美元加息利空中國樓市

張宏偉

北京時間12月15日凌晨3：00，美聯(lián)儲公布利率決議，將聯(lián)邦基金利率提高25個基點，美聯(lián)儲利率決定上限為0.75%，下限為0.5%。這是時隔幾乎整整一年之后，美聯(lián)儲又一次加息。加息的結(jié)果并不意外，更重要的是，美聯(lián)儲決議聲明：預(yù)計2017年加息三次并預(yù)計未來加息路徑更迅速，上調(diào)長期聯(lián)邦基金利率預(yù)期0.1個百分點至3.0%。決議聲明獲得一致通過。

從全球經(jīng)濟形勢來看，美國大選后美元進入加息通道，全球貨幣瞬間暴跌！英國“脫歐”后歐盟“黑天鵝”事件頻現(xiàn)，歐日繼續(xù)量化寬松，“金磚國家”經(jīng)濟發(fā)展仍然面臨困境，經(jīng)濟形勢日趨復(fù)雜。此時，對于中國經(jīng)濟及樓市來講，美元加息就是一個“黑天鵝”！那么，美元進入加息通道對于中國樓市影響如何？

影響之一：對中國已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來講是“利空”

美元進入加息通道后，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前（截至2014年3月底，我國外匯儲備余額為3.95萬億美元，居世界第一），中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右。然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正?；h題之后，中國的外匯儲備大幅減少，截止到2016年12月，已經(jīng)降低至3萬億美元左右。當(dāng)未來1-2年美元進入加息通道之后，預(yù)計未來1-2年中國的外匯儲備有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)開始調(diào)控并且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

影響之二：中國高凈值人群配置美元資產(chǎn)的趨勢會更加明顯

美元進入加息通道，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，美元定價資產(chǎn)處于升值過程中，而中國樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進入調(diào)整的周期，中國的投資客或高凈值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房產(chǎn)或美元定價資產(chǎn)。

影響之三：國內(nèi)房企境外債務(wù)進一步上升

隨著人民幣匯率不斷下跌，以美元債為首的公司海外債券，因人民幣貶值而成本不斷提高。而且美元進入加息通道后，人民幣預(yù)期貶值還將持續(xù)，這意味著這些債券的成本還將持續(xù)上升。

比如，身負美元債的房企因匯率因素損失慘重，以中國恒大為例，上半年凈利潤為20.17億元，而因匯率變動的損失高達15.7億元。其他上市房企也因為匯率因素有不同幅度的損失，其中融創(chuàng)中國因匯率變動損失3.76億元，碧桂園對沖掉1.17億元后，仍舊損失2.64億元，雅居樂這一損失為3.57億元，其同期凈利潤為10億元，同樣不可小覷。

另據(jù)彭博統(tǒng)計，2015年全年房地產(chǎn)企業(yè)因為匯兌損失超過120億元，其中恒大、雅居樂、碧桂園等美元債額度較大的房企損失均超過10億元。2014年房企匯兌全部損失僅為12.7億元。

從未來發(fā)展趨勢來看，由于預(yù)期人民幣匯率將繼續(xù)走低，美元債的成本還將持續(xù)走高，預(yù)計2017年匯兌損失還將繼續(xù)大幅度增加，這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回。從2015年下半年起，房企開始密集贖回美元債，一些房企選擇發(fā)行國內(nèi)公司債，也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。

影響之四：加速國內(nèi)樓市調(diào)整，市場集中度加速特征將更加明顯

從2016年房企總銷金額來看，萬科、恒大、碧桂園三家房企2016年銷售金額預(yù)計達到1.2萬億左右，預(yù)計占到全國行業(yè)市場份額的12%-15%，市場集中度越來越高。同時，從目前行業(yè)競爭格局來看，2016年銷售金額超千億的房企達到11家，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)（經(jīng)營業(yè)績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。而對于大牌民企來講也不示弱，比如恒大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬科等房企旗下物業(yè)或股權(quán)，2016年銷售業(yè)績實現(xiàn)跨越式增長；融創(chuàng)也積極推進并購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權(quán)，積極進行規(guī)模化擴張。

美元進入加息通道后，國內(nèi)資本繼續(xù)外流，而國內(nèi)資本市場環(huán)境日趨從嚴（2016年11月M2同比增長11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落，對樓市來講，銀監(jiān)會、證監(jiān)會已經(jīng)收緊房企融資渠道），這樣的疊加因素將加速中國樓市進入調(diào)整期。隨著2017年年中樓市進入新一輪市場調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢。

影響之五：促使中國樓市深度調(diào)整，部分城市房價或?qū)⒈┑?/p>

按照經(jīng)濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個經(jīng)濟周期，前幾輪的經(jīng)濟周期的低谷點分別為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇聯(lián)解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經(jīng)濟周期。按照上述經(jīng)濟周期規(guī)律，也就意味著2017-2018年左右中國經(jīng)濟將面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個城市在2016年10月初集中發(fā)布調(diào)控政策，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，2016年10月份以后的商品住宅成交量也確實出現(xiàn)30%-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。

從2017年來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價格勢必會損失一個指標，由于春節(jié)后的集中推盤期在4月下旬以后，即使5-6月出現(xiàn)一波成交量小高峰，但是，從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑，“量跌價穩(wěn)”成為這個階段的樓市特征。進入三季度，從量和價格兩個指標上來看，由于上半年損失了量，下半年勢必會沖刺銷售業(yè)績，再加上下半年房企2015年下半年以來“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預(yù)計從三季度個案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢，價格的指標發(fā)生變化，下半年總體市場會表現(xiàn)為“以價換量”。而這樣的局面有可能至少一直會持續(xù)到2018年的上半年。

由此我們發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后將同時處于低谷期，屆時，市場將進入深入的調(diào)整，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來講是一個艱難的挑戰(zhàn)。尤其是當(dāng)美元進入加息通道之后，一方面國內(nèi)資本繼續(xù)外流，另外一方面國內(nèi)經(jīng)濟狀況并不理想，貨幣政策繼續(xù)寬松的空間并不大（2016年11月M2同比增長11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落），對樓市來講，銀監(jiān)會、證監(jiān)會已經(jīng)收緊房企融資渠道，房企尤其是加杠桿較大的民營房企未來1-2年將面臨資金兌付的壓力。至此，我們可以預(yù)期，當(dāng)經(jīng)濟危機周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加來臨之時，美元加息將使中國樓市2017-2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機。

因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價換量”的策略保證銷售業(yè)績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機會。

作者系上海同策咨詢研究部總監(jiān)