從土地增值收益的視角研究地租變化的影響，1992年研究土地增值收益的計算問題[120]，2002年用于探討征地和土地發(fā)展權(quán)補償[121]，到了2010年廣泛用于討論農(nóng)戶土地經(jīng)營規(guī)模與糧食生產(chǎn)效率的關(guān)系[122]，研究內(nèi)容更加豐富，研究方法也從簡單計算到實際問題應(yīng)用，更具實踐性和操作性。第三，地價理論在1982年用于研究上海市地價問題[123]，2005用于研究長江三角洲地區(qū)工業(yè)地價[124]，到2012年用于研究35個大中城市地價問題[125]，研究范圍從城市擴展至區(qū)域再到全國。

（3）土地制度研究。首先，產(chǎn)權(quán)理論早在1992年用于研究如何建立中國國有土地產(chǎn)權(quán)制度[126]，1994年進一步探討市場經(jīng)濟和土地產(chǎn)權(quán)制度改革的關(guān)系，至2005年則不僅研究國有土地產(chǎn)權(quán)制度，也研究土地產(chǎn)權(quán)理論對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的增長[66]，研究范圍更加廣泛、問題更加深入具體。其次，制度變遷理論早于1993年用于研究農(nóng)村的土地制度變遷[34]，1998年進行農(nóng)村土地制度變遷的創(chuàng)新研究[127]，至2013年基于大規(guī)模連續(xù)調(diào)查數(shù)據(jù)對中國農(nóng)地制度變遷中的農(nóng)戶態(tài)度進行實證分析[99]，對土地制度變遷的研究更加注重創(chuàng)新，并且更加基于數(shù)據(jù)分析而非簡單的理論解釋。第三，對于市場失靈理論和政府失靈理論則呈現(xiàn)兩個特點，一是綜合運用這兩個理論進行研究，如2006年馬賢磊和曲福田對土地價格扭曲問題的研究[128]；二是結(jié)合經(jīng)濟大環(huán)境對土地?zé)狳c問題的研究，如2016年馮廣京構(gòu)建中國土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的研究框架，對土地市場供需問題的研究[129]。

5 土地經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展展望

綜上所述，土地經(jīng)濟學(xué)是一門注重方法論、學(xué)科體系相對完整成熟、對土地科學(xué)的其他學(xué)科可以起到非常好的基礎(chǔ)支撐作用的學(xué)科，并且兼容并包，與時俱進。展望中國土地經(jīng)濟學(xué)的未來發(fā)展，至少有以下4個方面值得系統(tǒng)深入的研究和討論：

（1）中國特色的城鄉(xiāng)一體化土地市場體系運行規(guī)律探索。中國改革開放至今已近40年，土地市場體系初步建立，但仍具有濃厚的計劃管控色彩。黨的十八屆三中全會明確提出“建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，黨的十九大報告中又提出“必須從理論和實踐結(jié)合上系統(tǒng)回答新時代堅持和發(fā)展什么樣的中國特色社會主義、怎樣堅持和發(fā)展中國特色社會主義”這一“重大時代課題”。因此，探索土地公有制約束下中國特色的城鄉(xiāng)一體化土地市場體系運行規(guī)律，是一個重要課題和研究方向，具體包括：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下的土地供給面的影響作用機制；地價時空差異特征及其形成機制的一般化理論建模；土地供求和價格機制與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)系；土地資源要素的區(qū)域性配置乃至國際化配置；城鄉(xiāng)土地要素價格形成機制（城鄉(xiāng)一致和城鄉(xiāng)差異的地價形成機制）；差異化的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的建立及完善；新興的農(nóng)地金融市場；農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的微觀經(jīng)濟主體行為等。

（2）土地市場運行與政府干預(yù)調(diào)控的關(guān)系研究。中國土地市場的建立和完善，伴隨著土地制度的改革和演進，共同促進了中國社會經(jīng)濟的發(fā)展；隨著改革的深化，市場逐步完善，政府并非單純退出，而是同時轉(zhuǎn)變治理方式并提高治理能力，二者相輔相成，缺一不可。十八屆三中全會提出“全面深化改革的總目標是完善和發(fā)展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”，并指出“核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”，因此，如何使市場在土地資源配置中起決定性作用并提高政府干預(yù)調(diào)控的能力和成效，是一個重要研究方向。具體包括：土地資源配置中市場起決定性作用的保障機制和聯(lián)動機制；城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價”的政府、集體、個人的土地增值收益分配機制；政府壟斷一級市場的土地供給行為以及激勵相容的治理結(jié)構(gòu)；充分考慮用地需求的供地計劃編制以及土地供應(yīng)長效機制建設(shè)；頻繁的調(diào)控政策與不動產(chǎn)價格形成機制相互影響的量化分析；多樣化的政府管制行為的成效評估及其對不動產(chǎn)價格扭曲效應(yīng)的量化分析等。

（3）中國土地制度變遷的路徑、性質(zhì)和特征分析。相對于國外制度經(jīng)濟學(xué)家對西歐、北美、拉美以及非洲等國家制度變遷史的研究，目前對中國土地制度變遷歷史和現(xiàn)實的辨識和分析存在不足，已有的大量關(guān)于中國土地制度變遷的案例研究較少能夠納入主流的制度經(jīng)濟學(xué)分析框架，一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及對一些基本事實的認識還存在矛盾。因此，需要基于制度經(jīng)濟學(xué)原理，綜合運用多種實證分析方法，認真觀察中國農(nóng)地制度變遷的歷史和現(xiàn)實，總結(jié)歸納中國土地制度變遷的路徑、性質(zhì)和特征，具體包括：中國農(nóng)村承包責(zé)任制改革的緣起及性質(zhì)；以征地制度為代表的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)改革的滯后及成因；中外產(chǎn)權(quán)正規(guī)化改革的特征及成效比較分析；多元化的地方土地制度創(chuàng)新案例分析和比較分析；農(nóng)地確權(quán)改革和“三塊地”改革的進展跟蹤以及績效評估；應(yīng)用新經(jīng)濟史和計量史學(xué)對中國土地制度史的挖掘和分析；基于國際比較的中國土地制度史分析等。

（4）土地制度變遷動態(tài)模型構(gòu)建。新制度經(jīng)濟學(xué)是解釋中國經(jīng)濟改革以及土地制度變遷的有效工具，然而由于經(jīng)典的新制度經(jīng)濟學(xué)本質(zhì)上的靜態(tài)性以及國家理論的缺乏，難以對現(xiàn)實世界的各類制度變遷（有效—無效/誘致性—強制性/自發(fā)—建構(gòu)）給出一般化的解釋。因此，基于經(jīng)典的新制度經(jīng)濟學(xué)，并進一步整合行為經(jīng)濟學(xué)、機制設(shè)計理論、演化博弈論等新的理論工具和方法，超越目前的“強制性—誘致性”二分法，構(gòu)建一個真正動態(tài)的制度變遷模型是一個重要研究方向，具體包括：包含正式規(guī)則、非正式約束及其實施特征三者互動的一般理論框架構(gòu)建；動態(tài)制度變遷的條件以及多重均衡的形成及選擇；正式規(guī)則演進的動態(tài)路徑及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部關(guān)系；非正式約束上升為正式規(guī)則的條件及其對正式規(guī)則的修正和補充；中央頂層設(shè)計與地方容錯實驗之間的協(xié)調(diào)權(quán)衡；內(nèi)生化的土地制度變量的測度等。

最后，在研究方法和數(shù)據(jù)采集方面，目前諸如案例分析、問卷調(diào)查、量表研究、時序計量、面板回歸以及空間計量等方法工具已廣泛應(yīng)用于土地經(jīng)濟學(xué)的研究，成為常用方法。未來，隨著信息技術(shù)的進步，政府信息公開機制的完善，以及企業(yè)和學(xué)界數(shù)據(jù)采集能力的增強，將會看到大規(guī)模的全國性調(diào)查、長時序的定點跟蹤監(jiān)測調(diào)查，以及大樣本量的微觀交易數(shù)據(jù)、空間地理數(shù)據(jù)乃至實時的大數(shù)據(jù)越來越多地應(yīng)用于土地經(jīng)濟學(xué)的研究，也將對土地經(jīng)濟學(xué)新理論和新方法的產(chǎn)生起到積極的促進作用。

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